Зарубежный опыт оценочной деятельности

 

Ни на мировом, ни на европейском уровне нет сегодня единства в подходах и методах оценки. В этом отношении интересна как сама немецкая система по регулированию оценочной деятельности, так и опыт Германии по ее изменению. Немецкие оценщики считают свою модель максимально соответствующей рынку и доказательство этому находят в стабильности цен и прозрачности рынка недвижимости, отвечающей интересам государства, бизнеса и граждан. Германия традиционно относится к группе стран с четко выдержанной социальной ориентацией экономики. Среди прочего это означает широкие возможности государства по регулированию земельного и других рынков, в том числе путем формирования стандартов и правил осуществления оценочной деятельности. Сфера регулирования оценочной деятельности отнесена к градостроительному законодательству, а непосредственно со стороны федеральных ведомств за нее отвечает Федеральное министерство транспорта, строительства и развития городов.

19 мая 2010 года Федеральное Правительство Германии на основании §199 Градостроительного кодекса Германии (Baugesetzbuch) после необходимого согласования с Верхней палатой Парламента (Bundesrat) утвердило новую редакцию Правил определения рыночной стоимости земельных участков (опубликовано 27 мая 2010 года в BGB), которые вступили в действие с 1 июля 2010 года. Одновременно аналогичное Постановление Правительства от 6 декабря 1988 года (с изменениями от 18 августа 1997 года) утрачивает силу [12].

Причины принятия нового Постановления:

- необходимость корректировки системы через совершенствование методов оценки  и требований к исходной информации, возникшая вследствие мирового кризиса на рынке недвижимости;

- глобализация рынка недвижимости в соответствии с интересами международных  инвесторов. В частности, этим определяется указание в §1 на понятия «стоимости в обмене» и «рыночной стоимости» объектов недвижимости как синонимов «Verkehrswerte (Marktwerte)». Данное определение соответствует понятию «market value» в RIGS в отличие от ранее применявшегося понятия «open market value» (best price);

- изменение смежного законодательства, в частности переход на взимание налога  на наследование в зависимости от рыночной стоимости его составляющих.

Данное Постановление распространяется на все возможные действия на различных этапах определения стоимости для различных целей.

Объектом оценки являются как непосредственно земельные участки (земельный участок и другие объекты недвижимости по российскому законодательству), так и права на них, права на права, а также такие объекты оценки, для которых нет рынка. Последний вид объектов является новым в отличие от ранее действовавшей редакции. В данном случае стоимость определяется на основе рыночно ориентированной модели с учетом всех экономических преимуществ и недостатков.

Постановление вводит необходимость учета будущего развития, например, изменения вида использования земельного участка, но только в случае ее достаточной достоверности на основе конкретных фактов. При этом требуется учесть предполагаемый срок (срок ожидания) до вступления в действие правовых и реальных условий для реализации этих изменений. Учет будущих изменений должен быть проведен с достаточной достоверностью и без спекулятивных ожиданий. Часто немецкой системе оценки ставится в упрек то, что она основана на прошлых фактах, а не на будущем развитии рынка. Но ошибки в прогнозировании обусловливают приверженность требованию, что только достаточная достоверность оценок будущего развития может гарантировать точность оценки на текущую дату. ImmoWertV четко и недвусмысленно дистанцируется от прогнозных оценок и ориентируется на реальные трансакции.

Новое Постановление более твердо разделяет необходимость учета внешних факторов, связанных с ситуацией на рынке недвижимости, капитала (а также общей экономической и демографической ситуацией в регионе) и учета внутренних факторов, связанных с самим объектом оценки. В основе разрешенного учета будущих обстоятельств в Германии продолжает оставаться понятие «срок остаточной экономической жизни объекта оценки», который может измениться из-за модернизации объекта или недостатков при его эксплуатации.

