Существенные условия договора купли-продажи жилья

ТЕМА: Сделки КУПЛИ-ПРОДАЖИ

Алгоритм купли –продажи (схема)

 

Перечни документов для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Существенные условия договора купли-продажи жилья

Действующее законодательство предусматривает следующие существенные условия договора купли-продажи жилого помещения (т.е. условия, без согласования которых договор считается незаключенным):

 

1. Стороны договора (ст. ст. 420, 549 ГК РФ) и их реквизиты (для физических лиц - фамилия, имя, отчество, полные паспортные данные, место жительства; для юридических лиц - полное наименование, место нахождения (юридический адрес), ОГРН, ИНН, лицо, без доверенности действующее от имени юридического лица). Если договор продажи заключен не собственником жилого помещения или не покупателем, то в данном договоре указываются основания, по которым определенное в договоре продажи лицо (лица) действует от имени правообладателя (продавца) или покупателя.

 

2. Предмет договора, в том числе данные, определяющие расположение жилого дома (части жилого дома) на соответствующем земельном участке, квартиры (части квартиры) в составе многоквартирного жилого дома (ст. ст. 432, 554 ГК РФ). Жилое помещение должно быть идентифицировано в соответствии с требованиями п. 6 ст. 12 Закона N 122-ФЗ, а именно в договоре указывается следующая информация:

- адрес (местоположение) жилого помещения;

- вид (название) жилого помещения (жилой дом (часть жилого дома), квартира (часть квартиры), комната);

- площадь в соответствии с документами (как правило, согласно кадастровому паспорту);

- назначение (жилое);

- иная необходимая информация (например, этажность жилого дома, этаж и номер квартиры на поэтажном плане и т.д.).

 

3. Цена жилого помещения, установленная соглашением сторон договора. Допускается указание цены в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте или условных денежных единицах (ст. 317 ГК РФ); указание цены за единицу площади, в связи с чем цена жилого помещения определяется исходя из его площади (ст. 555 ГК РФ); а при продаже жилого помещения в кредит с условием об отсрочке или рассрочке платежа указываются цена, порядок, сроки и размеры платежей (ст. 489 ГК РФ).

 

4. Перечень лиц, проживающих в жилом помещении, которые сохраняют право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование жилым помещением (ст. ст. 292, 558 ГК РФ). Если право продавца ограничено (обременено), это также в обязательном порядке отражается в договоре. При отсутствии в договоре указания на наличие таких ограничений (обременений) имеется основание для отказа в государственной регистрации договора продажи, поскольку лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий (п. 1 ст. 20 Закона N 122-ФЗ).

На практике в договор купли-продажи жилого помещения включают кроме вышеперечисленных следующие условия (дополнительные условия):

- конкретный порядок и сроки передачи продавцом жилого помещения покупателю;

- сроки освобождения продавцом жилого помещения от принадлежащего ему имущества;

- конкретный порядок и сроки оплаты покупателем цены договора (предварительная оплата, отсрочка или рассрочка платежа и т.д.);

- форма расчетов (наличная, безналичная, с использованием банковской ячейки и т.д.);

и другие условия.

Порядок исполнения договора купли-продажи жилого помещения.

Договор купли-продажи жилого помещения является взаимным, т.е. права и обязанности по договору возникают как у продавца, так и у покупателя. Основная обязанность продавца по договору - передать в собственность покупателя жилое помещение. Согласно ч. 1 ст. 556 ГК РФ передача жилого помещения продавцом и принятие его покупателем должны осуществляться по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Основные обязанности покупателя - принять жилое помещение и уплатить за него определенную сторонами цену.

Стороны могут согласовать различный порядок оплаты покупателем цены договора:

а) предварительная оплата, например:

· до момента подачи заявлений и документов на государственную регистрацию договора и перехода права собственности на жилое помещение;

· после подачи заявлений и документов на государственную регистрацию договора и перехода права собственности на жилое помещение, но до окончания государственной регистрации договора и перехода права.

