Основания возникновения, изменения и прекращения земельных отношений

Земельные отношения - это отношения между органами государственной власти, органами самоуправления, предприятиями, организациями, учреждениями, гражданами по поводу владения и распоряжения землями, земельными участками, а также по поводу государственного управления земельными отношениями[30].

Участниками земельных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования[31].

Права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV Земельного кодекса РФ, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[32].

Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах[33].

Российская Федерация, ее субъекты и муниципальные образования, могут выступать в земельных правоотношениях в двух качествах.

Во-первых, как регуляторы этих отношений применительно к земельным участкам, находящимся под их юрисдикцией на их территории. В этих случаях их акты имеют властный характер, иллюстрацией чего могут служить обязательные предписания при ведении государственного земельного кадастра, зонирование земель, санитарные и ветеринарные правила, требования по охране природы, сервитуты и др.

Во-вторых, как собственники земельных участков. В этом случае они выступают на равных началах с иными участниками отношений: гражданами и юридическими лицами[34].

В имущественном отношении к земле, в качестве ее принадлежности, должны относиться почвенный покров и естественная растительность. Иногда в юридической литературе можно встретить предложения рассматривать в качестве принадлежности земли немигрирующие виды дикой фауны. В силу различий природных свойств земли и неодинакового хозяйственного ее использования могут возникать самые разнообразные земельные отношения. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования[35].

Приобретение земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, или права на заключение договора аренды такого земельного участка на торгах (конкурсах, аукционах). Также порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства также регулируются земельным законодательством РФ[36].

1.Граждане и юридические лица осуществляют принадлежащие им права на земельные участки по своему усмотрению, если иное не установлено ЗК РФ, федеральными законами.

2.Отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав на земельные участки не влечет за собой прекращения их обязанностей, установленных статьей 42 настоящего Кодекса[37].

Возникновение права на земельные участки возможно из судебного решения, которым устанавливается соответствующее право на землю, например в соответствии со ст.274 ГК РФ суд может установить сервитут. На основании судебного решения производится государственная регистрация прав на землю[38].

Основания возникновения прав на земельные участки могут быть установлены Федеральным законом. К ним относится сам ЗК РФ и ряд других специальных законов, среди которых можно назвать ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», согласно которому по договору может быть заложено недвижимое имущество в виде земельного участка[39].

Одним из наиболее распространенных в период рыночных преобразований оснований возникновения прав на землю следует признать приватизацию, как способ приобретения физическими и юридическими лицами прав частной собственности на землю[40].

Действующее законодательство предусматривает различные виды приватизации:

- приобретение земельного участка в частную собственность на торгах;

- приватизация ЗУ (земельного участка) при приватизации государственных и муниципальных предприятий;

- предоставление ЗУ в собственность отдельным категориям граждан для индивидуального жилищного строительства, садоводства, огородничества, дачного строительства);

- приватизация ЗУ, ранее предоставленных в пользование гражданам и юридическим лицам;

- приватизация земель сельскохозяйственного назначения для организации крестьянского (фермерского хозяйства (КФХ))[41].

Земельные правоотношения могут возникать, изменяться или прекращаться на основании правомерных и неправомерных действий (правонарушений). Так, например, при систематическом нарушении земельного законодательства пользователь может быть лишен права на землю. Земельный участок может быть изъят (выкуплен) и при отсутствии нарушений, если он понадобился для государственных или общественных нужд[42].

Основаниями прекращения прав на землю выступают юридические факты. В зависимости от вида права на землю можно выделить несколько групп оснований прекращения прав собственников земли, землевладельцев и землепользователей. Прекращение права частной собственности на земельный участок наступает в случаях: отчуждения земельного участка путем реализации права распоряжения (дарение, продажа, мена); смерти собственника; ликвидации юридического лица, являющегося собственником земельного участка. Права собственности на земельный участок прекращаются также в связи с обращением на него взысканий по обязательствам собственника, в том случае, если земельный участок является предметом обеспечения данного обязательства (например, предметом залога)[43].

1.Изъятие имущества путем обращения взыскания на него по обязательствам собственника производится на основании решения суда, если иной порядок обращения взыскания не предусмотрен законом или договором.

2.Право собственности на имущество, на которое обращается взыскание, прекращается у собственника с момента возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к которому переходит это имущество[44].

Отказ от права собственности также является основанием прекращения права собственности на земельный участок. Но сам отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении земельного участка до принятия права собственности на него другими лицами[45].

Основаниями для прекращения права пользования земельным участком могут выступать акты государственных органов управления или акты органов местного самоуправления об изъятии (или выкупе) земельных участков соответственно для государственных или муниципальных нужд[46]; добровольный отказ от пользования земельным участком, истечение срока арендного договора. В качестве оснований для прекращения прав пользования земельным участком могут выступать также неправомерные действия землепользователя: нарушения принципа целевого использования земли[47].

Также  использование земельного участка способами, которые приводят к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или ухудшению экологической обстановки в регионе[48].

Не устранение совершенных умышленно таких земельных правонарушений, как отравление, загрязнение, порча или уничтожение плодородного слоя почвы[49].

