Финансирование через срочные вклады и срочные займы.

Схема 2.

Данная система является достаточно рискованной в связи с дисбалансом сроков привлечения и размещения ресурсов.

Примеры эффективного использования механизма мобилизации фондов через срочные вклады (Великобритания — строите общества, США — ссудо-сберегательные ассоциации) свидетельствуют о необходимости его государственного регулирования (например, сглаживание колебаний в объеме и условиях привлечения ресурсов с помощью налоговой политики), а также жесткого надзора и контроля за ипотечными кредитными институтами, использующими данный метод привлечения ресурсов.

Использование заемных средств, аккуму­лированных через срочные займы, как прави­ло в качестве дополнительных необходимых ресурсов, в большей или меньшей степени практикуется всеми типами ипотечных кре­дитных институтов.

Наиболее перспективное решение пробле­мы ограниченности ресурсов ипотечного кре­дитования - развитие вторичного рынка ипотечных ссуд.

3.1.3. Рефинансирование через банковские дол­госрочные долговые обязательства, обеспе­ченные залогом недвижимости (ипотечные облигации). Система закладных листов.

Схема 3.

Для системы закладных листов характер­но соединение функций эмитента закладных листов, кредитора, управляющей компании по обслуживанию ипотечных кредитов и зак­ладных листов в одном лице (ипотечном бан­ке). Обеспечение эффективности данной сис­темы зависит от соблюдения следующих основных принципов ее построения и функци­онирования.

1. Лицензирование.

На эмиссию закладных листов необходи­ма специальная лицензия.

2. Принцип покрытия.

Объем всех выпущенных ипотечным кре­дитным институтом закладных листов дол­жен быть покрытым в любой момент через ипотечные ссуды. Сумма выпущенных ипо­течным кредитным институтом в обращение закладных листов не должна превышать об­щей суммы выданных им долгосрочных ссуд, обеспеченных залогом недвижимого имуще­ства.

3. Предел покрытия.

Только 60-70% стоимости заложенного имущества может быть привлечено в качестве покрытия для закладных листов. Размер ипо­течного кредита, предоставляемого банком-эмитентом закладных листов, составляет 60-70% от стоимости залога, соответственно и объем выпуска закладных листов составляет 60-70% от стоимости заложенной в банке недвижимо­сти.

4. Регистр покрытия.

 Все активы, которые служат в качестве покрытия закладных листов, должны быть внесены в специальный регистр, в котором указываются характеристики заложенного объекта, номинальная сумма кредита, про­центная ставка, взносы в погашение основно­го долга, стоимость залога, способ использо­вания объекта залога.

5. Преимущественное право держателей закладных листов.

При банкротстве банка держатель залого­вого листа имеет преимущественное право на возмещение по обязательствам банка.

6. «Защитный вал».

Активы, пассивы и деятельность, связан­ные с ипотечными кредитными операциями и выпуском закладных листов, должны быть строго обособлены от иной деятельности бан­ка. Количество видов операций ипотечных банков, как правило, существенно ограниче­но законодательством; исключены операции с повышенным риском.

7. Надзор.

В мировой банковской практике осуще­ствляется строгий надзор за деятельностью ипотечных кредитных институтов. Контроли­руются: баланс; рентабельность банка; нара­щивание собственного капитала; соблюдение нормативов деятельности банков, установ­ленных в соответствии с банковским законо­дательством (для ограничения уровня рис­ков); политика процентных ставок; внутрен­ний и внешний аудит. Специфическим объек­том контроля является соблюдение принци­па покрытия. Для этого органом надзора для каждого банка назначается доверительное лицо (фидуциарий), которое информирует орган надзора относительно обеспечения за­логового покрытия. Фидуциарий контролиру­ет достаточность покрытия и правильность внесения сведений в регистр покрытия. Он также снабжает ипотечные закладные листы сертификатами об их покрытии. Ему дано право на проверку всех документов банка, связанных с выпуском залоговых листов. Как правило, регулируется также доля собствен­ных средств банка по отношению к объему выпуска закладных листов.

