Имущественные комплексы

Особой разновидностью недвижимости являются комплексы взаимосвязанных недвижимых и движимых вещей, используемых по общему назначению как единое целое. К ним относятся предприятия и кондоминиумы.

Термин «предприятие» используется в нашем законодательстве и для обозначения некоторых видов юридических лиц – субъектов гражданского права. Однако в нормальном имущественном обороте предприятия являются объектами, а не субъектами права.

Как объект гражданского оборота предприятие представляет собой не единую вещь и не простую совокупность вещей, а целый имущественный комплекс, включающий в свой состав наряду с недвижимостью (земельными участками, зданиями, сооружениями) и движимостью (оборудованием, инвентарем, сырьем, готовой продукцией) обязательственные права требования и пользования и долги (обязанности), а также некоторые исключительные права (на фирменное наименование, товарный знак и т.п.) (ст. 132 ГК).

В развитых правопорядках в состав предприятия включают также «клиентелу», т.е. устойчивые хозяйственные связи с потребителями продукции или услуг, весьма важные в условиях конкурентного рыночного хозяйства. Поэтому действующее предприятие (предприятие «на ходу», «бизнес») обычно стоит дороже, чем простая совокупная «балансовая» стоимость его наличного имущества или чистых активов. Наличие «клиентелы» составляет весьма важную особенность предприятия как имущественного комплекса.

Разумеется, субъектом соответствующих прав и обязанностей является юридическое лицо (или иной собственник),  а не имущество. Поэтому закон подразумевает под предприятием как объектом прежде всего имущество унитарных предприятий. Однако самостоятельным объектом гражданского оборота может стать и часть предприятия (например, имущество цеха), и производственная единица, не имеющая гражданской правосубъектности (например, небольшой магазин, кафе, гостиница, ателье или иное «предприятие» сферы обслуживания). В случаях продажи, аренды, залога или совершения иных сделок с такими имущественными комплексами их собственник (которым, в частности, может быть как коммерческая организация, так и индивидуальный предприниматель) в соответствии с условиями договора передает приобретателю или другому контрагенту не только входящие в их состав недвижимые и движимые вещи, но и относящиеся к ним свои права, обязанности и даже «клиентелу».

Как имущественный комплекс предприятие не обязательно включает в свой состав объекты недвижимости (земельные участки, здания, сооружения). Оно является недвижимостью не по своей природе, а в силу специального указания закона. Особенность его правового режима состоит не только в необходимости государственной регистрации сделок с этим имуществом, но и в том, что оно представляет собой имущественный комплекс, причем состоящий как из вещей, так и из прав, обязанностей и других нематериальных объектов, совокупная стоимость которых и определяет стоимость данного объекта имущественного оборота, и предопределяет целесообразность совершения сделок с ним именно как с имущественным комплексом, а не как с простой совокупностью вещей и других объектов.

Другой разновидностью имущественных комплексов является кондоминиум (от лат. сon – общий, совместный и dominium – собственность, т.е. общая собственность).

Кондоминиумом признается комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок и расположенное на нем жилое здание, в котором отдельные жилые помещения находятся в частной (или также в публичной) собственности конкретных владельцев, в остальные части – в их общей долевой собственности.

Такая ситуация обычно складывается при приватизации жилья в многоквартирных домах, когда частные собственники отдельных квартир должны совместно эксплуатировать находящиеся в их общей собственности лестничные площадки и лестницы, лифты, крыши и подвалы, электрическое, сантехническое и иное оборудование, обслуживающее жилой дом в целом, а также придомовую территорию (земельный участок). Особенность юридического режима кондоминиума составляет невозможность для собственника жилого помещения произвести отчуждение своей доли в общем имуществе кондоминиума отдельно от права собственности на жилое помещение, как, впрочем, и наоборот. Тем самым право собственности на квартиру (иное жилье) неразрывно связывается с долей в праве собственности на имущество кондоминиума (общее имущество дома).

Кондоминиумы стали способом решения вопроса о принадлежности общих частей и оборудования многоквартирных жилых домов, в ходе приватизации которых отдельные квартиры и даже жилые комнаты стали рассматриваться законом в качестве самостоятельных объектов права собственности. Само по себе данное решение нельзя признать наиболее удачным, так как такие квартиры и комнаты не предназначены для самостоятельной эксплуатации, будучи теснейшим образом связанными и друг с другом, и с другими частями дома. Игнорирование этой связи повлекло необходимость установления специального правового режима для общих частей и оборудования жилых домов (объявленных объектом общей долевой собственности всех собственников помещений) и создание для их эксплуатации специальных юридических лиц – товариществ собственников жилья.

