Оценка эффективности инвестиционного проекта строительства гостиницы
3.1 Производственный план
Инвестиционные издержки – это капиталовложения в период строительства и до начала производства: 1. Сметная стоимость проектно-изыскательских работ 2. Плата за землю 3. Стоимость привлечения основных фондов, уже существующих на начало разработки проекта 4. Подготовка территории строительства 5. Стоимость строительно-монтажных работ 7. Стоимость оборудования (без стоимости монтажа) 8. Прочие инвестиционные издержки 9. Предпроизводственные затраты, в том числе: пусконаладочные работы в части затрат на опробование оборудования вхолостую с целью проверки качества монтажа. Первоначальные затраты, связанные с реализацией проекта согласно смете составляют 42 259 тыс. долл., или 1 267 770 тыс. руб. К фиксированным (постоянным) затратам обычно относят амортизационные отчисления по прямолинейному методу, стоимость эксплуатации зданий и оборудования, арендную плату, расходы на страховку и на рекламу, зарплату управленческого персонала, повременную зарплату, налоги и начисления на зарплату. Постоянные (они же фиксированные, условно-постоянные) (FC) затраты - издержки, которые фирма несет независимо от объема выпуска продукции. Применительно к рынку недвижимости это означает сумму затрат, которые несет арендодатель независимо от того, сдает он в аренду недвижимость или нет. Достоверность прогнозирования расходных эксплуатационных статей при составлении калькуляции затрат во многом определяет обоснованность, а следовательно, и эффективность принимаемых финансовых решений. С другой стороны, наличие определенных средневзвешенных показателей эксплуатационных расходов позволяет оценивать эффективность управления недвижимостью. Точная информация о сопоставительной структуре затрат дает возможность управляющим выполнять ее оптимизацию, позволяя пережить периоды спада, максимально увеличить доходы в периоды подъема и выдержать конкуренцию в условиях стабилизации рынка. С точки зрения своей природы все эксплуатационные расходы можно условно разделить на две категории: расходы, связанные с обеспечением нормальных условий обитаемости зданий и сооружений; расходы, связанные с функционированием объектов недвижимости в условиях рыночных отношений. К первой категории можно отнести расходы на теплоснабжение, электроснабжение и освещение, вентиляцию и кондиционирование, водоснабжение и водоотведение, уборку и вывоз мусора, ремонт и т.п. Ко второй категории можно отнести расходы на управление и заключение договоров аренды, страхование, обеспечение безопасности, резерв на замещение и т.п. Одним из наиболее существенных отличий двух категорий является возможность технического нормирования расходов первой категории, в отличие от расходов второй категории, которые могут быть нормированы только на основе рыночных представлений и требований. Соотношение двух категорий в общей структуре затрат может колебаться в зависимости от технических характеристик и функционального назначения объекта, но в большинстве случаев доля расходов первой категории будет существенно больше. Существенное значение имеет состав арендной платы. Содержит ли она НДС, стоимость коммунальных услуг и оплату коммуникаций? То есть следующий шаг - понять структуру затрат по этим составляющим. Если эти затраты возлагаются на арендаторов, то в состав фиксированных они, естественно, не входят. Правда, и арендная плата в данном случае существенно ниже. Затраты на текущий ремонт, которые входят в состав эксплуатационных затрат, в случае сдачи коммерческой недвижимости в аренду может сильно отличаться по сумме от обычных затрат на содержание зданий, т.к. обычно арендаторы предъявляют повышенные требования к оборудованию офисов. Даже мелкий, косметический ремонт, производящийся после съезда арендатора, может вылиться в приличную сумму. Поэтому в состав фиксированных затрат на проект следует заранее закладывать такую статью, как текущий ремонт в размере 0,1% от первоначальной стоимости комплекса. Отдельной статьей затрат выступают издержки, связанные с охраной здания и, в случае ее наличия, парковочной площади для автомобилей. Помимо з/п охранников, сюда могут входить затраты на поддержание охранной и пожарной сигнализации, телекоммуникационного оборудования, видеонаблюдения. Целесообразно в составе постоянных издержек учитывать налоги на землю и недвижимость (имущество). Средняя (средневзвешенная) ставка земельного налога - 40500 рублей за 1 гектар. Земельный налог платят компании, имеющие участки в собственности; предприятия и учреждения, которым земля была передана в постоянное (бессрочное) пользование. Размер ставки не зависит от того, каким бизнесом занимается собственник. Имущество предприятий в настоящее время облагается налогом по остаточной стоимости, которая определяется исходя из стоимости его приобретения за вычетом накопленной амортизации. Такая стоимость на одно и то же имущество может резко различаться по тем или иным причинам у разных предприятий и, кроме того, она, как правило, сильно отличается от рыночной. Ставка налога в 2%, установленная в Нижнем Новгороде, является очень высокой, так как для объектов недвижимости равняется годовой норме амортизационных отчислений на восстановление основных фондов. Амортизация основных фондов составляет 2% от первоначальной стоимости в случае прямолинейного метода начисления.