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, предусмотренных гражданским законодательством - по соглашению сторон, по решению суда, по истечении срока аренды при наличии письменного заявления арендодателя (перечень не является исчерпывающим)[50].

Основания и порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд, прекращение права землепользования может также в случае прекращения трудовых отношений землепользователя и организации, предоставившей ему служебный земельный надел также предусмотрены законодательством РФ[51].

Поскольку ЗУ представляет собой объект гражданских прав, то, они могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства наследованием либо иным способом[52].

Однако в отношении отдельных ЗУ невозможны гражданско-правовые сделки, так как они изъяты из оборота. Ст. 27 ЗК РФ устанавливает перечень ЗУ, которые полностью изъяты из оборота. Их перечень является исчерпывающим и не может быть расширен по решению органов власти субъектов или органов местного самоуправления. Из оборота изымаются, прежде всего, ЗУ, на которых расположены объекты недвижимости, находящиеся в Федеральной собственности, а именно: государственные природные заповедники, заказники, объекты ВС РФ, пограничной службы РФ, других войск и воинских формирований; воинские суды, ФСБ, объекты атомной энергетики, исправительно-трудовых учреждений, воинские и гражданские захоронения и др.[53].

Иную категорию составляют земли, ограниченные в обороте. Их отличие от ЗУ, полностью изъятых из оборота, состоит в том, что эти ЗУ могут предоставляться в частную собственность, но с ограничениями, которые установлены специальным законодательством. Ограниченными в обороте могут быть ЗУ, находящиеся в государственной и муниципальной собственности. Решение вопроса о возможности передачи в частную собственность ограниченных в обороте ЗУ Земельный кодекс отнес к компетенции Федерации.

Ограничения оборота земельных участков устанавливает п.5.ст.27 ЗК РФ. К ним относятся земли, занятые лесным[54] и водным фондом[55], земли, предоставленные для нужд обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд, организаций федерального транспорта (морского, речного, воздушного) и др. Ограничение оборота ЗУ может устанавливаться Федеральными законами.

Так ФЗ РФ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» определяет особенности оборота садовых, огородных и дачных земельных участков[56].

ФЗ «О федеральном железнодорожном транспорте» устанавливает ограничение включения в гражданский оборот земель, предназначенных для нужд ж/д транспорта (для с/х целей, складирования и т.д.)[57].

Закон особо выделяет и охраняет право граждан и юридических лиц на получение земельного участка для строительства. В этих случаях отказ ЗУ по мотивам нецелесообразности запрещается, за исключением отказа в предоставление по причинам принадлежности ЗУ к категории абсолютно изъятых из оборота земель. Частный сервитут может быть прекращен по требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен. Публичный сервитут может быть прекращен в случае отсутствия общественных нужд, для которых он был установлен, путем принятия акта об отмене сервитута[58].

Статьи 50 и 51 ЗК РФ в качестве оснований для прекращения права пользования земельным участком предусматривают такие действия государственных органов как конфискация земельного участка и реквизиция.

Земельный участок может быть безвозмездно изъят (конфискован) у его собственника только по решению суда в виде санкции за совершение преступления[59].

В целях защиты жизненно важных интересов граждан, общества и государства в случаях стихийных бедствий, аварий, иных обстоятельств, носящих чрезвычайный характер, земельный участок может быть временно изъят (реквизирован) у его собственника уполномоченными исполнительными органами государственной власти с возмещением собственнику земельного участка причиненных убытков. Собственнику выдается документ о реквизиции[60].

Особенности земли как уникального объекта природы обуславливают ограничения ее  оборотоспособности, предусмотренные гражданским и земельным законодательством. Поэтому, земельные участки могут отчуждаться или иным способом переходить от одного лица к другому только в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.  Лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом только при условии, если соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте[61].

В силу объективных причин, собственник при использовании земельного участка должен учитывать природоохранные (экологические) требования и запреты, целевое назначение данных земельных участков, требования закона по их рациональному использованию, права и интересы соседствующих пользователей и т.д. Ограничения прав на земельные участки подразделяются на общие и специальные.

Соблюдение природоохранных, ветеринарных, санитарных и иных правил федерального, регионального или местного характера - ограничения общего характера. Ограничение этажности застройки, сервитуты, резервирование территорий и прочее - ограничения специального характера. Ограничения прав на землю могут носить временный и постоянный характер[62].

Передача земли в частную собственность или иную форму владения не лишает государства права устанавливать ограничения в ее использовании в интересах охраны природы, памятников культуры, с целью соблюдения прав и законных интересов третьих лиц, а также в экстремальных ситуациях[63].

Ограничения прав на земельный участок подлежат государственной регистрации в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. С момента регистрации ограничения права на земельный участок ограничение считается принадлежностью данного земельного участка и при отчуждении последнего, следуют судьбе земельного участка и не могут отчуждаться отдельно от него[64].

Исчерпывающие перечни изъятых и ограниченных в обороте земельных участков содержатся в ст.27 ЗК РФ. В соответствии с ЗК РФ режим ограниченных в обороте земельных участков предполагает невозможность их передачи в частную собственность, однако федеральным законом из этого правила могут быть сделаны исключения[65].