БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

МЕТОД РАСЧЕТА РАЗМЕРА ПЛАТЫ ЗА СОДЕРЖАНИЕ И РЕМОНТ ОБЩЕГО

ИМУЩЕСТВА МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА

Е.И. АЛЕКСЕЕВСКАЯ

Алексеевская Екатерина Игоревна

Кандидат юридических наук, государственный советник юстиции Российской Федерации 3-го класса. Ведущий научный сотрудник Института проблем правового регулирования национального исследовательского университета "Высшая школа экономики". Круг научных интересов составляют вопросы гражданского процессуального права, арбитражного процессуального права и европейского права. Генеральный директор Юридического центра "Алексеевская и партнеры".

Родилась 25 апреля 1975 г. Окончила Академию труда и социальных отношений в 1999 г. В 1995 2001 гг. - ведущий специалист Мосгорсуда, в 2002 - 2011 гг. - главный консультант Управления систематизации законодательства и анализа судебной практики Верховного Суда Российской Федерации. В 2008 г. в Институте законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве Российской Федерации защитила диссертацию по теме "Теоретические и практические проблемы производства в суде надзорной инстанции".

Является автором двух монографий и 27 научных статей по актуальным вопросам гражданского и гражданского процессуального права, административного права, жилищного права, опубликованных в ведущих юридических журналах и издательствах.

На основе анализа жилищного законодательства делается вывод об определении размера платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома собственника помещения в этом доме. Обращается внимание на причины проблемы неверного определения доли в праве общего имущества многоквартирного дома и предлагаются меры по их преодолению: законодательные меры, меры прокурорского реагирования и контроля со стороны жилищной инспекции. Определены обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения и разрешения дела судом по спорам собственников помещений в многоквартирных домах с управляющими организациями по определению доли в праве общего имущества многоквартирного дома.

Ключевые слова: плата, собственник, содержание и ремонт, общее имущество многоквартирного дома, управляющая организация, метод расчета.

Method of calculation of charges on maintenance and repair of common property in an apartment building E.I. Alexeevskaya

Based on the housing legislation analysis, we are able to calculate the amount of charges on maintenance and repair of common property in an apartment building imposed on the owner of premises in this building. We have discovered a widespread arbitrariness of the living premises' managing companies resulting in an excessive charge imposed on the owners. We noted the reasons of incorrect calculation of share in the common property of an apartment building and we propose some measures to manage these problems: legislative measures, procurator's responsive actions and housing inspectorate control. We defined the circumstances which are relevant to correct consideration and adjudgement on disputes between the owners of premises in apartment building and managing companies on admeasurements of shares in the common property of an apartment building.

Key words: charge, owner, maintenance and repair, common property in an apartment building, managing company, method of calculation.

Размер платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома для собственника помещения в этом доме рассчитывается с учетом величины его доли в праве на общее имущество. Поэтому вопрос определения размера доли в праве на общее имущество многоквартирного дома является краеугольным для определения размера соответствующей платы. Несмотря на то что Жилищный кодекс РФ (гл. 6, 13 - 14, раздел VII; далее - ЖК) предусматривает, как именно определяется доля в праве на общее имущество в многоквартирном доме, на практике возникают затруднения, поэтому сначала проанализируем действующее федеральное законодательство, а затем - проблемы и причины их возникновения, рассмотрим предлагаемые решения.

В силу ч. 1 ст. 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом. Часть 2 ст. 35 Конституции Российской Федерации устанавливает, что каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Статья 249 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) воспроизводит этот принцип, устанавливая, что каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Это общее правило воспроизведено в п. 1 ст. 158 ЖК РФ, согласно которому собственник помещения в многоквартирном доме обязан участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы.

Согласно ст. 39 ЖК РФ собственник жилого помещения несет бремя содержания общего имущества в части его доли в праве на общее имущество многоквартирного дома. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения в силу п. 1 ст. 37 ЖК РФ.

Аналогичное положение воспроизведено в ст. 15 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", согласно которому доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади принадлежащего на праве собственности помещения в многоквартирном доме, если принятым до вступления в силу настоящего Федерального закона решением общего собрания собственников помещений или иным соглашением всех участников долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме не установлено иное.