3.2 Финансовый план
Перейдем к конкретным расчетам. Первоначальная стоимость сети малых отелей составила 40 млн. долл. Ценовое предложение (цена за номер) выражено в фиксированной сумме, к этой сумме для посетителей прибавляется стоимость некоторых дополнительных услуг (видеомагнитофон, доступ в интернет, междугородная и международная телефонная связь, пользование кондиционером) и, как часто встречается в ценообразовании отелей высокой степени комфортности, прибавляется сумма НДС. В стоимость номера включаются следующие фиксированные издержки: содержание телекоммуникационного оборудования – 30000 долл./год; текущий ремонт – 40000 долл./год; охрана – 120000 долл./год; оплата остальных коммунальных услуг (горячее и холодное водоснабжение, отопление, канализация, газоснабжение, вентиляция и пр.) – 15000 долл./год; содержание парковки у офиса – 25000 долл./год; з/п управленческого персонала с начислениями – 60000 долл./год. амортизация – 2% от стоимости сети отелей – 800000 долл./год; страхование – 1,5% от стоимости сети отелей – 600000 долл./год; налог на землю (исчисляется от общей площади территории, занимаемой сетью отелей) – 270000 долл./год; налог на имущество (исчисляется от общей стоимости сети отелей) – 800000 долл./год. Общая сумма постоянных затрат на реализацию указанного проекта составляет, таким образом, 2760 тыс. долл. США в год. Вполне естественно, что их величина должна полностью покрываться поступлениями от сдачи номеров посетителям. Кроме того, сумма поступающих средств должна позволить покрывать платежи по процентам за обслуживание инвестиционного кредита и обеспечить возврат основной суммы долга в течение срока реализации проекта; а также обеспечивать возмещение переменных издержек компании, основными из которых будут являться транзакционные издержки, связанные с поиском новых посетителей отелей. Можно рассчитать ориентировочную стоимость транзакционных издержек компании-арендодателя по аренде торговых и офисных площадей комплекса по рыночным ставкам: Общая площадь сдаваемых номеров – 37700 кв. м. Усредненная ставка арендной платы – 348$ за 1 кв.м. в год. Годовая стоимость арендных платежей без НДС - 13,14 млн. долл. Комиссионное вознаграждение рекламных агентств – 5% от 13,14 млн. долл. = 657 тыс. долл. Как видим, эта величина превышает на 157-357 тыс. долл. транзакционные издержки, которые реально может понести фирма. Кроме того, следует учесть недоиспользование имеющихся площадей, что оказывает влияние на величину прибыли. Ориентировочный коэффициент полезного использования площадей – 95%. Прогнозируемая реальная годовая стоимость платежей клиентов – 95% от 13,14 млн. долл. = 12,483 млн. долл. Таким образом, снижение прибыли за счет недоиспользования имеющихся площадей может составить 657 тыс. долл. Рассмотренная нами структура затрат на проект свидетельствует о том, что фактически все издержки можно отнести к условно-постоянным, т.к. они практически не зависят от количества сданных номеров, и их величина может меняться (в сторону повышения) только по прошествии некоторого периода времени, в частности, за счет увеличения тарифов на коммунальные услуги и уровня средней заработной платы управленческого и обслуживающего персонала. Это позволяет нам планировать отток денежных средств по периодам исходя из известной суммы годовых затрат на проект. Таким образом, требуемые единоразовые вложения в инвестиционный проект составляют 42259 тыс. долл., или 1 267770 тыс. руб., величина годовых затрат, связанных с реализацией проекта (включая комиссионное вознаграждение управляющей компании в размере 400 тыс. долл. без стоимости обслуживания инвестиционного кредита) – (2760+400) = 3160 тыс. долл. США; годовая стоимость