ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ПОДХОДА СРАВНИТЕЛЬНОГО АНАЛИЗА ПРОДАЖ ПРИ ОПРЕДЕЛЕНИИ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ.

Вид стоимости недвижимости.

Недвижимое имущество находится в свободном гражданском обороте и является объектом различных сделок, что порождает потребность в оценке его стоимости, т.е. в определении денежного эквивалента различных объектов недвижимости в конкретный момент времени. Оценка стоимости имущества всегда проводится с какой-либо конкретной целью. Одно и тоже имущество может иметь разные стоимости в зависимости от цели оценки. Необходимость оценки может возникать в следующих ситуациях:
- отражение в отчетности, купля-продажа, мена;
- аренда, права аренды, лизинг;
- залог; наследование, раздел, дарение;
- страхование;
- исчисление налогов, пошлин, сборов;
- ликвидация;
- разрешение имущественных споров;
- передача прав собственности;
- определение доли имущественных прав;
- инвестиционное проектирование и т.д.
В зависимости от сложившейся ситуации могут определяться различные виды стоимости. В рыночных условиях наиболее распространенным видом стоимости объектов является рыночная стоимость. Рыночная стоимость не всегда равна рыночной цене. Концепция рыночной стоимости основывается на том, что типичный покупатель на рынке имеет возможность выбора аналогичных объектов недвижимости, исходя из их лучшего и наиболее эффективного использования. Рыночная стоимость является объективной, независимой от желаний отдельных участников рынка и отражает реальные экономические условия, складывающиеся на рынке недвижимости.
В данной курсовой работе определяется рыночная стоимость объекта недвижимости.
Согласно Федеральному закону "Об оценочной деятельности в РФ", под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда:

1.Одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
2.Стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах (увеличить доход или полнее удовлетворить потребности);
3.Объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, рынок является конкурентным и предоставляет достаточный выбор имущества для взаимодействия большого числа покупателей и продавцов, а имущество обращается или продается за разумный интервал времени, обеспечивающий его доступность всем потенциальным покупателям;
4.Цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки, в соотношении сторон сделки, с чьей-либо стороны не было;
5.Оплата сделки производится деньгами или денежным эквивалентом, при этом покупатель и продавец используют типичные финансовые условия, принятые на рынке.

Глава 2. АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ.

Анализируется наилучшее и наиболее эффективное использование, во-первых, предположительного вакантного земельного участка и, во-вторых, земельного участка с имеющимся нежилым помещением (вариант использования земли принимается как уже наилучшее).
Лучшее и наиболее эффективное использование (ЛНЭИ) - это такой вариант использования объекта, выбранный из возможных и оправданных, который правомочен юридически, возможен физически и обеспечивает самую высокую текущую стоимость.
Наряду с предполагаемой доходностью, целесообразность использования нежилого помещения под склад, офис или магазин необходимо подтвердить анализом соседского окружения оцениваемого объекта.
Потенциальный валовой доход (ПВД) - это сумма всех ожидаемых поступлений от объекта:
ПВД = Пнп * А * n ;
где А - очищенная ставка аренды в месяц за оцениваемое нежилое помещение, р./м2,

n - количество месяцев в периоде, за который определяется ПВД,
ПВДсклад=56*17*12=11424 р.
ПВДофис=56*15*12=10080 р.
ПВДмагазин=56*16*12=10752 р.

Вывод: Лучшее эффективное использование данного необорудованного нежилого помещения - использование помещения под склад.

Глава 3. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ ПОДХОДАМИ К ОЦЕНКЕ НЕДВИХИМОСТИ.

ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ПОДХОДА СРАВНИТЕЛЬНОГО АНАЛИЗА ПРОДАЖ ПРИ ОПРЕДЕЛЕНИИ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ.