Следовательно, если до вступления в силу Жилищного кодекса РФ общее собрание собственников или их соглашение не приняло решение об ином распределении бремени содержания общего имущества многоквартирного дома, то доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади принадлежащего на праве собственности помещения в многоквартирном доме.

Именно такое исчисление размера платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома для собственника помещения в этом доме является справедливым с точки зрения Конституции Российской Федерации и вышеуказанных федеральных законов.

Не касаясь иных случаев, рассмотрим лишь общее правило определения доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме собственника (жилого или нежилого) помещения в этом доме, которое установлено в ст. 15 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и п. 1 ст. 37 ЖК РФ.

Для правильного исчисления доли в праве на общее имущество многоквартирного дома собственника (жилого или нежилого) помещения в этом доме необходимо установить:

1) было ли принято общим собранием собственников решение или заключено соглашение об иномраспределении бремени несения расходов по общему имуществу многоквартирного дома или нет;

2) общую площадь многоквартирного дома;

3) общую площадь помещений, принадлежащих собственникам;

4) общую площадь принадлежащего конкретному собственнику помещения.

При отсутствии решения собственников об ином определении доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме следует руководствоваться общим правилом, согласно которому для определения доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме следует рассчитать пропорцию по правилу пункта 1 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации.

На это обращал внимание Конституционный Суд России в п. 3 своего Постановления от 29.01.2018 N 5-П, а также Верховный Суд России в Определении от 25.09.2018 N 305-ЭС18-13931, согласно которому размер платы за содержание и ремонт общего имущества определяется долей в праве общей собственности на общее имущество, которая пропорциональна, а не равна размеру площади квартиры.

При всей очевидности правового регулирования метода расчета платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома для собственника помещения в этом доме имеется целый ряд проблем, о которых будет сказано ниже.

Как представляется, причины проблем кроются в следующем.

Во-первых, положение п. 2 ст. 154 ЖК РФ содержит формулировку "плата за содержание жилого помещения" в отношении собственников жилых (нежилых) помещений в многоквартирных домах. Ее использование в норме, посвященной структуре платы за коммунальные услуги, искажает всю суть вышеизложенного конституционного принципа распределения бремени содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме.

С точки зрения юридической техники обобщение допустимо в норме, которая систематизирует все платежи.

С другой стороны, правоприменители, как правило, не рассматривают положение п. 2 ст. 154 ЖК РФ в системной взаимосвязи с вышеперечисленными нормами и ретроспективе, что приводит на практике к тому, что с собственников жилых или нежилых помещений взимают плату за содержание и ремонт общего имущества в этом многоквартирном доме в размере им принадлежащих на праве собственности помещений, а не в размере их доли в праве на общее имущество многоквартирного дома.

Употребление формулировки "плата за содержание жилого помещения" в целом ряде статей ЖК РФ, где идет речь об оплате собственником помещений в многоквартирном доме расходов на содержание и ремонт общего имущества этого дома (раздел VII ЖК РФ), искажает смысл конституционного принципа.

Между тем жилое или нежилое помещение, которое принадлежит собственнику, он содержит и ремонтирует сам, поэтому с этой площади (жилой/нежилой) помещения нельзя применять плату за содержание иного объекта недвижимости, его доли в праве на общее имущество в этом многоквартирном доме.

Поэтому собственник помещения в многоквартирном доме обязан вносить плату лишь за долю в праве на общее имущество многоквартирного дома. Иное понимание нарушает права собственника и справедливый конституционный принцип распределения расходов сособственников в отношении общего имущества.

Кроме того, взимание платы с собственника помещения за "содержание жилого помещения" противоречит также здравому смыслу, поскольку он не обязан платить кому-либо за содержание и ремонт помещения, которое ему принадлежит на праве собственности, бремя несения расходов по которому лежит именно на нем.