обслуживания кредита, включая выплаты по выбранному варианту основной суммы долга - 12313,08 тыс. долл. При осуществлении дальнейших расчетов будем исходить из предположения, что величина годовых затрат за вычетом амортизации, налога на землю, налога на имущество и страхования будет незначительно повышаться с течением времени с приростом 5% в год. Расчет издержек по годам реализации проекта приведен в табл. 3.1. Ориентировочный коэффициент полезного использования площадей в первый год эксплуатации сети отелей – 95%. Прогнозируемый реальный приток денежных средств за счет сдачи номеров посетителям отелей в первый год эксплуатации – 95% от 13,14 млн. долл. = 12,483 млн. долл. Общая сумма доходов состоит не только из арендной платы по установленным ставкам, но и выплат на эксплуатационные расходы владельцу сети отелей. Ставка на эксплуатационные расходы составляет от 30 до 120 долл. за 1 кв. м в год без НДС. Годовая сумма приобретенного дохода, включая возмещение арендаторами затрат на эксплуатацию отелей, составляет 18 422 тыс. долл. с учетом НДС или 15 612 тыс. долл. без НДС. Следовательно, годовая сумма выплат на эксплуатацию составляет 15,61 – 13,14 = 2,47 млн. долл. Усредненная ставка на эксплуатационные расходы составит, таким образом, 15612 000/37 700 - 348$ = 66,11 долл. за 1 кв.м. в год без НДС. Учитывая коэффициент полезного использования площадей, сумму поступлений на эксплутационные расходы будем рассчитывать аналогично арендным платежам, принимая темп прироста ставок на эксплуатационные расходы на уровне 3%. Расчет денежных поступлений по годам реализации проекта представлен в табл. 3.1. Предварительная оценка инвестиционного проекта, базирующаяся на основе прогнозных значений притока и оттока денежных средств (по данным табл. 3.1) позволяет сделать вывод о том, что проект может дать определенный экономический эффект. По прошествии нескольких лет предусмотренного жизненного цикла проекта совокупный накопленный доход превышает совокупные понесенные затраты, что может свидетельствовать о наличии бухгалтерской прибыли в результате реализации проекта. Следующие задачи оценки инвестиционного проекта состоят в определении размера бухгалтерской и чистой прибыли, выявлении наличия или отсутствия экономической прибыли и определении ее размера согласно основным критериям эффективности инвестиционных проектов. Показатели, используемые при анализе эффективности инвестиций, можно подразделить на две группы в зависимости от того, учитывается или нет временной аспект стоимости денег: а) основанные на дисконтированных оценках; б) основанные на учетных оценках. Далее в работе будут рассмотрены основные показатели, базирующиеся на дисконтированных оценках: чистый дисконтированный (приведенный) доход ЧДД, индекс доходности (рентабельности инвестиций) ИД и внутренняя норма доходности (прибыли) ВНД.
Таблица 3.1 - Расчет исходных показателей доходов и расходов по годам, тыс. долл.
Популярное: Как выбрать специалиста по управлению гостиницей: Понятно, что управление гостиницей невозможно без специальных знаний. Соответственно, важна квалификация... Почему двоичная система счисления так распространена?: Каждая цифра должна быть как-то представлена на физическом носителе... Почему люди поддаются рекламе?: Только не надо искать ответы в качестве или количестве рекламы... Как вы ведете себя при стрессе?: Вы можете самостоятельно управлять стрессом! Каждый из нас имеет право и возможность уменьшить его воздействие на нас... ©2015-2024 megaobuchalka.ru Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав. (214)
|
Почему 1285321 студент выбрали МегаОбучалку... Система поиска информации Мобильная версия сайта Удобная навигация Нет шокирующей рекламы |