ПРОБЛЕМЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ

Приобретение собственного жилья - первоочередная потребность для каждой семьи: без удовлетворения этой потребности нельзя говорить ни о каких социальных приоритетах общества.

Исходя из этого, реализация конституционных прав граждан на достойное жилище рассматривается как важнейшая социально-политическая и экономическая проблема. От выбора тех или иных подходов к решению этой проблемы в значительной мере зависят общий масштаб и темпы жилищного строительства, реальное благосостояние людей, их моральное и физическое самочувствие, политические оценки и мотивация поведения.

До перехода на рыночные отношения основными источниками пополнения жилого фонда страны являлись государственное жилищное строительство и строительство жилья предприятиями и организациями, кооперативное и индивидуальное строительство играло вспомогательную роль. В условиях сокращения бюджетного финансирования строительства и обеспечения населения жильем, основным источником средств для приобретения жилья становятся собственные средства населения, а также кредиты банков, как это происходит в большинстве экономически развитых стран мира.

При остром недостатке источников финансирования жилищного строительства потребность в жилье возрастает за счет притока в Россию беженцев из ближнего зарубежья и передислокации воинских частей. В этих условиях объективно возникает потребность в долгосрочных кредитах населению на жилищное строительство, минимально подверженных воздействию инфляции и максимально обеспеченных своевременным возвратом . Именно этим требованиям отвечает ипотечный кредит, обеспеченный залогом товарно-материальных ценностей. Опыт многих зарубежных стран свидетельствует о том, что при правильной организации и ведении взвешенной государственной политики ипотека постепенно трансформируется в самофинансируемую систему, которая обеспечивает и в значительной степени определяет функционирование рынка жилья. При этом за счет резкого расширения платежеспособного спроса со стороны населения активизируется новое строительство, увеличивается выпуск строительных материалов, специализированной техники, появляются новые улучшенные архитектурные проекты, происходит ускоренное развитие многих смежных отраслей экономики.

Ипотека, ипотечный кредит (от греч. Hipotheka - заклад, залог) — это кредит под залог недвижимого имущества. Ипотечный кредит чаще всего выдается банком, при этом кредитором может быть и любое другое юридическое лицо. Заемщик ипотечного кредита обеспечивает свое обязательство по погашению кредита залогом недвижимости, принадлежащей ему на правах собственности. С согласия арендодателя, предметом ипотеки также может быть право аренды недвижимости.

Ипотека – была самым надежным способом приобретения жилья, в отличие от долевого строительства или вклада в строительный кооператив. Вы передаете деньги непосредственно продавцу жилья, а не третьим лицам (застройщикам или владельцам кооператива). Перед заключением сделки квартира проходит тщательную юридическую проверку банком. На время погашения кредита ипотеки страхуются риски утраты права собственности на квартиру и трудоспособности заемщика.

В начале 2010 года рынок ипотечного кредитования стал оживать. Основные игроки на рынке ипотечных кредитов снизили ставки до минимальных размеров. Однако, количество банков, в которых можно взять ипотечный кредит, остается минимальным. Банки пытаются кредитовать только вторичное жильё и практически полностью ушли с рынка новостроек.

Продолжая анализировать ситуацию на рынке видно, что некоторые банки предлагают взять ипотечный кредит с нулевым первоначальным взносом - банки начали закрывать глаза на риски и любой ценой заманивают к себе заемщика. На самом деле ситуация обстоит по другому - свои риски банк покрывает сразу и полностью. За оформление кредита, заемщику придется заплатить 8% от размера кредита, но это не первый взнос, а комиссия, т.е. потерянные деньги для заемщика. Исходя из сказанного видно, что банку все равно будет заемщик выплачивать кредит или нет. У него есть страховка, в которой выгодоприобретателем является банк; залоговая квартира; 8 %  от размера кредита. В целом данная ситуация может привести к дефолту.

Также существуют другие проблемы ипотечного кредитования:

- Трудности с банком. Во-первых, банк может затягивать срок рассмотрения кредитной заявки, в этом случае, особенно при выборе квартиры-новостройки, за продление срока бронирования объекта клиенту нужно либо платить, либо отказываться от найденной квартиры.

Во-вторых, вы не можете оформить кредит на желаему сумму. Первоначальный взнос обратно пропорционален процентной ставке по ипотеке жилья, а именно выплаты по ипотеке не должны превышать 40% доходов заемщика

 - Выбор объекта. Ограниченный выбор недвижимости. Это связано с тем, что банком накладываются ограничения, желающим получить ликвидный залог, в силу чего требующим определенного типа перекрытий, ограничивающий год постройки и тип здания, отрицательно относящийся к перепланировкам, тем более не узаконенным. Особенно внимательно банк следит за юридической чистотой документов на объект недвижимости, отказывает в выдаче кредита в случае попыток продажи по доверенности.

Следующая проблема, в данном блоке - повышение продавцом квартиры ее цены исходя из роста стоимости недвижимости на рынке.