Сособственники долевой собственности вправе как самостоятельно управлять принадлежащим им имуществом, так и учреждать для этого организации (ТСЖ, ЖСК) или привлекать управляющие организации. Исходя из этого Жилищный кодекс РФ предусматривает три вида управления общим имуществом многоквартирного дома (п. 2 ст. 161 ЖК РФ), один из которых должны выбрать собственники помещений в многоквартирном доме. В тех случаях, когда собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах не выбрали непосредственное управление, а решили создать для управления общим имуществом многоквартирного дома организацию или привлечь к управлению управляющую организацию, предметом договора является именно управление общим имуществом многоквартирного дома (п. 1 ст. 135, п. 1 ст. 161 ЖК РФ). Именно в отношении этого имущества принимаются общим собранием собственников помещений многоквартирного дома: годовой план содержания и ремонта общего имущества, сметы работ, а также отчеты об их выполнении. Поэтому управляющей организации делегируются право и обязанность взимать платежи с собственников помещений в многоквартирном доме для содержания и ремонта общего имущества с учетом размера их доли в праве на это общее имущество в доме (п. 5 ст. 138, п. 2 ст. 154, п. 1 ст. 158 ЖК РФ).

Подчеркнем, что именно управление общим имуществом многоквартирного дома является предметом договора управления согласно п. 2 и 3 ст. 162 ЖК РФ, а не помещения собственников в этом доме. Поэтому управляющая организация вправе устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (п. 3 ст. 137 ЖК РФ).

Во-вторых, дословное воспроизведение формулировки "плата за содержание жилого помещения" в подзаконных актах <1> в отношении собственников жилых или нежилых помещений в многоквартирных домах, по сути, приводит к искажению справедливого принципа распределения расходов по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

--------------------------------

<1> Постановление Правительства РФ от 6 мая 2011 N 354 (ред. от 22.05.2019) "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов"; Постановление Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. N 75 "О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом"; Приказ Минстроя России от 26 января 2018 г. N 43/пр "Об утверждении примерной формы платежного документа для внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения и предоставления коммунальных услуг"; Постановление Правительства Москвы от 13.12.2016 N 848-ПП (ред. от 08.04.2019) "Об утверждении цен, ставок и тарифов на жилищно-коммунальные услуги для населения".

В-третьих, дословное воспроизведение названной формулировки в ненормативных актах органов исполнительной власти еще более усложняет ситуацию. Так, например, письмом Минстроя от 30 декабря 2016 г. N 45049-АТ/04 дано разъяснение, согласно которому "для расчета размера платы за содержание и ремонт i-того жилого помещения для собственника в многоквартирном доме используется площадь помещения, которым владеет собственник, вместо площади помещений общего пользования".

Таким образом, Конституция Российской Федерации и федеральные законы соблюдают права собственника жилого и нежилого помещения в многоквартирном доме на справедливое распределение расходов по содержанию и ремонту общего имущества в этом доме.

В то же время подзаконные акты, по сути, упраздняют этот конституционный принцип, допуская без предварительного и равноценного возмещения изъятие частной собственности на основании подзаконных актов, что противоречит положению ч. 3 ст. 35 Конституции Российской Федерации, согласно которой никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда; принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

По сути, без решения суда, а на основании подзаконных актов, которые исходя из формулировки "плата за жилое помещение" ЖК РФ устанавливают для собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах больший размер платы за содержание и ремонт общего имущества, чем могли бы они нести, если бы осуществляли его содержание и ремонт самостоятельно.

Это, в свою очередь, означает, что у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах изымается их собственность - денежные средства - без решения суда и без предварительного и равноценного возмещения. Что также нарушает логику поощрения государством самостоятельного обеспечения жильем гражданами, которые берут на себя бремя содержания и ремонта общего имущества многоквартирного дома. Получается, что невыгодно быть собственником помещения в многоквартирном доме, поскольку плата за коммунальные услуги вносится им в том же объеме, что и нанимателем жилого помещения: включая плату за жилье. Более того, установление размера платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме для собственников помещений в нем в большем размере, чем их доля в праве на это общее долевое имущество, причиняет им убытки.

