Расчет переменной части арендной платы

ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТИЦИЙ НА ПРИОБРЕТЕНИЕ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

 

 

Курсовая работа по дисциплине «Экономика отрасли (недвижимость)»

Выполнил: ст. гр.

                                    Проверил:

 

Иваново 2009

 

СОДЕРЖАНИЕ

- Цель и задачи курсовой работы...................................                                      3

- Исходные данные..............................................................                                    3

- Расчет величины арендной платы за пользование помещением                4

· Расчет базовой части арендной платы..................                                        4

· Расчет переменной части арендной платы...........                                        4

·    Расчет затрат на водоснабжение и водоудаление.......                                 7

·    Расчет затрат на электропотребление..........................                                 8

·    Расчет затрат на отопление....................................                                        9

·    Расчет затрат на вывоз твердых бытовых отходов                                     9

·    Расчет затрат на охрану и уборку территории............                                 10

·    Расчет затрат на заработную плату персонала и уборку помещения        11

·    Расчет затрат на услуги связи.......................................                                 11

·  Итоговый расчет арендной платы........................                                   12

- Отчет о прибылях и убытках по оцениваемому торговому помещению   13

- Оценка будущих поступлений наличности по торговому помещению       13

- Расчет «эффекта рычага» на приобретение торгового помещения            14

- Расчет чистой приведенной стоимости инвестиций в торговое помещение 16

- Выводы и предложения..................................................                                     18

Библиографический список

Цель и задачи курсовой работы

Целью курсовой работы по дисциплине «Экономика отрасли» специальности 060811 - «Экономика и управление на предприятии (операции с недвижимым имуществом), управление имуществом» является расчет и оценка эффективности инвестиций на приобрете­ния торговой площади (магазина) в торговом центре. Необходимо рассчитать затраты на приобретение магазина, арендную плату за ис­пользование площадей в торговом центре и реверсионную стоимость продажи магазина. Также нужно оценить два варианта вложения ин­вестиций на приобретение коммерческого объекта недвижимости: с использованием «эффекта рычага» и без «эффекта рычага».

Исходные данные

Таблица 1

Исходные данные для расчета

№ п/п	Наименование величины	Обозначение	Значение
1	Площадь торгового помещения, м2	S	76
2	Площадь торгового центра, м2	Sтц	1 500
3	Величина базовой ставки арендной платы в месяц, руб./м2	Абаз	1 500
4	Цена приобретения, руб.	Ц1	8 310 000
5	Цена продажи, руб.	Ц2	13 684 000
6	Период владения, лет	tвлад	5
7	Доля кредита в стоимости покупки, %	dпок	16%
8	Величина процентов по кредиту, %	E	12%
9	Срок кредитования, лет	tкред	5
10	Прогнозируемый валовой рентный доход в месяц, руб.	ВД	730 000
11	Индекс цен, коэффициент	I	1,15
12	Норма дисконта, %	r	9,5

 

 

Расчет величины арендной платы за пользование помещением

Расчет базовой части арендной платы

Базовая часть арендной платы является неизменной и согласно исходным данным составляет 1 500 руб./м² в месяц. Таким образом, за общую площадь торговой точки величина базовой части арендной платы будет равна:

А_{баз.общ}. = А_баз * S =1500*76=114 000 руб./мес.

Расчет переменной части арендной платы

Все платежи, осуществляемые для арендаторов, должны произ­водиться за их счет. Администрация торгового центра самостоятель­но, от своего имени, заключает двусторонний договор с организация­ми, поставляющими коммунальные услуги, и оплачивает все платежи за полученные услуги в целом. С арендаторами заключаются двух­сторонние договоры аренды, и в состав арендной платы должны включаться затраты на оплату полученных ими услуг.

Расчет коммунальных платежей должен производится на осно­ве фактических затрат арендаторов и тарифов коммунальных орга­низаций:

o ОАО «Ивановская энергосетевая компания»;

o МП «Ивгортеплоэнерго»;

o МУП «САЖХ»;

o МУП «Водоканал»;

o Охранное агентство;

o ОАО «Ивтелеком».

Платежи за эксплуатационные расходы должны включать в себя затраты персонала торгового центра на уборку помещений, техниче­ское обслуживание арендаторов и т.п.

Платежи должны быть оплачены арендаторами до срока предос­тавления счетов-фактур коммунальных организаций. Для этого арен­даторы должны производить предоплату по предварительным расче­там, а после получения счетов-фактур от коммунальных организа­ций - по счетам-фактурам, предоставляемым им торговым центром.

Форма учета затрат арендаторов приведена в табл. 2.

Таблица 2

Статьи калькуляции	Единицы измерения
Водоснабжение и водоотведение	Руб. на единицу персонала
Обеспечение общественного порядка	Руб. на м2 магазина
Уборка территории	Руб. за м2 территории на м2 магазина
Электроснабжение торговой точки	Руб. за кВт*ч
Электроснабжение мест общественного	Руб. за кВт*ч
пользования (МОП)
Вывоз ТБО	Руб. в месяц
Отопление	Руб. за м2 магазина
Уборка торгового центра	Руб. на м2 магазина
Уборка магазина	Руб. на м2 магазина
Услуги связи	Руб. в месяц

Данная калькуляция позволяет учесть все возможные комму­нальные услуги, использующиеся арендаторами, а также эксплуата­ционные расходы центра.

Для получения обоснованных результатов все платежи необхо­димо распределить между арендаторами пропорционально площадям магазинов. Платежи за эксплуатацию мест общественного пользова­ния должны быть распределены пропорционально их площадям, соот­несенным с площадями магазинов. Плата за ремонт магазинов в арендную плату включаться не должна, поскольку эти расходы нерав­номерны во времени и по величине, их невозможно спрогнозировать.

Затраты на водопотребление и водоудаление должны рассчиты­ваться исходя из нормативов потребления и расхода воды в сутки на личное пользование и уборку помещений, а также тарифов МУП «Водоканал».

Расходы на обеспечение общественного порядка должны рас­считываться исходя из среднерыночных расценок торговых центров, которые составляют 50 руб./ м² в месяц.

Расходы на уборку территории вокруг торгового центра должны учитывать заработную плату дворника и расходные материалы.

Затраты на электроснабжение торговых точек должны начис­ляться исходя из показаний счетчиков электроэнергии по тарифу ОАО «Ивановская энергосетевая компания».

Кроме этого, арендаторы должны оплачивать электроснабжение торговых точек и мест общественного пользования: фасадное осве­щение, тепловые завесы и пушки, дежурное освещение, освещение коридоров, вестибюля и холлов. Эти затраты необходимо распреде­лять пропорционально торговым площадям.

Затраты на техническое обслуживание должны включать фонд оплаты труда электриков и сантехников, а также нормативы расхода материалов, рассчитанные из заявок на ремонтные работы.

Арендаторы должны оплачивать вывоз твердых бытовых отхо­дов с территории торгового центра, распределяемые пропорциональ­но торговым площадям.

Затраты на уборку мест общественного пользования должны включать в себя заработную плату уборщиц, накладные расходы и расходные материалы. Все они также должны быть распределены пропорционально торговым площадям.

Плату за отопление торгового центра необходимо рассчитывать в зависимости от количества Гкал, расходуемых на отопление мага­зинов, тарифов МП «Ивгортеплоэнерго» и распределять пропорцио­нально торговым площадям.

Плата за услуги связи производится по счетам ОАО «Ивтелеком», арендаторы имеют свои выделенные линии.