Вместе с тем сам дом (здание в целом) перестал быть единым объектом недвижимости. Более того, самостоятельными вещами по сути перестали быть и общие части дома, поскольку они лишены оборотоспособности вне связи с обслуживаемыми ими жилыми помещениями. При этом на практике собственники – жильцы не испытывают серьезного интереса в поддержании в хорошем состоянии мест общего пользования (лестниц и лестничных площадок, лифтов и т.п.), сосредотачивая все усилия на эксплуатации только «своей ячейки» (квартиры или комнаты).

Более эффективным, как показывает опыт некоторых более развитых правопорядков, было бы признание многоквартирного жилого дома юридически неделимой вещью и тем самым – объектом долевой собственности жильцов. Последние в этом случае получают в пользование (или на ограниченном вещном праве) приходящие на их доли квартиры и в этой же доли несут все необходимые расходы по содержанию дома в надлежащем состоянии. Тогда ситуация упрощается и исключается надобность в создании и кондоминиумов, и товариществ собственников жилья, жильцы получают прямой интерес в должном содержании всего дома, а не только «своей» квартиры. К сожалению, отечественное законодательство в этом вопросе пошло другим путем, породив достаточно сложные юридические и практические вопросы.

Иногда выдвигается также идея о признании «единым объектом» (имущественным комплексом) земельного участка и находящегося на нем здания (строения, сооружения и т.п.), с тем чтобы обеспечить единство их юридической судьбы. Такой подход основан на ошибочном понимании классического принципа «superficies solo cedit» (все, находящееся на земельном участке, принадлежит собственнику этого участка), который вы римском праве обеспечивал единство прав собственника на различные объекты, хотя и тесно связанные друг с другом в качестве главной вещи (земельного участка) и ее принадлежность (дома). Кроме того, его признание безосновательно препятствовало бы возведению и использованию строений, находящихся на чужой земле (предоставленной на ограниченном вещном праве, арендованной и т.п.).

Вместе с тем имеется необходимость в признании особым объектом недвижимости технологических имущественных комплексов (газопроводов с компрессорными станциями и тому подобным оборудованием, установок по переработке нефти и иного сырья и т.п.). От предприятия этот комплекс отличается тем, что в его состав входят только вещи, но не права и обязанности. При этом составляющие его вещи разнородны (недвижимость – земельный участок, здания, сооружения; движимость – оборудование и т.д.), но объединены единым хозяйственным назначением, что делает целесообразным его использование в качестве единого объекта имущественного оборота.

В качестве имущественных комплексов закон рассматривает также паевые инвестиционные фонды, находящиеся в доверительном управлении специально созданных для этого акционерных обществ (управляющих компаний). Названные фонды представляют собой имущество (главным образом, в виде денежных средств), находящиеся в общей собственности лиц, учредивших доверительное управление им и получивших от управляющей компании ценные бумаги – инвестиционные паи. Владельцы таких ценных бумаг вправе потребовать от управляющей компании «погашение паев» (то есть прекращение договора и соответствующих выплат) либо в любое время («открытый» ПИФ), либо в течение установленного договором срока («интервальный» ПИФ), либо только по истечении срока действия договора («закрытый» ПИФ). Лишь в закрытые ПИФы владельцы «паев» могут вносить не только денежные средства, но и иное имущество, благодаря чему только эти ПИФы и можно считать имущественными комплексами в строгом смысле слова. Кроме того, в отличие от обычных сособственников, владельцы «паев» не вправе требовать раздела ПИФов, выдела из них своей доли или преимущественного приобретения «паев» других участников.

Таким образом, паевой инвестиционный фонд как имущественный комплекс отличается тем, что его владельцы – долевые собственники этого имущества, обязательно передают его в доверительное управление специальной коммерческой организации, получая взамен особо ценные бумаги. Как единый комплекс это имущество выступает только в виде объекта договора доверительного управления, заключаемого его совладельцами с управляющей компанией.

