Расчетно-аналитические задания

Варианты заданий к контрольной работе по дисциплине «Экономика недвижимости»

Вариант 1

1. Особенности формирования рынка недвижимости в России.

2. Основные принципы оценки объектов недвижимости.

3. Расчетно-аналитическое задание 1

Вариант 2

1. Состояние правовой среды рынка недвижимости.

2. Сегментирование рынка недвижимости.

3. Расчетно-аналитическое задание 2

Вариант 3

1. Состояние рынка жилья в России на современном этапе.

2. Виды стоимости объектов недвижимости.

3. Расчетно-аналитическое задание 3

Вариант 4

1. Характеристика земельного рынка.

2. Технология оценки объекта недвижимости затратным методом.

3. Расчетно-аналитическое задание 4.

Вариант 5

1. Основные принципы регистрации прав на недвижимое имущество.

2. Технология оценки объектов недвижимости доходным методом.

3. Расчетно-аналитическое задание 5.

Вариант 6

1. Состояние рынка земли и его особенности.

2. Технология оценки объекта недвижимости методом сравнительного анализа продаж.

3. Расчетно-аналитическое задание 6.

Вариант 7

1. Определение нормативной цены земли.

2. Метод капитализации дохода и его использование при оценке объекта недвижимости.

3. Расчетно-аналитическое задание 7.

Вариант 8

1. Основные субъекты рынка недвижимости

2. Методы оценки земли.

3. Расчетно-аналитическое задание 8.

Вариант 9

1. Факторы, определяющие вариант наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.

2. Особенности функционирования рынка объектов малой приватизации.

3. Расчетно-аналитическое задание 9.

Вариант 10

1. Функции земли как товара.

2. Международные стандарты оценки объектов недвижимости.

3. Расчетно-аналитическое задание 10.

Вариант 11

1. Экономическое понятие «недвижимости» и юридическое – «недвижимая собственность» в Гражданском кодексе РФ

2 Принципы оценки объектов недвижимости

3. Расчетно-аналитическое задание 11.

Вариант 12

1. Два подхода затратного метода оценки недвижимости: по стоимости восстановления и по стоимости замещения

2. Понятия рыночной и реальной стоимости в оценке недвижимости

3.  Расчетно-аналитическое задание 12.

Вариант 13

1. Виды стоимости, используемые в процессе оценки земельных участков

2. Понятие недвижимого имущества. Основные признаки недвижимого имущества

3.  Расчетно-аналитическое задание 13

Вариант 14

1. Признаки неэффективного рынка недвижимости

2. Инструмент инвестирования в недвижимость – закладные (ипотека)

3.  Расчетно-аналитическое задание 14.

Вариант 15

1. Основные классификации объектов недвижимости

2. Рынок недвижимости, его особенности и виды

3.  Расчетно-аналитическое задание 15.

Вариант 16

1. Место недвижимости в рыночной экономике

2. Субъектная структура рынка недвижимости

3.  Расчетно-аналитическое задание 16.

Вариант 17

1. Жизненный цикл объектов недвижимости

2. Найм жилого помещения. Сущность, основные условия, порядок заключения договора

3.  Расчетно-аналитическое задание 17.

Вариант 18

1. Качественные и количественные характеристики недвижимости

2. Основные этапы развития рынка недвижимости

3.  Расчетно-аналитическое задание 18.

Вариант 19

1. Понятие предприятия как имущественного комплекса

2. Сегментация рынка недвижимости. Параметры сегментации

3.  Расчетно-аналитическое задание 19.

 

Вариант 20

1. Определение недвижимости, делимость и неделимость недвижимости

2. Основные показатели рынка недвижимости, характеристика рынка

3.  Расчетно-аналитическое задание 20.

Вариант 21

1. Правовые основы операций с недвижимостью

2. Перспективы формирования и развития рынка недвижимости

3.  Расчетно-аналитическое задание 21.

Вариант 22

1. Недвижимость, виды, назначение, характеристика

2. Недвижимость государственной собственности и сделки с нею

3.  Расчетно-аналитическое задание 22.

