Приватизация жилищного фонда

      4.1. Предпосылки приватизации

Приватизация жилья - новое явление в нашей общественной жизни, это часть жилищной реформы. Закон о приватизации жи­лищного фонда, принятый 04.07.1991, открыл путь к принятию Закона РФ от 24.12.1992 года « Об основах Федеральной жилищной политики», который ре­гулирует отношения в процессе эксплуатации и ремонта жилого дома, возникшие с появлением в жилищном фонде множества субъектов собственности и ее различных форм.

Закон РСФСР « О приватизации жилищного фонда в РСФСР» объясняет цели и принципы приватизации государственного и муниципального жилищных фондов.

Целью закона является создание условий для осуществ­ления права граждан на свободный выбор способа удовлетворения потребностей в жилье, а также улучшения использования и сох­ранности жилищного фонда.

Экономической основой системы удовлетворения потреб­ностей граждан в жилье до переходного периода была государ­ственная собственность на жилье, которая преобладала над дру­гими формами собственности. Государство брало на себя соци­альную функцию и юридическую обязанность обеспечивать жилыми помещениями граждан, нуждающихся в жилье или его улучшении, на условиях найма.

Невысокая плата за пользование квартирой и коммуна­льными услугами позволяла малоимущем слоям населения иметь благоустроенное жилье, качество которого не зависело от ма­териального положения семьи, но такие благоприятные условия поддерживались многомиллиардными затратами Советского госу­дарства на их содержание.

Система удовлетворения потребности граждан в жилье преимущественно из жилищного фонда, принадлежащего государс­тву, функционировала как затратный механизм. Она финансировалась из государственного бюджета и за счет средств хозяйствующих субъектов, отражаясь на себестоимости производимых ими продукции, работах, услугах. Государство само определило для себя монопольную роль инвестора, подрядчика и собственника в жилищном строительстве и эксплуатируемом жилищном фонде.

Средства, которые государство выделяло на жилищное стро­ительство, создавались за счет низкой оплаты труда граждан. По подсчетам экономистов, в 70-х годах стоимость площади 2-х комнатной квартиры окупалась работой одного члена семьи в те­чении 4,4 года.

Из года в год росла задолженность государства перед се­мьями, признанным по самым низким критериям нуждающимися в жилье. Сроки ожидания для многих очередников переваливали за 10- 15 лет.

Признание неэффективности действующей системы удовле­творения жилищных потребностей граждан привело к осознанию необходимости перехода на рынок жилья. Этот переход принципи­ально меняет экономическую, социальную и юридическую роль го­сударства: оно постепенно перестанет быть главным инструментом в решении жилищной проблемы.

Цель перехода - сбалансировать спрос на жилье и его предложение, уйти от хронического дефицита свободного жилья, нехватки средств на эксплуатацию и ремонт домов, выйти на более высокий уровень технического и санитарного обслуживания прожи­вающих.

Переход к принципиально новой системе решения жилищных вопросов нуждался в юридическом закреплении. Первым шагом на пути осуществления жилищной реформы стал Закон РСФСР « О приватизации жилищного фонда в РСФСР», принятый 04.07.1991 года, цель которого декларирована в его тексте: «…Создание условий для осуществления права граждан на сво­бодный выбор способа удовлетворения потребностей в жилье, а также улучшение использования и сохранности жилищного фонда», но эта цель не может быть достигнута на основе использования только этого Закона, так как все его содержание направлено на решение лишь части проблем, связанных с осуществлением жи­лищной реформы.

Его основная задача - заменить нанимателя жилого помещения на собственника, что позволит гражданам иметь больше правовых возможностей для решения своих личных жилищных вопросов.

Вторым шагом было принятие 24.12.1992 года Верховным Советом РСФСР Закона « Об основах Федеральной жилищной политики» - который и определил основы новой системы удовлетворения жилищных потребностей граждан, предусматривающей сосущество­вание двух взаимодополняющих механизмов решения проблемы - пла­ново распорядительного и рыночного.

