Доступность жилья, как важнейший социально-экономический индикатор

В рыночной экономике решение проблемы обеспечения населения жильём зависит, прежде всего, от платёжеспособности потребителей на рынке жилья. Платёжеспособность потребителей, в свою очередь, определяется соотношением и динамикой уровня доходов населения и цен на жильё. Соотношение между ценами на рынке жилья и доходами населения характеризует доступность жилья и может быть рассчитана, как показатель доступности, определяющий возможности населения в приобретении жилья. В отечественной и зарубежной теории определяются разные подходы по определению уровня доступности жилья. Так в Америке получил широкое распространение показатель HAI (индекс доступности жилья, предложенный национальной ассоциацией риэлторов США):

МП – среднемесячный доход домохозяйства, $;

ϑ_Т – доход, необходимый для получения и обслуживания долгосрочного ипотечного кредита, достаточного для среднего по стоимости жилья.

В условиях российской экономики, в связи с отсутствием развитого рынка ипотечного кредитования, наиболее применимым и простым является подход, согласно которому индекс доступности жилья определяется количеством лет, необходимых среднестатистической семье для накопления средств на приобретение среднестатистического жилья, при условии, что все доходы домохозяйства будут направлены на эти цели. Обратным этому показателю по экономическому содержанию является коэффициент доступности жилья, который показывает какую долю среднестатистического жилья сможет приобрести среднестатистическая семья за год, при условии, что на это будет направлен весь годовой доход домохозяйства.

Д – среднегодовой доход домохозяйства, руб./год

С – средняя стоимость жилья, руб.

Расчеты показателей доступности жилья в разные годы позволяют оценивать возможности потребителей динамике. В связи с социальным расслоением населения многие специалисты считают необходимым различать понятие коммерческой и социальной доступности жилья. Критерием коммерческой доступности жилья является способность домохозяйства выплатить, при оформлении долгосрочного кредита, первоначальный взнос, размер которого составляет около 30% от стоимости приобретаемого жилья и осуществлять кредитные платежи, которые не должны превышать 35% совокупного дохода. Понятие социальной доступности жилья применимо к той части домохозяйств, у которой из-за низкого уровня доходов, возникает несоответствие между принятым минимальным стандартом проживания, минимальным жилищным стандартом проживания и реальными жилищными условиями. Показатели социальной доступности характеризуют возможность получения бесплатного или частично бесплатного жилья и могут быть выражены процентным соотношением числа очередников, которые получают бесплатное жильё в течение года, и общего числа граждан, состоящих в очереди на получение бесплатного жилья.

Учитывая структуру предложения и спроса на коммерческое жильё и наличие разных категорий граждан, имеющих социальные гарантии на бесплатное жильё, показатель доступности жилья следует определять как вектор, состоящий из двух (коммерческой и социальной) компонент. На основе этой векторной величины можно построить обобщённый индекс доступности, который можно было бы рассматривать в качестве критерия в достижении целей жилищной политики. Однако оценивать доступность жилья необходимо оценивать не только при его приобретении, но и на стадии эксплуатации, то есть необходимо оценивать не только инвестиционную доступность жилья, но и эксплуатационную доступность жилья. При этом на стадии эксплуатации доступность следует оценивать путём сопоставления текущих расходов по эксплуатации жилья и текущих доходов домохозяйств.

З_э – среднестатистические затраты на эксплуатацию жилья, налоговые платежи, текущие эксплуатационные затраты (ремонт и обслуживание), расходы по обслуживанию кредитных обязательств.

Рассмотренные выше показатели доступности жилья, хотя и позволяют оценивать динамику платежеспособности потребителей на рынке и производить межрегиональные и межстрановые сравнения, тем не менее не лишены ряда недостатков. К ним можно отнести:

· учитывая значительную дифференциацию населения по уровню доходов можно утверждать, что показатели доступности жилья для различных групп населения будут существенно отличаться, поэтому следует рассчитывать показатели доступности по отдельным доходным группам населения;

· в расчётах показателей доступности жилья учитываются все совокупные доходы семьи без вычета потребительских расходов. Очевидно, что, при оценки реальных инвестиционных возможностей населения, необходимо учитывать только часть доходов за вычетом расходов на потребление. Корректировка дохода домохозяйств может быть выполнена на основе двух подходов: семья изменяет структуру использования совокупного дохода, оставляя для текущего потребления средства в размере прожиточного минимума, а остальную часть дохода накапливает для приобретения жилья; семья не изменяет сложившуюся структуру потребления, накапливая оставшуюся после текущего потребления часть дохода. Соответственно индекс доступности жилья можно определять по двум формулам:

П – потребительские расходы домохязйства;

Нс – средняя норма сбережения, то есть доля годового дохода, направляемого на покупку жилья.

Нп – доля годового дохода, направляемого на текущее потребления домохозяйства

· Показатели доступности жилья не учитывают разный состав семей – семьи из одиноко проживающих людей, объективно имеют худшие показатели, чем с семьи из 3, 4 человек. Это обусливливается: в малогабаритных квартирах на одиноко проживающих приходится больше

· Говоря о доступности жилья, следует различать понятия: доступность покупки или строительства жилья и доступность использования жилья на условиях коммерческой аренды или социального найма. Очевидно, что в зависимости от уровня доходов изменяется не только возможность приобретать, но и возможность арендовать жильё. Именно поэтому в странах рыночной экономики используются разные подходы к оценке доступности жилья, как объектов недвижимости, и доступности жилищных услуг, то есть аренды жилья. По выше приведённым формулам оценивается доступность приобретение или строительство нового жилья, а под доступностью арендного жилья понимаются такие условия, при которых сумма арендных платежей не превышает определённого уровня от совокупного дохода домохозяйств;

· Показатели доступности жилья не учитывают наличие потенциальных инвесторов уже используемого жилья, полученного в ходе приватизации или по наследству, что повышает уровень платежеспособности на рынке;

· В расчёте показателей доступности не учитывается влияние фактора времени на стоимость сбережений и цены на жильё. Очевидно, что в период накопления средств, цены на рынке могут существенно измениться;

· Расчёт этого показателя выполняется на основе официальных статистических данных об уровнях доходов населения и цен на рынке жилья и, следовательно, не позволяет учесть значительную часть доходов и стоимость сделок, находящихся в теневом секторе экономики.