Таким образом, органы исполнительной власти, игнорируя права и законные интересы собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах вносить плату за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома лишь в размере их доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, устанавливают размер платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома в размере площади помещения, принадлежащего собственнику, в этом многоквартирном доме, причиняя тем самым им убытки, а управляющие организации в этом случае незаконно обогащаются, получая плату в большем размере.

Следовательно, на основании подзаконного акта изымается собственность - денежные средства - у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах без предварительного и равноценного возмещения. В этом и заключается проблема.

Управляющие организации, руководствуясь названными положениями подзаконных актов, выставляют счета за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома к площади помещения собственника вместо площади доли в праве на общее имущество многоквартирного дома. В результате общий счет за коммунальные услуги значительно увеличивается, что приводит, с одной стороны, к переплате, а с другой стороны, к неосновательному обогащению управляющей организации.

Практика судебной защиты прав собственников помещений в многоквартирных домах, которым выставляют завышенные счета на оплату содержания и ремонта общего имущества многоквартирного дома, складывается неоднозначная. В тех случаях, когда собственник помещения изначально правильно определил свою долю в праве на общее имущество многоквартирного дома и оплачивает счета за ее содержание и ремонт, управляющая организация обращается в суд с иском о взыскании задолженности по оплате ЖКУ. Так, например, Товарищество собственников жилья "Монолит-престиж" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью

"Физкультурно-оздоровительный комплекс "ОЛИМП" о взыскании задолженности по оплате ЖКУ за период с ноября 2009 г. по июль 2010 г., ссылаясь на то, что собственник помещений частично оплачивает выставляемые счета. Дело N А40-115461/10 неоднократно рассматривалось, а принятые по нему судебные акты также неоднократно проверялись в судебных инстанциях, которые указали следующее.

Во-первых, нет договора между сторонами спора, который бы иначе определял участие собственника помещения в расходах на общее имущество МКД.

Во-вторых, общая площадь помещений, принадлежащих собственникам, составляет 78 433,4 кв. м. Собственнику принадлежит 7 092,5 кв. м в указанном комплексе, и его доля в общей долевой собственности рассчитывается путем деления его собственной площади на общую площадь, принадлежащую всем членам ТСЖ, что составляет 9,042%. Площадь общего имущества составляет 39 649,6 кв. м, пропорциональное количество площади, относящейся к собственнику, составляет 3 585,11 кв. м, что и должно учитываться при расчете за содержание имущества (Постановления ФАС МО от 22 февраля 2012 г. и от 13 сентября 2012 г.).

В-третьих, управляющая организация, устанавливая тариф на содержание общего имущества, основывалась на доле собственника в общей собственности в размере 9,042%. Между тем расчет должен был производиться с учетом того, что площадь общего имущества составляет 39 649,6 кв. м, пропорциональное количество площади, приходящейся на собственника, равно 3 585,11 кв. м ( Определение ВАС от 29 октября 2012 г. N ВАС-13649/12).

В-четвертых, сметы и акт сверки сами по себе не могут подтверждать правильность примененного управляющей организацией тарифа и подтверждать объем оказанных ответчику коммунальных услуг ( Определение ВАС от 29 октября 2012 г. N ВАС-13649/12).

Арбитражные суды отказали управляющей организации в иске, поскольку она неверно применяла метод расчета платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома для собственника помещения. В данном случае можно считать, что права собственника помещения защищены судом.

Однако это не означает, что не нарушаются права иных собственников помещений в данном многоквартирном доме, где управляющая организация неверно исчисляет долю в праве на общее имущество многоквартирного дома. Поэтому необходимо проверять правильность исчисления платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома управляющей организацией в отношении иных собственников помещений в этом многоквартирном доме и, следовательно, есть основание для прокурорского реагирования и проведения проверки жилищной инспекцией.

