Плата за землю и оценка земли

Статья 65 ЗК РФ закрепляет принцип платности использо­вания земли независимо от того, в какой форме лицо исполь­зует земельный участок. Система регулирования платы за зем­лю установлена в Законе РФ «О плате за землю».

Целью введения платы за землю является стимулирование рационального использования охраны и освоения земель, по­вышения плодородия почв, выравнивание социально-эконо­мических условий хозяйствования на землях разного качества, обеспечение развития инфраструктуры в населенных пунктах, формирование специальных фондов финансирования этих ме­роприятий.

Формами платы за использование земли являются земель­ный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Порядок исчисления и уплаты зем. налога устанав­ливается законодательством РФ о налогах и сборах (местный налог).

Исчисление зем. налога гражданам производится гос. налоговыми инспекциями, которые ежегод­но не позднее 1 августа вручают им платежные извещения об уплате налога.

Юр. лица и граждане уплачивают зем. на­лог равными долями в два срока: не позднее 15 сентября и 15 ноября.

Плата за землю перечисляется плательщиками земельного налога:

- за земли в пределах границ сельских населенных пунктов - на бюджетные сче­та сельских ОМСУ.

- за земли в пределах поселковой, городской границы  а также за земли в границах района, за исключением земель, переданных в веде­ние сельских ОМСУ, - в соответст­вии с установленными законодательством РФ долями на бюд­жетные счета субъекта РФ, соответствующую часть средств - на бюджетные счета соответствующих ОМСУ.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящи­еся в собственности РФ, субъектов РФ или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правитель­ством РФ, органами гос. власти субъектов РФ, ОМСУ. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами арен­ды земельных участков. Размер арендной платы является су­щественным условием договора аренды участка.

В соответствии со статьей 66 ЗК РФ, различают следующие виды цен земельных участков:

1. Рыночная цена. Рыночная стоимость земельного участ­ка устанавливается в соответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности». В соответствии с ним, под рыночной стоимостью понимается наиболее вероят­ная цена, по которой данный участок может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необхо­димой информацией, а на величине цены сделки не отражают­ся какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать земельный участок, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

-стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

-земельный участок представлен на открытом рынке по­средством публичной оферты;

-цена сделки представляет собой разумное вознагражде­ние за земельный участок, и принуждения к совершению сдел­ки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

-платеж за земельный участок выражен в денежной форме.

Основанием для проведения оценки земельного участка

служит договор между оценщиком и заказчиком (заключается в письменной форме и не требует нотариаль­ного удостоверения).

2. Кадастровая цена. Для установления кадастровой сто­имости участков проводится гос. када­стровая оценка земель, за исключением случаев определения рыночной стоимости земельного участка, тогда кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости. Порядок проведения гос. кадастровой оценки земель устанавливается Правилами проведения гос. кадастровой оценки земель. Гос. кадастровая оценка земель проводится с учетом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров. Результаты гос. кадастровой оценки земель вносятся в гос. земельный кадастр.

3. Нормативная цена. В соответствии со ст. 25 Закона «О плате за землю», нормативная цена земли - показатель, ха­рактеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчет­ный срок окупаемости.

Нормативная цена земли вводится для обеспечения эконо­мического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность, установлении коллективно-долевой собственности на землю, передаче по наследству, дарении и получении банковского кредита под залог земельного участка.

Порядок определения нормативной цены земли установлен постановлением Правительства РФ «О порядке определения нормативной цены земли».

Согласно этому постановлению, нормативная цена земли определяется органами исполнительной власти субъектов РФ для земель различного целевого назначения по оценочным зо­нам, административным районам, поселениям или их группам. Предложения об оценочном зонировании территории субъекта РФ и о нормативной цене земли по указанным зонам представ­ляются комитетами по земельным ресурсам и землеустройст­ву. Нормативная цена земли не должна превышать 75% уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствую­щего целевого назначения.

9.Возникновение прав на землю: общие положения, документы о правах на земельные участки.

Право собственности на земельный участок может возни­кать по следующим основаниям:

-на основании договоров и иных сделок, предусмотренных законом и не предус­мотренных законом, но не противоречащих ему. При этом сле­дует помнить, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие гос. кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях участка.

-на основании актов гос. органов, ОМСУ. (акт о предоставлении участка в собственность). По указанному основанию право собственности на участки возникает в случа­ях предоставления участков гражданам и юр. лицам из земель, находящихся в гос. и муни­ципальной собственности;

-на основании судебного решения.( судебное решение о разделе земельного участка, находящегося в общей собствен­ности);

-вследствие причинения вреда одним лицом другому.

- вследствие неосновательного обогащения.

- в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом ( приобретательная давность).

Право постоянного (бессрочного) пользования возникает на основании административного акта (акта о предоставле­нии), кроме того, со­гласно ГК РФ, основанием могут быть сделки.

Право пожизненного наследуемого владения возникало на основании административного акта (акта о предоставлении). В настоящее время ЗК РФ не предусматривает возможности возникновения этого права на землю.

Право аренды земельного участка возникает на основании договора аренды.

Основания возникновения права ограниченного пользова­ния чужим земельным участком (сервитута):

-соглашение между лицом, требующим установления сер­витута, и собственником соседнего участка;

-судебное решение об установлении и условиях сервиту­та - в случае недостижения указанными лицами соглашения.

Основаниями возникновения права безвозмездного сроч­ного пользования могут быть как сделки, так и акт о предоставлении права безвозмездного срочного пользования участком.

Права на земельные участки подлежат гос. ре­гистрации.

Гос. регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельст­вом о гос. регистрации прав. Гос. регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посред­ством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки.

Права на земельные участки удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Основаниями для гос. регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются:

-акты органов гос. власти или ОМСУ в рамках их компетенции; 

-договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества,

-акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений,

-свидетельства о праве на наследство;

-вступившие в законную силу судебные решения;

- акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество,

-иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего  правообладателя в соответствии с законодательством.

 Обязательным приложением к  документам, необходимым для гос. регистрации прав, являются план земельного участка, участка недр и (или)  план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера. Договоры аренды участка, субаренды участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат гос. регистрации, за исключением случаев, установленных ФЗ.