Иные виды вещей

Вещи разделяются также на определенные индивидуальными признаками и определенные родовыми признаками (индивидуально определенные и родовые вещи). Деление вещей на указанные группы связано не только с естественными свойствами самих вещей, но и с теми способами их индивидуализации, которые избираются участниками гражданского оборота. Индивидуально-определенные вещи отличаются конкретными, только им присущими характеристиками. Поэтому наряду с предметами, единственными в своем роде, например картиной И. К. Айвазовского «Девятый вал», к индивидуально-определенным вещам могут быть отнесены в принципе любые вещи, так или иначе выделенные участниками сделки из массы однородных вещей, например, часть урожая картофеля, складированная в определенном месте, газ, затаренный в конкретный баллон, и т.п. Напротив, если приобретаемая покупателем вещь определена лишь количественно (числом, мерой или весом и т.п.) и характеризуется признаками, общими для всех вещей данного рода, налицо родовая вещь (10 тонн стали определенной марки; пять грузовых автомобилей «Газель» и т.д.). Например, если поверенный по договору поручения примет на себя обязанность приобрести для доверителя «какую-либо из картин И. К. Айвазовского», то объект сделки будет определен родовыми признаками, хотя каждая из картин И. К. Айвазовского сама по себе уникальна. Таким образом, указанное деление вещей достаточно условно и весьма подвижно. Понятие родовых обычно используется только по отношению к движимым вещам, так как недвижимые вещи являются индивидуально определенными в силу необходимости их государственной регистрации.

Индивидуально определенные вещи признаются юридически незаменимыми. В случае гибели или порчи таких вещей от обязанного лица можно требовать лишь возмещения убытков, но не предоставления аналогичных вещей. Вместе с тем только индивидуально-определенные вещи можно истребовать от обязанного лица в натуре (например, при неисполнении им договора купли-продажи или по виндикационному иску). Индивидуально-определенными могут быть как движимые, так и недвижимые вещи.

Вещи, определенные родовыми признаками, юридически заменимы. Поэтому неисполнение обязательств по их передаче (например, в силу гибели или иной утраты конкретной партии товара) по общему правилу дает возможность управомоченному лицу требовать предоставления такого же количества аналогичных вещей, но исключает возможность истребования в натуре тех же самых (конкретных) вещей. Так, изготовитель металла обязался продать покупателю 10 тонн никеля, причем право собственности на металл по условиям договора переходило к покупателю с момента оплаты им товара. Однако после поступления денег на счет продавца последний продал весь изготовленный им металл в количестве более 100 тонн другому покупателю. В такой ситуации первоначальный покупатель может требовать либо передачи ему такого же количества металла из вновь изготовленной партии, либо возмещения убытков, но не вправе настаивать на изъятии 100 тонн никеля из проданной другому покупателю партии товара.

Предметом некоторых сделок могут быть лишь индивидуально- определенные вещи (например, в договоре аренды, предполагающим возврат использованного имущества), тогда как в других сделках в этом качестве, напротив, могут выступать только вещи, определенные родовыми признаками (например, в договоре займа вещей, согласно которому заемщик должен вернуть заимодавцу такое же количество вещей того же рода и качества). Объектами права собственности и других вещных прав также могут быть только индивидуально-определенные вещи.

С юридической точки зрения вещи могут быть также делимыми и неделимыми (хотя в физическом смысле делима всякая вещь). Делимыми признаются вещи, которые не меняются в результате раздела своего первоначального хозяйственного или иного назначения. Так, например, без всякого ущерба можно разделить на части продукты питания, топливо, материалы и т.п., так как каждая часть этих вещей может быть использована по прежнему назначению. Неделимыми с правовой точки зрения являются те вещи, которые в результате их раздела утрачивают свое прежнее назначение либо несоразмерно теряют в своей ценности. Так, не поддаются делению на части машины, музыкальные инструменты, мебель и т.п.

Неделимыми, по общему правилу, считаются и так называемые сложные (совокупные) вещи, представляющие собой комплекс однородных или разнородных предметов, которые физически вполне самостоятельны, но связаны общим хозяйственным или иным назначением, например, мебельный гарнитур, столовый сервиз, специальная библиотека и т.п. К совокупным вещам относятся, разумеется, и все парные вещи – обувь, перчатки, лыжи и т.п. Следует, однако, учитывать, что это – лишь общее правило. Участники конкретной сделки в принципе могут рассматривать любую совокупную вещь как делимую. Исключение составляет тот случай, когда совокупная вещь особо охраняется законом, например, ценная коллекция, состоящая на государственном учете как памятник истории и культуры.

Различие между делимыми и неделимыми вещами имеет значение в первую очередь при разделе имущества, находящегося в общей собственности. Неделимые вещи не подлежат разделу в натуре и поэтому либо передаются одному из собственников с предоставлением другим денежной или иной компенсации, либо продаются, а вырученная от продажи сумма делиться между собственниками (ст. 252 ГК). В зависимости от делимости или неделимости вещи определяются долевой или солидарный характер обязательства, возникающего по поводу данной вещи (ст. 322 ГК) и др.

