Особенности соотношения спроса и предложения на рынке недвижимости

МОРДОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

ИМ. Н.П. ОГАРЕВА

Архитектурно - строительный факультет

КУРСОВАЯ РАБОТА

По экономике недвижимости

на тему:

Факторы, влияющие на стоимость недвижимости

Выполнил: студент 407 группы

Благов А.В.

Саранск 2010

Содержание

Введение

1. Специфика формирования рынка недвижимости

2. Особенности соотношения спроса и предложения на рынкенедвижимости

3. Факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости

4. Основные факторы, влияющие на стоимостьнедвижимости

4.1 Социально-экономические

4.2 Политико-психологические

Заключение

Список использованных источников

Введение

В настоящее время, когда в России появилась нормативная база купли и продажи объектов недвижимости и формируется механизм банкротств предприятий, все чаще возникает необходимость определения стоимости предприятий и объектов недвижимости (в том числе земельных участков), при купле и продаже имущества, получение кредита под залог имущества, определении базы налогообложения, страховании имущества, выделении доли участков предприятий, реорганизации, ликвидации, а также использовании прав наследования и судебного приговора. Сегодня российский рынок недвижимости начинает обретать цивилизованные формы, начинает формироваться его необходимая инфраструктура. Поэтому, все большее значение приобретает правильное определение цены конкретного объекта недвижимости.

Понятие стоимости трудно поддается четкому определению и имеет множество интерпретаций. Для того, чтобы разобраться со стоимостью, следует выделить следующие социальные, экономические, юридические и другие факторы, влияющие на нее.

Специфика формирования рынка недвижимости

Для того, чтобы определить факторы, влияющие на стоимость недвижимости, необходимо, во-первых, проанализировать факторы, определяющие специфику рынка недвижимости на этапе его становления. И, кроме того, понимать — куда рынок недвижимости может двигаться в будущем и что его ожидает с учетом той специфики, по которой он сформирован. На становление и развитие рынка недвижимости на ранних стадиях оказывали влияние следующие моменты.

Политические факторы (политическая нестабильность). Специфические факторы (запаздывание с началом становления рынка недвижимости по сравнению с другими секторами экономики; неуверенность в будущем у значительной части населения; экономическая и социальная нестабильность).

Юридические факторы (отсутствие необходимых для нормального функционирования рынка законодательных норм и процедур, обеспечивающих безопасное совершение сделок и защиту прав собственности; ускоренные и не всегда отлаженные процедуры приватизации; неотработанный порядок закрепления прав на недвижимость; отсутствие механизмов проверки правового статуса и юридической истории объектов недвижимости; отсутствие ясно очерченных прав по отношению к зданию в целом и к земельному участку, на котором оно расположено).

Рыночные факторы (отсутствие рынка земли, начавшаяся приватизация жилья, зарождение и становление рынка аренды, развитие рынка коммерческой недвижимости).

Финансовые и экономические факторы (высокие темпы инфляции, резкая дифференциация в доходах, неразвитость и нестабильность финансовой системы, недостаток денежных ресурсов в структуре оборотных средств предприятий и населения; отсутствие необходимой для функционирования рынка недвижимости финансовой и рыночной инфраструктур).

Административные факторы (распределение квартир по ордерам — функционировала так называемая административно-распределительная система; очень низкая оплата жилья по сравнению с общим уровнем заработной платы; строительство жилья для населения и его содержание являлись прерогативой государства).

Особенности соотношения спроса и предложения на рынке недвижимости

рынок недвижимость стоимость

От спроса, предложения и их соотношения в определяющей степени зависят такие важнейшие экономические параметры, как цены, доходность, риски приобретения или создания объектов недвижимости.

В этом отношении понимание особенностей реакции спроса и предложения на рынке недвижимости на такие параметры, как цены, доходы и т. п., является весьма существенным обстоятельством, позволяющим грамотно интерпретировать данные о состоянии рынка и, что еще важнее, делать обоснованные прогнозы относительно его развития.

Баланс спроса и предложения — один из определяющих факторов, но он не аутентичен, и его, разумеется, необходимо рассматривать во взаимодействии со всеми группами факторов. При этом, думаю, никто не будет спорить с тем, что более всего ситуацию на рынке недвижимости определяют именно спрос и предложение. И именно спрос и предложение в наибольшей мере влияют на цены.

Необходимо обязательно отметить, что любой объект недвижимости — это результат взаимодействия таких факторов производства, как земля, капитал и труд, причем два последних мобильны, а земля — неподвижна и ограничена. Эти свойства земли определяют невозможность увеличения предложения недвижимости даже при росте цен на нее. Но если бы дело было только в этом, то следствием роста спроса был бы постоянный рост цен на недвижимость, однако всем известно, что на рынке недвижимости, так же как и везде, рост цен сменяется их падением, превышение спроса над предложением — избытком предложения.

Рассмотрим интересный теоретический и практический вопрос о выборе различных вариантов решения проблемы увеличения объема предложения на рынке недвижимости. Этот вопрос может встать, например, перед застройщиком. Застройщик в ситуации увеличения спроса на рынке недвижимости должен будет выбирать между приобретением новых участков земли и более интенсивным использованием уже имеющихся. Очевидно, что значение будет иметь и возможность приобретения новых участков земли, но главное, чем должен руководствоваться застройщик — цена земли и цена дополнительных вложений капитала. Если приобретение дополнительных земельных участков оказывается затратнее, чем использование более дорогих конструкций, материалов и т. д., то резонным будет путь замещения земли капиталом, если нет — лучше идти по пути приобретения земли. Следовательно, предложение на рынке недвижимости может быть увеличено различными способами. Другое дело, что освоение новых территорий, создание новых объектов недвижимости, внедрение новых материалов и конструктивных решений — процесс длительный, поэтому предложение на рынке недвижимости не может быть увеличено сразу же после возрастания цен на недвижимое имущество. Как пишут в работах по экономической теории, предложение на рынке недвижимости абсолютно неэластично в краткосрочном периоде. Таким образом, спрос и предложение, являясь одним из факторов, определяющих рост или падения цен на рынке недвижимости, находятся во взаимодействии со всеми остальными факторами.