Подход сравнительного анализа продаж - это способ определения стоимости недвижимости путем анализа продажи объектов сходных или подобных оцениваемому, после проведения соответствующих корректировок, учитывающих различия между ними.
Подход сравнительного анализа продаж применяется при наличии достаточного количества достоверной рыночной информации о сделках купли-продажи объектов, аналогичных оцениваемому (активный рынок).
Подход сравнительного анализа продаж дает хорошие результаты при наличии данных об относительно недавних, надежных сделках. Однако, не всегда можно найти необходимые данные для проведения оценки. Кроме того, подход сравнительного анализа продаж основан на прошлых событиях и не принимает в расчет будущие ожидания.Основные этапы подхода сравнительного анализа продаж:
1) сбор информации и формирование базы данных с занесением в нее сделок с объектами недвижимости, информация по которым проверена и достоверна;
2) анализ полученной информации, изучение рынка, выделение сегмента, к которому относится оцениваемый объект;
3) отбор аналогов, сопоставимых с оцениваемым объектом и определение подходящих единиц сравнения по каждому из аналогов;
4) приведение ценообразующих характеристик аналогов к характеристикам оцениваемого объекта;
5) анализ приведенных цен аналогов и итоговое заключение о стоимости объекта оценки.

3.2.ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ НА ОСНОВЕ ЗАТРАТ.

Затратный подход - способ оценки имущества, основанный на определении стоимости издержек на создание, изменение и утилизацию имущества. Особенностью определения стоимости при использовании затратного подхода является то, что сначала определяется стоимость воспроизводства нового здания или сооружения, а затем она уменьшается на величину износа в денежном выражении.

Этапы затратного подхода к оценке недвижимости:
1)изучение рынка, формирование базы данных издержек по объектам недвижимости, информация по которым проверена и достоверна;
2)определение восстановительной стоимости зданий и сооружений;
3)определение величины накопления износа зданий и сооружений;
4)определение стоимости участка земли;
5)определение итоговой стоимости объекта недвижимости.
Определение стоимости недвижимости исходя из стоимости земельного участка и затрат на возведение имеющихся на нем улучшений за вычетом накопленного износа:
Сзп = Сз + Снс - Ин ,
Где Сзп - стоимость объекта недвижимости, определенная затратным подходом, тыс.р.;
Сз - стоимость земли, тыс.р.;
Снс - стоимость нового строительства улучшений, тыс.р.;
Ин - накопленный строением износ, тыс.р.

Площадь земельного участка ( Пз , м2 ):
Пз = ( а + 4 ) * ( в + 4 ) ,
Где а - ширина здания, м;
в - длина здания, м;
2 - ширина отмостки, м;
Пз = (7+4)(8+4)=132 м2.
Стоимость земельного участка (Сз , р/м2):
Сз = Пз * Ц ,
Где Ц - цена земли;
Сз=132*90=11880 р/м2.
Стоимость нового строительства улучшений (Снс):
Снс = Пнп* Цстр.ед. + ПП ,
Где ПП - предпринимательская прибыль, тыс.р.;
Пнп* Цстр.ед. - ПП=30% (1,3) от стоимости возведенных зданий=1935р/м2;
Снс=140868 р.
Износ - потеря стоимости здания.
В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ может быть трех типов:
1. Физический износ - это уменьшение стоимости объекта недвижимости в результате воздействия природно-климатических фактов и факторов жизнедеятельности человека. Выражается в разрушении строительных конструкций и материалов и утрате первоначальных качеств объекта недвижимости;
2. Функциональный износ - это уменьшение стоимости объекта недвижимости в результате его несоответствия современным стандартам и требованиям рынка с точки зрения его функциональной полезности. Функциональный износ может проявляться в устаревшей архитектуре здания, в удобствах его планировки, объемах, инженерном обеспечении и т.д. Появление функционального износа обусловлено влиянием научно-технического прогресса в области архитектуры и строительства;
3. Износ внешнего воздействия - это уменьшение стоимости объекта недвижимости, вследствие негативного изменения его внешней среды, обусловленного либо экономическими, либо политическими, либо другими внешними факторами. Причины внешнего износа: общий экономический упадок района, в котором находится объект, действия местной администрации и федеральных органов в области налогообложения, страхования и прочие изменения на рынке капитала, земли и занятости.