Высокий уровень оценки недвижимости в Германии базируется на требовании исходить из достаточного количества реальных рыночных цен. Это достигается уникальной в мировой практике деятельностью муниципальных экспертных комиссий, систематизирующих все сделки с недвижимостью, на основе чего выводятся показатели корректировок, применяемых практикующими оценщиками:

- ориентировочные (выровненные) цены на землю;

- индексы инфляции по каждому сегменту рынка;

- коэффициенты градостроительной ценности; 

- факторы сравнения по недвижимости; 

- ставки капитализации по недвижимости; 

- факторы учета рыночной ситуации [13]. 

В целом, большинство изменений в Постановлении фактически формализуют развитие практики оценки в последние годы. При этом Германии не потребовалось кардинально менять требования к проведению оценки рыночной стоимости. Это объясняет тот факт, что теперь само Постановление содержит разделы, которые полностью воспроизводят структуру предыдущей редакции, а не ее части, как ранее. Единственное – исключены ранее действующие параграфы, регулирующие оценку стоимости земельного участка в случае проведения санации или мероприятий по развитию территорий, в случае потерь в стоимости участков, а также в части определения размеров участия собственников участков в финансировании градостроительных мероприятий. Данное сокращение вызвано отсутствием необходимости специально обращать внимание на особенности оценки для данных целей, так как эти особенности уже отражены в соответствующих параграфах Градостроительного кодекса Германии.

Одновременно вводятся новые определения как в части новых понятий, так и путем изменения содержания уже действующих определений.

Например, во вводной части Постановления это касается следующих базовых вопросов – дата и объект оценки.

«День определения состояния развития земельного участка» – день определения вида использования и других параметров разрешенного использования земельного участка в случае его отличия по правовым или другим основаниям от даты оценки (дня определения стоимости), например, в случае изъятия земельных участков для госнужд.

Сокращено число различных уровней (стадий) состояния развития земельного участка. Теперь их 4:

1. Сельскохозяйственные и лесные угодья;

2. Территории перспективной застройки;

3. Участки, подготавливаемые к застройке;

4. Подготовленные под застройку участки.

В итоге обозначение уровня, близкое по смыслу казахстанскому понятию «особо ценные продуктивные сельхозугодия», в этом списке будет отсутствовать. По мнению немецких экспертов, это может привести к неминуемому росту рыночных цен на все сельскохозяйственные угодья [13].

Сами подходы к оценке рыночной стоимости земельных участков не изменились – это, по-прежнему, сравнительный, затратный и доходный подходы. Выбор их применения должен быть определен практикой делового оборота на соответствующих сегментах рынка и особенностями самого объекта оценки. Ранее был уклон на использование сравнительного подхода к оценке рыночной стоимости как незастроенных, так и застроенных участков. Теперь, в новой редакции, сравнительный подход остался только для оценки собственно земли, прежде всего – незастроенных земельных участков. Но Постановление не исключало и не исключает возможность использования других методов определения стоимости, прямо не описанных в нем. Это не означает, что любые методы можно применять или модифицировать на практике – методы должны соответствовать целям оценки. Причем последнее требование зафиксировано в ряде судебных решений, в том числе в Федеральном административном суде. Например, на практике в качестве дополнительных методов в случаях недостаточности сделок со сравнительными земельными участками используются техники остатка.

Теперь, согласно Постановлению, любой метод определения стоимости после выведения промежуточного результата должен дополнительно учесть общую ситуацию на локальном рынке недвижимости и особенности самого объекта оценки (строительные недостатки, отличие от обычного уровня эксплуатации, особенности установления отдельных доходов от объекта и другие условия, влияющие на стоимость). Это должно исключить использование «сырых» исходных данных. В итоге применения каждого из подходов должны быть получены результаты исходя из состояния типового аналогичного объекта недвижимости в обычном деловом обороте, а перед выведением окончательных результатов – сделаны соответствующие корректировки на состояние рынка и особенности самого объекта. Итоговое присваивание весов происходит на основе степени достоверности результата по каждому методу. Таким образом, хотя ImmoWertV не оперирует с понятием «промежуточный результат» по каждому из методов, все их результаты без учета ситуации на рынке носят предварительный характер. Учет специфики самого объекта происходит после, и на основе учета рыночной ситуации. Последнее – очевидная необходимость, так как, например, типичная ставка капитализации в рамках доходного подхода и нормативы затрат в рамках затратного подхода не могут учитывать индивидуальные особенности самого объекта оценки. В качестве основы для рассмотрения обычной рыночной ситуации или типичного объекта в отчете требуется сделать ссылку на соответствующее доказательство [13].