Вариант 23

1. Право собственности на объекты недвижимости и его ограничения

2. Специфические особенности рынка недвижимости

3.  Расчетно-аналитическое задание 23.

Вариант 24

1. Право собственности на объекты недвижимости. Вещное право

2. Классификация рынка недвижимости по признакам и видам рынков недвижимости

3.  Расчетно-аналитическое задание 24.

Вариант 25

1. Право собственности на недвижимость. Субъекты права. Долевая и совместная собственность

2. Посредническая деятельность на рынке недвижимости

3.  Расчетно-аналитическое задание 25.

Вариант 26

1. Право собственности и другие вещные права на землю

2. Аренда. Сущность, основные условия, порядок заключения договора

3.  Расчетно-аналитическое задание 26.

Вариант 27

1. Право хозяйственного ведения и оперативного управления

2. Купля-продажа недвижимости. Сущность, основные условия, область применения

3.  Расчетно-аналитическое задание 27.

Вариант 28

1. Основные особенности недвижимости как товара

2. Безвозмездное пользование, доверительное управление. Сущность, основные условия, порядок заключения договора

3.  Расчетно-аналитическое задание 28.

Вариант 29

1. Сделки с недвижимым имуществом, подлежащие обязательной государственной регистрации

2. Мена, дарение. Сущность, основные условия, порядок заключения договора

3.  Расчетно-аналитическое задание 29.

Вариант 30

1. Операции с недвижимостью и порядок их регистрации

2. Подряд. Сущность, основные условия, порядок заключения договора

3.  Расчетно-аналитическое задание 30.

 

Расчетно-аналитические задания

1. Определить выгодность использования земельного участка, зонированного под коммерческое использование.

	Варианты использования
Показатель	Торговое здание	Жилое здание	Офисное здание
1. Строительные затраты с прибылью застройщика, т. д.е.	15000	11300	12800
2. Чистый эксплуатационный доход, т. д.е.	6000	4600	5700
3. Ставка капитализации для здания	0,27	0,27	0,27
4. Ставка капитализации для земли	0,25	0,25	0,25

2. Какими должны быть ежегодные платежи по ипотеке в 100000 д. е. при 12% годовых? Выплаты производятся раз в год, срок амортизации 25 лет.

3. Определить стоимость зданий при аннуитетном возврате инвестиций, исходя из данных: участок земли в результате тщательного изучения данных по недавним сравнительным продажам свободных участков оценивается в 50000 ден. ед.

Соответствующая ставка дисконта определена в 12%, чистый операционный доход составляет 5000 ден. ед.

4. Оценщик использует рыночный подход для оценки объекта собственности. Ему удалось найти данные о недавней продаже объекта почти идентичного рассматриваемому. На данном объекте имеется бассейн, на рассматриваемом же его нет. Оценщик узнал, что стоимость строительства такого бассейна составляет 20000 д. е. Проверив свое досье, он находит две другие сопоставимые продажи в этом районе. Один объект был продан за 97000 д. е. без бассейна, другой за 1120000 д. е., но с бассейном. Все другие различия несущественны.

5. Рассчитать стоимость земельного участка, если среднегодовой чистый доход от недвижимости в целом 2200 т. д.е. Стоимость зданий и сооружений 25 т. д.е. Коэффициент капитализации для зданий и сооружений 0,25, а для земли 0,20.

6. Выбрать вариант, выгодный для использования земельного участка, зонированного под коммерческое использование.

Показатель	Вариант использования
	жилье	офисное здание	торговое здание
1. Строительные затраты с прибылью застройщика, т. д. е.	2000	1700	1200
2. Операционные расходы, д. е.	700	600	500
3. Доход, приходящийся на землю, т. д. е.	160	141	176

7. Укажите правильный способ внесения поправки на местоположение к вероятной стоимости объекта с использованием метода сравнительного анализа продаж:

а) стоимость объекта (Со) = стоимость аналога (Са) + поправка на местоположение; (Пм);

б) Со = Са * Пм;

в) Со = .

