Понятие договора аренды

В статье 606 ГК договор аренды определен как обязательство, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Из данного определения видно, что в арендном правоотношении направленность на передачу имущества во временное пользование уточняется признаком возмездное. Договору аренды посвящена глава 34 ГК.

В параграфе 1 главы 34 ГК выделены общие положения об аренде, которые имеют троякое значение.

Во-первых, поскольку гражданское право предназначено, главным образом, для регулирования возмездных отношений, сущность обязательства определенной направленности в наиболее чистом виде проявляется в возмездном договоре. В силу этого институт аренды избран законодателем в качестве базового для регулирования всех обязательств направленных на передачу имущества во временное пользование. В нем содержатся не только нормы, регламентирующие возмездные отношения по передаче имущества во временное пользование, но и унифицированные правила, обусловленные направленностью обязательства на передачу имущества во временное пользование независимо от его возмездности или безвозмездности.Эти унифицированные положения применимы не только к аренде, но и к безвозмездному пользованию. В статье 689 ГК перечислены арендные правила, применимые к договору безвозмездного пользования.

Во-вторых, несмотря на то, что арендные отношения могут характеризоваться дополнительными особенностями, требующими законодательного закрепления, все они имеют единую основу правового регулирования, предопределенную направленностью на возмездную передачу имущества во временное пользование. Общие положения об аренде представляют собой унифицированные нормы, которые могут применяться к любым видам и разновидностям договора аренды, если иное не установлено правилами об этих договорах (статья 625 ГК).

В-третьих, общие положения об аренде предназначены для непосредственного регулирования простейших арендных отношений, не осложненных иными нормообразующими признаками.

Признак направленности позволяет отграничить договор аренды от иных обязательств, имеющих с арендой внешнее сходство. Так, обязательство аренды, предусматривающее выкуп арендованного имущества путем перечисления определенной суммы арендных платежей, внешне схоже с договором купли-продажи с рассрочкой платежа. Однако правовая природа этих правоотношений принципиально различна. Любой договор купли-продажи, в том числе и с рассрочкой платежа, направлен на передачу имущества в собственность. Порядок и условия оплаты имеют вторичное значение. Они не влияют на направленность обязательства. Поэтому купля-продажа с рассрочкой платежа регламентируется нормами о купле-продаже. Согласно договору аренды, напротив, основной обязанностью собственника является передача имущества во временное владение и пользование арендатору. Наличие в арендном правоотношении элемента купли-продажи, предусматривающего выкуп имущества путем внесения арендной платы, не меняет основной правовой природы договора аренды. Условие о выкупе, то есть о переходе права собственности на договорное имущество, начинает действовать лишь в определенный момент, когда общая сумма выплаченной арендной платы становится равной сумме выкупа. До этого момента обязательство подчиняется нормам об аренде[1].

Арендные отношения разнообразны. Специфика тех или иных видов аренды предопределяется различными факторами. Однако общие положения об аренде, выделенные в параграфе 1 главы 34 ГК, в силу своего унифицированного значения применимы ко всем видам аренды. Соответствующее правило закреплено в статье 625 ГК. Вторичные особенности арендных отношений, предопределяющие формирование конкретных видов договора аренды, лишь уточняют правовое регулирование, обусловленное направленностью на возмездную передачу имущества во временное пользование.

Признак экономического неравенства может быть многоступенчатым. Причем различные уровни экономического неравенства, обусловленные разными субъектными признаками, могут присутствовать в одном виде договора. Если каждый из таких уровней требует специального регулирования, оно должно быть предусмотрено в законе распространяется на договоры проката[2].

Арендодателем по договору аренды здания (сооружения) может быть лицо, осуществляющее сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности. Данная специфика, безусловно, требует правового закрепления. Однако в ГК соответствующее регулирование отсутствует. Нормы института аренды зданий (сооружений) отражают особенности предмета договора вне зависимости от того, кто является арендодателем. А положения о прокате к подобным отношениям неприменимы по определению[3].

Несмотря на то, что согласно легальному определению договора проката нормы параграфа 2 главы 34 ГК распространяются только на отношения по поводу движимого имущества, некоторые положения института проката, на наш взгляд, носят унифицированный характер и поэтому до устранения в установленном порядке указанного выше законодательного пробела они могли бы применяться в порядке аналогии закона к тем договорам аренды зданий (сооружений), в которых участвует арендодатель-профессионал.

