Ипотечные кредиты (целевое кредитование)

Ипотека является очень перспективным направлением, особенно учитывая отечественную специфику, в которой, перефразируя слова Воланда, можно сказать: "Всех испортил квартирный вопрос". Собственное жилье является одной из основных целей молодого поколения, которые готовы тратить значительную часть своих доходов на ее достижение. Но говорить о массовом развитии ипотеки в России пока рано. По данным журнала "Финанс" (2010, N 15 (10-15 мая)), доля ипотечного кредитования в ВВП пока не превышает 1%, в то время как в США она составляет 55%, в странах Евросоюза - более 30%. По данным Банка России, в 2010 г. на ипотеку пришлось лишь 1,52% всех кредитов, выданных частным лицам. В абсолютных значениях, по подсчетам Росстроя, - это 46 тыс. выданных ипотечных кредитов.

Ипотечный кредит выдается заемщику под конкретную цель - покупку квартиры, которая выступает залогом в этой сделке и не может быть продана, подарена, обменена заемщиком до полной выплаты кредита. Срок кредита один из самых длительных и составляет от 10-15 до 27 лет, сумма ипотечного кредита обычно не превышает 70-80% от стоимости жилья. После погашения кредита квартира переходит в полную собственность заемщика. До этого момента в документах на квартиру указывается, что она находится в залоге, это подтверждается регистрацией в Едином государственном реестре прав.

Покупка квартиры с использованием ипотечного кредита состоит из нескольких важных этапов.

1. Решение о покупке квартиры и подбор риэлтора и банка.

Приобретение квартиры для большинства людей является наиболее дорогостоящей покупкой в жизни, и подойти к ней нужно максимально взвешенно и осторожно. Можно самостоятельно подбирать квартиру, договариваться с покупателем и проводить сделку, но в этом случае риски мошеннических действий со стороны продавца значительно возрастают, кроме того, банки более охотно кредитуют сделки, подготовленные риэлтерскими компаниями. Риэлтор поможет выбрать квартиру, выполняя предварительную оценку предложений на рынке, заранее исключая неподходящие варианты, экономя тем самым время клиента, а самое главное - проверит историю квартиры на предмет ее юридической чистоты и подготовит все необходимые документы для сделки. На этапе подбора квартиры с помощью услуг риэлтора важно сразу предупредить о покупке с использованием ипотечного кредита. Это связано с пока еще недостаточной компетентностью агентов по недвижимости в вопросах ипотеки. По словам сотрудников некоторых риэлтерских агентств, хотя представители банков периодически проводят с ними обучение, рассказывая про ипотечное кредитование, особенности оформления и взаимодействия с банками, существует несколько консервативное восприятие ипотеки со стороны сотрудников агентств, которым легче и удобнее работать с собственными средствами клиента. В некоторых случаях дело даже доходит до того, что более опытные и успешные менеджеры, услышав от клиента, что покупка квартиры будет осуществляться с использованием ипотечного кредита, готовы передать этот заказ своим начинающим коллегам, только бы не связываться со страшным словом "ипотека". Такой подход не вселяет оптимизма и именно поэтому желательно выбирать агентства, специализирующиеся на работе с "ипотечными" клиентами. Такой риэлтор поможет клиенту подобрать наиболее подходящий банк, и сама процедура оформления кредита пройдет более гладко и оперативно. Важно, чтобы именно клиент, а не банк, подобрал риэлтора, так как в таком случае интересы клиента будут наиболее защищены. Риэлтор будет представлять и защищать интересы своего клиента.

2. Заявка на кредит и одобрение кредита. Определившись с примерной ценой квартиры, клиент должен узнать максимально возможную сумму кредита, для этого подается заявка в банк. Рассмотрение заявки в банке длится от недели до полутора месяцев, в течение которых оценивается платежеспособность потенциального заемщика, проверяется правдивость и правильность указанных в заявке данных. Кроме заявления банк запрашивает пакет документов, необходимых для предоставления кредита.