В тех случаях, когда собственник помещения узнал, что переплачивает за содержание и ремонт общего имущества, обращается в суд с иском к управляющей организации о взыскании неосновательного обогащения, то суд не всегда защищает его права как потребителя коммунальных услуг. Так, например, собственники жилых помещений узнали из Апелляционного определения Московского городского суда от 28 мая 2018 г. N 33-20414, что управляющая организация неверно исчисляет плату за содержание и ремонт общего имущества их многоквартирного дома. Они обратились с исками в Тушинский районный суд Москвы к товариществу собственников жилья "Митинский оазис-7" о взыскании неосновательного обогащения, ссылаясь на то, что ответчиком неверно определена их доля в праве на общее имущество многоквартирного дома, что привело к переплате. Однако решениями суда по делам истцов в удовлетворении исков отказано. Суд, практически ссылаясь на те же нормы законодательства, что и в первом случае, сделал неверный вывод о том, что такой тариф предусмотрен финансовым планом товарищества.

Между тем сметы (финансовые планы) сами по себе не могут подтверждать правильность примененного управляющей организацией тарифа и объем оказанных собственникам коммунальных услуг, как указал Высший Арбитражный Суд РФ в Определении от 29 октября 2012 г. N ВАС-13649/12.

Сметы расходов и доходов (финансовый план) устанавливают тариф применительно к одному кв. м. Это не значит, что этот квадратный метр - именно жилой площади помещения собственника. Напротив, такое применение тарифа свидетельствует о неверном методе расчета платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома управляющей организацией.

В связи с этим полагаем, что судам, рассматривающим споры между собственниками помещений в многоквартирных домах и управляющими организациями, следует руководствоваться нормами Конституции РФ и кодексов, которые устанавливают справедливый принцип распределения бремени несения расходов собственников долевой собственности, учитывать правовую позицию Конституционного Суда России по названному Постановлению.

Более того, было бы полезно для восстановления справедливости закрепить правило проверки судом действительности и заключенности договора управления, которое является обязательным у арбитражных судов, но не у судов общей юрисдикции, в разъяснении Верховного Суда России.

В этом нуждается и правило проверки действительности решений собраний собственников помещений в многоквартирных домах (членов ТСЖ/ЖСК), которые в настоящее время "цементируют" любые финансовые фантазии управляющих компаний, выходящие за рамки не только закона, но и здравого смысла.

Надеемся, что на отсутствие единообразия судебной практики обратит внимание Верховный Суд РФ, даже в рамках которого нет единого мнения по этому вопросу: Судебная коллегия по экономическим спорам защищает нарушенные права собственников помещений в многоквартирных домах предпринимателей и организаций, а Судебная коллегия по гражданским делам - нет. Получается, что большинство собственников - население страны - не может восстановить свои нарушенные права подзаконными актами.

Разумеется, было бы резонно на уровне ЖК РФ развести по разным статьям структуру платы для собственников помещений в многоквартирных домах и для нанимателей, чтобы не создавалось путаницы и проблем. Но пока нет таких законодательных инициатив, поэтому данный способ решения обозначенной проблемы можно считать перспективным.

В платежном документе собственника помещения в многоквартирном доме должны быть отражены как минимум две категории сведений: 1) которые относятся к его помещению (потребляемые ресурсы и услуги); 2) которые относятся к общему имуществу, его содержанию и ремонту, покрытию расходов по коммунальным услугам, расходуемых в местах общего пользования.

Было бы правильно признать положения подзаконных актов противоречащими федеральному законодательству в области определения доли в праве на общее имущество, но пока такие дела не увенчались успехом <2>.

--------------------------------

<2> Дело N АКПИ19-18; дело N АКПИ19-377.

Учитывая то, что письма органов исполнительной власти, как, например, указанное письмо Минстроя, являются актами, содержащими разъяснения законодательства и обладающими нормативными свойствами, было бы резонно проводить перманентную прокурорскую проверку соответствующих разъяснений на предмет их соответствия федеральным законам и кодексам, а также соответствия лиц занимаемых ими должностей государственной службы, которые дают соответствующие разъяснения.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

1. Постановление Правительства РФ от 6 мая 2011 N 354 (ред. от 22.05.2019) "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов" // СПС "КонсультантПлюс".

2. Постановление Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. N 75 "О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом" // СПС "КонсультантПлюс".

3. Постановление Правительства Москвы от 13.12.2016 N 848-ПП (ред. от 08.04.2019) "Об утверждении цен, ставок и тарифов на жилищно-коммунальные услуги для населения" // СПС "КонсультантПлюс".