б) отсрочка платежа, когда покупатель уплачивает цену договора не позднее согласованного сторонами в договоре срока;

в) рассрочка платежа, когда покупатель уплачивает цену договора отдельными платежами в соответствии с графиком платежей, определенным сторонами в договоре.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Обязательность государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, ограничений этих прав, их возникновения, перехода и прекращения впервые была установлена с введением в действие части первой ГК РФ 1 января 1995 г. (ст.131).

Государственная регистрация:

Ø это акт, имеющий юридическое значение, с которым связаны определенные юридические последствия: возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество;

Ø это акт признания и подтверждения государством возникновения или прекращения права на недвижимость. Данный признак подчеркивает публичный характер государственной регистрации;

Ø это единственное доказательство существования субъективного права на недвижимость. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке, что создает презумпцию его законности.

Законом установлены следующие виды государственной регистрации:

Ø регистрация прав

Ø регистрация ограничений (обременений) прав

Ø регистрация сделок.

Основания для регистрации прав и сделок по следующим основаниям:

Ø дарения и перехода права собственности на жилое помещение;

Ø купли-продажи квартиры (жилого дома)

Ø наследование имущества

Ø участие в долевом строительстве (для первой регистрации)

Ø соглашение об уступке права требования по договору участия в долевом строительстве

Ø купли-продажа дачного, садового дома, индивидуального гаража, хозяйственной постройки, для строительства которых не требуется разрешение на строительство с предварительным получением данное имущество в собственность;

Ø перевод жилого помещения в нежилое;

Ø приватизация жилого помещения (квартиры)

Государственной регистрации подлежат следующие права на недвижимое имущество:

Ø право собственности,

Ø право хозяйственного ведения,

Ø право оперативного управления,

Ø право пожизненного наследуемого владения,

Ø право постоянного пользования,

Ø сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

Государственной регистрации подлежат следующие виды сделок:

Ø договор об ипотеке (залоге недвижимого имущества) (ст. 339 ГК РФ);

Ø договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК РФ);

Ø договор продажи предприятия (п. 3 ст. 560 ГК РФ);

Ø договор дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 574 ГК РФ);

Ø договор ренты (ст. 584 ГК РФ);

Ø договор пожизненного содержания с иждивением (ст. 601 ГК РФ);

Ø договор аренды недвижимого имущества, если иное не установлено законом (например, договор аренды здания или сооружения подлежит регистрации, если он заключен на срок более одного года (п. 2 ст. 609 ГК РФ, п. 2 ст. 651 ГК РФ);

Ø договор аренды предприятия независимо от срока (п. 2 ст. 658 ГК РФ) и передачи недвижимости в доверительное управление (п. 2 ст. 1017 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 13 Закона регистрация ограничений (обременений):

Ø возможна по общему правилу только при наличии государственной регистрации прав на данный объект в ЕГРП;

Ø может проводиться по инициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц;

Ø производится по заявлению сторон, если ограничения (обременения) установлены соглашением;

Ø осуществляется по инициативе органов государственной власти и местного самоуправления, установивших ограничения (обременения) в публичных интересах;

Ø сопровождается обязательным уведомлением правообладателя о зарегистрированном ограничении (обременении), если оно было зарегистрировано не по заявлению правообладателя.

Не подлежат государственной регистрации права на жилые помещения, возникающие из договора коммерческого или социального найма жилого помещения, из договора безвозмездного пользования недвижимостью, за исключением безвозмездного срочного пользования земельными участками на срок более одного года, из договора аренды зданий и сооружений, заключенного на срок менее одного года.

Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются:

Ø акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

Ø договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;

Ø акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;

Ø свидетельства о праве на наследство (право возникает с момента открытия наследства – дня смерти наследодателя);

Ø справки о полной выплате паевого взноса (право собственности на помещение возникает с момента выплаты паевого взноса);

Ø вступившие в законную силу судебные акты (решение суда);

Ø акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания (например, свидетельство о праве собственности на землю, регистрационное удостоверение БТИ);

Ø иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;

Ø иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав;

Ø декларация об объекте недвижимого имущества в случае, если объект недвижимости является вновь созданным на земельном участке, предназначенном для садоводства, огородничества, дачного, индивидуального гаражного строительства и для его строительства не требуется разрешения на строительство;

Ø кадастровый паспорт на создаваемый или созданный объект индивидуального жилищного строительства на земельном участке, предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства, индивидуального жилищного строительства;

Ø выписка из похозяйственной книги на земельный участок, предназначенный для ведения личного подсобного хозяйства и предоставленный гражданину до введения в действие Земельного кодекса РФ (то есть до 30.10.2001 года).

