 |
Главная |
Факторы, определяющие структуру отчета об оценке
 2020-02-04 |
 531 |
 Обсуждений (0) |
из
5.00
|
Общепринятую структуру отчета об оценке мы уже рассмотрели в предыдущем вопросе, поэтому остановимся непосредственно на факторах, ее определяющих.
Независимо от целей оценки, структура отчета достаточно единообразна. В основу его структуры положен принцип «от общего к частному».
В зависимости от целей оценки и специфики объекта в структуру отчета могут быть внесены некоторые изменения. Например, в самостоятельный раздел может быть выделен анализ данных по объектам-аналогам. Если для оценки недвижимости важна общеэкономическая ситуация в стране или регионе, то им можно посвятить специальные разделы (особенно актуален данный раздел в настоящее время).
Также важна цель оценки и назначение оценки. Например, происходит оценка объекта недвижимости для заключения договора ипотеки и получателем отчета является кредитная организация. Как правило, у каждой кредитной организации, существует своя форма отчета об оценке, которая не противоречит действующему законодательству и которой оценщик должен придерживаться (к сожалению, если оценщик этого не будет делать, то кредитная организация просто отчет не соответствующий его форме не примет, хотя должна). При этом одни кредитные организации настаивают на включении в отчет об оценке разделов, касающихся определения ликвидационной стоимости объекта, помимо рыночной, другие уделяют повышенное внимание описанию объекта оценки и разрабатывают специальные формы в которые должна быть занесена информация, а третьи строго относятся к предоставлению фотоматериалов (угол съемки, отражение данных, подписи и т.д.). Таким образом, в зависимости от требований заказчика оценщик определяя стоимость одного и того же объекта оценки использует разную структуру отчета об оценки в рамках общепринятой в зависимости от пожеланий клиента, назначения оценки и ее цели.
Для того чтобы было более понятно содержание изложенного материала представим структуру отчета об оценке разных кредитных учреждений: (объект оценки жилое помещение, квартира в многоквартирном доме).
Таблица 3 - Структура отчета об оценке жилого помещения Дельта Кредит Банк
| 1. Основные факты и выводы. Задание на оценку. |
| 1.1. Сведения о заказчике |
| 1.2. Сведения о юридическом лице, заключившем трудовой договор с оценщиком |
| 1.3. Сведения об оценщике |
| 1.4. Сведения об объекте оценки и применяемых стандартах |
| 2. Сделанные допущения и ограничивающие условия |
| 3. Характеристика объекта оценки |
| 4. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования |
| 5. Анализ состояния рынка недвижимости |
| 6. Общие понятия оценки, подходы к оценке |
| 6.1. Терминология |
| 6.2. Подходы к оценке |
| 6.3. Обоснование отказа от использования затратного и доходного подходов |
| 6.4. Порядок проведения оценочных работ |
| 7. Расчет рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом |
| 8. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости жилого помещения |
| 9. Расчет ликвидационной стоимости объекта оценки |
| 10. Декларация качества оценки |
| 11. Использованные материалы |
| Приложение № 1 – Карта месторасположения объекта оценки |
| Приложение № 2 – Фотографии объекта оценки |
| Приложение № 3 – Копии документов заказчика |
| Приложение № 4 – Копии документов оценщика |
Таблица 4 – Структура отчета об оценке жилого помещения Сбербанк РФ
| Сопроводительное письмо | |
| 1. | Общие сведения |
| 2. | Сведения об оценщике |
| 3. | Допущения и ограничивающие условия |
| 4. | Термины и определения |
| 5. | Последовательность определения стоимости объекта оценки |
| 6. | Характеристика местоположения объекта оценки |
| 6.1 | Социально экономическое положение области |
| 6.2 | Описание объекта оценки |