Для обеспечения эффективности процесса мобилизации ресурсов ипотечного кредитова­ния за счет закладных листов необходимо на­личие вторичного рынка закладных, в рамках которого обеспечивалась бы высокая ликвид­ность данных ценных бумаг, их доступность для инвесторов.

Система закладных листов при соблюде­нии важнейших принципов ее построения и функционирования является относительно надежной.

3.1.4. Рефинансирование путем эмиссии ипотеч­ных ценных бумаг, имеющих коллективную гарантию (обеспеченных пулом закладных).

Схема 4.

Данный метод был впервые применен в США, где и является в настоящее время до­минирующим. Процесс рефинансирования ипотечных ссуд путем эмиссии ценных бу­маг, обеспеченных пулом закладных, в США получил название секъюритизациии. Механизм секьюритизации предполагает, как правило, раз­граничение функций ипотечного кредитора и эмитента ценных бумаг. Первичный креди­тор продает принадлежащие ему обяза­тельства по ипотечным ссудам специализи­рованной организации, которая занимается аккумуляцией ресурсов для ипотечного кре­дитования путем выпуска ипотечных финан­совых инструментов, имеющих коллектив­ную гарантию.

Данной организацией проводится так на­зываемое укрепление кредита— дополни­тельное обеспечение эмиссии. Наиболее распространенным способом укрепления кре­дита является создание пула закладных (портфеля однородных кредитов). Со­зданный пул ипотечных кредитов подверга­ется котировке. На его ос­нове осуществляется структурирование но­вых финансовых инструментов — ценных бумаг, обеспеченных пулом закладных.

Для повышения надежности данных цен­ных бумаг институтами, управляющими по­токами платежей в счет погашения ипотеч­ных ссуд, создаются резервные фонды. Кроме того, практикуется вовлечение в процесс секьюритизации страховых компаний, кото­рые в случае невыполнения заемщиками обя­зательств по кредитам осуществляют необхо­димые выплаты инвесторам. В большинстве стран в организации процесса секьюритизации ак­тивное участие принимает государство.

В последнее время в России предпринима­ются попытки развития ипотечных программ. Основной проблемой, вызывающей труд­ности при осуществлении ипотечных про­грамм, в настоящее время является отсут­ствие реальных возможностей формирования собственных средств агентств за счет государ­ственных ресурсов (в условиях бюджетного дефицита), а также сложность получения за­рубежных кредитов.

Августовский кризис привел к существенно­му ухудшению социально-экономической ситу­ации в России, что, несомненно, затормозит прак­тическую реализацию программ развития ипо­течного кредитования в России. Но, как показы­вает изучение и анализ опыта развитых стран, в частности США и Германии, возможности фор­мирования системы ипотечного кредитования существуют и в кризисных условиях.

 

3.2. Развитие ипотеки в России

Правительство Российской Федерации в своем постановлении № 28 от 11 января 2000 г. одобрило Концепцию развития ипотечного кредитования в нашей стране, в соответствии с которой открываются не использованные ранее возможности рыночных кредитно-финансовых механизмов, открывающих и определяющих место ипотеки в общей системе жилищного финансирования.

11 ноября 2003 года Государственная Дума приняла Закон об ипотечных ценных бумагах, без которого невозможно действие Закона "Об ипотеке". С его принятием появятся законодательные предпосылки для развития нового сектора фондового рынка – рынка ипотечных облигаций и других видов ипотечных ценных бумаг.

Закон, о котором идет речь,- не столько финансовый, сколько социальный. Во всем мире финансирование жилищного строительства построено на ипотечных ценных бумагах. У нас в России главный вопрос сегодня - не что, где и как строить, а на какие деньги? До сих пор приоритет финансирования сохраняется за бюджетными источниками, но нельзя забывать, что для самого бюджета основным направлением в ближайшие годы будет обслуживание государственного долга. Так что если не будут найдены альтернативные варианты, большинство градостроительных проектов останется на бумаге.