В соответствии с законодательством Российской Федерации заявитель может предъявить один из документов, удостоверяющих его личность, в частности:

а) паспорт гражданина РФ (для граждан Российской Федерации старше 14 лет, проживающих на территории Российской Федерации). Паспорт гражданина Российской Федерации подлежит обмену по достижении 20-ти и 45-ти летнего возраста, а также при смене фамилии, имени и отчества гражданина;

б) временное удостоверение личности гражданина Российской Федерации по форме N 2П (для утративших паспорт граждан, а также для граждан, в отношении которых до выдачи паспорта проводится дополнительная проверка);

в) удостоверение личности или военный билет военнослужащего;

г) общегражданский заграничный паспорт (для прибывших на временное жительство в Российскую Федерацию граждан России, постоянно проживающих за границей);

д) паспорт моряка;

е) удостоверение беженца;

ж) свидетельство о рассмотрении ходатайства о признании беженцем;

 

От имени физических лиц совершать сделки, подавать заявления о государственной регистрации могут:

Ø законные представители несовершеннолетних в возрасте до 14 лет (родители, усыновители, опекуны);

Ø опекуны недееспособных граждан;

Ø представители, действующие в силу полномочий, основанных на доверенности или договоре;

 

К нотариально удостоверенным доверенностям п. 3 ст. 185 ГК РФ приравнивает:

 

1) доверенности военнослужащих и других лиц, находящихся на излечении в госпиталях, санаториях и других военно-лечебных учреждениях, удостоверенные начальником такого учреждения, его заместителем по медицинской части, старшим или дежурным врачом;

2) доверенности военнослужащих, а в пунктах дислокации воинских частей, соединений, учреждений и военно-учебных заведений, где нет нотариальных контор и других органов, совершающих нотариальные действия, - также доверенности рабочих и служащих, членов их семей и членов семей военнослужащих, удостоверенные командиром (начальником) этой части, соединения, учреждения или заведения;

3) доверенности лиц, находящихся в местах лишения свободы, удостоверенные начальником соответствующего места лишения свободы;

4) доверенности совершеннолетних дееспособных граждан, находящихся в учреждениях социальной защиты населения, удостоверенные администрацией этого учреждения или руководителем (его заместителем) соответствующего органа социальной защиты населения.

ПОРЯДОК ПОЛУЧЕНИЯ ИНФОРМАЦИИ О ЗАРЕГИСТРИРОВАННЫХ ПРАВАХ НА ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ (ВЫПИСКИ ИЗ ЕГРП).

Получение информации из ЕГРП регламентируется:

Ø статьями 7, 8, п. З ст. 9 Федерального закона №122-ФЗ от 21.07.1997г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»,

Ø Приказом Минэкономразвития РФ от 01.09.2011 N 440 "Об утверждении форм документов, в виде которых предоставляются сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним",

Ø Приказ Министерства экономического развитоия РФ от 14 мая 2010 г. N 180 "Об установлении порядка предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

Согласно п. 1 ст.7 Федерального закона № 122-ФЗ выписка из ЕГРП на конкретный объект недвижимости предоставляется любому лицу и является общедоступной информацией.

