Процедура зонирования территорий (градостроительного зонирования) как способ определения правового режима земель населенных пунктов.

    Зонирование территорий населенных пунктов является, с одной стороны, частью содержания процесса планирования использования этих земель, с другой стороны – нормотворческой деятельностью органов местного самоуправления.

    Согласно ст. 83 ЗК РФ, документы зонирования территорий утверждаются и изменяются нормативными правовыми актами местного самоуправления (правилами землепользования и застройки). Правила землепользования и застройки городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга утверждаются и изменяются законами этих субъектов РФ.

    Статья 30 Градостроительного кодекса РФ определяет цели разработки правил землепользования и застройки: для создания условий устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия; для планировки территорий муниципальных образований; обеспечения прав и законных интересов обладателей прав на земельные участки и объекты капитального строительства; привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

    Порядок применения правил и внесения в них изменений включает положения о регулировании землепользования и застройки органами местного самоуправления; изменений видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства; подготовке документации по планировке территории органами местного самоуправления; проведении публичных слушаний по вопросам землепользования и застройки; внесений изменений в правила; регулировании иных вопросов.

    На карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон, которые должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне. Формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается.  На карте градостроительного зонирования обязательно отображаются границы зон с особыми условиями использования территорий, границы территорий объектов культурного наследия.

    В градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства; предельные (минимальные или максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства; ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.

    Решение о подготовке проекта правил землепользования и застройки принимается главой местной администрации. Одновременно утверждаются состав и порядок деятельности комиссии по подготовке проекта правил.

    Глава местной администрации обеспечивает публикацию сообщения о принятии такого решения в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, и размещение указанного сообщения на официальном сайте муниципального образования, кроме того, сообщение о принятии такого решения может быть распространено по радио и телевидению.

    После этого, орган местного самоуправления, осуществляет проверку проекта правил землепользования и застройки на соответствие требованиям технических регламентов, генеральному плану населенного пункта, генеральному плану города и иным документам. По результатам проверки орган местного самоуправления направляет проект главе муниципального образования или – в комиссию на доработку.

    В соответствии с п.3 ст. 9 Правил землепользования и застройки городского округа – муниципального образования «город Екатеринбург» от 2007 года, : председателем Комиссии по землепользованию и застройке (далее- Комиссия), назначается заместитель Главы Екатеринбурга по вопросам архитектуры, строительства и земельных отношений. По должности в состав комиссии входят руководители отраслевых (функциональных) органов Администрации города Екатеринбурга:

-Главного управления архитектуры, архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений;

-Земельного комитета;

-Комитета по экономике;

-Комитета по управлению городским имуществом;

-Комитета по экологии и природопользованию;

-Комитета по инвестициям;

-Комитета по юридической работе;

-Комитета по промышленности, науке, связи и информационным технологиям.

Кроме того в состав комиссии включаются:

-депутат Екатеринбургской городской думы – по рекомендации Екатеринбургской городской думы;

-лица представляющие общественные интересы и частные интересы граждан, владельцев недвижимости, общественных, коммерческих и иных организаций. Кроме того в комиссию входят два архитектора, рекомендованные Екатеринбургским отделением Союза Архитекторов РФ, а так же два человека рекомендованные Екатеринбургской городской думой, не являющиеся государственными или муниципальными служащими. Кроме того в комиссию могут быть включены представители органов государственного контроля и надзора.

Затем, после того как комиссией внесены необходимые изменения, глава муниципального образования принимает решение о проведении публичных слушаний, по проекту. В соответствии со ст.28 Градостроительного кодекса РФ, публичные слушания по проекту правил землепользования и застройки проводятся комиссией в порядке, определяемом уставом муниципального образования.

После завершения публичных слушаний комиссия с учетом их результатов обеспечивает внесение изменений в проект правил и представляет его главе местной администрации. Обязательными приложениями к проекту являются протоколы публичных слушаний и заключение о результатах публичных слушаний.

Затем глава местной администрации в течении 10 дней после представления ему проекта и обязательных приложений должен принять решение о его направлении в представительный орган местного самоуправления или об отклонении проекта и о направлении его на доработку.

В соответствии со ст. 32 Градостроительного кодекса РФ, правила землепользования и застройки утверждаются представительным органом местного самоуправления. Правила подлежат опубликованию в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, иной официальной информации, и размещаются на официальном сайте города в сети Интернет.

Физические и юридические лица вправе оспорить решение об утверждении правил землепользования и застройки в судебном порядке. Таким же право обладают органы государственной власти РФ и органы государственной власти субъектов РФ.

Существуют также требования к градостроительным регламентам, которые отображены в ст. 36 Градостроительного кодекса РФ, согласно которой, градостроительные регламенты устанавливаются с учетом фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны; возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков и объектов капитального строительства; функциональных зон и характеристик их планируемого развития; видов территориальных зон; требований охраны объектов культурного наследия, а так же особо охраняемых природных территорий, иных природных объектов.

Действие градостроительного регламента распространяется в равной мере на все земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования.

Кроме того в соответствии со ст. 38 Градостроительного кодекса РФ, в градостроительных регламентах предусматриваются предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства. Кроме того могут быть предусмотрены минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство, предельное количество этажей или предельную высоту зданий и другие показатели.