Стадии и методы управления девелоперским проектом

Управление девелоперским проектом включает в себя следующие стадии:

· «ПП» - предпроектная стадия;

· «П» - проектная стадия;

· «С» - строительство;

· «Р» - реализация.

С точки зрения изложения последовательности реализации проектов развития недвижимости более приемлемой представляется схема, согласно которой в целом процесс девелопмента может быть представлен следующими этапами :

 

 

Прединвестиционные исследования:

· Проверка правоустанавливающих документов;

· Проверка разрешенного использования земли; Проверка индексов градостроительного регулирования;

· Консультации с УГР округа;

· Перспективы развития, маркетинг

· Предварительнаяконцепция;

· Расчет эффективности;

· Схема приобретения;

· SWOT-анализ.

 

Бизнес-план:

· Краткое описание проекта;

· Макроанализ развития страны и экономики региона;

· Микроанализ перспектив развития участка и района;

· Титул, схема приобретения, риски, пути решения;

· Описание концепции;

· Схема переоформления земли;

· Основные риски и ограничения;

· SWOT-анализ;

· График проекта;

· Команда проекта;

· Бюджет, экономическая эффективность .

 

Правоустанавливающиедокументы:

· Разработка плана мероприятий по выпуску распорядительных документов на изменение разрешенного использования земли и на строительство;

· Подготовка проектов распорядительных документов и писем в соответствующие департаменты;

· Сопровождение подготовки и подписания инвестконтракта с Правительством Москвы;

· Оформление земельных отношений;

· Сопровождение подписания документов.

 

Предпроектное предложение:

· Подготовка технического описания комплекса;

· Подготовка и проведение конкурса на лучшую концепцию и выбор архитектурного бюро;

· Заключение договора с арх.бюро; Сбор исходных данных для проектирования;

· Предварительные переговоры с потенциальными арендаторами; Предварительные консультации с УГР;

· Предварительные расчеты по экологии;

· Согласование альбома АГР;

· Предварительное рассмотрение в МКА.

 

Градобоснование и выпуск АРИ (ГПЗУ):

· Заказ разделов градобоснования;

· Заключение по дендрологии;

· Снятие вопросов с ГО;

· Согласование Предпроектного предложения и Градобоснования;

· Подготовка и выпуск АРИ (ГПЗУ);

· Утверждение изменения градостроительных индексов ППМ.

 

Технические условия на присоединение;

· Получение предварительных ТУ;

· Проведение консультаций по возможности оптимизации;

· Заключение договоров со специализированными компаниями;

· Получение:

- ТУ постоянных;

- ТУ на технологическое подключение на период строительства;

- ТУ на вынос сетей;

· Проектирование наружных сетей;

· Тендер и заключение договоров на выполнение наружных сетей;

· Ввод в эксплуатацию, балансовые разграничения.

 

Проектирование:

· Сбор исходных данных для проектирования, изыскания, заключения;

· Тендер, заключение договора стадия П;

· Подготовка ТЗ на проектирование;

· Согласование схемы функционального зонирования комплекса;

· Согласование раздела АР;

· Координация разработки проектной документации по всем разделам;

· Согласование проекта стадии П;

· Разработка и согласование сводного плана инженерных сетей и стройгенплана;

· Получение положительного заключения экспертизы.

 

Разрешение на строительство:

· Проведение тендера по выбору генподрядной организации;

· Подписание договора с техническим Заказчиком на период строительства;

· Внесение изменений в договор аренды земли;

· Подготовка документации и заявки в МГСН;

· Сопровождение выпуска разрешения на строительство.

 

Управление строительством:

· Координация и контроль исполнения обязательств по проектированию и строительству;

· Контроль выполнения календарного плана строительства;

· Контроль бюджета строительства;

· Тендеры и договоры на поставку строительных материалов и оборудования;

· Координация работ по рабочему проектированию и строительству наружных сетей;

· Организация технического и авторского надзора;

· Проведение комплексных испытаний;

· Тендер по выбору эксплуатирующей компании, подготовка договора.

 

Ввод в эксплуатацию, права собственности:

· Формирование папки Приемочной комиссии и комплекта исполнительной документации;

· Организация рабочей и приемочной комиссий;

· Организация устранения замечаний комиссий;

· Организация сдачи объекта в эксплуатацию;

· Организация подписания договоров с энергоснабжающими организациями;

· Получение Акта ввода объекта в эксплуатацию;

· Организация обмеров БТИ;

· Сопровождение закрытия инвестконракта;

· Получение свидетельства о собственности.

 

Аренда, продажа:

· Проведение тендера по выбору брокера, подготовка договора;

· Маркетинговые мероприятия, PR;

· Подготовка проекта договора аренды;

· Проведение переговоров и подписание договоров с арендаторами;

· Помощь в обустройстве помещений;

· Организация работы с арендаторами;

· Сопровождение сделки по инвестиционной продаже объекта;

· Закрытие проекта, отчет.

 

Выделенные выше этапы вовсе не обязательно последовательно сменяют друг друга. Подчас в реальной практике они протекают параллельно друг другу, лишь логически вытекая друг из друга (как, например, проектирование и строительство), а некоторые вообще трудно рассматривать как отдельный этап, например то, что относится к маркетингу и управлению денежными потоками. По сути, перечисленные выше составляющие проектов развития недвижимости следует рассматривать как некоторые подпроцессы, через которые раскрываются различные аспекты реализации проектов девелопмента.