Очень важно отметить, что оговоренная последовательность существенным образом влияет на итоговую стоимость.

Сравнительный подход в новом Постановлении подвергся минимальным корректировкам. Оценка земли должна осуществляться преимущественно по сравнительному подходу. Рыночные цены застроенных земельных участков должны выводиться из цен сделок с незастроенными участками. Но если ранее можно было вместо цен продаж использовать ориентировочные (выровненные) цены земли, которые на начало каждого года в соответствии с §196 Градостроительного кодекса систематизируются муниципальными экспертными комиссиями по ценовым зонам и видам использования, то теперь эти цены, с учетом необходимых корректировок на рыночную ситуацию и особенности объекта оценки, могут только дополнять данные по рыночным сделкам, а не использоваться вместо них. Ранее, например, такие цены часто использовались как основа определения цен реверсии.

Причины такого решения:

1. Необходимость дополнительной проверки обоснованности для конкретного случая определения стоимости этих усредненных показателей.

2. Усреднение цен сделок с земельными участками не основано на единой методике. Но роль усредненных показателей будет усиливаться для определения налогов.

3. Ориентировочные цены земли основаны исключительно на свойствах незастроенных участков, а для определения рыночной стоимости застроенных участков необходимо брать факторы сравнения. Применение ориентировочных цен земли для оценки застроенных участков означало бы упор на эти факторы, а не на собственно цены сделок с самими аналогами.

4. Анализ и использование ориентировочных цен земли вместо цен рыночных сделок имело бы последствием чрезмерную бюрократизацию оценки, что не соответствует интересам ни немецкого государства, ни рынка [13].

Однако такая новелла может привести к снижению интереса к развитию теории и практики определения ориентировочных (выровненных) цен земли, что всегда считалось одним из преимуществ информационного обеспечения рынка недвижимости Германии. При этом требование об определении границ ценовых зон в интервале 20% колебания цен вокруг средней – ориентировочной цены земли – закреплены Конституционным судом Германии (например, в решении от 7 ноября 2006 г.) в рамках дел, связанных с установлением налогов на наследство. Предпринятая в период кризиса попытка верхней палаты Парламента определить 30%-ное отклонение в выровненных ценах земли по ценовым зонам как приемлемое для этих целей в силу необходимости использовать в качестве исходной информации значительное число сделок по каждой ценовой зоне не нашла понимания в Правительстве (из-за необходимости применения этих цен для принятия мотивированных судебных решений).

Кроме того, теперь от оценщика требуется произвести скидку на обесценение земли застроенного земельного участка в размере обычных затрат на освобождение участка от улучшений, если это соответствует обычной практике делового оборота. Это позволяет избежать искусственного вздутия цен. Существенной нормой стал учет отклонения объема фактического использования и застройки или местоположения оцениваемого земельного участка от обычных для делового оборота условий, от разрешенных норм или обычных размеров застройки аналогичных участков в данном месте. Ранее такая норма была ориентирована на оценку в рамках мероприятий по санированию территорий. Это означает существенное сближение рыночной стоимости земли и ее стоимости по фактическому использованию при значительном сроке дальнейшей эксплуатации застройки:

LV = LVфакт + (LVразр./обычн. – LVфакт) × 1 // (1+p)n (1)

 

где LV – рыночная стоимость всего земельного участка;

LVфакт – стоимость земли на основе фактического использования;

LVразр./обычн. – стоимость земли на основе разрешенного или обычного использования;

p – ставка капитализации;

n – остаточный срок жизни застройки.