Определяя место аренды транспортных средств в системе гражданских договоров, необходимо отметить следующее.

Нормообразующее значение специфики транспортного средства реализовано в ГК следующим образом. Ввиду того, что данная специфика в наиболее чистом виде проявляется в таком договоре аренды транспортного средства, который не осложнен оказанием услуг по управлению и эксплуатации, аренда транспортного средства без экипажа является родовым институтом аренды транспортных средств. Нормативная база именно данного договора отражает особенности аренды транспортных средств как таковой. Правила, обусловленные наличием услуг по управлению и эксплуатации, лишь уточняют правовое регулирование, предопределенное спецификой транспортного средства. Причем на некоторые элементы правового регулирования, обусловленные спецификой транспортного средства, фактор оказания услуг не влияет. Нормы, содержащие данные элементы, являются унифицированными. Хотя данные правила не выделены в качестве общих положений об аренде транспортных средств, нетрудно заметить, что они имеются в обоих разделах, регламентирующих указанные разновидности аренды транспортных средств. Так, оба вида договора аренды транспортных средств являются реальными (статьи 632 и 642 ГК). Для них установлена письменная форма (статьи 633 и 643 ГК). Согласно статьям 632 и642 ГК к договорам аренды транспортных средств не применяются правила о возобновлении договора на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора на новый срок. В отличие от общих норм об аренде, предусматривающих диспозитивное право арендатора с согласия арендодателя сдавать имущество в субаренду, арендатор транспортного средства по общему правилу вправе сдавать его в субаренду без согласия арендодателя[4].

Специфика транспортного средства, предопределившая необходимость особой правовой регламентации, проявляется в том, что оно представляет собой сложное техническое устройство и является источником повышенной опасности.

Принадлежность рассматриваемого обязательства к аренде предопределяется тем, что оно, как и любой договор аренды, направлено на возмездную передачу имущества во временное владение и пользование. Указанные родовые признаки обусловили возможность применения к аренде предприятия общих положений об аренде, не противоречащих специфике предприятия. В статье 625 ГК законодатель указал, что общие положения об аренде применяются к договору аренды предприятия, если иное не предусмотрено специальными правилами о нем[5].

Аренда предприятия предполагает наделение арендатора широкими правами по использованию арендованного имущества, вплоть до отчуждения материальных ценностей, входящих в состав имущества арендованного предприятия (статья 660 ГК). На первый взгляд, данные особенности рассматриваемого обязательства противоречат арендной направленности, поскольку направленность на передачу имущества во временное пользование предполагает возврат того же самого индивидуально-определенного имущества.

Отношения аренды предприятий имеют общие признаки с арендой зданий и сооружений. Данная связь обусловлена тем, что предприятие признается разновидностью недвижимости (статья 132 ГК).

Предприятие является недвижимостью не в силу его неразрывной связанности с землей, а по решению законодателя распространить на этот специфический объект особенности правового режима, устанавливаемого для недвижимого имущества"[6]. Данное законодательное решение обусловлено тем, что предприятие обладает родовым признаком недвижимости - особой ценностью, предопределяющей необходимость индивидуализации и учета.

Заслуга ГК РФ состоит в том, что он впервые в истории отечественного законодательства выделил договор аренды предприятия в отдельный вид договора аренды имущества и предусмотрел комплекс специальных правил, учитывающих специфику правоотношений, связанных с арендой предприятия как единого имущественного комплекса, используемого для предпринимательской деятельности[7].

Суть отношений, регулируемых нормами института лизинга, состоит в следующем. С одной стороны, лицо (арендатор), не имеющее экономического интереса (или возможности) в приобретении имущества в собственность, испытывает потребность в использовании этого имущества.

С другой стороны, собственник не желает передавать интересующее арендатора имущество в аренду, но готов продать его. С третьей стороны, существует лицо, у которого нет в собственности имущества, необходимого арендатору, но есть денежные средства, которые оно имеет возможность вложить в приобретение этого имущества, с тем чтобы, сдавая его в аренду, получать доходы на вложенный капитал в виде арендной платы. Соединение указанных лиц в одном правоотношении позволяет удовлетворить их экономические интересы. Поскольку данные правоотношения реально существуют, потребовалась правовая база, обеспечивающая их эффективное регулирование.