Методы оценки земельных участков сельскохозяйственного назначения

В настоящее время существуют следующие подходы к оценке недвижимого имущества:

1) затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом его износа;

2)сравнительный подход-совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта с аналогами;

3) доходный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки;

4 ) кадастровый подход -совокупность процедур оценки, учитывающих множество факторов влияющих на свойства почв. Затратный подход в оценке имущества рассматривает его стоимость с точки зрения понесенных расходов.

Основными методами оценки земельных участков сельскохозяйственного назначения являются методы сравнительного и доходного подходов. В условиях неразвитого земельного рынка и отсутствия информации о сделках с земельными участками методы доходного подхода становятся основными.

В зависимости от применяемых методических подходов к определению рыночной стоимости земельных участков земли сельскохозяйственного назначения можно объединить в следующие группы.

Первая группа включает в себя земли сельскохозяйственного назначения, пригодные под пашню, сенокосы, пастбища; занятые на дату оценки залежью; многолетними насаждениями; внутрихозяйственными дорогами; коммуникациями; древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явления; замкнутыми водоемами, которые могут использоваться исключительно для обеспечения внутрихозяйственной деятельности; некапитальными зданиями, строениями, сооружениями.

Вторая группа включает в себя земли сельскохозяйственного назначения, занятые капитальными зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Третья группа включат в себя земли сельскохозяйственного назначения, занятые замкнутыми водоемами, которые могут использоваться для предпринимательской деятельности.

Выбор того или иного подхода к оценке земельного участка обусловлен механизмом образования дохода. Так, для земельных участков, пригодных под пашню, сенокоса, пастбища, занятых на дату оценки залежью, земельных участков под многолетними насаждениями, земельных участков, занятых замкнутыми водоемами, которые могут использоваться для предпринимательских целей, характерен механизм рентного образования дохода (т.е. основным фактором, формирующим доходом, является земельный участок). Для земельных участков, занятых капитальными зданиями,  строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, характерен иной механизм образования доходов: основной поток формируется за счет функционирования объекта недвижимости, земельный участок вносит вклад лишь в формирование дохода от объекта. Для земельных участков, которые имеют вспомогательное значение, т.е. участвуют в формировании совокупного дохода как неотделимая часть, вклад в формирование потока дохода незначителен, т.е. на них приходится часть дохода, сформированного за счет земельного участка под пашню, сенокосы, пастбища или объекты недвижимости.

Рыночную стоимость земельных участков, пригодных под пашню, сенокосы, пастбища, земель занятых на дату оценки залежью, земельных участков под многолетними насаждениями, земельных участков, занятых замкнутыми водоемами, которые могут использоваться для предпринимательских целей, рассчитывают преимущественно методом капитализации земельной ренты, так как данный метод наиболее точно отражает механизм рентного образования дохода.

Определение рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных к первой группе, предполагает следующий порядок действий:

- расчет удельного показателя земельной ренты для каждой из сельскохозяйственной культур для всех классов земель;

- определение наиболее эффективного набора сельскохозяйственных культур каждого класса пахотнопригодных земель в соответствии с рекомендуемым для земельно-оценочного района, т.е. такого набора сельскохозяйственных культур при пространственном чередовании которых достигается механизация удельного показателя земельной ренты при сохранении плодородия почвенного слоя;

- расчет удельного показателя земельной ренты для каждого класса пахотнопригодных земель как среднего арифметического значения удельных показателей земельной ренты, рассчитанных по каждой из сельскохозяйственных культур, вошедшей в наиболее эффективный набор сельскохозяйственных культур;

- расчет удельного показателя земельной ренты для земель, пригодных под кормовые угодья, как среднего арифметического значения удельных показателей земельной ренты для каждого класса пахотнопригодных земель и земель, пригодных под кормовые угодья;

- определение для каждого класса земель максимального значения удельного показателя земельной ренты;

- определение коэффициента капитализации;

- расчет удельного показателя рыночной стоимости земель каждого класса путем капитализации максимального значения удельного показателя земельной ренты;

- расчет удельного показателя рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных к первой группе, как средневзвешенного значения удельных показателей рыночной стоимости земель каждого класса.

Расчет удельного показателя земельной ренты для каждой из сельскохозяйственной культур для всех классов земель осуществляется путем вычитания из валового дохода издержек и нормальной прибыли предпринимателя, определенных на единицу площади.

Расчет удельного показателя земельной ренты начинается с определения наиболее эффективного наборы сельскохозяйственных культур (севооборота) для каждого класса пахотнопригодных земель. Данные по нормативной урожайности на основе существующих данных по нормативной урожайности.

Валовой доход рассчитывается как произведение нормативной урожайности сельскохозяйственной культуры на ее рыночную цену на дату созревания культуры при условиях самовывоза, сложившихся в земельно-оценочной районе.