Пример:

LVфакт при плотности застройки 800 м2 на стандартном участке 10 соток = 244 ?/м2.

LV разр./обычн. при плотности застройки 1200 м2 на стандартном участке 10 сот. = 300 ?/м2

p = 5%

n = 20 лет

Итог: LV = 244 ?/м2 +56 ?/м2 x 1/ 1,05 20.

Учет расходов на подготовку земельного участка под застройку (прежде всего на снос существующей застройки), если по физическим или экономическим причинам такой снос является ожидаемым в обычной практике, становится для оценщиков обязательным.

Сама рыночная стоимость земельного участка, как свободного, должна быть уменьшена на приведенные затраты по освобождению участка от застройки с учетом срока ее дальнейшей эксплуатации (по ставке капитализации для соответствующего вида использования участка в данной местности). Расходы на это освобождение должны соответствовать их рыночному (обычному в деловом обороте) уровню на дату оценки. Рост или скидки на данные мероприятия трудно прогнозировать, т.к. возможно, что к концу срока эксплуатации застройки требования к очистке грунтов могут быть существенно увеличены. Для практики Германии характерно то, что дополнительные риски, связанные с загрязнением почвы, являются существенными. В итоге рыночная стоимость земельного участка при особенно плохом состоянии участка и застройки может составлять нулевую величину. Заставить собственника снести строение закон позволяет только в случае угрозы безопасности и порядку. Но даже в этом случае у собственника есть возможность отсрочить такое решение. В итоге оценщик обязан предусмотреть реальный срок принятия решения о сносе строительных и иных улучшений [13].

Правила применения доходного подхода к оценке единого объекта недвижимости в новом Постановлении получили более серьезные изменения. Принципиально они полностью соответствуют требованиям ранее действовавших редакций 1988 и 1998 гг. Но новое Постановление определяет три метода, которые при правильном применении должны давать совпадающие результаты. Кроме того, при оценке доходным подходом, особенно больших застроенных земельных участков, необходимо условно выделить из общего участка часть, которая не требуется для существующей застройки и может, исходя из местных условий, нормативных требований и своего фактического состояния, использоваться самостоятельно. Данная часть участка должна быть оценена в рамках оценки земельных участков.

Методы, определяемые новым Постановлением:

1. Двухстадийный метод (назван в Постановлении общим методом доходного подхода):

 

EV = (RE – p × LVзд.) × V+ LVвсего, (2)

 

где EV – стоимость в рамках доходного

подхода;

RE – чистый операционный доход от эксплуатации объекта оценки;

p – ставка капитализации по недвижимости;

q = (1+p)

V – фактор текущей стоимости аннуитета с учетом срока экономической жизни застройки;

LVвсего – стоимость всего земельного участка как свободного;

LVзд. – часть участка, относящаяся к текущей застройке.

2. Одноэтапный метод

Упрощенный метод – хорошо работает при сроке дальнейшей эксплуатации зданий не менее 40–50 лет:

 

EV = RE x V+LVсамост.+ LVзд. / qn, (3)

 

где LVсамост. – часть участка, возможного уже на дату оценки к самостоятельному использованию.

n – число периодов получения доходов от застройки.

3. Многопериодный метод можно использовать при предполагаемых существенных отклонениях от обычных для данного рынка доходах:

 

 (4)

 

i – конкретный период (год) в диапазоне до n лет;

Vn– фактор стоимости аннуитета за период n, при n >b.;

Vb – фактор стоимости аннуитета за период b.