Цикл девелопмента отличается от строительного цикла: стадия внедрения проекта (строительство, реконструкция и т. п.) составляет лишь один (и далеко не самый сложный) из этапов процесса девелопмента. Цель девелопмента — не просто создание объекта недвижимости, это может быть достаточно для подрядчика. Цель девелопмента — получение дохода (прибыли) за счет создания объектов, удовлетворяющих потребности приобретателей (покупателей, арендаторов) недвижимости.

В настоящее время отечественные девелоперы, чаще всего, триедины в одном лице, так как выступают еще и в роли инвесторов, и подрядчиков. Это классическая система XIX века, когда строители искали пятно земли, на свои деньги, накопленные от подрядной работы, строили дом и распродавали. При массовом строительстве жилья она, наверное, имеет смысл и сейчас. На этом рынке схема финансирования не так сложна – проекты, в основном, реализуются за счет средств покупателей.

Те девелоперские компании, которые не являются инвесторами и подрядчиками, начинали свою деятельность с предоставления отдельных услуг – консалтинга (проведение маркетинговых исследований, разработка концепций объектов), брокериджа (сдача в аренду, продажи площадей объектов коммерческой недвижимости). Лишь немногие «входили» в проект собственными средствами. Сегодня ситуация меняется: девелоперские компании, благодаря наработанному опыту, расширяют спектр предоставляемых услуг, все чаще входят в проект в качестве со-инвесторов.

 

Проблемы рынка

Одна из основных проблем, с которой сталкиваются отечественные девелоперы, – обращение к ним уже в ходе реализации проекта. В результате специалистам девелоперских компаний достаточно часто приходится констатировать, что строящееся здание нельзя приспособить к требованиям конечных потребителей, а, значит, получить ожидаемую прибыль.

Еще одна проблема – непрозрачность и низкая предсказуемость рынка недвижимости. Например, могут неоднократно меняться сроки ввода в эксплуатацию тех или иных объектов. В конце отчетного периода оказывается, что объем новых площадей вышедших на рынок, значительно отличается от задекларированного.

Жизнь отечественного девелопера осложняет и процесс получения различных разрешений, в частности, оформление разрешительной документации и получение прав собственности на земельные участки. Только для того, чтобы получить разрешение на строительство, нужно собрать около 300 подписей.

Отличия от Запада:

Классическая отечественная схема девелопмента, как правило, отличается от классической западной схемы:

· В основе западной схемы лежит идея создания того или иного типа недвижимости, возникшая в результате маркетинговых исследований.

· В основе отечественной схемы девелопмента лежит наличие земельного участка, под который разрабатывается идея, концепция проекта, и с учетом всех недостатков земельного участка возникает объект коммерческой недвижимости, который будет наиболее эффективен в данном месте.

Одна из модных на Западе теорий девелопмента гласит, что проекты нужно начинать в тот момент, когда рынок находится в нижней точки активности, но уже появились первые симптомы оживления – тогда к окончанию цикла строительства объекта, через 2-2,5 года можно ожидать максимальной отдачи. Делать такие прогнозы в условиях низкой предсказуемости отечественного рынка достаточно сложно.

Перспективы

Ни для кого не секрет, что ранее часть проектов недвижимости создавалась с целью получения «быстрых денег», они не имели профессиональной концепции. К тому же, рынок недвижимости был перенасыщен денежной массой.

· Кризис внес серьезные корректировки в распределении сил на рынке недвижимости, оптимизировал затраты, избавил рынок от «мнимых» девелоперов. Кризис стал неким индикатором профессионализма и открыл новые возможности удержавшимся на рынке.

· В ближайшем будущем в связи с усилением борьбы за конечного покупателя инвесторы будут более серьезно и профессионально подходить к созданию объектов недвижимости. А, значит, роль девелоперов значительно возрастет. В качестве долгосрочной перспективы специалисты называют редевелопмент части существующих объектов. Эти процессы будут вызваны ростом конкуренции и выходом на рынок новых профессиональных объектов.

 

Заключение

С каждым годом, Россия приближается по своему экономическому развитию к более развитым странам, создавая, впрочем, собственную модель экономики. Так, к девелопингу прибегают все больше и больше инвесторов, стремящихся не просто ухватить побольше выгоды, но и  создать действительно привлекательную недвижимость для будущих покупателей.

На сегодняшний день девелоперы имеют конкретные представления о своем деле а управление девелоперскими проектами можно выделить в обособленную группу. С каждым днем развития рынка недвижимости происходит и развитие самого девелопмента. Появляются новые термины, виды девелопмента, такие как сетевой девелопмент, активно развивающийся в нашей стране.

Список использованной литературы

1 Колтынюк Б.А. Инвестиционное проектирование объектов социально-культурной сферы: Учебник. – СПб.: Изд-во Михайлова В.А., 2000. – 432 с.

2 Основы инвестиционного менеджмента: В 2-х томах. – Т.1/ И.А. Бланк. – 3-е изд., стер. – М.: Издательство «Омега-Л», 2008. – 660 с.

3 www.wikipedia.org/development

4 www.bn.ru  недвижимость в интернете