Общие положения закона о приватизации, основные условия его применения

Рынок жилья создают собственники жилья. Приватизация - один из путей возникновения множества таких собственников. Статья 2 Закона о приватизации в ее первоначальной редакции, дает определение понятия приватизации: « Приватизация жилья- бесплатная передача или продажа в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном фонде».

Всеобщая бесплатность приватизации жилых помещений на всей территории Российской Федерации - ее новый принцип, дей­ствующей с 1993 года. Эта перемена ускорила темпы приватизации, 1993 год по статистическим данным стал рекордным по количе­ству приватизированных квартир.

Другой принцип, положенный в основу Закона, не менялся, и его суть в ненасильственности. Приватизация осуществляется исключительно добровольно, при взаимной согласованности всех постоянно проживающих и имеющих самостоятельное право на жилую площадь. Следует отметить и демократичность этого принципа, ведь желание освободиться от обременительной для госуда­рства обузы могло подтолкнуть к введению принудительной приватизации, однако добровольность сохранена в Законе как обя­зательное условие. Решение о приватизации каждый принимает сам, с учетом личных правовых и материальных последствий для каждого про­живающего (необходимо нести повышенные расходы на содержание, платить налоги с собственности).

Определение понятия приватизации важно для того, чтобы не смешивать ее с продажей свободных квартир в домах тех же жилых фондов. Закон характеризует приватизацию жилья как передачу в собственность граждан только занимаемых ими жилых помещений в домах двух видов жилищного фонда: государственном и муниципальном.

Под жилым помещением понимается не только отдельная ква­ртира, но и коммунальная, хотя приватизация такой квартиры рассматривается законом как исключение из правил.

 Субъекты приватизации

Правом на приватизацию жилья обладают наниматель, члены его семьи, а также лица, переставшее быть ими, но продолжающее проживать в занимаемом жилом помещении.

К членами семьи относятся супруг нанимателя, их дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они с ним проживают совместно и ведут об­щее хозяйство. Лица, не оформившее в свое время прописку в жилом поме­щении, но постоянно или преимущественно в нем проживающие, не приобретают права на его приватизацию до решения вопроса в административном или судебном порядке о признании за ними права на данную жилую площадь. Возрастные ограничения для несовершеннолетних касаются только осуществления ими этих прав, но не их объема.

Принятие и действие Закона о приватизации жилищного фонда привело к расширению сферы гражданско-правового регулирования имущественных отношений, возникших в результате приватизации жилья. Так, на смену распределения ранее в административном порядке жилых помещений пришел процесс передача жилья в собственность граждан. Жилые помещения, ко­торые перешли в собственность граждан, стали объектом гражданско-правовых сделок, а, значит, предметом гражданского права, но между предметом гражданского права существует жесткая связь с методом правового регулирования, который предопределяется особенностями этого предмета. Для правильного использования норм гражданско-правовых отношений применяются принципы гражданского права:

1. Принцип дозволительной направленности гражданско-правового регулирования. Его значение очень велико. Рыночная экономика может успешно развиваться только в том случае, если субъекты гражданского права обладают необходимой свободой, проявляют предприимчивость, инициативу и иную активность в сфере гражданского оборо­та. Нормы права в гражданском законодательстве сформулированы на базе общего правила: « разрешено все то, что не запрещено законом». В соответствии с этим правилом субъекты гражданского права могут совершать любые действия, не запрещенные законом.

2. Принцип равенства правового режима для всех субъектов гражданского права. Этот принцип означает, что ни один субъект в гражданском праве не обладает каким-либо преимуществом перед другими су­бъектами. Если в ранее действовавшем за­конодательстве предусматривалось два срока исковой давности: три года для отношений с участием граждан и один год для от­ношений между организациями, то ныне действующее нормы имеют единый для всех субъектов гражданского права трехгодичный срок исковой давности.

3. Принцип недопустимости произвольного вмешательства в частные дела. Этот принцип означает, что органы государственной власти и местного самоуправления и любые иные лица не вправе вмешиваться в частные дела субъектов гражданского права, если они осуществляют свою деятельность в соответствии с требова­ниями закона.

