В отношении домов меньшей готовности

Оценка стоимости достройки?

Необходимо заключать соответствующий договор о проведении экспертизы, либо об оценке. По результатам этих работ предоставляется соответственно экспертное заключение или отчет об оценке. Стоимость, которая указана в одном из этих документов необходимо заявлять ко взысканию.

 

Денежные требования по достройке, сформированные до банкротства и признанные судом, удовлетворяются при банкротстве каким образом?

Вне очереди перед требованиями СБ РФ?

Данные требования являются денежными, поэтому будут включаться в так называемую третью очередь кредиторов лица, находящегося в процедуре банкротства.

В отношении требований СБ РФ. Смотря перед какими именно его требованиями. Если у него будут какие-либо ещё требования, но не обеспеченные залогом, тогда они также подлежат включения в третью очередь кредиторов, а там уже по остаточному и пропорциональному принципам (в зависимости от того, у кого какой размер требований в деньгах).

 

Если застройщик ликвидирован по причине банкротства, требования по достройке, сформированные до банкротства и признанные судом, можно предъявить физическим лицам: учредителям, гендиректору?

Это можно сделать в рамках дела о несостоятельности (банкротстве). Заявлять к ним требования о так называемой субсидиарной ответственности. То есть если доказать, что, в том числе, и их действия или бездействия либо привели к банкротству, либо способствовали наступлению неплатежеспособности организации, либо указанные лица специально выводили активы и др. – то суд может возложить на данных лиц обязанность возместить соответствующий ущерб, который не был возмещен самой организацией.

 

Если иск судом удовлетворен, в случае достройки домов Агростроем или новым застройщиком, подписать соглашение с застройщиком о снятии денежных претензий по достройке? Ничего не делать?
Здесь уже на Ваше усмотрение. В любом случае, даже если подпишите какой-либо документ, из содержания которого будет следовать Ваш отказ от заявления требований о возмещении, причинённого Вам ущерба (в том числе и расходов по достройке) – это условие будет ничтожным, поскольку будет противоречить законодательству РФ, в том числе, закону о защите прав потребителей. Это что касается оформления документов во внесудебном порядке.

Если же при рассмотрении требований в судебном порядке Вы откажитесь от ранее заявленных в суд требований и суд примет такой отказ – то в дальнейшем будет отсутствовать перспективность удовлетворения таких же требований, возникших из тех же обстоятельств.

 

4. Возбуждение уголовного дела в отношении конкретных физических лиц поможет? Если да, куда направлять заявление, какую информации заявление должно содержать, чтобы начали проверку?

 

В отношении вопроса о возмещении ущерба - да, конечно это точно будет не лишним, поскольку дополнительно будет доказывать причинённый Вам ущерб, а также будет являться дополнительным доказательством при заявлении требований о субсидиарной ответственности (о ней мы писали выше). В Уголовном Кодексе РФ существуют следующие статьи: ст. 195 «Неправомерные действия при банкротстве», ст. 196 «Преднамеренное банкротство», ст. 197 «Фиктивное банкротство».

В отношении осуществления строительства (в том случае если застройщиком останется именно Агрострой) – может задержать стройку ещё дольше.

Заявления подаются в УВД по месту совершения преступления (в Вашем случае по месту заключения договоров участия в долевом строительстве).

В заявлении необходимо указать факты приёма у Вас денежных средств, обстоятельства, подтверждающие преступные деяния учредителей, ген.директоров и т.д. + просьба возбудить уголовное дело.

 

ПРИ БАНКРОТСТВЕ:

 

- нужно ли извещать управляющего о своих правах собственности или имущественных правах на квартиру? Каким образом?

Не обязательно, но лучше это сделать. Арбитражный управляющий самостоятельно должен получить сведения из ЕГРП в отношении квартир, расположенных в доме (собственность или договор участия в долевом строительстве без оформления собственности). Чтобы не полагаться на арбитражного управляющего отправьте на его адрес (можно будет узнать из соответствующего определения арбитражного суда) копию свидетельства о праве собственности или копию договора участия в долевом строительстве. Письмо с описью вложения.

 

- какой документ дольщик должен получить от управляющего при исключении из конкурсной массы квартиры в случае признания права собственности?

От арбитражного управляющего в данном случае никакой документ получать не нужно. Необходимо будет подать заявление в суд об исключении соответствующего имущества из конкурсной массы (при условии, что соответствующая квартира вообще будет туда включена). Основанием для исключения будет являться соответствующее определение суда об исключение имущества из конкурсной массы.

 

- каким образом согласовать с управляющим способ уведомления дольщика (на адрес, телефон, почту и т.д.). Если порядок управляющим нарушен, можно опротестовывать действия управляющего? Насколько это существенное нарушение?

 

Согласование способа уведомлений арбитражным управляющим кредиторов, требования которых включенных в реестр происходит на первом собрании кредиторов.

В отношении оспаривания действий арбитражного управляющего в случае нарушения им процедуры уведомления. Если арбитражный управляющий нарушит процедуру уведомления и на соответствующем собрании будет принято решение, которое Вас не будет устраивать, то перспективность обжалования будет напрямую зависеть от того, смог бы Ваш голос повлиять на принятое решение. Если размер Ваших требований не позволял бы принять другое решение или его не принимать, то, с точки зрения фактической пользы, смысла для обжалования нет.

 

- о каких своих действиях управляющий должен уведомлять дольщика? Последствия не уведомления?

 

Перечень достаточно широк. Вкратце, все осуществленные арбитражным управляющим действия можно увидеть в документе – отчете арбитражного управляющего. Через определённые периоды времени арбитражный управляющий созывает собрания кредиторов по вопросу рассмотрения отчета о предпринятых им действиях. На этих собраниях и можно ознакомиться со всеми действиями, которые он предпринял. Если Вас не устроит этот отчет (например, Вы посчитаете, что арбитражный управляющий не запросил сведения из ЕГРП в отношении объектов недвижимости на всей территории РФ), то вы вправе не голосовать за утверждение отчета и подать заявление в суд, рассматривающий дело о банкротстве об оспаривании действий (бездействий) арбитражного управляющего и о понуждении его к совершению соответствующих действий (такое заявление подаётся при определённых условиях).

 

- в какие сроки дольщик должен заявить свои требования на всех процедурах банкротства? Способы устранения нарушений сроков дольщиком? Последствия (за реестром, в реестре)?

 

В процедуре наблюдения – 30 дней со дня публикации арбитражным управляющим уведомления о введении процедуры в газете «КоммерсантЪ». В настоящий момент приоритет имеет публикация в печатном издании перед публикацией на официальном сайте «КоммерсантЪ». В скором времени публикацию в печатном издании отменят и останется только публикация на официальном сайте.

В процедуре конкурсного производства – 2 месяца с момента публикации (в том же порядке) о введении процедуры конкурсного производства.

 

При пропуске срока для подачи заявления в рамках процедуры наблюдения Ваше заявление будут рассматривать в процедуре конкурсного производства. Хотя можно попытаться и подать заявление о восстановлении срока для подачи заявления о включении в реестр именно в рамках процедуры наблюдения (НО для этого нужны существенные основания + судебная практика практически единична).

При пропуске срока для подачи заявления в рамках конкурсного производства Ваши требования буду удовлетворены только после удовлетворения требований реестровых кредиторов – на практике такие кредиторы практически никогда ничего не получают.

Здесь также можно подать заявление о восстановлении пропущенных процессуальных сроков для подачи и рассмотрения заявления именно в рамках процедуры конкурсного производства (здесь положительной судебной практики уже намного намного больше).

 

 

5. ПОРЯДОК ПРИЗНАНИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ:

- предмет исков?

 

В отношении домов готовностью на 80-90%.

Московский городской суд, а также Арбитражные суды давно выработали практику о том, что в данном случае необходимо заявлять требования о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде квартиры (а не на саму квартиру). При этом помещения (квартиры), находящиеся в объекте незавершенного строительства, рассматриваются в качестве составных частей единого недвижимого имущества (объекта незавершенного строительства).

В большинстве случаев суды указывают следующие формулировки: «Соответствующее недвижимое имущество (объект незавершенного строительства) уже фактически создано застройщиком и существует в натуре. Следовательно, суд может защитить гражданские права истца путем признания права собственности не на квартиру в объекте незавершенного строительства, а на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства, которая фактически выражена в виде квартиры».

 

В отношении домов готовностью на 100%.

Необходимо заявлять требования о признании права собственности на соответствующую квартиру.

 

В отношении домов меньшей готовности.

Например, менее 60% - заявление денежных требований.

 

- образцы решения судов с пунктами, которые должны быть указаны в судебном решении по каждому предмету иска (признать право собственности, регистрирующему органу зарегистрировать право собственности, объект поставить на кадастровый учет, застройщику передать документы и т.д.);

 

Любое решение суда, в котором устанавливается (признаётся) право на объекты недвижимого имущество (долей в праве общей долевой собственности на них, их частей и т.д.) само по себе является основанием для обязанности соответствующего регистрационного органа зарегистрировать такое право + суд в своём решении также указывает формулировку (немного могут видоизменяться): «Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ними записи о праве собственности на указанный объект».

Удовлетворение требований о признании права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества не влечёт его автоматическую постановку на кадастровый учет. Для постановки на кадастровый учет существует отдельная внесудебная процедура, в судебном порядке на кадастровый учет объекты недвижимого имущества ставятся при наличии препятствий для постановки во внесудебном порядке.

При удовлетворении исковых требований о признании права собственности на объект требовать передачи каких-либо документов от застройщика нет необходимости.

- порядок оценки состояния квартиры, собственным оценщиком или назначенным судом. Если иск подается без оценки квартиры, не откажет ли суд в иске по причине невозможности оценить степень готовности объекта незавершенного строительства?

 

Желательно оценить до того момента как будете обращаться в суд, чтобы ускорить принятие решения и облегчить работу для суда. В обязательном порядке на оценку необходимо будет пригласить представителя противоположной стороны планируемого судебного спора и представителя третьих лиц (при их участии в планируемом судебном процессе).

 

Степень готовности суду можно показать, например, с помощью кадастрового паспорта, паспорта из БТИ или РТИ, а также с помощью запроса председателю Комитета г. Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства.

 

- обмер квартиры (фактическая площадь) производить сейчас при участии Агростроя или все будет решаться позже, в т.ч. взаимные расчеты при превышении/занижении площади квартиры;

 

Сейчас нет необходимости инициировать с Вашей стороны какие-либо замеры квартир. Если Агрострой считает, что по факту он построил Вам квартиру большей площадью – пусть сам занимается этими проблемами. Если же вы считаете, что Вам построили квартиру площадью меньше на несколько квадратных метров – можете заниматься и Вы, но здесь необходимо взвешивать целесообразность: поскольку в РФ, с согласия и поощрения властей, юр.лица используются лишь для прикрытия соответствующих физических лиц от наказания за изначально планируемое неисполнение обязательств – получить какое-либо возмещение будет очень очень сложно, тем более уже всем известно, что Агрострой и так должен выплатить большую сумму кредита Сбербанку.

Если Агрострой продолжит существовать, то после окончания строительства, данное Общество предъявит Вам требование к доплате (в случае превышения квадратных метров).

 

- доплата по ДДУ на какой счет: указанный в ДДУ или иной, размещенный на сайте. Оба счета принадлежат Агрострою.

