Тема 7. Доходный подход к оценке недвижимости.

ОЦЕНКА СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ

Курс экономики, организации и управления аграрным производством

Аграрный факультет

Обязательный курс

Объем учебной нагрузки: 24 часов – лекции, 24 часов – семинары, курсовая работа.

Цель курса

Дисциплина « Оценка недвижимости» обеспечивает подготовку слушателей к деятельности в сфере оценки недвижимости. Целью изучения дисциплины является освоение основ теории и практики оценки недвижимости , необходимых для принятия экономических решений , связанных с эффективностью управления активами и бизнесом на предприятии.

Содержание курса

Тема 1. Регулирование оценочной деятельности.

 Понятие оценочной деятельности. Субъекты и объекты оценочной деятельности. Обязательность оценки . Основания для проведения оценки. Договорные отношения . Отчет об оценке .Права и обязанности оценщика.

Тема 2. Правовые аспекты оценки недвижимости.

Федеральный закон « О государственной регистрации прав на недвижимость, имущество и сделок с ними» и др. законодательные акты. Виды права на недвижимость, подлежащую оценке, существующие ограничения . Виды сделок с недвижимостью. Составление договоров по сделкам . Государственная регистрация недвижимого имущества и сделок с ним.

Налогообложение недвижимости.

Тема 3. Информационное обеспечение при оценке недвижимости.

Необходимая для оценки информация . Общая информация. Специальная информация. Формирование массива внешней информации. Основные источники внешней информации. Договорная документация.

Тема 4. Особенности функционирования рынка недвижимости.

Особенности и закономерности рынка недвижимости, его организационно-экономическое содержание. Структура рынка ; факторы, влияющие на его функционирование. Инфраструктура и механизм функционирования рынка недвижимости. Спрос и предложение на рынке недвижимости, механизм регулирования. Характер влияния на рынок недвижимости общеэкономических показателей развития экономики страны, инфляционных процессов и существующих источников финансирования капитальных вложений.

Тема 5. Оценка недвижимости затратным подходом.

Экономическое содержание затратного подхода. Преимущества, недостатки, необходимые условия для применения. Этапы оценки недвижимости затратным подходом. Оценка земельного участка .Оценка зданий и сооружений. Стоимость воспроизводства и стоимость замещения . Структура стоимости строительства . Строительные нормы и правила.. Проектно- сметная документация. Сметная стоимость строительства.                   Индексы цен в строительстве. Метод сравнительной единицы ; Метод укрупненных элементных показателей стоимости строительства, Метод единичных расценок. Расчет накопительного износа зданий и сооружений. Виды износа: физический, функциональный ,экономический. Понятия устранимого и неустранимого износа.

Методы оценки накопленного износа: метод экономического срока жизни , метод сравнения продаж по компонентам. Способы оценки устранимого и неустранимого износа Особенности определения износа долгоживущих и короткоживущих элементов здания. Методы оценки устранимого и неустранимого функционального износа.                        Расчет внешнего износа методом капитализации дохода, относимого к изменению внешних условий ; Метод парных продаж.

Тема 6. Сравнительный подход к оценке недвижимости.

Экономический смысл определения рыночной стоимости сравнительным подходом.

Преимущества и недостатки подхода, сфера применения. Накопления информационной базы , сегментация рынка недвижимости; требования, предъявляемые оценщиком к информации по объектам аналогам. Метод прямого сравнительного анализа продаж.                       Этапы оценки недвижимости. Единицы сравнения ,элементы сравнения. Виды поправок : процентные относительные и абсолютные денежные поправки. Методы расчета поправок : метод парных продаж. Метод прямого сравнения характеристик, экспертный метод, статистический метод. Метод сопоставления цены и дохода. Схемы оценки недвижимости с использованием валового рентного мультипликатора и общего коэффициента капитализации.

Тема 7. Доходный подход к оценке недвижимости.

Экономическое содержание , сфера применения , положительные и отрицательные стороны доходного подхода к оценке недвижимости. Методы доходного подхода ,необходимые условия для их использования. Прогнозирование доходов, приносимых недвижимостью. Типы договоров аренды, виды арендных платежей. Потенциальный валовой доход. Расчет поправки на недоиспользование недвижимости и потери в сборе.

Действительный валовой доход. Состав эксплуатационных расходов. Постоянные и переменные расходы. Чистый операционный доход. Анализ и нормализация отчетности в процессе оценки. Построение коэффициента капитализации. Ставка дохода на инвестиции и норма возврата капитала. Методы расчета требуемой ставки дохода на инвестиции: метод кумулятивного построения, метод рыночной экстракции. Модель оценки капитальных активов. Анализ рисков при оценке недвижимости.

Методы определения норм возврата капитала: метод линейного списания капитала(Ринга), метод равномерно-аннуитетного списания капитала

(Инвуда), метод возврата капитала по безрисковой ставке доходности (Хискальда), методы определения коэффициента капитализации для оценки недвижимости, метод кумулятивного построения: определение безрисковой ставки доходности, премий за риск , ликвидности, нормы возврата капитала. Метод рыночной экстракции. Метод инвестиционной группы , сфера применения. Метод коэффициента покрытия долга. Метод связанных инвестиций. Особенности построения коэффициента покрытия долга. Метод связанных инвестиций. Особенности построения коэффициента капитализации при увеличении ( частичном уменьшении) стоимости недвижимости в конце периода владения. Оценка недвижимости методом техники остатка. Техника остатка для оценки земли. Техника остатка для оценки здания. Метод дисконтированных денежных потоков, сфера применения, этапы оценки.       Определение длительности прогнозного периода; факторы ее определяющие.              Прогнозирование потока доходов. Методы расчета стоимости недвижимости на конец анализируемого периода. Анализ инвестиционных рисков. Расчет ставки дисконта. Виды ставок дисконта, их взаимосвязь с типом денежного потока . Расчет суммарной текущей стоимости доходов от недвижимости за анализируемый период.