- Страховая компания не возмещает Вам первоначальный взнос и уплаченные проценты. Данная проблема ипотечного кредитования связана с приобретение обязательных страховых пакетов для оформления ипотеки на жилье. Дополнительная плата в 1,5% от суммы кредита, увеличенной на 10% - все эти расходы несет заемщик, желающий купить квартиру в кредит.

Однако при наступлении страхового случая все выплаты будут производиться в основном в пользу банка, а потерявший немалый первоначальный взнос по ипотеке жилья и деньги на дополнительные выплаты покупатель квартиры по ипотечному кредитованию жилья получает лишь освобождение от долговых обязательств, хотя в отдельных случаях остаток от выплат банку может перейти в руки заемщика.

- Вам начисляют очень большие пени и штрафы за задержки платежаю. Если заемщик не успевает вовремя погасить условленную часть кредита, то банки и агентства ипотечного кредитования не будут попустительски относиться к задолженностям. Суммы штрафов и пени по ипотеке на жилье достаточно велики, чтобы желающий купить квартиру в кредит ощутил всю тяжесть карательных мер, и если банк почувствует наличие финансовых проблем у плательщика, то помимо занесения в "черный список", будет настаивать на продаже квартиры и досрочном погашении ипотеки на жилье, а в худшем случае обратится в суд.

- Досрочное погашение кредита не сэкономило значительной суммы. С этой проблемой ипотеки может столкнуться любой покупатель квартиры в кредит, желающий погасить оставшуюся часть платежа досрочно, с расчетом на то, что эта операция позволит ему существенно сэкономить на процентах. Экономия будет, но не стоит ожидать чудотворного уменьшения заранее установленной суммы.

На самом деле банки стараются получить максимальную прибыль с процентов, выплачиваемых заемщиком по ипотечному жилищному кредитованию в то время, пока он пользуется ипотекой, а именно - в первой половине срока выплат по ипотечному кредитованию жилья. Кроме того, при частичном досрочном погашении срок выплат по кредиту не уменьшается, а уменьшается лишь сумма, с которой начисляется процент. Это позволяет сэкономить, но отнюдь не фундаментальным образом.

Подводя итоги по прблемам кредитования, следует отметить, что система ипотеки жилищного кредитования не лишена своих недостатков и проблем, но для многих семей, особенно молодых, эта программа зачастую является единственным способом обрести собственную новую квартиру или улучшить жилищные условия.

В следствии аналаза данных проблем Агенство по ипотечному жилищному кредитованию разработало стратегию развития, целями и задачами кторой является обеспечение к 2030 году доступности приобретения и строительства жилья с помощью ипотечного жилищного кредитования для 60 % семей. Для достижения этой цели необходимо решить следующие основные задачи:

· преодоление текущего кризиса и создание условий для предотвращения и смягчения возможных будущих кризисных явлений;

· создание эффективного первичного рынка ипотечного жилищного кредитования, обеспечивающего баланс интересов кредиторов и заемщиков;

· формирование устойчивой системы привлечения долгосрочных ресурсов с рынка капитала на рынок ипотеки;

· создание надежной и эффективной инфраструктуры рынка ипотечного жилищного кредитования;

· развитие ипотечного жилищного кредитования и иных форм ипотечного кредитования, а также финансирования жилищного строительства;

· учет региональных и локальных особенностей развития рынка жилья и ипотеки.

Основными показателями достижения цели настоящей Стратегии являются показатели, характеризующие:

· доступность ипотеки;

· распространение ипотечного жилищного кредитования;

· качество накопленного портфеля ипотечных жилищных кредитов;

· развитость вторичного рынка ипотеки.

В заключении хочется отметить, что недостаточная осведомленность граждан о возможности приобретения квартиры в кредит является глобальной проблемой ипотеки в нашей стране. Возможно, при увеличении грамотности населения в области ипотечног кредитования проблем ипотеки станет меньше за сче распространения подобных кредитов и усовершенствоания существующих законов

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Кредит способен оказывать активное воздействие на объем и структуру денежной массы, платежного оборота, скорость обращения денег. Вызывая к жизни различные формы кредитных денег, он может обеспечить в период перехода России к рынку создание базы для ускоренного развития безналичных расчетов, внедрения их новых способов. Все это будет способствовать экономии издержек обращения и повышению эффективности общественного воспроизводства в целом.

Благодаря кредиту происходит более быстрый процесс капитализации прибыли, а, следовательно, концентрации производства. Он может сыграть заметную роль и в осуществлении программы приватизации государственной и муниципальной собственности на основе акционирования предприятий. Условием размещения акций на рынке являются накопление значительных денежных капиталов и их сосредоточение в кредитной системе. Кредитная система в лице банков принимает активное участие и в самом выпуске, и размещении акций. Кредит стимулирует развитие производительных сил, ускоряет формирование источников капитала для расширения воспроизводства на основе достижений научно-технического прогресса.

Регулируя доступ заемщиков на рынок ссудных капиталов, предоставляя правительственные гарантии и льготы, государство ориентирует банки на преимущественное кредитование тех предприятий и отраслей, деятельность которых соответствует задачам осуществления общенациональных программ социально-экономического развития. Государство может использовать кредит для стимулирования капитальных вложений, жилищного строительства, экспортатоваров, освоения отсталых регионов.