Накопленный строением износ (Ин):
Ин = Иф + Ифн + Ив ,
Где Иф - физический износ нежилого помещения, тыс.р.;
Ифн - функциональный износ нежилого помещения, тыс.р.;
Ив - внешний износ нежилого помещения, тыс.р.

3.3. ПРИМЕНЕНИЕ ДОХОДНОГО ПОДХОДА ПРИ ОПРЕДЕЛЕНИИ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ.

Доходный подход - это определение текущей стоимости недвижимости в предположении будущих доходов, которые могут возникнуть в результате ее использования и возможной дальнейшей ее продажи.
Вне зависимости от применяемого метода расчета доходный подход реализуется в следующей последовательности:
прогнозирование будущих доходов;
капитализация дохода.
На первом этапе доходного подхода осуществляется прогнозирование будущих доходов. В зависимости от принятого в дальнейшем методе расчета стоимости может корректироваться список прогнозируемых доходов, учитываться или нет продолжительность расчетного периода (горизонт расчета) и т.д.
Считается, что выгода от владения недвижимостью, включает право получать все регулярные доходы во время владения (эксплуатации) и доход от продажи собственности после окончания владения (реверсия).
Доходы от операционной (эксплуатационной) деятельности прогнозируются путем составления отчета о доходах и расходах. При этом используются как ретроспективные данные, так и прогнозные. Главное условие - нельзя сравнивать потоки денежных средств, рассчитанные на разной основе (потоки, рассчитанные на основе ретроспективных данных с рассчитанными на основе прогнозных).
Определение стоимости оцениваемого помещения:
Сдп = ЧОДнп / ОНК ,
Где Сдп - стоимость оцениваемого объекта, рассчитанная с применением доходного подхода, тыс.р.;
ЧОДнп - чистый операционный доход от оцениваемого нежилого помещения за год, тыс.р.;
ОНК - общая норма капитализации.
ОНК = ЧОДс / ЦПс ,
Где ЧОДс - чистый операционный доход за год от нежилых помещений, сопоставимых с оцениваемыми (из прил. 3 методических указаний к курсовой работе), тыс.р.;
ЦПс - цены продаж нежилых помещений , сопоставимых с оцениваемым (из прил. 2 методических указаний к курсовой работе), тыс.р.
Для определения ЧОДнп следует рассчитать потенциальный и эффективный валовые доходы от оцениваемого объекта.
Потенциальный валовой доход (ПВД) - это сумма всех ожидаемых поступлений от объекта.

Годовой ПВД:
ПВД = Пнп * А * n ,
Где где А - очищенная ставка аренды в месяц за оцениваемое нежилое помещение, р./м2,
n - количество месяцев в периоде, за который определяется ПВД
ПВДмагазина=56*17*12=11424 р.
Эффективный валовой доход (ЭВД) - это величина, равная потенциальному валовому доходу за вычетом потерь от недозагрузки объекта и недосбора денежных средств.
Расчет ЭВД для сдаваемых в аренду объектов:
ЭВД = ПВД - У1 - У2 ,
Где У1 - убытки от недозагруженности помещений, тыс.р.;
У2 - убытки от недосбора арендной платы и смены арендаторов, тыс.р.
Чистый операционный доход (ЧОД) представляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого годового чистого дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех эксплуатационных расходов и резервов.
Расчет годового ЧОД:
ЧОД = ЭВД - Р ,
Где Р - расходы, связанные с оцениваемым объектом, тыс.р.
Расходы арендодателя составляют:
а) по управлению - 10 % от ЭВД;
б) по управлению - 2 % в год от стоимости нового строительства оцениваемого помещения с учетом износа;
в) страхование - 0,1 % от стоимости нового строительства;
г) налог на землю - 1,26 р./м2 за квартал.