Расчет потенциального валового дохода. ( PGI )

Потенциальный валовой доход - максимальный доход, который способен приносить объект недвижимости. Он определяется как сумма всех ожидаемых поступлении при 100%-й загрузке площадей и без учета расходов на эксплуатацию объекта. Величина ПВД прогнозируется на основе собранных данных за предшествующие периоды и сравнивая с данными о доходности аналогичных объектов. Анализ производится путем сравнения дохода на единицу измерения, которая выбирается в зависимости от типа объекта: 1 кв. м общей или фактически занимаемой арендатором площади, комната или квартира для гостиниц и домов, 1 куб. м складского помещения, 1 место для стоянок и гаражей.

Расчет ПВД производится на основе текущих ставок и тарифов на рынке аренды и платных услуг. Различают рыночную и контрактную арендную плату.

Рыночная арендная плата - это арендная плата, которая преобладает на рынке для сопоставимых объектов и может меняться в период действия договора аренды. Контрактная арендная плата - это конкретная сумма, о которой договорились арендатор и арендодатель, и в период действия договора аренды не изменяется. Для определения стоимости нужно использовать рыночную арендную плату. Потому при анализе договоров аренды нужно выявить все условия их заключения: срок действия договора, изменения на рынке за предшествующий период, деловая или семейная связь между сторонами, условия договора по благоустройству арендуемого помещения, условия и форма оплаты. Если у сравниваемых объектов имеются различия, производится корректировка данных. В случае отсутствия на рынке необходимых данных, корректировки определяются на основании мнения оценщика.

Расчет действительного валового дохода ( EGI ).

Действительный валовой доход - ПВД за вычетом потерь от недоиспользования объекта и неплатежей. Основная формула расчета ДВД:

EGI-ДВД;

PGI-ПВД;

V&L - потери от наличия свободных площадей и безнадежных платежей.

Enabling- допустимо возможный

Income - доход

Potential - потенциальный

Gross - валовой

Value - величина

Low - низкий

Net - чистый

Operational - операционный

Expense – расход

Простои сдаваемых в аренду помещений могут быть как хроническими, так и между сменой арендаторов.

Расчет расходов, связанных с объектом оценки.

Операционные расходы (ОЕ) - расходы на поддержание воспроизводства дохода от имущества. Расходы владельца недвижимости делятся на постоянные (FE), переменные (VE) и резервы (RR).

Постоянные расходы - расходы, которые практически не зависят от степени эксплуатации недвижимости, оплаты страховки, уплаты налогов на имущество.

Переменные расходы - расходы для поддержания функциональной пригодности объекта и зависят от степени его эксплуатации. Величина этих расходов определяемся на основе анализа фактических затрат на содержание объекта с учетом типичных затрат на рынке. Затраты на содержание общественного здания могут значительно превышать стоимость нового строительства.

Переменные расходы зависят от стоимости строительства, технических характеристик объекта и особенностей инженерных решений. К ним можно отнести: коммунальные платежи, управление объектом, обслуживание, обеспечение безопасности, содержание территории.

Резервы - расходы, связанные с объектом, которые нужно производить только один раз в несколько лет: замена лифтов, охранной сигнализации, благоустройство территории, замена сантехоборудования, кровли.

Определение величины чистого операционного дохода.

Чистый операционный доход - ДВД за исключением операционных расходов.

NOI =EGI - ОЕ.

Преобразование ожидаемых доходов в текущую стоимость.

Чистый операционный доход преобразуется в стоимость объекта, используя методы капитализации дохода.