| 7. | Общая характеристика здания |
| 8. | Характеристика объекта оценки |
| 9. | Статистика рынка жилой недвижимости |
| 10. | Обоснование отказа от использования двух подходов к оценке |
| 11. | Определение стоимости объекта оценки с помощью сравнительного подхода |
| 12. | Вывод итоговой стоимости объекта оценки |
| 13. | Определение ликвидационной стоимости |
| 14. | Источники информации |
| 15. | Подпись оценщика |
| 16. | Перечень приложений |
| Приложение № 1 | |
| Приложение № 2 и т.д. |
Таблица 5 – Структура отчета об оценке жилого помещения ВТБ-24
| Сопроводительное письмо |
| 1. Общие сведения |
| 1.1. Основные факты и выводы |
| 1.2. Задание на оценку |
| 1.3. Сведения о заказчике оценки |
| 1.4. Сведения об оценщике и исполнителе |
| 1.5. Допущения и ограничивающие условия |
| 1.6. Термины и определения |
| 1.7. Основные этапы процесса оценки |
| 2. Описание объекта оценки |
| 2.1. Характеристика местоположения объекта оценки |
| 2.2. Общая характеристика здания |
| 2.3. Характеристика объекта оценки |
| 2.4. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования |
| 3. Анализ рынка |
| 3.1. Основные показатели социально-экономического развития области за ….. |
| 3.2. Анализ состояния рынка жилой недвижимости …. |
| 4. Обоснование отказа от использования двух подходов к оценке |
| 5. Определение стоимости объекта оценки с помощью сравнительного подхода |
| 6. Вывод итоговой стоимости объекта оценки |
| 7. Определение ликвидационной стоимости |
| 8. Подпись оценщика |
| 9. Источники информации |
| 10. Перечень приложений |
| Приложение № 1 – Карта месторасположения объекта оценки |
| Приложение № 2 – Фотографии объекта оценки |
| Приложение № 3 – Копии документов заказчика |
| Приложение № 4 – Копии документов оценщика |
Приложение 1
Задание на оценку
Таблица 1- Задание на оценку жилого помещения
| Основание проведения оценки: | Договор № 111/09-Ф от 17.12.2009г. |
| № отчёта: | № 111/09-Ф |
| Заказчик: | Иванова Ирина Ивановна Паспорт серии ХХХХХХХХХ Выдан 1 отделом милиции г. Москвы 13.12.2000г. Зарегистрирована: г. Москва, ул. Монтажников, дХХХ |
| Исполнитель: | |
| Наименование оценочной компании | ООО «ОЦЕНКА» |
| Юридический адрес | 486953, г. Москва, ул.16 линия, д.35 |
| Почтовый адрес | 486953, г. Москва, ул.16 линия, д.98 |
| ОГРН | № 12568975333, дата присвоения 18.09.2003г. |
| ИНН/КПП | 585635986/855649853 |
| Банковские реквизиты | р/с 4985000000008569 в ОАО «Банк Москвы» г. Москва к/с 6938520000000078 БИК 05897633 |
| Контактные телефоны, e-mail | (495) 778-98-354, факс 578-85-536 |
| Сведения о страховании ответственности юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор | ОСАО «PECO-Гарантия», страховой полис № 1 от 29.09.2009г. Срок действия договора (полиса): с 03 октября 2009 г. по 02 октября 2010 г. Лимит ответственности (страховая сумма) по договору (полису) страхования установлен в размере 5 000 000 рублей |
| Сведения об оценщике: | |
| Оценщик 2 категории | ХХХ ХХХХХХХХХХХ ХХХХХХХХХ |
| Номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности | Диплом о высшем образовании с отличием ХХХХХ от 10 июля 2005 г. Экономист по специальности «Финансы и кредит». Специализация «Оценка собственности». Свидетельство о повышении квалификации № ХХХХ от 24 мая 2008г. |
| Информация о членстве в СРО оценщиков | НП «СМАОс», дата вступления ХХХХХХ. |
| Сведения об обязательном страховании гражданской ответственности Оценщика | Застрахована ОСАО «PECO-Гарантия», страховой полис SYS 1 от 04.06.2009 г., страховая сумма 300000 руб., срок действия полиса с 01.07.2009г. по 30.06.2010г. |
| Стаж работы в оценочной деятельности | 4 года 5 месяцев |
| Объект оценки: | Объект недвижимости |
| Характеристика объекта оценки: | Трехкомнатная квартира общей площадью 83,1 кв. м., жилой 53,1 кв. м., расположенная на шестом этаже тринадцатиэтажного дома по адресу ХХХХХХХХХХХХХХХХ |
