ОТЧЕТ ПО УЧЕБНОЙ ПРАКТИКЕ

МИНИМСТЕРСТВО НАУКИ И ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования

«Уральский государственный экономический университет»

 

 

 

ОТЧЕТ ПО УЧЕБНОЙ ПРАКТИКЕ

по междисциплинарному курсу МДК.04.01 Оценка недвижимого имущества________________________________________________________

профессионального модуля ПМ.04 Определение стоимости недвижимого

имущества ________________________________________________________

Даты практики: с 9.12.2019 по 14.12.2019

 

 

Колледж УрГЭУ	Студент:	Смирнова В.А.
Специальность «Земельно-имущественные отношения»	Группа: 17-03 ЗИО1
Дата защиты:_______________	Руководитель: старший преподаватель кафедры городского хозяйства Минин В.М.
Оценка:____________________

 

 

Екатеринбург

2019

СОДЕРЖАНИЕ

 

Введение		3
1	Теоретическая основа рыночной стоимости объекта
	недвижимости	4
2	Характеристика рынка объекта недвижимости г. Екатеринбурга	7
3	Общие сведения об оцениваемом объекте	9
4	Стратегия использования аналогичных объектов	12
5	Расчет рыночной стоимости квартиры	13
Заключение		20
Список использованных источников		22

 

 

                                                          

 

ВВЕДЕНИЕ

 

Основной целью учебной практики является применение полученных  на лекциях и практических занятиях теоретических знаний, а так же получение навыков самостоятельной работы по составлению отчетов по определению рыночной стоимости недвижимости.

Исходя из темы и поставленной цели, можно сформулировать следующие задачи учебной практики: написание основных понятий и определений, предоставление описания объекта оценки; анализ показателей развития рынка недвижимости района, в пределах которого расположена квартира; определение рыночной стоимости  квартиры на основе применения различных методов оценки.

 

 

                                     

 

 

1 ТЕОРЕТИЧЕСКАЯ ОСНОВА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА

 

Понятие «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в котором указывается, что под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости [1].

В Российской Федерации оценочная деятельность осуществляется в соответствии с международными договорами Российской Федерации, Международными стандартами оценки, Европейскими стандартами оценки  в рамках Европейского союза для европейской группы Ассоциаций оценщиков; Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральными стандартами оценки и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности[2].

B России используется американская классификация методов оценки недвижимости, в соответствии которой различают три основных подхода к оценке стоимости объектов недвижимости: затратный, доходный и сравнительный (рыночный), на основании которых определяются различные виды стоимости объекта[3].

Затратный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления или замещения объекта оценки с учетом накопленного износа.

Этапы затратного подхода:

1. Расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования.

2. Расчет затрат на новое строительства оцениваемого объекта, то есть определяем стоимость замещения.

3. Расчет износа:

4. Расчет стоимости улучшений с учетом износа.

5. Определение итоговой стоимости недвижимости путем суммирования стоимости земельного участка и стоимости улучшений.

Доходный подход – совокупность методов оценки, стоимости недвижимости основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов.

Этапы доходного подхода:

1. Расчет суммы всех возможных поступлений от объекта оценки (потенциальный валовый доход - ПВД).

2. Расчет действительного валового дохода (ДВД)

3. Расчет расходов связанный с объектом оценки: условно – постоянные и условно – переменные.

4. Определение величины чистого операционного дохода (ЧЕД или ЧД).

5. Расчет коэффициента капитализации.

6. Расчет стоимости объекта путем капитализации чистого дохода[2].

Сравнительный (рыночный) - совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Этапы сравнительного подхода:

1. Изучение рынка.

2. Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки.

3. Сравнение данных об отобранных аналогах и объекте оценки.

4. Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки.

5. Установление стоимости объекта оценки.

6. Достоинства сравнительного подхода:

7. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.

8. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.

9. Статистически обоснованно.

10. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов[4].

 

2 ХАРАКТЕРИСТИКА РЫНКА ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ Г. ЕКАТЕРИНБУРГА

 

 

Абсолютное большинство домов, построенных в прошедшем году в Екатеринбурге, многоквартирные (более 90%). Доля ИЖС в столице Свердловской области никогда не была высокой.

