I. Нормативные правовые акты

Задание № 1. Может ли право преимущественной покупки переходить по наследству и почему?

Ответ:

Для того, чтобы ответить на данный вопрос, изначально необходимо обратиться к самой категории «право преимущественной покупки», кратко охарактеризовав указанное право. В ГК РФ[1] вопросы преимущественного права покупки регламентируется в соответствии со ст. 250 ГК РФ, в п. 1 которой находится общее правило устанавливающее преимущественное право покупки, а именно: «При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении».

Таким образом, законодатель устанавливает, что в случае, когда имущественная масса разделена между несколькими владельцами на правах долевого участия, то в такой ситуации между ними устанавливаются особые взаимоотношения. И если какой-то из владельцев решает избавиться от своей доли, он предварительно обязан уведомить об этом всех совладельцев. Это необходимо для того, что они могли реализовать свое право на преимущественную покупку доли.

Таким образом, под преимущественным правом покупки понимают гражданские права субъективного характера, которые предоставляются конкретному лицу в виде возможности требования относительно действий другого лица. Соответственно, данный субъект получает преимущество перед возможностями других лиц. Главная особенность такого вида права, как преимущественное право покупки заключается в том, что оно не может существовать самостоятельно без применения других абсолютных прав.

Таким образом, делаем вывод о том, что преимущественное право покупки прямо связано с принадлежностью определенной доли в общей собственности тому или иному человеку. Соответственно, в случае смерти собственника той или иной доли в общем имуществе, его доля (как и иное имущество), переходит по наследству к другим лицам, в силу ст. 1110 ГК РФ, в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент. Соответственно наследник становится собственником доли в общем имуществе и в том числе приобретает право преимущественной покупки, поскольку данное право «привязано» к наследуемой доли и соответственно переходит в порядке универсального правопреемства к новому владельцу.

Таким образом, право преимущественной покупки может переходить по наследству, т.к. оно всегда следует за долей в общем имуществе.

Задание № 2. Гражданин Градский Г.Г. являющийся собственником здания, расположенного на части земельного участка, находящегося у него в субаренде, обратился с иском об установлении сервитута для обеспечения проезда к зданию, к арендатору (гражданину Дубову Д.Д.) данного земельного участка, мотивируя тем, что к его зданию нет иных подъездов, как через ту часть арендованного земельного участка, которая не была передана ему в субаренду. Решите дело.

Ответ:

Для того, чтобы ответить на вопросы задачи, необходимо изначально обратиться к положениям земельного и гражданского законодательства. Так в соответствии с ч. 1 ст. 23 ЗК РФ[2], сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством, а в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с учетом особенностей, предусмотренных главой V.3 настоящего Кодекса. В соответствии с п. 1 ст. 274 ГК РФ, собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). В силу п. 1 ст. 271 ГК РФ, собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. В силу п. 3 ст. 274 ГК РФ, сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута (пункт 3 статьи 274 ГК РФ).

В силу прямого указания п. 1 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26 апреля 2017 г.)[3], действующее законодательство не содержит требования о соблюдении обязательного досудебного порядка урегулирования спора об установлении сервитута. Лицо, требующее установления сервитута, вправе обратиться в суд, если сторонами не достигнуто соглашения о сервитуте или его условиях.

Таким образом, делаем вывод о том, что право требование установления сервитута принадлежит в силу норм закона исключительно собственнику недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости), которое обращено к собственнику другого земельного участка. В нашем же случае получается, что собственник задания обращается с иском об установлении сервитута к арендатору, что неправомерно (что подтверждается и материалами судебной практики – Решение АС Краснодарского края от 26 мая 2014 г. по делу № А32-29823/2013[4], Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2008 по делу N А56-16712/2007[5] и т.д.). Таким образом, суд должен отказать в удовлетворении исковых требований Градского Г.Г. к Дубову Д.Д. При этом в последующем Градский Г.Г., в случае если не достигнет соглашения с собственником земельного участка, который передал его аренду Дубову Д.Д., имеет право обратиться с иском в суд к данному собственнику земельного участка.

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

I. Нормативные правовые акты

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): Федеральный закон от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 18.07.2019г.) // Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.

2. Земельный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 02.08.2019г.) // Собрание законодательства РФ. 2001. N 44. Ст. 4147.