Влияние проблем на получение ипотечного кредита

Из-за этих проблем условия выдачи ипотечных кредитов у нас весьма отличаются от принятых в мире. Лишь некоторые банки предоставляют долгосрочные ссуды, но при этом максимальный срок составляет 5-10 лет (в мире - 20-30 лет). Обычно же срок погашения ипотечного кредита - от полугода до года (например, в Новосибирском муниципальном банке - 6 месяцев). И все же, несмотря на многие проблемы и недоработки в области ипотечного кредитования, можно утверждать, что ипотека в стране начинает пускать корни. Свидетельства тому есть на уровне конкретных примеров и в появлении разумных действий федеральных властей.

На рынке ипотечных кредитов, как правило, функционируют четыре субъекта:

заемщик, стремящийся приобрести возможно лучшую недвижимость, и взять кредит под низкий процент;

кредитор - финансовая структура, которая стремится разместить свои финансовые ресурсы с максимальным доходом и при минимальных рисках;

инвестор, предоставляющий кредитору финансовые ресурсы, чтобы получить максимальные проценты по своим вкладам при минимальных рисках;

правительство и государственные органы, создающие правовые и экономические условия для функционирования системы ипотечного кредитования стимулирующие всех его участников и уменьшающие риски кредиторов и инвесторов.

Российский заемщик - это специфический субъект финансового рынка, который, как правило, не знает не только этого рынка, но и не понимает, а часто вообще не приемлет рыночных отношений. Ему непонятно, почему за дом 100 000 рублей, взяв кредит 70 000 рублей на 10 лет, в конечном итоге оказывается должен выложить 310 000 рублей (при 20% годовых и без учета инфляции), то есть стоимость дома возрастает в три с лишним раза.

При этом он не учитывает, что заемщик живет в собственном доме, выплачивая кредит. Кредитор предоставил ему возможность пользоваться этим жильем сейчас, а не со времени накопления необходимой суммы для его покупки, которую заемщик может так и не накопить. Стоимость недвижимого имущества растет и к моменту накопления необходимой суммы, она будет выше 100 000 рублей. За услугу надо платить. В данном случае заемщик платит проценты от суммы кредита за услугу кредитора, заключающуюся не в выдаче заемщику 70 000 рублей кредита, а в предоставлении ему возможности купить житье сейчас.

Чтобы получить ипотечный кредит, нужно иметь определенную первоначальную сумму, достаточную для ежемесячных выплат по кредиту и содержания приобретенной недвижимости. Таким образом, ипотечное кредитование предназначено не для богатых слоев населения, которые могут не прибегать к кредиту, и не для бедных, которые не могут по своим доходам выплатить его. Ипотечный кредит должен быть доступным, то есть процент не может быть слишком высок. Разумным пределом считается 20% от суммы кредита в год, иначе ипотека теряет смысл. Это, в свою очередь, связано с наличием дешевых финансовых ресурсов для ипотечных кредитов. Если банк выдает кредит за 20% годовых, то он должен получать кредитные ресурсы за меньшую величину. Разница между стоимостью кредитных ресурсов и процентом по ипотечному кредиту должна обеспечивать банку возмещение его расходов и плату за риски при данном виде кредитования. Где взять такие ресурсы при межбанковской кредитной ставке свыше 200%? Если исходить из нее, то ставка по ипотечным кредитам должна быть выше 200%. Прибавим к этому росту инфляции скачки межбанковской кредитной ставки - цены финансовых ресурсов на рынке (с 1993 по 1995 гг. от свыше 200 до 136% и снова выше 200% в год). Как в этих условиях осуществлять долгосрочное ипотечное кредитование? Каков интерес финансовых структур? И все же многие банкиры, понимая перспективность ипотеки, ее необходимость в решении многих социально-экономических проблем, совместно с представителями государственной власти разрабатывают и пытаются применять системы ипотечного кредитования в условиях современной российской экономики.

Несмотря на это, ипотека в России находится в зачаточном состоянии. Ипотечные кредиты за редким исключением выдаются на короткие сроки от 1 до 3 лет и под высокие проценты. Такие кредиты дают, как правило, состоятельным людям или работникам высокодоходных предприятий под гарантию этих предприятий и с выплатой ими части процентной ставки по этому кредиту. Разрабатываются и действуют схемы кредитования, которые можно назвать ипотечными лишь условно, так как формально залог отсутствует. Применение оригинальных схем и инструментов позволяет применять ипотечное кредитование при довольно низкой в условиях высокого уровня инфляции процентной ставке.

Залоговый кредит может получить только тот, кто уже является собственником реальной недвижимости. Это исключает из ипотечных отношений значительную часть населения, не имеющую какую-либо недвижимость, а, следовательно, тормозит развитие самой ипотеки. Стоит узаконить обязанность соответствующих финансовых структур, то есть банков, принимать у населения в залог не только его реально существующую недвижимость, но и ту, которую оно пока желает приобрести, взяв под нее кредит, - это даст толчок развитию ипотеки, расширит ее инвестиционные возможности, увеличатся шансы строителей получать все новые и новые подряды.

Ипотечным бизнесом, как и любой деятельностью, необходимо руководить. Рынок недвижимости не может быть стихийным. Должна быть стройная система взаимосвязанных организаций, специализирующихся на выполнении отдельных его функций. Все они должны работать по общим правилам, выполнение которых контролируется государством. Для этого создается сеть федеральных и региональных органов, занимающихся координацией ипотечного бизнеса и реализующих государственную политику в этой области.

Важную роль в операциях с недвижимостью играет оценка ее рыночной стоимости. По действующим законодательным актам оценка стоимости недвижимого имущества возложена на страховые компании, рассматривающие ее как базу страхования. Однако они не могут сделать независимую оценку, не имеют опыта и не владеют необходимыми методами.

Оценка рыночной стоимости недвижимости находится на стыке риэлтерской деятельности ипотечного кредитования и страхования. По этой стоимости недвижимость продается и покупается, берется в залог и страхуется. Не застрахованная недвижимость не берется в залог. При ипотечном кредитовании требуется страхование не только залогаемого имущества, но и жизни заемщика. Имеется ряд специфических для ипотеки видов страхования: чистоты титула, квалификации оценщика, ипотечного кредита и другие.

Оценку должны производить высококвалифицированные специалисты. Российская ассоциация оценщиков и Российское общество оценщиков способствуют формированию системы оценки недвижимого имущества страны, ее методическому обеспечению.

Главной проблемой ипотеки является информированность, уровень образовательной и психологической подготовки населения, с одной стороны, и наличие квалифицированных специалистов по ипотечному бизнесу, с другой.

Формирование эффективной системы подготовки и повышение квалификации работников ипотеки - одно их основных условий ее становления и функционирования. В настоящее время действует ряд курсов по отдельным видам деятельности ипотечных структур, проводятся семинары в регионах, организованные Гильдией риэлтеров, Обществом оценщиков. Ассоциацией ипотечных банков, Центров ипотечного бизнеса и другими организациями.

Предстоит создать стройную многоуровневую систему ипотечного бизнеса России во взаимоувязке всех его видов и организаций с определением их статусов, функций, рамок и условий деятельности, общих правил поведения на рынке недвижимости.