Эксперты полагают, что по итогам 2019 года показатель объема жилья может превысить прошлогодние данные по Екатеринбургу в 1 млн кв. м. «Еще весной индекс кранов, отражающий количество работающих башенных кранов на строящихся объектах, поднялся до 143 кранов. Этот рекордный показатель снизился во втором квартале 2019 года, когда индекс составил 137 кранов. Однако по сравнению с аналогичным периодом прошлого года число работающих кранов выросло на 14%»

 

Таблица 1 - Состав ценовых поясов Екатеринбурга 1

Ценовой пояс	Районы, входящие в ценовой пояс
Центр	Границы улиц: Московская, Челюскинцев, Восточная, Декабристов, Луначарского, Большакова
1 пояс	Автовокзал, Ботанический, ВИЗ, Вокзальный, Втузгородок, Заречный, Парковый, Пионерский, Шарташский рынок, Юго-Западный
2 пояс	Академический, ЖБИ, Завокзальный, УНЦ, Уктус, Уралмаш, Широкая речка, Эльмаш, Солнечный
3 пояс	Елизавет, Компрессорный, Новая Сортировка, С. Сортировка, Совхоз, Химмаш, Чермет, Сибирский, Синие камни
4 пояс	Лечебный, Верхнемакарово, Горный щит, Изоплит, Исток, Калиновский, Кольцово, Медный, Н-Исетский, Палкино, Птицефабрика, Пышма, Рудный, Садовый, Северка, Семь ключей, Чусовское озеро, Шабровский, Шарташ, Шувакиш

 

Оцениваемый объект расположен в микрорайоне ВИЗ, следовательно, относится к первому ценовому поясу[5].

Далее будут рассмотрены цены квадратного метра первого ценового пояса по отношению к городу в целом.

Рисунок 2 - Цена квадратного метра 1 ценового пояса и города

 

Исходя из графика наблюдается стагнирующая динамика цен, средняя цена квадратного метра по первому ценовому поясу составляет приблизительно 77 тысяч рублей нижний ценовой сегмент составляет 56 тысяч и верхний – 106 тысяч рублей, когда средний показатель по городу установлен на уровне 72 тысяч рублей.

Из этого можно сделать вывод, что цены по первому ценовому поясу являются выше средних по городу.

От количества комнат в объекте оценки напрямую зависит его ликвидность и стоимость, это один из важнейших показателей при оценке стоимости.

 

 

3 ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ ОБ ОЦЕНИВАЕМОМ ОБЪЕКТЕ

 

Объект оценки располагается по адресу: Российская Федерация, город Екатеринбург, Верх – Исетский район, улица Татищева 125/2.

 

Таблица 2 - Характеристика местоположения объекта оценки

Показатель	Описание
Застройка района	Преобладающие жилые дома: панельные и кирпичные. Оцениваемый объект находится в жилом многоквартирном доме, расположенном в жилом массиве многоэтажных домов. Входные группы подъездов не выходят на проезжую часть улицы, парковки автомобилей предусмотрены.
Благоустройство территории	Подъезд к дому со стороны улицы не затруднен. Качество дорожного покрытия соответствует требованиям.
Транспортная доступность	Автобус, трамвай, троллейбус находятся в 10 минутной ходьбе пешком.
Объекты социальной инфраструктуры в пределах пешей доступности (менее 1 км)	Детские сады, школы, аптеки, спортивные клубы, гостиницы, отделения банков, парикмахерские, промышленные и продуктовые магазины, другие предприятия потребительского рынка.

 

Объект оценки находится в середине микрорайона ВИЗ, до всех объектов социальный инфраструктуры можно добраться пешком. До центра города можно добраться за 20 минут на общественном транспорте без учета пробок.

 

Таблица 3 - Характеристика здания

Показатель	Характеристика
Год постройки	1971
Этажность	5
Материал стен	Панель, железобетон.
Состояние здания	Хорошее
Техническое обеспечение	Горячее и холодное водоснабжение, отопление и канализация, электроснабжение, газоснабжение.
Наличие улучшений	Металлическая дверь, домофон.
Организованная стоянка а/т или подземный гараж	Парковка на прилегающей территории
Особенности функционального отличия здания	Не имеется
Лифт	Не имеется
Детская площадка	Есть

 

Дом находится в отличном состоянии, к категории ветхого и аварийного жилья не относится, сносу не подлежит. Реконструкция дома с отселением жильцов не планируется.

 

Таблица 4 - Характеристика квартиры

Показатель	Характеристика
Этаж	3
Площадь, кв. м: общая/жилая	42,1/26,4
Кол-во комнат	2
Площадь комнат, кв. м	11,0/15,4
Площадь кухни, кв. м	6,5
Санузел	Раздельный
Балкон	Есть
Вид из окон	На прилегающую территорию
Обеспечение	Домофон, ТВ
Видимые дефекты внутренней отделки	Нет. Пол в хорошем состоянии, протечек на потолке нет, гнили и жучков тоже.
Данные о перепланировке	Перепланировок нет

 

В квартире имеется косметический ремонт, она полностью пригодна для проживания и никаких дополнительных затрат по ремонту производить не требуется.

