Расчет стоимости трехкомнатной квартиры

Оценка квартиры затратным подходом

В соответствии с основаниями затратного подхода, рассчитаем рыночную стоимость объекта оценки.

1. Определим стоимости права собственности земельного участка

В соответствии с «Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков по кадастровым кварталам города Новосибирска» рыночная стоимость земельного участка (номер кадастрового квартала 051970), приводящегося на один квадратный метр общей площади оцениваемой квартиры, составляет 3 406 рублей.

Оцениваемая квартира расположена на первом этаже пятиэтажного жилого дома, таким образом, в соответствии выше указанной методикой, плотность застройки МЖЗ составляет – 0,88.

Исходя из того, что общая площадь оцениваемой квартиры составляет 44,5 кв. м., стоимость земельного участка равняется:

Сз. у. =3 406*44,5*0,88=133 379 рублей.

2. Определим стоимость воспроизводства объекта недвижимости

Стоимость воспроизводства строения – сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного оцениваемому, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта.

В качестве идентичного объекта рассматривалось типовое здание с тем же, что и у оцениваемого объекта функциональным назначением, и максимально схожим объемно-планировочным и конструктивным решением.

Стоимость затрат на создание идентичного объекта в рыночных ценах на дату оценки, определялась как стоимость строительства объекта в текущих ценах.

Для определения стоимости строительства оцениваемого объекта недвижимости применялся метод сравнительных единиц (метод укрупненных обобщенных показателей стоимости).

Стоимость строительства возведения объекта-аналога определялась по данным Сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) зданий и сооружений, разработанных в 1970–1972 гг. специально для оценки и переоценки основных фондов. Корректировки показателей единичной стоимости на некоторые отличия объекта оценки и выбранного объекта-аналога были произведены в соответствии с Общей частью к сборникам УПВС и Разъяснениями по вопросам оценки недвижимости при использовании сборников УПВС.

При определении стоимости строительства объекта оценки, были использованы удельные стоимостные показатели в уровне сметных цен 1969 г. на единицу объема. Переход к ценам на дату оценки выполнялся с применением индексов цен на строительно-монтажные работы по характерным конструктивным системам зданий и сооружений в региональном разрезе.

Используя формулы №1,2,3,4,5 во 2 главе пункта 2.3.1, проведем расчеты стоимости строительства объекта недвижимости в ценах 1969 года:

S₆₉ = 28,9*3,3*1,08=102,99

где: C₆₉ – стоимость строительства на единицу строительного объема / площади в ценах 1969 г. (базисный стоимостной показатель)=28,9

Н – высота строительного объема, м.=3,3 м.

К₁ – коэффициент корректировки на климатический район, принят в соответствие с общей частью УПВС=1,08

Таблица 21 – Расчет стоимости строительства объектов в ценах 1969 г.

2. Рассчитаем стоимость воспроизводства строения на дату оценки:

S дата оценки = (S₆₉ * I ₆₉-дата оценки + Э +З +Б + НДС+ ПП) – Исум.=(102,99*72+743,26 + 1114,91 + 1114,91 + 1873,05 + 6193,44) – 6907=11493,85

где:

S₆₉ – стоимость строительства объекта в ценах 1969 года=102,99

Индекс пересчета стоимости строительства на дату оценки (I ₆₉-дата оценки) рассчитывается по формуле №3

I ₁₉₆₉-дата оценки = 1,21*47,71*1,25=72

где: I_1969-1984 – индекс удорожания стоимости СМР на 01.01.1984 относительно цен 1969 года=1,21

I ₁₉₈₄-дата оценки – индекс удорожания стоимости СМР на дату оценки относительно цен 1984 года=47,71

Кf – коэффициент отношения общей площади брутто к общей площади нетто = 1,25.

Э – оплата за подключение мощности энергоснабжения (10%).=743,26

З – затраты на отвод земельного участка (15%).=1114,91

Б – благоустройства и коммунальные сети (15%).=1114,91

ПП – прибыль предпринимателя. (50%).=6139,44

НДС – налог на добавленную стоимость, на дату оценки равен (18%).=1873,05

Для определения стоимости строительства строений на дату оценки применялись индексы изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ (СМР) на дату оценки относительно цен 1969 года.

Для перехода стоимости объектов оценки от цен 1969 г. к ценам 1984 г. использовался индекс пересчёта стоимости строительства из цен 1969 г. в цены 1984 г. согласно Постановлению Госстроя СССР от 11 мая 1983 г. №94, который составляет 1,21.

Для пересчета стоимости строений с 1984 г. на дату оценки использовался индекс пересчёта стоимости строительства из цен 1984 г. в цены на дату оценки (сборник «Индексы цен в строительстве», выпуск 28, июль 2005 г.), который составляет 47,71.

Таблица 22 – Расчет стоимости строительства объекта оценки на дату оценки

Расчет величины суммарного износа

Затратный подход предполагает определение износов трех видов: физического, функционального, внешнего износа, которые в стоимостной форме будут вычтены из стоимости воспроизводства объекта недвижимости.

Физический износ (И_ФИЗ). Под физическим износом конструкций, элементов, систем инженерного оборудования и здания в целом надо понимать утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.

3. Рассчитаем физический износ объекта следующим порядком расчета:

1) Физический износ определялся по формуле №4, методу «срока жизни», как процентное соотношение фактического срока эксплуатации Т_факт. и нормативного срока службы

И_физ. = Т_факт. / Т_норм.* 100%.

Учитывая в последующих расчетах экономическую природу физического износа и методику его определения с помощью ВСН 53–86 (р) через признаки износа, необходимо выполнить операцию перевода физического износа в его экономический (стоимостной) эквивалент с применением коэффициента = 1,25.

2) Функциональный износ для объектов недвижимости не выявлен.

3) Внешний износ для объектов недвижимости не выявлен.

Величина суммарного износа определяется по формуле №5

И_СУМ = (1 – (1 – 6907 / 100) * (1 – 0 / 100) * (1 – 0 / 100) = 6907

Расчет стоимости воспроизводства и физического износа приведен в таблице 23.

Таблица 23 – Расчет стоимости воспроизводства объекта оценки

Определение стоимости объекта оценки затратным подходом.

Таблица 24 – Расчет стоимости объектов недвижимости затратным подходом

Вывод: рыночная стоимость двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: г. Новосибирск, ул. Петухова, д. 78, кв. ХХ, по состоянию на 01 ноября 2010 г., рассчитанная затратным подходом, округленно составляет: 650000 рублей.

Оценка квартиры сравнительным подходом.

Согласно методам сравнительного подхода рассмотренных во 2 главе данной работы, проведем расчеты рыночной стоимости объекта оценки.

В данной работе для расчета рыночной стоимости объекта оценки применялся метод построения модели регрессионного анализа и метод прямого сравнения продаж.

Расчет рыночной стоимости объекта оценки методом построения модели регрессионного анализа

Для сравнительного анализа, я взяла из перечня выставленных на продажу объектов в средствах массовой информации, отобраные объекты – аналоги, сопоставимые с объектом оценки по местоположению, назначению и основным отличительным характеристикам: планировки, количеству комнат, конструктивно-планировочному решению санузла. Описание объектов-аналогов представлено в таблице 8.

Таблица 8

Объекты-аналоги выставлены на продажу по цене предложения. Фактическая цена сделки купли-продажи может быть скорректирована в ходе предварительных переговоров между покупателем и продавцом. Поскольку размер предполагаемого торга неизвестен, на основе анализа сделок на рынке недвижимости, было принято решение скорректировать стоимость объектов-аналогов с помощью понижающей поправки в размере -1%.

Объекты-аналоги, выставленные на продажу на дату оценки, имеют максимально схожие характеристики и сопоставимы по местоположению, основные отличительные характеристики, влияющие на стоимость объекта, является этаж, наличие балкона / лоджии. При оцифровке неколичественного признака «этаж объекта» числовые метки «0» присвоены объектам на первых и последних этажах дома, числовые метки «1» присвоены квартирам, которые расположены на средних этажах дома. При оцифровке неколичественного признака «наличие балкона» числовые метки «0» присвоены объектам, не имеющим балкона, числовые метки «1» присвоены квартирам, которые имеют балкон.

Таблица 9 – Исходные данные построения регрессионного анализа

Результат расчетов (вывод итогов) сведен в таблицу 10.

Таблица 10 – Вывод итогов