Первый и второй методы названы методами доходного подхода на основе обычных для данного рынка получаемых доходах. Однако и 3-й метод обязан основываться на достоверной информации о периодически получаемых доходах в расчетный период и стоимости реверсии в конце него. При этом существует вопрос, как в этом случае провести четкую границу между достаточной достоверностью на основе объективных фактов и собственно прогнозом как субъективной деятельностью? Теперь в основу расчетов по доходному подходу должны ложиться данные по «обычно получаемым рыночным доходам» вместо ранее действующего понятия «стабильные доходы». В общем виде при всех методах доходного подхода необходимо капитализировать доходы через ставку капитализации по данному типу недвижимости, как обычные для данного сегмента рынка чистые доходы, так и отклонения в чистом доходе при использовании многопериодного метода. Тем самым ожидаемое изменение доходности должно рассчитываться на основе действующей ставки капитализации, а не на методах прогнозирования, как при применении DCF. По мнению большинства немецких оценщиков, метод DCF при всей видимости математической корректности вводит в заблуждение [13].

Причины этого следующие:

1. В теории и на практике под DCF понимается метод доходного подхода, при котором исходной информацией являются не обычные на дату определения стоимости доходы, а прогнозируемые. Эти доходы не капитализируются необычными ставками капитализации (all over capitalization rate), а особой ставкой дисконтирования, ориентированной на рынок капитала. В итоге речь идет о признанном методе оценки бизнеса или об определении инвестиционной стоимости.

2. Так как в настоящее время нет приведенных DCF именно к оценке объектов недвижимости, то и немецкое экспертное сообщество не признает его адаптированным для этих целей. На практике использование данного метода не исключено, однако немецкие суды такие методы не подтверждают, поскольку прежде всего самим пользователям таких оценок сделанные вычисления представляются непонятными и необоснованными [13].

В случае если на дату оценки действующие ставки аренды (доходы) отклоняются от обычных доходов для данного состояния рынка, это должно приводиться в соответствие с рыночной ситуацией путем корректировок ставки капитализации, а также дальнейшей корректировкой через скидку/накидку на индивидуальные особенности объекта оценки путем анализа нормативных требований применительно к данной сфере. При этом многопериодный метод позволяет учесть данные отклонения непосредственно путем использования фактически действующих ставок, а в двух других методах данное отклонение должно определяться путем капитализации различий в обычных и фактических договорных отношениях.

Доходный подход предполагает обязательность учета при определении чистого операционного дохода рисков непоступления или снижения арендных платежей, в том числе из-за временного простоя помещений, а также риска роста непредвиденных расходов на решение всех связанных с арендными договорами правовых вопросов. Здесь необходимо указать, что длительный простой помещений должен уменьшать и сам размер извлекаемых валовых доходов. На практике это определяет необходимость при анализе получаемых доходов по-разному учитывать эти два основания снижения чистых доходов.

Учет обязательных платежей и взносов, прежде всего платы за подключение при использовании доходного подхода, заключается в том, что распределение доходов на долю земли и долю застроенной части осуществляется как для земли – без необходимости внесения платы за подключение, а собственно земельный участок оценивается как требующий внесения платы за подключение. Это существенно снижает итоговую рыночную стоимость объекта недвижимости, рассчитанную доходным подходом, так как при длительном сроке дальнейшей эксплуатации объекта эта разница приближается к размеру самой платы за подключение («общий» доходный метод). В случае одноэтапной («упрощенной») модели разница несущественна, если ожидается длительный срок эксплуатации.

Если земельный участок ожидает изменение застройки, то обычные расходы на очистку участка и снос сооружений обязательно берутся во внимание. В отличие от использования затратного подхода, в этом случае (метод I и II доходного подхода) расходы на очистку не учитывают ожидаемый срок наступления, даже если они потребуются через длительный срок. При небольшом сроке дальнейшей эксплуатации необходимо учесть пониженные затраты на техническое обслуживание зданий и сооружений.