В гражданском праве вещи традиционно подразделяются также на главные вещи и принадлежности. Некоторые вещи, не связанные между собой физически, находятся в хозяйственной и иной зависимости, например, музыкальный инструмент и его футляр, картина и ее рама и т.п. При этом одни из них (в данном случае музыкальный инструмент, картина) имеют самостоятельное значение и называются главными вещами; другие же (футляр, рама), именуемые принадлежностями, самостоятельной ценности, как правило, не имеют и предназначены служить главной вещи. При этом не имеет значения относительная стоимость этих вещей (например, дорогая рама, заключающая в себе копию картины, все равно остается принадлежностью). Следовательно, арендатор оборудования вправе рассчитывать на передачу ему арендодателем также и необходимого для нормальной эксплуатации инструмента и запасных частей, если только иное не будет прямо установлено арендным договором.

Главная вещь и принадлежность не являются сложной вещью, а принадлежность нельзя рассматривать как составную часть главной вещи. Каждая из этих вещей является вполне самостоятельной и имеет собственное назначение. Понятия главной вещи и принадлежности соотносительны, поскольку сами эти вещи связаны хозяйственной или иной зависимостью, в рамках которой принадлежность приобретает сугубо подчиненное, обслуживающее по отношению к главной вещи значение.

В классическом имущественном обороте главной вещью всегда признается земля (земельный участок), а принадлежностью – расположенные на ней объекты, включая здания, сооружения и иные объекты недвижимости (которые при отчуждении по общему правилу должны, таким образом, следовать судьбе главной вещи). В условиях признания исключительной собственности государства на землю в отечественном правопорядке главным объектом стали считаться расположенные на земле здания, сооружения и тому подобные объекты, за которыми в случае их отчуждения автоматически следовало право землепользования. Признание и развитие частной собственности на землю должно влечь возврат к традиционному подходу, при котором отчуждатель и приобретатель объекта недвижимости будут прежде всего решать вопрос о судьбе земли, на которой он расположен.

В ряде случаев гражданско-правовое значение приобретает деление вещей на потребляемые и непотребляемые вещи. К потребляемым относятся вещи, утрачивающиеся в процессе их использования, например, сырье для производства или строительные материалы. Такие вещи не могут быть предметом временного пользования, так как их невозможно вернуть первоначальному владельцу. Они могут лишь отчуждаться в пользу других лиц. Потребляемыми вещами могут быть только движимости. Непотребляемые вещи при использовании изнашиваются (амортизируются) постепенно, частично, в течение определенного длительного времени (например, недвижимость, оборудование). Это дает им возможность служить предметом аренды, доверительного управления и других сделок по временному пользованию чужим имуществом. В некоторых случаях, напротив, предметом могут быть только потребляемые вещи (например, в договоре займа).

Производительное использование некоторых вещей ведет к появлению новых вещей, подразделяющихся на плоды, продукцию и доходы. Плоды – результат органического, естественного приращения вещей (урожай, приплод скота или птицы). При этом речь идет об отделимых (точнее, об отделенных) приращениях, так как неотделенные приращения (плоды) являются составной частью вещи.

Продукция – техническое (в этом смысле – искусственное) приращение имущества, полученное в результате его производительного использования (например, готовая продукция какого-либо завода). В данном случае под продукцией понимаются вещи или овеществленные результаты работ или услуг (в частности, результат ремонта или иного улучшения вещи). Доходы – экономическое приращение имущества, прежде всего в виде денег (доходы от акций или по вкладу, проценты от пользования чужими денежными средствами и т.п.). Доходы могут иметь и натуральный характер (например, арендная плата в соответствии с п. 2 ст. 614 ГК может устанавливаться в виде части готовой продукции, полученной в результате использования арендованного имущества).

Во многих случаях закон особо регулирует режим плодов, продукции и доходов, предусматривая для них специальные правила (например, при регламентации отношений общей собственности, в договоре залога и др.). Ранее действовавший правопорядок устанавливал презумпцию принадлежности всех перечисленных видов приращений собственнику вещи. Действующий закон, напротив, исходит из того, что по общему правилу они принадлежат лицу, использующему вещь на законном основании (в частности, арендатору). Это в большей мере отвечает условиям рыночного оборота, повышая заинтересованность в надлежащем использовании имущества любого законного владельца, а не только собственника. Разумеется, в договоре стороны вправе предусмотреть иной порядок распределения плодов, продукции и доходов. В некоторых случаях такой порядок прямо установлен законом (например, доходы от доверительного управления чужим имуществом подлежат передаче выгодоприобретателю, за исключением той их части, за счет которой выплачивается вознаграждение управляющему).

Подавляющая часть вещей, участвующих в гражданском обороте, относится к неодушевленным предметам материального мира. Однако гражданские правоотношения могут складываться и по поводу живых существ, к которым относятся домашние и дикие животные. В целом по отношению к животным применяются общие правила об имуществе (ст. 137 ГК), из которых, однако, законом и иными правовыми актами сделан ряд существенных отступлений. Общий смысл и направленность этих отступлений определяются запретом жестокого обращения с животными, противоречащего принципам гуманности. Например, в соответствии со ст. 241 ГК домашние животные могут быть принудительно выкуплены у собственника, который обращается с ними в явном противоречии с установленными на основании закона правилами и принятыми в обществе нормами гуманного отношения к животным. Иногда при решении вопроса о праве собственности на животных принимается во внимание их привязанность к лицам, претендующим на их приобретение в собственность (ст. 231 ГК).

Особой разновидностью вещей являются деньги и ценные бумаги, которые в силу присущей им специфики требуют самостоятельного рассмотрения.

Деньги

Гражданское законодательство относит деньги к движимым вещам (ст. 124, п. 2 ст. 130 ГК). Как правило, они рассматриваются в качестве вещей, определяемых родовыми признаками (хотя возможна и их индивидуализация), а также потребляемых. Из этого видно, что речь идет о денежных знаках (купюрах) и монетах, т.е. о наличных деньгах. В российской Федерации в соответствии с ч. 1 ст. 75 Конституции наличные деньги выпускаются (эмитируются) только Центральным банком (Банком России) в виде бумажных банкнот (банковских билетов) и металлической монеты Банка России. Денежной единицей в Российской Федерации является рубль.

Главная функция денег – служить средством платежа. В гражданском обороте деньги оцениваются количеством выраженных в них единиц, а не числом банкнот или монет. Рубль является единственным законом средством наличного платежа на территории РФ, и потому выражающие его платежеспособные банкноты и монеты обязательны к приему во все виды платежей по их нарицательной стоимости. Иначе говоря, в этом своем качестве наличные деньги способны погашать любой денежный долг.

Для поддержания данного свойства денег публичная власть не только устанавливает монополию государственного (центрального) банка на их эмиссию, но и объявляет их безусловным обязательством такого банка, обеспечиваемым всеми его активами. При этом содержание данного обязательства законом не раскрывается (когда-то оно состояло в обмене наличных денег на соответствующее количество драгоценных металлов, изготовленных и них монет или иных банковских активов, но отпало в связи с прекращением золотого или иного обеспечения эмитированных наличных денег). Данное обстоятельство исключает возможность признания наличных денег (купюр, банкнот) ценными бумагами, так как никакого права в отношении выпустившего их эмитента они в себе более не заключают.

Вместе с тем деньги могут выступать и в роли особого товара – самостоятельного предмета некоторых сделок, например, займа и кредита (так как последний по сути представляет собой торговлю деньгами). Наличные деньги не могут быть истребованы от их добросовестного приобретателя, в том числе и при условии их индивидуализации.

В развитом имущественном обороте большинство расчетов осуществляется в безналичном порядке, с использованием денежных средств, числящихся на банковских счетах и во вкладах (депозитах). Безналичные деньги также широко используются в обороте и в качестве платежного средства, и в качестве особого товара. Они сравнительно легко переводятся в наличные деньги (обладая, как говорят финансисты, «высокой степенью ликвидности») и во многих случаях с готовностью принимаются контрагентами-кредиторами в уплату долга. Тем самым они выполняют обычные функции денег. Поэтому в экономическом смысле под деньгами понимается не только наличность, но и средства, числящиеся на банковских счетах и в депозитах.

Однако по своей юридической (гражданско-правовой) природе безналичные деньги являются не вещами, а правами требования (для их обозначения гражданское законодательство обычно использует термин денежные средства). Они не могут считаться законным (т.е. общеобязательным) платежным средством. В Российской Федерации в ряде случаев ограничена возможность их перевода в наличную форму, а само использование допускается с соблюдением установленной законом, а не владельцем очередности платежей. К тому же имеется риск неплатежеспособности банков, за которыми числятся соответствующие суммы (а ценность безналичных денег в этих условиях не может соответствовать ценности той же суммы наличных). В качестве прав требования безналичные деньги могут включаться в понятие имущества и даже в состав таких вещей, как имущественные комплексы (предприятия). Однако их гражданско-правовой режим как объектов обязательственных, а не вещных прав исключает возможность их отождествления с вещами.

ГЛАВА 3 ЦЕННЫЕ БУМАГИ