Без кредитной поддержки невозможно обеспечить быстрое и цивилизованное становление фермерских хозяйств, предприятий малого бизнеса, внедрение других видов предпринимательской деятельности на внутригосударственном и внешнем экономическом пространстве.

Кредитная система, в первую очередь, представлена банковским, потребительским, коммерческим, государственным и международным кредитом. Всем этим видам кредита свойственны специфические формы отношений и методы кредитования. Реализуют и организуют эти отношения специализированные учреждения, образующие кредитную систему во втором (институциональном) понимании. Ведущим звеном институциональной структуры кредитной системы являются банки.

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ИСТОЧНИКОВ

1. Учебник «Курс экономической теории» под общей редакцией проф. Чепурина М.Н., проф. Киселевой Е.А. Киров, «АСА», 2004.

2.  Учебник «Макроэкономика» Агапова Т.А., Серегина С.Ф. Из-во: Москва «Дело и сервис», 2001г.

3.  Владимирова, М.П. Деньги, кредит, банки: учебное пособие / М.П.Владимирова, А.И.Козлов. – 2-е изд., стер. – М.: КНОРУС, 2006.- 288 с.

4.  Плотникова, Н.К. Финансы, денежное обращение и кредит: План-конспект лекционного курса.— М.: МИЭП,2005. — 98 с.

5. Деньги. Кредит. Банки. Ценные бумаги. Практикум: Учеб. пособие для вузов / Под ред. проф. Е.Ф.Жукова.- М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2003.- 310 с.

6. Бродская, Т.Г., Видяпин, В.И. и др. Экономическая теория: Учеб. 

      пособие.- М.:РИОР, 2008. 208 с.

7.   «Экономика» Под редакцией доктора экономических наук профессора А.С. Булатова 2007 г.

8. Журнал « Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование», Апрель 2010

9. http://www.ahml.ru/ Агенство по ипотечному жилищному кредитованию

10. www.creditorus.ru сайт «кредиторус»

11. www.ipoteking.ru «Ипотека крупным планом»

ПРИЛОЖЕНИЕ А

ЮниКредит Банк

Принцыпы, которыми руководствуется ЮниКредит Банк при кредитовании корпоротивных клиентов:

1. Приемлемость риска заемщика. В рамках данного принципа оцениваются следующие факторы:

· Менеджмент заемщика: образование, опыт, репутация, отношение к ЮниКредит Банку

· Акционеры заемщика: стратегия акционеров в отношении компании, поддержка заемщика со стороны акционеров (финансовая, технологическая, управленческая)

· Кредитная история заемщика

· Текущее финансовое положение заемщика

· Прогноз финансового положения заемщика на срок кредита

· Конкурентная среда и перспективы развития: конкуренты заемщика, их сильные и слабые стороны, возможности «ценовых войн» и готовность к ним заемщика; уровень и ожидаемая динамика деловой активности и доходов в регионе как база для поддержания и роста спроса на услуги заемщика; ясная и обоснованная стратегия развития заемщика, описанная в его бизнес-плане на срок кредита

2. Обеспеченность кредита . Обеспечение необходимо:

· для мотивации заемщика к своевременному погашению задолженности по кредиту

· для выполнения нормативов, установленных Центральным Банком РФ и связанных с нормами обязательных резервов банка-кредитора

· как источник средств для погашения кредита в случае недостаточности для этого денежных потоков самого заемщика

Виды обеспечения:

· залог оборудования/товаров в обороте заемщика

· залог недвижимости

· залог акций (заемщика, третьих компаний) и прочих ценных бумаг

· право безакцептного списания со счетов заемщика в ЮниКредит Банке

· поручительство (акционеров, третьих компаний)

От вида обеспечения может зависеть процентная ставка по кредиту. Часто применяются комбинации разных видов обеспечения в зависимости от их качества. Качество обеспечения — вопрос ликвидности залогов и/или приемлемости для банка риска поручителей. К дополнительным факторам ликвидности залогов относятся обязательство поставщика выкупить обратно заложенное оборудование (buy-back agreement) и обязательства третьих компаний о выкупе заложенных акций.

3. История сотрудничества ЮниКредит Банка и заемщика
Активное сотрудничество заемщика и ЮниКредит Банка позволяет вести мониторинг финансируемой сделки, а также помогает банку проверять выполнение заемщиком взятых на себя обязательств и отслеживать развитие бизнеса заемщика. Позитивная история сотрудничества с банком упрощает процедуру одобрения новых кредитов.

4. Соответствие цели кредита финансовым потребностям заемщика
При подготовке кредитной заявки ЮниКредит Банк стремится предложить такую структуру финансирования, которая по сумме и сроку в максимальной степени удовлетворяет потребностям клиента и при этом соответствует требованиям банка с точки зрения принимаемых кредитных рисков.

Виды кредитования, предоставляемы ЮниКредит Банком: