Определение стоимости объекта недвижимости методом сравнительного анализа продаж (САП)»

рынок недвижимость стоимость износ

ИНФОРМАЦИЯ по предложениям о продаже административных зданий в пос.Константиновка (источник - «Казанская недвижимость» № 33 от 10 мая 2012 г.)

Таблица 3.1

Таблица 3.2 Расчет стоимости административного здания на основе внесения поправок в цены сопоставимых объектов по элементам сравнения

Обычно стоимость реальной продажи на 5-10% меньше. В данном случае скидку на торг примем в размере 5%. Для объекта-аналога №1 она составит:

К1 = 4900*0,05 = - 280 т.р.

Таким же образом рассчитаем скидки на цены предложений объектов-аналогов№2, 3, 4, 5 (табл.3.2).

Следовательно, скорректированные стоимости составят:

СЦ1 = 4900 - 280 = 4655 т.р.

СЦ2 = 4600 - 230 = 4370 т.р.

СЦ3 = 3800 - 190 = 3610 т.р.

П. 2.6. Все объекты-аналоги предлагаются к продаже с учетом стоимости земельных участков (ЗУ) под ними. Для выделения «чистой» стоимости здания необходимо вычесть стоимость земельных участков, занимаемых объектами-аналогами. Площади занимаемых ЗУ приведены в табл. 3.1:

К1= Сзу1 = 3,5*900 = -3150 т.р.

Скорректированная стоимость объекта №1 составит:

СЦ1 = 5320 - 3150 = 1505 т.р. и т.д.

П.3. Рассчитываем среднюю стоимость 1 кв.м общей площади зданий объектов-аналогов:

1. Скв.м = 1 505 000/170 = 8852,9 руб.

2. Скв.м = 2 620 000/144 = 18 194,4 руб.

3. Скв.м = 1 860 000/140 = 13 285,7 руб.

П. 3.2. Корректировку на различие в физическом состоянии зданий рекомендуется проводить методом отношения фактического возраста здания на дату проведения оценки к нормативному сроку их жизни, с учетом их группы капитальности. При этом следует учесть, что при 70% физическом износе, здание подлежит сносу.

Для расчета этих корректировок предварительно составим табл. 3.3. Нормативный износ всех объектов рассчитывался по формуле:

ФИнорм = Тф*100/(Тн*0,7);

ФИнорм = 2*100/(85*0,7) = 3,4%.

ФИнорм1 = 5*100/(125*0,7) = 5,71%.

ФИнорм2 = 2*100/(125*0,7) = 2,3%.

ФИнорм1 = 3*100/(100*0,7) = 4,29%.

Рассчитаем поправку на разницу в износе оцениваемого объекта с объектом №1:

1. К = (100-3,4)/(100-5,71) = 1,02%

Рассчитаем скорректированную стоимость 1 кв.м объекта №1 с учетом

корректировки:

СЦ1= 8852,9*1,01 = 8 941,4 руб.

2. К = (96,6)/(100-2,3)=-0,97%

СЦ3 = 18194,4*0,99 = 18012,5 руб

3. К =97,7/(100-4,29)=2,07%

СЦ5 = 13285,7*1,01 = 13 418,6 руб

Таблица 3.3. Расчет поправок на физический износ

П. 3.3. Корректировку на различие в общей площади зданий можно провести с учетом рекомендаций справочников оценщика «КО-ИНВЕСТ» (табл. 3.4):

Таблица 3.4. Поправочные коэффициенты на площадь объекта

Определим соотношение площадей оцениваемого объекта (So) и всех объектов-аналогов (Sа):

Для объекта №1 = 156,7/170 = 0,92, поправки нет, так как Кп =1;

Для объекта №2 = 156,7/144 = 1,09, поправки нет, так как Кп =1;

Для объекта №3 = 156,7/140 = 1,12, поправки нет, так как Кп =1;

Согласование результатов расчета

Для проведения согласования полученных результатов используем метод обратной валовой коррекции.

Для этого рассчитаем разницу между скорректированными результатами и начальной стоимостью предложений по объектам-аналогам.

В строке 4 проставим полученные результаты.

Например, для объекта №1:

Δ С1 = 4900 - 8,9414*170 =3 380 т. руб.

В процентах это составит: 3380*100/4900 = 69%

Δ С2 = 4600 - 18,0125*144 =2 006,2 т. руб.

В процентах это составит: 2006,2*100/4600 = 44%

Δ С3 = 3800 - 13,4186*140 =1921 т. руб.

В процентах это составит: 1921*100/3800 = 51%

Далее рассчитаем обратные величины корректировок:

для объекта

№1 1/К% = 100%/69% = 1,45

№3 1/К% = 100%/44% = 2,2

№5 1/К% = 100%/51% = 2

Сумма обратных величин по трем расчетам составила 5,65. Примем ее за 100% и рассчитаем удельные веса всех результатов корректировки:

№1 = 1,45*100%/5,65 = 26%

№2 = 2,2*100/5,65 = 39%

№3 = 100-(26+39)=35%

Рассчитаем средневзвешенную стоимость 1 кв.м общей площади оцениваемого здания:

Ссравн = 8941,4*0,26 + 18012,5*0,39 + 13418,6*0,35 = 13 905 руб.

А затем стоимость оцениваемого здания:

Ссравн = 13 905 * 156,7 = 2 178 914 руб.

С учетом стоимости ЗУ:

178 914 + 3500 руб.*1200кв.м =6 378 914 руб. (округленно 6 400 т.р.)

Таким образом, в результате проведенного анализа сравнительных продаж аналогичных объектов определена стоимость оцениваемого объекта, составляющая 6 400 тыс. руб. (с учетом НДС).