 

 

4 СТРАТЕГИЯ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ АНАЛОГИНЫХ ОБЪЕКТОВ

 

Основными параметрами объектов аналогов являются: местоположение объектов-аналогов, площадь и наличие балкона.

 

Таблица 5 – Характеристики объектов-аналогов

	Объект оценки	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3	Аналог №4
Адрес	Екатеринбург,Татищева 125	Екатеринбург, Синяева 8	Екатеринбург, Заводская 12	Екатеринбург, Металлургов 32а	Екатеринбург, Металлургов 18
Источник информации		[3]	[3]	[3]	[3]
Контактная информация		89043891214	89085609	89321277218	89045452394
Цена предложения		3 080 000	3 100 00	3 450 000	3 150 000
Цена за 1 кв. м		70 000	71 593,53	81 367,93	71 590,91
Населенный пункт	Екатеринбург	Екатеринбург	Екатеринбург	Екатеринбург	Екатеринбург
Тип дома (материал стен)	Панель	Панель	Панель	Панель	Панель
Этаж	3/5	5/5	5/5	9/9	3/5
Площадь, кв. м	42,1м2	44м2	43,3 м2	42,4 м2	44 м2
Сан. узел	Раздельный	Совмещенный	Совмещенный	Совмещенный	Совмещенный
Летние помещения	Балкон	Балкон	Балкон	Балкон	Балкон
Физическое состояние	Хорошее	Отличное	Хорошее	Хорошее	Удовлетворительное

 

 

5 РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ КВАРТИРЫ

 

Прежде чем начать рассчитывать рыночную стоимость квартиры, необходимо провести анализ наиболее эффективного использования объекта и выбрать наилучший вариант.

 

Таблица 6 – Анализ наиболее эффективного использования

№	Вариант использования объекта	Юридическая возможность	Физическая возможность	Финансовая осуществимость
1	Жилая недвижимость (текущее использование)	Позволяет	Позволяет	Позволяет
2	Производственно-складская недвижимость	Помещение находится в жилом доме – изменение разрешенного использования невозможно	Конструктивные решения не отвечают требованиям к производственным помещениям	Позволяет
3	Офисная недвижимость	Позволяет	Позволяет	Позволяет
4	Вывод	Сохранение текущего использования объекта следует считать наилучшим и наиболее эффективным вариантом

 

При проведении анализа наиболее эффективного использования, можно отметить, что вариант текущего использования объекта оценки в виде жилой недвижимости является наиболее эффективным и не требует изменений.

Далее переходим к расчету стоимости квартиры доходным и сравнительным подходами.

Для того, чтобы провести расчеты рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом, нам необходимо найти: средние сроки экспозиции объектов недвижимости, среднюю цены аренды квадратного метра в год, коэффициент капитализации.

Сначала следует найти средние сроки экспозиции объектов на рынке недвижимости. Основными параметрами для поиска являются: местоположение объектов, площадь, количество комнат и наличие лоджии или балкона. По запросу было найдено 24 объекта[6].

Скриншоты с датой объявления находятся в Приложении А.

Срок экспозиции составляет 42 дня или 1,5.

За безрисковую ставку автор взял ключевую ставку ЦБ, то есть 6,50% Приложение Б.

Кпр = 1%.

Инфляция составляет 4%[7].

Далее автор находит коэффициент капитализации. Для того чтобы его найти, прежде надо рассчитать коэффициент ликвидности.

 

Кл= 0,8125

 

 

Кк= 8416=12,3416

 

Так же нам понадобятся объекты-аналоги, чтобы рассчитать среднюю стоимость аренды за 1 м². Средняя арендная ставка по объектам-аналогам составляет 464,279 рублей. Оцениваемый объект имеет площадь 42,1 м².

 

ПВД=464,279*42,1*12=234 553,75 рублей.

 

Так как нет информации о потерях, то есть о недозагрузки,

 

ДВД=ПВД=234 553,75 руб.

 

Информация о расходах или затратах также отсутствует, поэтому

 

ЧД=ДВД=234 553,75 руб.

 

 

РС=234 553,75/0,123416=1 900 513,305 руб.

 

Рыночная стоимость квартиры, посчитанная доходным подходом, составляет 1 900 513,305 руб.

