Существующие проблемы при обращении в суд для признания права собственности на самовольную постройку

До вступления в силу Закона N 93-ФЗ право на обращение в суд за признанием права собственности на самовольную постройку было предоставлено как фактическому застройщику, так и собственнику земельного участка, на котором возведена постройка.

С принятием и вступлением в силу Закона N 93-ФЗ порядок признания права собственности на самовольную постройку претерпел изменения. Из субъектов, обладающих правом на признание права собственности на самовольную постройку, был исключен фактический застройщик, т.е. лицо, осуществившее постройку. Право собственности на самовольную постройку может быть признано только за собственником земельного участка либо лицом, обладающим вещным правом на земельный участок.

Необходимо заметить, что внесенные в п. 3 ст. 222 ГК РФ изменения не лишили застройщика, не являющегося собственником земельного участка и не обладающего вещными правами на него, процессуальной правоспособности. За таким лицом, исходя из содержания и смысла п. 3 ст. 222 ГК РФ, при передаче самовольной постройки в собственность владельца земельного участка сохранено право требовать возмещения расходов по возведению самовольной постройки при подтверждении им факта, что постройка возведена собственными силами, за свой счет, и документальном обосновании понесенных затрат.

Исходя из содержания и смысла ст. 222 ГК РФ, правоотношения по поводу признания права собственности на самовольную постройку являются сферой публичных правоотношений, поэтому споры о признании права собственности на самовольные объекты недвижимости не могут рассматриваться и передаваться сторонами для их рассмотрения в третейский суд, а подлежат рассмотрению в зависимости от подсудности исключительно в судах общей юрисдикции либо арбитражных судах.

Иск о признании права собственности на самовольную постройку, исходя из смысла и содержания ст. 222 ГК РФ, вправе предъявить лицо, владеющее земельным участком на праве собственности либо обладающее вещными правами на этот участок и осуществившее самовольную постройку за свой счет.

К искам о признании права собственности, как и о сносе самовольных построек, не применяются сроки исковой давности.

В случае предъявления иска о признании права собственности нарушения нет, есть оспаривание права. Право на судебную защиту оспариваемого права не ограничено каким-либо сроком.[17]

Согласно п. 2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, оно не вправе распоряжаться постройкой, а все сделки, направленные на распоряжение самовольной постройкой, недействительны либо ничтожны с момента их совершения. Юридически самовольная постройка не существует, не является объектом гражданских прав, а значит, и спора о праве на такое строение быть не может.

В такой юридически безвыходной ситуации лицо, осуществившее самовольное строение, приобретает право обратиться в суд и становится истцом не только на основании ст. 222 ГК РФ, но и благодаря пп. 3 п. 1 ст. 8 ГК РФ, где указано, что права и обязанности возникают на основании судебного решения, и ст. 12 ГК РФ, согласно которой одним из способов защиты гражданских прав является признание права.

Значение ст. ст. 8 и 12 ГК РФ для признания права собственности на самовольное строение переоценить сложно, учитывая тот факт, что юридически самовольная постройка не существует, не является объектом гражданских прав, а значит, и спора о праве на такое строение быть не может. Статьи 8, 12 ГК РФ в отношении института самовольной постройки дают возможность лицу использовать такие способы защиты гражданских прав, как признание права и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Признать право собственности на самовольную постройку возможно только в исковом производстве, поскольку в заявлении граждан о признании права собственности на самовольную постройку речь идет об имуществе, которое имеет денежную оценку, а значит, указанные споры носят имущественный характер и подлежат рассмотрению судами в порядке искового производства.[18] Эта же позиция нашла свое отражение в Постановлении Президиума ВАС РФ от 3 сентября 2002 г. N 4544/02.[19]

Иск о признании права собственности может быть удовлетворен, если устранены все признаки самовольной постройки, кроме разрешения на строительство, так как оно должно предшествовать строительству. Хотя разрешение на строительство восполнить невозможно, истцу необходимо с помощью судебно-технической либо строительно-технической экспертизы и заключения органа архитектуры и градостроительства доказать соблюдение градостроительных и строительных норм и правил,[20] доказать, что не нарушены охраняемые права и интересы третьих лиц, и тем самым устранить признаки самовольности строения. Только после подтверждения права на земельный участок, подтверждения, что нет нарушений градостроительных и строительных норм и правил, не нарушаются охраняемые права и интересы третьих лиц, у суда есть основания удовлетворить иск и признать право собственности на самовольную постройку.

Если же обратиться в суд за признанием права собственности на самовольно возведенное строение не в исковом производстве, а в порядке особого производства в соответствии со ст. 262 ГПК РФ для установления юридического факта владения строением на праве личной собственности, то признать право собственности за лицом будет невозможно, так как в этом случае подлежат восстановлению правоустанавливающие документы о принадлежности строения, которые на самовольное строение отсутствуют изначально.

Лицо, как физическое, так и юридическое, также не может обратиться в суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку на основании давности владения, т.е. приобретательной давности ст. 234 ГК РФ. Такой возможности и оснований признания права собственности на самовольную постройку закон не содержит, что подтверждается п. 4 Обзора законодательства и судебной практики ВС РФ за первый квартал 2003 г.[21] В противном случае будут не только легализованы самовольные постройки, но и за лицом, самовольно построившим строение, будет закреплено право бессрочного пользования земельным участком. Как указал ФАС Волго-Вятского округа, применение к рассматриваемым отношениям норм о приобретательной давности означало бы освобождение лица, создавшего самовольную постройку, от обязанности соблюдения обязательных требований законов и иных правовых актов, строительных и градостроительных норм и правил.[22]

Приобретательная давность - это основание приобретения права собственности на вещь, призванное устранить неопределенность в титуле владения.