Многообещающие ипотечные программы пока чаще всего остаются нежизнеспособными схемами, поскольку нет ни механизма рефинансирования, подобного принятому на западных рынках, ни нормативных средств защиты инвестора. Поэтому значение закона об ипотечных ценных бумагах трудно переоценить. Прежде всего, в процесс их эмиссии и обращения будут включены кредитные организации и специализированные агентства. То есть в перспективе любой банк, обладающий полным пакетом ипотечных кредитов, получит возможность выпустить под них свои бумаги, гарантированные федеральными или местными властями.

Отличительная особенность ипотечных ценных бумаг - высокая обеспеченность. Их покупатель защищен от большинства рисков и помимо всего прочего наделен правом залога на имущество эмитента. В результате вся схема получает дополнительную жесткость, защищая права владельцев ипотечных бумаг дважды: ипотечным кредитом и объектом недвижимости.

Закон обязывает эмитента до начала выпуска любого из видов ипотечных ценных бумаг сформировать ипотечное покрытие. С одной стороны, это- источник получения платежей по ипотечным бумагам, с другой - обеспечение. В пул ипотечных кредитов включаются не любые ссуды, а только наиболее качественные. Следовательно, многократно возрастают требования к унификации и стандартам ипотечного кредитования (они прямо указаны в законопроекте), что обеспечивает минимизацию возможных рисков при долгосрочном жилищном кредитовании и повышает надежность бумаг.

В Законе "Об инвестировании пенсионных накоплений" ипотечные бумаги уже упомянуты как один из основных объектов инвестирования. Кстати, в странах с развитой экономикой до 40% накопительной части вашей будущей пенсии работает и приращивается именно в этих ценных бумагах.

Есть еще одна особенность ипотечных бумаг - их владельцы наделены, не только правом требовать от эмитента выплаты номинала и процентов, но и особыми правами в отношении ипотечного покрытия.

В проекте закона определены два вида бумаг: долговые и долевые. Закладные листы - это фактически ипотечные облигации, обеспеченные покрытием. При неисполнении эмитентом своих обязательств держатели бумаг получают перед другими кредиторами преимущественное право на удовлетворение своих требований из стоимости покрытия. Ипотечный сертификат участия - одна из наиболее существенных новелл законопроекта. Таковыми признаются эмиссионные бумаги, владельцы которых, по сути, становятся собственниками самого покрытия.

Общемировой тенденцией последнего десятилетия стала секъюритизация активов финансовых институтов, в том числе и действующих в сфере жилищного кредитования. С учетом особенностей нашей правовой системы предлагается придать ипотечным сертификатам участия некоторые черты подобных бумаг, выпускаемых в США и других странах. Выпуская такие сертификаты, эмитент получит возможность передать право собственности на ипотечные активы непосредственно владельцам ценных бумаг. Это делает выпуск сертификатов участника особенно привлекательными для кредитных организаций, поскольку в отношении их активов и обязательств действуют жесткие финансовые нормативы.

С помощью покрытия эмитент обеспечивает исполнение своих обязательств, а само оно обладает некоторыми чертами залога. Фактически в законе предложен новый способ обеспечения обязательств, что потребовало явного указания на то, какие обязательства обеспечиваются и кто является субъектом отношений. Особенно важно, что имущество, составляющее покрытие закладных листов, не включается в общую конкурсную массу в случае ликвидации или банкротства их эмитента.

Законопроект определяет и требования к покрытию, деля его на основное и дополнительное. К основному покрытию отнесены собственно ипотечные кредиты и закладные, к дополнительному - денежные средства и сами ценные бумаги.