Для объективной рыночной оценки земельных участков сельскохозяйственного назначения, отражающей реальное плодородие земель и уровень современных технологий производства, необходимо использовать нормативные затраты, учитывающие природные условия сельскохозяйственного производства и возможности современных интенсивных технологий выращивания сельскохозяйственных культур, обеспечивающих не только достижение оптимального уровня урожаев сельскохозяйственных культур, но и сохранения плодородия почв.

Определение уровня издержек на производство и реализацию сельскохозяйственной продукции осуществляется на основе технологических карт, актуализированных на дату оценки, устанавливающих нормативы расхода семян, горюче-смазочных материалов, удобрений и т.п. в натуральном выражении.

Издержки в денежном выражении рассчитывают исходя из сложившегося уровня рыночных цен. При этом учитываются сроки осуществления затрат на возведение культур, уровень инженерного обустройства, в том числе плотность дорожной сети, класс дорог, близость к транспортной магистралям, пунктам переработки сельскохозяйственного сырья и центрам материального снабжения. Уровень инженерного обустройства зависит от местоположения.

Размер прибыли предпринимателя целесообразно определять на основе прибыльности других видов предпринимательской деятельности со сравнимыми показателями предпринимательских рисков.

При определении размера прибыли предпринимателя целесообразно применять подход к использованию рыночных данных при оценке технологий и других аналогичных объектов, известный под общим названием «правила Бегунка». Основное внимание в данном подходе сосредоточено на идентификации и использования подходящего рыночной обоснованного «правила Бегунка» как инструмента распределения дохода.

Идея, лежащая в основе «правила Бегунка» при стоимостной оценке, состоит в том, что полная стоимость, созданная благодаря процессу производства, должна быть справедливо распределена между собственником земельного участка и предпринимателем, ведущим сельскохозяйственный бизнес. Данное правило может быть перенесено и на ситуацию. Когда требуется выделить долю дохода, приходящегося на фактор предпринимательские способности.

Пропорции распределения земельной ренты – это основа «правила Бегунка» при определении стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения. Для того чтобы воспользоваться «правилом Бегунка», необходимо определить пропорции распределения создаваемой земельной ренты. Один из вариантов определения пропорции распределения создаваемой стоимости состоит в том, чтобы остановиться на некоторой доли, типичной для группы сельскохозяйственных предприятий, как на эталонном тесте.

Коэффициент капитализации земельной ренты для земельных участков сельскохозяйственного назначения отражает вероятность отклонения фактического дохода от ожидаемого. Считается, что коэффициент капитализации для земли должен быть равен норме доходности по альтернативным инвестициям без учета нормы возмещения капитала, так как земля теряет своих свойств со временем. Определение коэффициента капитализации связано с реализацией модели «риск-доходность» т.е. определение характерного уровня риска для ведения сельского хозяйства и адекватной ставки доходности для данного уровня риска.

Особенность коэффициента капитализации для земельных участков сельскохозяйственного назначения заключается в том, что данный показатель должен учитывать экономическую и природные составляющие.

Необходимо отметить, что значение коэффициента капитализации не может быть меньше безрисковой нормы доходности капитала (нормы доходности по наиболее долгосрочным депозитам банков высшей категории надежности или нормы доходности к погашению по наиболее долгосрочным государственным ценным бумагам).

В экономической составляющей коэффициента капитализации отражается уровень риска, характерный для земельный участков, располагающихся в определенном регионе. Природная составляющая должна отражать риски, связанные с особенностями ведения сельского хозяйства.

Определение рыночной стоимости земель, занятых на дату оценки залежью, осуществляется в соответствии с порядком определения рыночной стоимости земель, пригодных под пашню, с учетом затрат на приведение к уровню пашни.

Определение рыночной стоимости земельных участков под капитальными зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, и занятых замкнутыми водоемами, которые могут использоваться для предпринимательской деятельности (т.е. для той группы земельных участков, которая формирует основной денежной поток за счет функционирования объекта недвижимости) осуществляется в соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 6 марта 2002 г. №568-р (далее – Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков).

Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков можно использовать методы: сравнения продаж, выделения, распределения, капитализации земельной ренты, остатка, предполагаемого использования.

Метод капитализации земельной ренты для оценки земельных участков, отнесенных ко второй и третий группе, где основной денежный поток формируется за счет объекта недвижимости, неприменимы.

Методы сравнения продаж, остатка, предполагаемого использования, распределения, выделения для земли являются наиболее эффективными при оценке рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения. Метод сравнения продаж широко используется при наличии развитого земельного рынка, где имеется обширная систематизированная информация по всему спектру проведенных сделок с аналогичными объектами. При оценке земельных участков, отнесенных ко второй и третий группе, данный метод является наиболее предпочтительным. При отсутствии информации по сделкам с аналогичными объектами в регионе можно применить методы остатка и предполагаемого использования. Сложность применения данных методов может быть связана с отсутствием развитого рынка аренды объектов недвижимости и с возможностью верно определить стоимость строительства объектов недвижимости, так как данных о физических параметрах зданий и сооружений может не быть. Чтобы применить метод распределения, требуется произвести масштабное исследование по определению доли земли в общей стоимости объекта недвижимости. Кроме того, сложность реализации данного метода может быть связана с отсутствием в регионе достаточной информации о сделках с объектами недвижимости.

Таким образом, анализ принципов и особенностей оценки земельных участков сельскохозяйственного назначения показывает, что:

- адекватная методика оценки земельных участков должна базироваться на принципах рентной экономики и принципах оценки;

- специфики оценки земельных участков сельскохозяйственного назначения складывается из особенностей, связанных с качеством земли, и экономических особенностей;

- особенности оценки рыночной стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения накладывают ограничения на выбор и применение подходов и методов оценки;

- выбор того или иного подхода к оценке земельного участка обусловлен механизмом образования дохода;

- расчет основных параметров, формирующих рыночную стоимость земельных участков сельскохозяйственного назначения, заслуживающих тщательной проработки.

ГОСУДАРСТВЕННЫЙ КОМИТЕТ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПО ЗЕМЕЛЬНОЙ ПОЛИТИКЕ

МЕТОДИКА ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ
ОЦЕНКИ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ
УГОДИЙ НА УРОВНЕ CУБЪЕКТОВ
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

МОСКВА, 2000 г.

В разработке методики приняли участие:

ВВЕДЕНИЕ

Земля как основной базис всех процессов жизнедеятельности общества в политической, экономической, социальной, производственной, коммунальной, экологической и других сферах обладает стоимостью, качественная оценка которой представляет собой одно из важнейших условий нормального функционирования и развития многоукладной экономики. Необходимость в получении достоверной стоимости земельных участков испытывают как государственные так и муниципальные органы исполнительной власти при управлении земельными ресурсами, проведении рациональной земельной и налоговой политики.

На сегодняшний день в Российской Федерации сложились адекватные предпосылки для формирования механизмов налогообложения земли, взимания арендной платы за землю, находящуюся в государственной и муниципальной собственности, а также государственной политики в области оценки земель для целей налогообложения.

В отдельных субъектах Российской Федерации (РФ) проводились оценочные работы в рамках реализации постановления Правительства от 15.03.97 № 319 “О порядке определения нормативной цены земли”. Используемые в процессе этих работ методики зачастую базируются на “слепом” копировании международной практики оценки без учета специфики законодательства Российской Федерации и российских условий политической, экономической и социальной жизнедеятельности.

В целях обеспечения сопоставимости результатов государственной кадастровой оценки земель и унификации методологических подходов, используемых при проведении земельно-оценочных работ, Государственным комитетом Российской Федерации по земельной политике разработана “Методика кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов Российской Федерации”.

ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.1. Основные понятия:

Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения - совокупность административных и технических мероприятий, направленных на определение стоимости земельных участков в границах административно-территориальных образований.

качество сельскохозяйственных угодий - интегральные значения характеристик земельных участков по плодородию почв и технологическим свойствам;

земельный участок - сельскохозяйственные угодья в границах землевладения (землепользования) физического или юридического лица, удостоверенных в установленном порядке уполномоченным государственным органом;

местоположение земельных участков - характеристика земельных участков по удаленности от пунктов реализации сельскохозяйственной продукции и баз снабжения промышленными товарами с учетом транспортных условий грузоперевозок;

дифференциальный рентный доход - дополнительный (сверхнормативный) доход, образующийся на землях относительно лучшего качества и местоположения;

кадастровая стоимость - капитализированный расчетный рентный доход;

земельно-оценочный район (зона внутри субъекта РФ) - часть территории субъекта РФ, примерно однородная по почвенно-климатическим и экономическим условиям сельскохозяйственного производства.

1.2. Целью оценки является определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий для обоснования земельного налога, арендной платы и других платежей при сделках с земельными участками.

1.3. Объектом оценки являются сельскохозяйственные угодья в границах субъектов РФ, административных районов, землевладений (землепользований) юридических и физических лиц.

1.4. Предметом оценки является значение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий объектов оценки.

1.5. Этапы оценки:

первый этап - межрегиональная оценка земель - оценка сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов РФ и разработка базовых нормативов для проведения оценки в субъектах РФ;

второй этап - оценка сельскохозяйственных угодий в субъектах РФ по административным районам и землевладениям, землепользованиям.

Сельскохозяйственные угодья оцениваются по их качеству и местоположению как производственный ресурс независимо от фактического видового использования под пашню или кормовые угодья.

Кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий проводится по единой методике, обеспечивающей сопоставимость результатов оценки на всей территории РФ.