Затратный подход по-прежнему складывается из стоимости строительных сооружений, прочих сооружений и оборудования, а также стоимости собственно земли. При этом обязательно учитывается устаревание из-за возраста, а также ситуация на рынке недвижимости и особенности самого объекта оценки. Исходными данными на практике служат нормативы обычных затрат на строительство (NHK). В настоящее время действуют в Германии NHK-2000. Попытка перейти одновременно с изменениями в Постановлении об оценке к новым нормативным затратам была признана Федеральным министерством по транспорту, строительству и развитию городов очень проблематичной не только из-за несовершенства их содержательной части, но и в силу общих настроений. Применение аналогичных затрат по фактически сложившимся затратам уже невозможно (исключение такой возможности связано с некритическим переносом оценщиком данных из литературы и периодической печати в отчеты), необходимо четко ссылаться на каталог NHK, определяющий основные строительные затраты. При этом сами каталоги не лишены недостатков. За последние десять лет это уже третий каталог (первый – 1995 г., второй – 2000 г., проект – 2005 г.). Резкий рост накладных расходов (было 16%, стало 22,5%) вызывал у профессионалов рост заложенной инфляции между справочниками NHK 2000 и 2005 гг. В итоге различные справочники даже дают разные стоимости при их применении в рамках затратного подхода к аналогичным объектам. В итоге в 2009 г. Немецкая Палата Архитекторов (BKI) признала необходимость использовать NHK-2000.

Одновременно нововведения не коснутся изменений в модели потерь стоимости из-за возраста по отдельным элементам зданий. Доказано, что при правильной эксплуатации здания независимо от сроков обновления его отдельных частей объект недвижимости можно эксплуатировать. Основополагающим фактором служит изменение требований к самим объектам, а не к их отдельным частям. Оценка земельной составляющей мало изменилась. Она должна быть основана на цене сделок с участками со сравнимыми характеристиками.

Изменения затронули следующее.

Как и во всех других методах, произошла некоторая смена определений – главное, что затратный подход, как и другие подходы, не будет ориентирован только на затраты, а в большей степени, чем раньше, будет требовать учета ситуации на рынке, точнее, «согласования с рынком». При этом в новом Постановлении согласование с рынком должно основываться на заключении местной экспертной комиссии, а не каком-то другом мнении.

Фактически вводится линейный принцип снижения стоимости из-за возраста строительного сооружения. Это позволит сделать затратный подход более сравнимым на практике работы отдельных оценщиков и экспертных комиссий. Строительные недоделки и недостатки должны быть учтены специальным расчетом. Нововведением является невозможность использования индивидуальных строительных норм, как это было ранее. Теперь используются только обычные нормы для данного типа строительства в расчете на единицу площади. Кроме того:

1. Отсутствует понятие «стоимость воспроизводства», только – «строительные затраты».

2. Вводится единый фактор «уторговывания» на рыночную ситуацию.

3. Отдельно не выделяется особенное производственное оборудование, которое теперь относится к составной части – принадлежности строительных сооружений [13].

При расчетах потерь стоимости из-за строительных недостатков одновременно делается скидка на уменьшение сроков службы здания, валового дохода и применяется увеличенная ставка капитализации (на 0,5%). В затратном подходе необходимые затраты по устранению физических недостатков зданий и сооружений берутся с учетом аналогичного срока жизни этих новых частей, как и всего здания (то есть необходимо и к ним применить скидку на устаревание).

В целом, можно указать на эффективную стратегию регулятора оценочной деятельности в Германии, позволяющего оперативно найти консенсус между правовыми требованиями и передовой национальной и мировой практикой оценки различных объектов недвижимости, а также успешно решать основную задачу по развитию прозрачности рынка недвижимости для всех инвесторов. Быстрый срок принятия новых Правил оценки (первый вариант данного Постановления был представлен 1.04.2009 г.) свидетельствует об оперативном реагировании на комплекс проблем, возникших в последние годы на рынке недвижимости. Такая оперативность должна быть хорошим примером казахстанскому оценочному сообществу, нуждающемуся в современных качественных стандартах оценки объектов недвижимости.