8. Укажите верную формулу определения стоимости объекта затратным методом:

а) стоимость объекта затратным методом (Сзм) = стоимость земельного участка (Сз. у) + полная восстановительная стоимость (Спв) - износ объекта (Пизн);

б) Сзм = Сзу + Спв + Пизн;

в) Сзм = Сзу – Спв - Пизн;

9. Укажите верную формулу определения стоимости объекта недвижимости доходным методом (Сод):

а) Сод =

б) Сод = ЧД * КАП

в) Со =

10. Стоимость здания при покупке его сегодня составляет 1 млн. ден. ед. Рост цен на недвижимость в данном сегменте рынка составляет 6% в квартал. Сколько будет стоить этот объект через два года.

11. Составьте формулу для расчета стоимости земли через 5 лет, если ее купили за 20000 д. е., стоимость земли ежегодно повышается на 15% в год.

12. Выбрать вариант, выгодный для использования земли, если имеется участок, зонированный под коммерческое использование:

1 вариант – торговое здание,

2 вариант – офисное здание.

Стоимость земли методом остатка:

1 вариант – 400000 д. е.

2 вариант – 300000 д. е.

13. Имеется 2 варианта использования участка земли в 15 соток, предназначенного в соответствии с зонированием для одноэтажного строительства:

1 вариант – 2-х этажный дом площадью 120 кв. м;

2 вариант – 3-х этажный дом площадью 250 кв. м.

Инвестиционный метод остаток для земли:

1 вариант – 45000 д. е.

2 вариант – 42500 д. е.

Какой вариант выбрать?

14. Составьте формулу для определения ежегодных платежей по ипотеке в 100000 ден. ед. при 12% годовых. Выплата производится раз в год, срок амортизации 25 лет.

15. Оценить жилой 2-х этажный коттедж с пристроенным гаражом на одну машину. Имеется аналог – жилой 2-х этажный деревянный коттедж без гаража, проданный по цене 500000 д. е.: кроме того, имеются данные по следующим объектам:

Объект	Гараж на 1 машину	Этажность коттеджа	Цена, д. е.
А	Есть	3-х этажный, кирпич	130000
Б	Нет	3-х этажный, кирпич	123000

16. Имеется следующая финансовая информация по трем сопоставимым офисным зданиям.

Показатель	Сопоставимые объекты
	А	Б	В
1. Продажная цена, ден. ед.	1000000	1200000	900000
2. Потенциальный валовый доход, ден. ед.	200000	300000	185000
3. Безнадежные долги, ден. ед.	-10000	-30000	-9000
4. Действительный валовый доход, ден. ед.	190000	270000	176000
5. Операционные расходы, ден. ед.	-90000	-153000	-85000
6. Чистый операционный доход, ден. ед.	100000	117000	91000

Рыночная ставка арендной платы для объекта составляет 8 ден. ед. за кв. м. Чистая площадь, которая может быть сдана в аренду составляет 20000 кв. м. Безнадежные долги составляют 5%, операционные расходы составляют 45% от потенциального валового дохода. Определить стоимость объекта.

17. Склад 200 х 300 м имеет внешние стены высотой 30 м и включает 6% офисной площади. Внутренний потолок на высоте 27 м. Крыша плоская.

Затраты на единицу различных элементов здания выглядят следующим образом:

· Фундамент – 1,6 д. е./кв. м.

· Внешняя стена – 2,2 д. е./кв. м.

· Крыша – 5,3 д. е./кв. м.

· Водопровод – 22000 д. е.

· Система электроснабжения – 10000 д. е.

· Механ. оборудование – 12000 д. е.

· Платформы для погрузки – 25000 д. е.

· Офисные площади –8 д. е./кв. м.

Допустимые накладные расходы и прибыль строительной организации составляют 20% от прямых затрат. Какова полная стоимость воспроизводства здания?

18. Определить стоимость объекта недвижимости, приносящего доход, методом капитализации дохода, если через 2 года после покупки недвижимости ожидается доход при вложении капитала в землю 120 млн. д.е., и при вложении в здание 400 млн. ден. ед. Норма доходности при вложении капитала в землю 15% и при вложении капитала в здание 60%.

19. Участок земли в 5 га., зонирован под офисные площади. Земля стоит 60000 ед./га. Собственник рассматривает следующий вариант о постройке здания: трехэтажное здание без лифта, площадью 200000 кв. м., с эффективностью 80% и ожидаемой загрузкой 90%, сдаваемое в аренду по ставке 10.5 кв. м. и с операционными расходами в 50% от потенциального валового дохода. Каким будет чистым операционный доход по предложенному варианту?

20. Согласно условиям ипотечного кредита в 100000 ден. ед. выплачиваться должен только процент. Вся же основная часть долга подлежит погашению через 10 лет. Заемщик намерен каждый год откладывать в приносящий процент фонд определенную сумму с тем, чтобы получить средства, достаточные для погашения кредита. Ставка по денежному фонду составляет 10%, накопление происходит ежегодно. Какую сумму ежегодно должен депонировать заемщик?

Каким будет чистый операционный доход по предложенному варианту?

21. Субъект рынка желает получить доход из расчета 10% годовых. Доход должен получиться за счет продажи объекта через 3 года. Цена продажи, известна - 100000 ден. ед. По какой цене нужно купить это здание сейчас, чтобы обеспечить требуемую норму дохода?

22. Определить стоимость земельного участка, если среднегодовой чистый эксплуатационный доход от его использования составит 1500 т. д.е., а ставка капитализации 0,25.

23. Определить стоимость 2-х этажного офисного здания площадью 650 кв. м., требующее ремонта. Имеется аналог 2-х этажное офисное здание площадью 500 кв. м., в котором проведен ремонт. Аналог был продан по цене д. е. имеются также следующие данные:

Объект	Физические характеристики и назначение объекта	Состояние	Цена, д. е.
1	1 этаж, кирпич, S 250 кв. м.	Требуется ремонт	70000
2	1 этаж, кирпич, S 200 кв. м.	Ремонт не требуется	100000

24. Стоимость здания при покупке его сегодня составляет 1 млн. ден. ед. Рост цен на недвижимость в данном сегменте рынка составляет 6% в квартал. Сколько будет стоить этот объект через два года.

25. Определить стоимость объекта недвижимости (предприятия), приносящего доход, методом затрат. Исходные данные:

1. Площадь земельного участка, т. м.

2. Ставка земельного налога, д. е./м2 - 3,5

3. Стоимость строительства главного сооружения, млн. д.е. - 50

4. Косвенные издержки, % от стоимости главного сооружения - 6

5. Износ сооружения, % - 2,0

6. Стоимость вспомогательных сооружений, млн. д.е. - 5,0

7. Износ вспомогательных сооружений, - 2,0

8. Норма прибыли на вложенный капитал, % - 20

26. Недвижимость сдана в аренду, что позволяет ее владельцу получать в течение 5 лет по окончании каждого года 10000 долл.; На протяжении последующих 10 лет ежегодные арендные платежи составят уже 12500 долл., также вносимые в конце каждого года. Ожидается, что через 15 лет собственность будет перепродана за 100000 долл.

За сколько должна была бы продана собственность сегодня, если бы ее владелец рассчитывал получить 10% доход, накапливаемый ежегодно?

27. Определить стоимость объекта недвижимости затратным методом, исходя из следующих данных (т. д.е.):

- стоимость земельного участка - 560

- стоимость строительства аналогичного нового здания - 620

- прибыль застройщика - 110

- физический износ - 172

- функциональный износ - 116

- внешнее экономическое устаревание - 12

28. Оценить объект недвижимости с износом 30% , если имеется информация по следующим сопоставимым аналогам:

Объект	Износ,%	Цена, д. е.
А	35	75000
Б	86	26000
В	40	67000
Г	10	95000

29. Для покупки объекта недвижимости планируется использовать собственные средства (70%) и кредит банка, который будет выдан под 35% годовых. Планируется получать ежегодный доход, равный 900 т. д.е. при норме возврата собственного капитала 20%. Определить максимально приемлемую стоимость объекта недвижимости.

30. Составьте формулу для расчета стоимости земли через 5 лет, если ее купили за 20000 д. е., стоимость земли ежегодно повышается на 15% в год.