После того, как нам стала известна стоимость объекта оценки по доходному подходу, мы переходим к нахождению стоимости сравнительным подходом.

Для расчета будут использованы найденные объекты аналоги.

Переходим к расчету стоимости сравнительным подходом.

 

Таблица 7 – Расчет стоимости сравнительным подходом

Показатели	Объект оценки	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3	Аналог №4
Цена	?	3 080 000	3 100 00	3 450 000	3 150 000
Цена за м2		70 000	71 593,53	81 367,93	71 590,91
1.Условия продажи	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Корректировка		0	0	0	0
Скорректированная цена		70 000	71 593,53	81 367,93	71 590,91
2.Дата продажи		6 месяцев назад	2 месяца назад	Настоящее время	Настоящее время
Корректировка		+0,9	0	0	0
Скорректированная цена		70 630	71 593,53	81 367,93	71 590,91
3.Местоположение	1 ценовой пояс	1 ценовой пояс	1 ценовой пояс	1 ценовой пояс	1 ценовой пояс
Корректировка		0	0	0	0
Скорректированная цена		70 630	71 593,53	81 367,93	71 590,91
4.Физические характеристики
4.1.Материал стен	Панель	Панель	Панель	Панель	Панель
Корректировка		0	0	0	0
4.2.Этажность	3/5	5/5	5/5	9/9	3/5
Корректировка		-2%	-2%	-2%	0
4.3.Сан.узел	Раздельный	Совмещенный	Совмещенный	Совмещенный	Совмещенный
Корректировка		0	0	0	0
4.4.Общая площадь	42,1м2	44м2	43,3 м2	42,4 м2	44 м2
Корректировка		0	0	0	0
4.5.Летние помещения	Балкон	Балкон	Балкон	Балкон	Балкон
Корректировка		0	0	0	0
4.6.Состояние	Хорошее	Хорошее	Хорошее	Хорошее	Удовлетворительное
Корректировка		0	0	0	+5%
Общая корректировка 4.1-4.7 (физические характеристики)		-2%	-2%	-2%	+5%
Скорректированная цена		69 217,4	70 161,66	79 740,57	75 170,46
Вариант 1	73 572,52	(69 217,4+70 161,66+79 740,57+75 170,46)/4=73 572,52
Вариант 2		0,25	0,25	0,2	0,35
	77 102,54	69 217,4*0,25+70 161,66*0,25+79 740,57*0,35+75 170,46*0,2=77 102,54
Вариант 3	75 337,53	(73 572,52+77 102,54)/2=75 337,53

 

Внесение корректировок:

1) Корректировка на условия продажи:

Условия продажи одинаковые, поправка отсутствует;

2) Корректировка на дату продажи:

Согласно данным УПН, цена первого ценового пояса за 2 месяца не изменилась, за 6 месяцев увеличилась на 0,9%;

3) Корректировка на местоположение:

Объект оценки и объекты-аналоги находятся в одном ценовом поясе, поправка отсутствует;

4) Корректировка на материал стен дома:

Аналоги и объект оценки имеют сопоставимый материал стен, поправка отсутствует;

5) Корректировка на этаж:

Согласно Сборнику Лейфера 2014 года, поправка на первый и последний этаж составляет -2%;

6) Корректировка на сан. узел:

Согласно Сборнику корректировок, поправка на раздельный и совмещенный сан. узел отсутствует[8];

7) Корректировка на общую площадь:

Согласно Сборнику корректировок, поправка отсутствует, поскольку разница между аналогами и объектом оценки меньше 2%[8];

8) Корректировка на летние помещения:

У объекта оценки и аналогов имеются балконы, поправка отсутствует;

9) Корректировка на состояние:

Согласно Сборнику Лейфера 2014 года, поправка к аналогу№4 составит от 5% до 10%. Автор берет 5%, поскольку мебель, техника есть, но старее, чем в объекте оценки.

Коэффициент доверия во втором варианте рассчитан автором. К аналогу №4 был применен коэффициент 0,35, потому что он внешне больше всего похож на объект оценки, аналогу №3 был дан коэффициент 0,2, поскольку он менее всего внешне схож с объектом оценки, аналогам №1 и №2 поровну от оставшегося, то есть по 0,25.

Итоговая стоимость по сравнительному подходу=75 337,53*42,1=3 171 710,01 руб.

Рассмотрев два подхода к оценке объекта необходимо установить весовые коэффициенты.

 

 

Таблица 8 – Расчет весовых коэффициентов

	Доходный подход	Сравнительный подход
Достоверность и достаточность информации	0,3	0,7
Способность подхода учитывать структуру ценообразующих факторов, специфичных для объекта	0,3	0,7
Способность подхода отразить мотивацию, действительные намерения типичного участника сделки	0,3	0,7
Соответствие подхода виду рассчитанной стоимости	0,2	0,8
Итоговый вес подхода	0,275	0,725

 

Доходный подход закладывает в себя субъективные предположения и желания по будущему доходу, и не всегда отражает реальную картину действительности. Сравнительный подход же дает более достоверную информацию в силу сравнения данных оцениваемого объекта с объектами-аналогами, проданными на рынке. Аналоги тщательно подбираются по критериям объекта оценки, в силу этого для сравнительного подхода дается больший вес.

Весовые значения были установлены в 0,275 и 0,725 для доходного и сравнительного подходов соответственно.

 

Таблица 9 – Согласование результатов

Подход	Вес	Стоимость	Расчет	Значение
Доходный	0,275	1 900 513,305	1 900 513,305 *0,275	522 641,159
Сравнительный	0,725	3 171 710,01	3 171 710,01 *0,725	2 299 489,757
Итого:	2 822 130,916 или 2 822 131

 

Исходя из весовых коэффициентов была посчитана рыночная стоимость объекта оценки, которая составляет 2 миллиона 822 тысячи 131 рубль.

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

По окончанию прохождения практики и выполненных работ, на основе всех полученных знаний. Мною были подробно рассмотрены основы оценочной деятельности и применяемые подходы. А именно затратный, доходный и сравнительный (рыночный). Так же был проведен тщательный анализ рынка недвижимости г. Екатеринбурга и самого объекта оценки.

  Первая глава отчета содержит теоретические основы рыночной стоимости объекта оценки, информацию о регулировании оценочной деятельности в Российской Федерации, которые включают: Международные стандарты оценки (МСО), Европейские стандарты оценки (ЕСО), Федеральный закон «Об оценочной деятельности», Федеральные стандарты оценки (ФСО) и иные нормативно-правовые акты Российской федерации, регулирующие отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности.

Во второй главе проведен анализ рынка недвижимости города Екатеринбург. Подробно разобрано деление города на ценовые пояса, динамика цен на район, в котором располагается объект оценки, приведена структура спроса и предложения на рынке недвижимости города в целом.

В третьей главе приводится подробное описание объекта оценки: его местоположение, характеристики местоположения, приближенность к социальной, коммерческой и иным объектам инфраструктуры, приведены характеристики здания, в котором располагается объект оценки, и, соответственно, характеристики самого объекта оценки.

В четвертой главе по всем важным критериям подобраны и представлены самые подходящие объекты аналоги, используемые для определения стоимости квартиры

Пятая глава является практической, в которой необходимо определить рыночную стоимость объекта оценки на настоящее время в условиях функционирования рынка недвижимости данного города.

Расчет производится двумя подходами: доходный и сравнительный подходы.

Рыночная стоимость объекта, посчитанная доходным подходом, составляет 1 900 513,31 рублей.

Рыночная стоимость объекта, посчитанная сравнительным подходом, составляет 3 171 710,01 рублей.

Для определения конечной величины рыночной стоимости объекта, основывающейся на факторах нескольких промежуточных результатов, использован метод средневзвешенного значения, в соответствии с которым, результату, полученному из примененных подходов, присваивается свой весовой коэффициент. Коэффициенты по доходному и сравнительному подходу составили 0,275 и 0,725 соответственно.

Итоговая стоимость объекта оценки составила 2 822 131 рубль.

    

 

 

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ИСТОЧНИКОВ

 

1. Об оценочной деятельности в РФ [Электронный ресурс]: Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 28.11.2018). - Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс». – Режим доступа: http://www.consultant.ru

2. Слюсаренко, В.А. Определение стоимости недвижимого имущества [Текст]: Учебное пособие. М. : Издательский центр «Академия», 2015. – С.7.

3. Иваницкая И.П. Введение в экономику недвижимости [Текст]: Учебное пособие. 2 издание 2016 - С. 15

4. Мурзин А.Д. Недвижимость: экономика, оценка и девелопмент [Текст]: Учебное пособие 2013 – С. 147

5. Уральская палата недвижимости [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://upn.ru

6. Купить квартиры в Екатеринбурге с фото [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://ekaterinburg.n1.ru

7. Центральный банк Российской Федерации [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://cbr.ru

8. Сборник корректировок сегмента «квартиры» [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.areall.ru