После рассмотрения заявки и документов банк проводит проверку платежеспособности и определения максимально возможного размера кредита. На данном этапе есть два основных подхода:

- банк по результатам андеррайтинга рассчитывает предварительную сумму, после чего заемщик может приступить к подбору квартиры. Окончательная сумма кредита определяется после оценки квартиры. Даже если она устраивает банк, сумма кредита может снизиться, так как стоимость квартиры по результатам оценки может быть ниже цены покупки. Окончательное решение о выдаче и сумме кредита определяется на кредитном комитете банка после проведения всех оценок. Такой подход наименее рискованный для банка, но вызывает неудобства у клиента, так как в этом случае он, внеся залог за квартиру, до конца не уверен в том, что получит необходимую сумму. Например, по рассказам одного из заемщиков, после подбора квартиры и внесения залога за нее, кредитный комитет вынес решение о выдаче 90 000 долларов вместо рассчитанных ранее 100 000. Заемщикам пришлось срочно найти недостающие 10 000, но далеко не все могут быстро изыскать недостающую сумму. В противном случае сделка может сорваться, в результате чего залог, скорее всего, может быть потерян, а он составляет 1500-3000 долларов. Согласимся, потеря такой суммы очень чувствительна;

- второй вариант предполагает решение кредитного комитета на первом этапе после рассмотрения заявки и дополнительных документов до подбора квартиры клиентом. В этом случае кредитный комитет определяет максимальную сумму кредита как наименьшее значение из рассчитанной платежеспособности и процентного соотношения к стоимости квартиры. Например, 50 000 долларов США, но не более 70% от оценочной стоимости квартиры. В таком случае кредитный комитет сразу определяет для заемщика оценочную и страховую компании, которые должны обслуживать данную сделку. Задача кредитного подразделения - проконтролировать выполнение всех параметров этого решения при оформлении кредитной сделки. Это более клиентоориентированный подход, хотя, конечно, и более рискованный.

3. Заключение договора и покупка квартиры. Наконец квартира выбрана, и она полностью устраивает банк в качестве залога, наступает время оформления всех документов. Оценка квартиры уже проведена оценочной компанией, рекомендованной банком. Банк обязательно потребует застраховать некоторые риски:

- страхование жизни и потери трудоспособности заемщика и созаемщика;

- страхование квартиры и ущерба, который может быть причинен заложенной недвижимости;

- страхование риска потери права собственности на квартиру;

- страхование гражданской ответственности заемщика.

Полный список страхования предоставляется каждым банком индивидуально и, конечно, страховать все эти риски необходимо только в страховой компании, рекомендованной банком. В страховом договоре выгодоприобретателем выступает банк, так как он несет риски невозврата кредита в случае возникновения страхового случая.

Вместе с проведением страхования банк готовит кредитный договор, на основании которого будет выдан ипотечный кредит. Выдача кредита чаще всего производится наличными, хотя есть варианты безналичного перечисления. Полученные "кредитные" деньги вместе с накоплением заемщика передаются продавцу. В основном ипотечные сделки, особенно в Москве, производятся через банковские депозитарные ячейки. Вкратце сделка выглядит следующим образом: деньги за квартиру закладываются покупателем в ячейку и выдаются продавцу банком только после государственной регистрации договора купли-продажи квартиры. Договор купли-продажи чаще всего составляется в нотариально заверенной форме, хотя иногда допускается и простая письменная форма. В этом договоре указывается, что квартира покупается частично за счет заемных средств, для того чтобы в документах на собственность квартиры фигурировало, что она находится в залоге у банка и заемщик не может ее продать без разрешения банка. После выплаты кредита, с разрешения банка, залог с квартиры снимается и выдаются новые документы на собственность.

Это основные этапы проведения ипотечной сделки. Все достаточно просто. Однако дальнейшее развитие ипотека получит только при снижении процентных ставок, так как настоящие 12-15% годовых - слишком дорогое удовольствие (к моменту выплаты кредита заемщик оплачивает почти двойную стоимость квартиры). Снижение ставок возможно только при удешевлении и удлинении привлеченных ресурсов. Вторым важным фактором является заинтересованность риэлторов в развитии ипотеки, которые, как уже подчеркивалось, пока боятся ипотеки. Изменение ситуации произойдет эволюционным путем, когда каждый второй клиент будет использовать ипотеку. В этом случае риэлторам придется или учиться, или сменить профессию.