Согласно п.3 ст.7 Федерального закона № 122-ФЗ

Ø выписка из ЕГРП о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости,

Ø выписка о переходе прав на объект недвижимости,

Ø справка о содержании правоустанавливающих документов,

Ø сведения о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным

предоставляются ТОЛЬКО:

Ø самим правообладателям или их законным представителям;

Ø физическим и юридическим лицам, получившим доверенность от правообладателя или его законного представителя;

Ø залогодержателю в отношении объектов недвижимого имущества, находящихся у него в залоге;

Ø руководителям, заместителям руководителей федеральных органов исполнительной власти, руководителям, заместителям руководителей их территориальных органов, руководителям, заместителям руководителей органов государственной власти субъектов Российской Федерации, руководителям, заместителям руководителей органов местного самоуправления, если соответствующие сведения необходимы для осуществления полномочий данных органов в установленной сфере деятельности, в том числе для оказания государственных или муниципальных услуг;

Ø судам, правоохранительным органам, судебным приставам-исполнителям, имеющим в производстве дела, связанные с объектами недвижимого имущества и (или) их правообладателями;

Ø лицам, имеющим право на наследование имущества правообладателя по завещанию или по закону;

Ø арбитражному управляющему в деле о банкротстве в отношении принадлежащих соответствующему должнику объектов недвижимого имущества;

Ø руководителям (должностным лицам) федеральных государственных органов, перечень которых определяется Президентом Российской Федерации, и высшим должностным лицам субъектов Российской Федерации (руководителям высших исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации) в целях исполнения ими обязанностей по противодействию коррупции;

Ø Председателю Счетной палаты Российской Федерации, его заместителю и аудиторам Счетной палаты Российской Федерации для обеспечения деятельности Счетной палаты Российской Федерации.

Ø Сведения о правах наследодателя на объекты недвижимости предоставляются также по запросу нотариуса в связи с открытием наследства.

Ø Правообладателю, его законному представителю, лицу, получившему доверенность от правообладателя или его законного представителя, по их заявлениям в письменной форме выдаются копии договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме.

Ø Сведения о правах наследодателя на объекты недвижимости предоставляются также по запросу нотариуса в связи с открытием наследства.

Согласно п.4 ст.7 Федерального закона № 122-ФЗ справка о лицах, получивших сведения об объекте недвижимости выдается самим правообладателям или их законным представителям.

Согласно п.3 ст.9 Федерального закона № 122-ФЗ копии договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме выдаются самим правообладателям по их заявлениям в письменной форме. Выдача копий каких-либо иных документов и иным лицам данным законом не предусмотрена.

Решение об ОТКАЗЕ в предоставлении информации выдается в течение срока предоставления информации в предусмотренных законодательством случаях. В случаях, если в ЕГРП:

Ø отсутствуют записи о правах на конкретный объект недвижимости,

Ø отсутствуют записи о правах конкретного лица на объекты недвижимости

Ø выдается уведомление об отсутствии в ЕГРП запрашиваемых сведений.

Если запрос о предоставлении указанных в п.3 ст.7 Закона о регистрации сведений:

Ø сведения о содержании правоустанавливающих документов, за исключением сведений об ограничениях (обременениях),

Ø обобщенные сведения о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости,

Ø выписки, содержащие сведения о переходе прав на объекты недвижимости,

Ø сведения о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным

Ø представляется в форме электронного документа, такой запрос должен быть заверен электронной цифровой подписью лица, запрашивающего их, или электронной цифровой подписью его представителя и верность электронного образа представляемых с запросом документов должна быть засвидетельствована в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав.

Плата за предоставление сведений из ЕГРП

Ø С 01.01.2011 года вступил в силу приказ Минэкономразвития РФ от 16.12.2010г. №650 «О порядке взимания и возврата платы за предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выдачу копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме, и размерах такой платы».

Ø Бесплатно предоставляется информация из ЕГРП по запросам органов, определенных п.2 ст.8 Федерального закона № 122-ФЗ:

Ø правоохранительных органов, судов, судебных приставов-исполнителей по находящимся в производстве уголовным и гражданским делам;

Ø федеральных органов исполнительной власти, их территориальных органов, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления;

Ø Уполномоченного при Президенте Российской Федерации по правам ребенка;

Ø Председателя Счетной палаты Российской Федерации, его заместителя и аудиторов Счетной палаты Российской Федерации;

Ø арбитражного управляющего в деле о банкротстве в отношении принадлежащих соответствующему должнику объектов недвижимого имущества;

Ø иных определенных федеральными законами органов и организаций.