| Собственник: | ХХХХХХХХХХХХХХХХ |
| Право собственности: | Свидетельства о государственной регистрации права от : ХХХХХХХХХХХХХХХ |
| Балансовая стоимость объекта оценки | Не состоит на балансе |
| Ограничения и обременения: | Не зарегистрировано |
| Цель оценки: | Для решения имущественных споров в судебном или добровольном порядке |
| Вид определяемой стоимости: | Рыночная |
| Дата оценки: | 17 декабря 2009 г. |
| Период проведения работ по оценке: | 17.12.2009-18.12.2009 гг. |
| Форма отчёта, количество экземпляров: | Письменная, два |
Приложение 2
Описание объекта оценки
Таблица 1- Характеристика объекта оценки
| Характеристика месторасположения здания | ||
| Показатель | Характеристика | |
| Адрес | ||
| Административный округ |
| |
| Локальные особенности расположения: | ||
| Качество обустройства двора |
| |
| Экологическая обстановка |
| |
| Объекты промышленной инфраструктуры микрорайона |
| |
| Объекты социальной инфраструктуры микрорайона в пределах пешей доступности (менее 1 км) | Школа | |
| Детский сад | ||
| Отделение банка | ||
| Предприятия службы быта | ||
| Торговые предприятия | ||
| Аптека | ||
| Поликлиника | ||
| Зона отдыха | ||
| Состояние прилегающей территории |
| |
| Средняя стоимость 1 кв. м. квартир в данном районе |
| |
| Физические характеристики здания | ||
| Год постройки |
| |
| Общий физический износ, % |
| |
| Консьерж |
| |
| Домофон |
| |
| Тип здания |
| |
| Наличие подвала |
| |
| Наличие чердака/мансарды |
| |
| Наличие лифта |
| |
| Наличие мусоропровода |
| |
| Количество этажей |
| |
| Материал стен |
| |
| Материал перекрытий |
| |
| Внешний вид фасада дома |
| |
| Техническое обустройство |
| |
| Состояние подъезда |
| |
| Организованная стоянка личного а/т или подземные гаражи |
| |
Таблица 2 - Технического состояния здания
| Показатель | Характеристика |
| Физический износ по результатам осмотра | |
| Год проведения полного/частичного капитального ремонта здания | |
| Состояние и характеристика перекрытий | |
| Конструктивные характеристики наружной части фундамента (цоколя) | |
| Наличие критериев физического износа фундамента (цоколя) | |
| Наличие критериев физического износа наружных стен | |
| Наличие критериев физического износа перекрытий |
Таблица 3 –Подробное описание объекта оценки
| Этаж расположения | |
| Количество квартир на этаже | |
| Площадь, кв. м: общая / жилая | |
| Кол-во комнат, их площадь, кв. м | |
| Площадь кухни, кв. м | |
| Санузел | |
| Высота потолков, м | |
| Вспомогательные и подсобные помещения | |
| Лоджия (балкон) | |
| Вид из окон | |
| Слаботочное обеспечение | |
| Дополнительные системы безопасности | |
| Состояние объекта (субъективная оценка) | |
| Необходимость проведения ремонтных работ | |
| Видимые дефекты внутренней отделки | |
| Данные о перепланировке | |
| Дополнительная существенная информация |
Список использованной литературы
1. Озеров Е.С. Экономический анализ и оценка недвижимости. СПб.: Изд-во «МКС», 2007г.
2. Организация и методы оценки предприятия Под редакцией В.И.Кошкина – М. "ИКФ"Экмос", 2002.
3. Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2007.
4. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998г №135-ФЗ с изменениями
5. Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ. – М.: Дело, 1997.
6. ФСО №1, №2, №3 утвержденные Минэкономразвития России 20.07.2007г.
[1] ФСО №3 утвержденный Минэкономразвития 20.07.2007г.
| 2020-02-04 |
531 |
Обсуждений (0) |
из
5.00
|
Обсуждение в статье: Факторы, определяющие структуру отчета об оценке |
|
Обсуждений еще не было, будьте первым... ↓↓↓ |
Почему 1285321 студент выбрали МегаОбучалку...
Система поиска информации
Мобильная версия сайта
Удобная навигация
Нет шокирующей рекламы