4. Принцип неприкосновенности собственности. Он закладывает основы имущественного порядка в экономике. В соответствии с ним нормы гражданского права обеспечивают собственникам возможность стабильного осуществления правомочий по владению, пользованию и распоряжению принадлежащим им имуществом, без чего невозможно функционирование любой (не только рыночной) экономики. Ни один субъект не может быть лишен своего имущества иначе, чем по решению суда (п. 3 ст. 35 Конституции РФ). Нормы гражданского права защищают собственность всех субъектов гражданских правоотношений от посягательств со стороны любых лиц, включая органы государственной власти и местного самоуправления.

5. Принцип - свобода договора. Закрепляя этот принцип, ГК РФ предусмотрена свобода усмотрения субъектов гражданских прав как в выборе партнера по договору, так и в выборе вида договора и условий, на которых он будет заключен, и этот принцип означает отказ от понуждения к заклю­чению договора на основе обязательных для сторон административных актов.

4 .3. Распоряжение приватизированным жильем.

Закрепляя принцип свободной реализации, принадлежащих гражданам субъективных прав, действующее законодательство одно­временно предъявляет определенные требования, которые должны соблюдаться при их осуществлении.

Содержание этих требований сводится прежде всего к тому, что осуществление гражданских прав не должно нарушать прав и охраняемых законом интересов других лиц.

Из содержания ст. 3 Закона РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» вытекает право граждан «...продать, завещать, сдавать в аренду жилые помещения, которые перешли им в собствен­ность, а также совершать с ними иные сделки, не противоречащие закону».

Сделки - один из наиболее распространенных юридических фактов. Сделка представляет собой единство четырех элементов:

1. субъектов - лиц, участвующих в сделке,

2. субъективной стороны - единства воли и волеизъявления ( воля и волеизъявление -две стороны одного и того же процесса, отношения лица к совершаемому им действию. Они должны соответствовать друг другу. В случае, когда воля направлена на одной действие, например, назначать наследника своему имуществу, а волеизъявление выражает намерение совершать другое действие, например, оформить договор дарения этого имущества, сделка может вызвать споры между участниками, что препятствует ее совершению и в последствии может привести к негативным последствиям.

3. формы - она должна соответствовать требованию закона. Например: все сделки с приватизированными квартирами относятся к сделкам с недвижимостью, которые подлежат не только нотариальному удостоверению, но и обязательной государствен­ной регистрации (ст. ст. 163, 164 ГК РФ)

4. содержание - это совокупность составляющих сде­лку обязательных условий. Необходимо, чтобы оно соответствова­ло требованиям закона и иных правовых актов, т.е. не нарушало ни запретительных, ни предписывающих норм действующего законо­дательства.

Порок любого из этих элементов сделки приводит к ее недействительности, а это означает, что за совершенной сделкой не признается юридического факта.

В ст. 168 ГК РФ сформулирована общая норма, согласно которой недействительной является любая сделка, не соответству­ющая требованиям закона. Сделки бывают недействительными по ос­нованиям, прямо указанным в нормах ст. ст. 167-183 ГК РФ, в силу признания ее таковой судом - оспоримая сделка, либо независимо от такого признания - ничтожная сделка. По гражданскому праву недействительными являются сделки:

· не соответствующие законодательству;

· совершенные с целью, противной основам правопорядка и нравственности;

· мнимые и притворные - по теории права с пороком формы и содер­жания;

· совершенные гражданином, признанным недееспособным;

· совершенные несовершеннолетним, не достигшим 14 лет;

· совершенные несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет без согласия его родителей, а в отдельных случаях: при отчуждении недвижимости, при заключении договора о приватизации - без пред­варительного согласия органов опеки и попечительства;

· совершенные гражданином, ограниченным судом в дееспособности - они относятся к сделкам с пороками в субъекте;

· совершенные гражданином, не способным понимать значения своих действий;

· совершенные под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения или стечения тяжелых обстоятельств - сделки с пороками воли.

5. Сделки с недвижимостью: