Круг ограниченных вещных прав

Перечень ограниченных вещных прав дается в ст. 216 ГК и включает права трех групп: традиционные вещные права частного права, которые ведут свое начало еще от римского права - сервитуты, права пользования земельными участками, и вещные права, сложившиеся в законодательстве СССР, - право оперативного управления и право хозяйственного ведения. Эти последние требуют некоторых пояснений.

В период господства в СССР государственной собственности государственным юридическим лицам (предприятиям и учреждениям), выступавшим в имущественном обороте, были переданы правомочия (титул) в отношении выделенного им государственного имущества. Эти правомочия были названы правом оперативного управления и стали в системе традиционных гражданских прав новым и необходимым институтом.

Институт права оперативного управления был разработан в трудах известного отечественного цивилиста академика А.В. Венедиктова *(260). Затем он был применен также к отношениям собственности в рамках кооперативных и общественных организаций, которые создавали дочерние юридические лица, осуществлявшие хозяйственную деятельность. В дальнейшем в связи с расширением самостоятельности государственных предприятий законодательство предоставило им более широкие правомочия по распоряжению имуществом, которые получили наименование права хозяйственного ведения.

Поскольку в современных условиях рынка удельный вес государственной собственности остается значительным и используется форма унитарных государственных предприятий, в новом гражданском законодательстве РФ необходимо было сохранить эти два вещных права; они стали элементом уже новых рыночных отношений и подлежат государственной регистрации. При ином решении имущественные сделки государственных юридических лиц были бы лишены юридической основы и их правовой аспект оставался бы неясным.

При общности правовой природы названных в ст. 216 ГК вещных прав в их предмете и механизме действия имеются существенные различия. Если сервитуты и права землепользования устанавливаются в отношении определенного недвижимого имущества и характеризуются стабильностью своего содержания, то право оперативного управления и право хозяйственного ведения имеют своим предметом как недвижимое (кроме земельных участков), так и движимое имущество, причем его материальный субстрат в результате сделок, совершаемых носителями этих прав, может меняться. Согласно п. 2 ст. 299 ГК плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в хозяйственном ведении или оперативном управлении, а также имущество, приобретенное унитарным предприятием или учреждением по договору или иным основаниям, поступают в хозяйственное ведение либо оперативное управление предприятия или учреждения. Это делает правовой режим таких прав более сложным.

Даваемый в ст. 216 ГК перечень вещных прав (их названо 5) не является исчерпывающим, он дополняется нормами самого ГК и других законов, о которых будет сказано далее. Создавать своим соглашением новые вещные права участники гражданского оборота не могут, это следует из природы и императивного, в основном, регулирования институтов вещного права.

Исходя из отмеченных в гл. 14 Учебника общих правовых признаков вещных прав, к их числу, помимо названных в ст. 216 ГК, надлежит отнести и некоторые другие институты гражданского права:

а) залог имущества, регулируемый нормами гл. 23 ГК (ст. 334-358), и его разновидность - ипотеку, которая является предметом Закона об ипотеке и КТМ, где имеются нормы об ипотеке судна или строящегося судна (гл. XXII);

б) пожизненное содержание с иждивением (ст. 601, 602 ГК), когда оно включает право получателя ренты пользоваться жилым домом, квартирой или земельным участком;

в) завещательный отказ завещателя, предусматривающий обязанность наследника, к которому переходит дом или иное жилое помещение, предоставить это помещение или часть его для проживания другому лицу (п. 2 ст. 1137 ГК) *(261).

Все названные права создают устойчивые и длительные правомочия в отношении недвижимого имущества; им присущи и другие свойства, характерные для вещных прав. Пожизненное содержание и завещательный отказ с правом проживания, по сути, являются видом сервитутов, хотя в ГК и Жилищном кодексе они таковыми не именуются. Залог представляет собой особое и широко используемое вещное право, предметом которого может быть также движимое имущество.

Правда, в ГК институт залога помещен в разделе об обязательственном праве, и формально он должен трактоваться как относящийся к числу обязательств. Однако залог обладает вещно-правовыми чертами, и в дальнейшем следует ожидать изменения его правовой характеристики, тем более, что в большинстве государств он является ныне вещным правом. Такие изменения предлагаются в доктрине и способны сделать залог более эффективным обеспечительным средством, что важно для привлечения крупных инвестиций, особенно иностранных.

Устойчивость и длительность жилищных прав граждан и редакция наименования гл. 18 ГК, в котором говорится о вещных правах на жилые помещения наряду с правом собственности, дают основания некоторым авторам трактовать права нанимателей и членов их семей в отношении занимаемых ими жилых помещений как вещные. Этим правам присущи некоторые вещно-правовые признаки, однако в новом Жилищном кодексе они не получили развития и недостаточны для отнесения таких прав к числу вещных.

Сервитуты

Как вещное право сервитуты возникли в условиях частной собственности на землю и отражают необходимость в постоянном пользовании чужим, обычно соседним, земельным участком для прохода, проезда, прогона скота, прокладки линий связи и их последующего обслуживания и т.д. Установление сервитута в аналогичных целях возможно в отношении лесных и водных участков, а также зданий, сооружений и другого недвижимого имущества, когда возникает необходимость устойчивого пользования ими. Наконец, гражданскому праву издавна известны сервитуты в пользу определенного лица (личные сервитуты), когда предоставляется пожизненное, а иногда и наследуемое право пользования недвижимостью, например для проживания или работы (художественная мастерская).

В условиях перехода к рынку и отношениям частной собственности сервитуты, которые отечественному гражданскому праву в годы плановой экономики были практически неизвестны, стали получать заметное распространение и потребовали регламентации. Нормы о сервитутах содержатся в ГК, многих других актах гражданского права, а Закон о государственной регистрации прав на недвижимость дает в ст. 1 легальное определение сервитута.

Сервитут создает постоянное или достаточно длительное по сроку право пользования чужим земельным участком или иной недвижимостью *(262), собственник которых сохраняет свои правомочия в отношении этой недвижимости и может ею свободно распоряжаться, в частности продать. При этом для нового собственника сервитут сохраняет свою силу, что отражает его вещный характер.

Сервитут устанавливается законом (публичный сервитут), по соглашению заинтересованных сторон или по решению компетентного государственного органа либо суда, вынесенному по требованию заинтересованных лиц для защиты как индивидуальных (частных), так и общественных (публичных) интересов. Возможны судебные споры также в отношении объема прав, предоставляемых сервитутом, и других его условий (периодичность и время пользования, необходимость предварительного уведомления и т.д.).

Собственник обремененного сервитутом земельного участка согласно п. 5 ст. 274 ГК вправе требовать от лица, в интересах которого установлен сервитут, соответствующей платы за пользование участком, если иное не установлено законом *(263). Надо полагать, что на получение соответствующей компенсации вправе претендовать также собственники иного недвижимого имущества, обремененного сервитутом. Публичные сервитуты обычно являются безвозмездными.

ГК не содержит в отношении сервитутов развернутого общего регулирования и определяет их режим применительно к отдельным их разновидностям, причем достаточно кратко. Для устранения пробелов в правовом регулировании некоторые нормы ГК о праве собственности могут применяться к сервитутам в порядке аналогии закона, например нормы о прекращении права собственности.

Более подробно сервитуты регламентируются нормами Земельного кодекса, Водного кодекса и Лесного кодекса, которые проводят различие между двумя их разновидностями: публичными и частными сервитутами. Земельный кодекс подчиняет частные сервитуты нормам гражданского законодательства, а в отношении публичных сервитутов содержит ряд норм в ст. 23, которая называет возможные цели установления таких сервитутов. При этом указывается, что осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он устанавливается. При невозможности использовать земельный участок вследствие установления сервитута землевладелец вправе требовать изъятия этого участка путем выкупа с возмещением ему убытков или предоставления равноценного участка.

Нормы Лесного кодекса и Водного кодекса о сервитутах близки правилам Земельного кодекса, различают частный и публичный сервитуты и содержат некоторые дополнительные правила, отражающие особенности регулируемых ими отношений. Граждане имеют право свободного пребывания в лесах (публичный лесной сервитут), а также пользоваться водными объектами общего пользования и иными водными объектами (публичный водный сервитут), если иное не предусмотрено законодательством *(264).

Установление публичного сервитута предусматривает также Закон о приватизации государственного и муниципального имущества. Согласно ст. 31 Закона публичным сервитутом может быть обязанность собственника приватизируемого имущества обеспечивать беспрепятственный допуск, проход, проезд, возможность размещения геодезических и других знаков, прокладку и использование линий электропередачи, связи и водоснабжения. Основанием установления таких сервитутов будут условия сделки о приватизации соответствующего имущества, заключенной с новым его собственником.

Особенность сервитута состоит в обязательности его государственной регистрации, без чего это вещное право не возникает. Порядок регистрации сервитута определен в ст. 27 Закона о государственной регистрации прав на недвижимость. Обязательность государственной регистрации личных сервитутов законами прямо не предусматривается; имеющиеся практические пособия склонны считать ее необходимой *(265).