 

Все доплаты, которые возникают у Вас из договорных правоотношений с Агростроем необходимо оплачивать исключительно на расчетные счета, указанные в Ваших договоренностях, оформленных на бумажном носителе. Простыми словами:

- На расчетный счет, указанный в договоре.

- Если позднее оформлялось какое-либо дополнительное соглашение – то на расчетный счет, указанный в дополнительном соглашении.

- Также можно будет оплатить на расчетный счет, который будет указан в официальном обращении Агростроя (оформленном на бумажном носителе) с указанием возможности доплаты по новым реквизитам.

 

 

- порядок взаимоотношений с Агростроем, новым застройщиком, новым собственником после признания права собственности: по достройке домов, по строительству дорог, благоустройству территории, по несению расходов по содержанию квартиры, по содержанию внутридомовых территорий, по охране территории поселка и т.д.;

 

В случае признания права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде квартиры - у Агростроя (также, как и у нового застройщика) всё равно останется обязанность достроить дом за свои средства и передать Вам квартиру. То же самое и в отношении работ по благоустройству прилегающей территории. Если изначально в обязанности Агростроя входило и строительство дорог – эта обязанность также останется неизменной (также, как и у нового застройщика. Если будет заключаться новый инвестиционный договор (контракт) – при условии, что такие обязанности будут включены в такой инвестиционный договор (контракт)).

 

 

- порядок получения права собственности на квартиру после ввода дома в эксплуатацию;

 

Два варианта.

 

Первый, если застройщик получает разрешение на ввод дома в эксплуатацию, подаёт его в Росреестр и оформляет с Вами акт приёма-передачи квартиры.

В этом случае право собственности оформляется во внесудебном порядке путём подачи в Росреестр документов и заявления о регистрации права собственности (перехода права собственности).

 

Второй, если застройщик уклоняется от выполнения одного из вышеуказанных действий.

В этом случае необходимо будет заявлять требование в суд о признании права собственности уже на конкретную квартиру. Суду необходимо будет показать выполнение Вами принятых на себя по договору обязательств перед застройщиком.

 

- может ли СБ каким-либо образом противодействовать признанию права собственности?

 

Ваше право требования о признании права собственности на соответствующий объект (квартиру, долю в объекте незавершенного строительства в виде квартиры и т.д.) возникает из Ваших договорных правоотношений с застройщиком и надлежащего исполнения Вами договорных обязательств. Какие-либо противодействия Сбербанка на удовлетворение Ваших исковых требований о признании права собственности не повлияет.

 

 

- направление в суд требования о возложении расходов дольщика по судебному процессу (оплата юристам, оплата оценки и т.д.) за счет Агростроя. Всегда удовлетворяются? Порядок взыскания с Агростроя до банкротства и при банкротстве? Очередность при банкротстве?

 

В суде общей юрисдикции удовлетворяются при условии удовлетворения заявленных исковых требований (о признании права ……), но при этом размер понесенных расходов будет снижен если их сумма будет превышать 15 000 рублей – 20 000 рублей. В Арбитраже (в случае банкротства) удовлетворят если есть решение суда общей юрисдикции о взыскании судебных расходов (в этом случае включаются в третью очередь кредиторов), также судебные расходы взыскивают в случае удовлетворения исковых требований в рамках обособленного спора в деле о банкротстве (в этом случае включают за реестр, т.е. возмещаются после всех очередей).

 

При отсутствии банкротства исполнительный лист можно отнести непосредственно в банк, в котором имеются счета Агростроя (банк спишет деньги самостоятельно при их наличии). Также исполнительный лист можно отнести в службу судебных приставов с целью возбуждения исполнительного производства. Далее необходимо будет работать с судебным приставом-исполнителем, чтобы он разыскивал счета компании, её активы, осуществлял реализацию, накладывал аресты и т.д.

При банкротстве – удовлетворяются, также снижаются и подлежат взысканию после взыскания основной суммы задолженности Агростроя и начисленных процентов, то есть после всех очередей.