Учет денежных требований по ипотеке осуществляется путем их отражения эмитентом на отдельном балансе и через ведение реестра ипотечного покрытия. Денежные требования по обеспеченным ипотекой обязательствам, входящие в состав основного покрытия, должны отвечать специальным требованиям:

· по размеру кредита - сумма займа не должна превышать 70% рыночной стоимости недвижимого имущества, выступающего предметом ипотеки;

· по денежной оценке - рыночная стоимость недвижимого имущества предмета ипотеки должна быть определена оценщиком.

Учитывается и кредитоспособность. Кроме того, недвижимость, выступающая предметом ипотеки, обязательно страхуется от рисков утраты и повреждения в полной стоимости на весь срок действия кредитного договора.

Механизм выпуска этих бумаг основан на том, что ипотечное покрытие выступает покрытием сразу нескольких выпусков закладных листов с различными сроками обращения. Поэтому идеология модели укладывается в схему: одно покрытие - несколько выпусков закладных листов. Только так можно обеспечить согласованность графика платежей по закладным листам и финансового потока, генерируемого покрытием.

В законе устанавливается соотношение объема выпусков и размера покрытия. Введено новое понятие - "обслуживание покрытия", ибо от решения этой принципиальной проблемы зависит устойчивость всей системы ипотечного кредитования. Средства, выплачиваемые заемщиком в погашение кредита, должны пройти протяженную платежную цепочку: обслуживающий банк - эмитент бумаг - депозитарий или регистратор - расчетный банк держателя бумаги. И только потом они попадают к инвестору.

В действующем законодательстве эта область практически не регулируется. Не определены ясно и отношения, возникающие при доверительном управлении ценными бумагами. Поэтому пришлось добавить в проект четкие положения об обслуживании ипотечного кредита и определить обязательства сторон в процессе обслуживания.

К своему владельцу ипотечная бумага попадает в результате процедуры эмиссии, детально описанной в законопроекте. По сравнению с обычными, процедура выпуска ипотечных бумаг имеет определенные отличия. В частности, принятию эмитентом решения об их выпуске должно предшествовать получение разрешения на эмиссию и формирование покрытия.

Много споров в процессе подготовки проекта было вокруг конструкции сертификатов участия. Согласно проекту, сертификат является именной ценной бумагой, а срок его обращения соответствует сроку кредитного договора. Эмитент обязан завершить размещение выпускаемых сертификатов в течение 30 дней с даты начала эмиссии.

В свою очередь, владелец ипотечного сертификата имеет право получать пропорциональную часть финансового потока, обеспечивающего покрытие (ипотечные кредиты и ежемесячное погашение заемщиками процентов и основного долга). Эти деньги делятся поровну между всеми владельцами сертификатов. Само покрытие находится в доверительном управлении эмитента сертификатов, условия которого и порядок управления устанавливаются эмитентом в решении о выпуске.

В целом правовая конструкция сертификата сходна с конструкцией паевых фондов, в которые к сегодняшнему дню уже инвестировано около $400 млн. По итогам прошлого года доходность паевых фондов составила 80% (в среднем же она была на уровне 45–50% годовых). За последние четыре года индустрия паевых фондов вложила крупные средства в рекламу продуктов, в том числе и паев- бумаг прямого владения, востребованных сегодня рынком. Кроме того, в конструкции бумаг прямого владения некоторые сложности, связанные с покрытием, неприкосновенностью обеспечения и так далее, снимаются автоматически.

В западной практике существует еще одна, промежуточная форма ипотечных бумаг - те, что выпускаются инвестиционными фондами недвижимости. Чтобы избежать перегруженности законопроекта, такие бумаги исключены из его текста. Однако и принятый в конце прошлого года Закон "Об инвестиционных фондах" не содержит норм, касающихся специальных инвестиционных институтов, и регулирует лишь деятельность фондов на рынке ликвидных ценных бумаг. Поэтому некоторые действия по сближению обоих законов мы планируем предпринять во втором чтении.

Не отражен пока в законопроекте и контроль за доверительным управлением имуществом, составляющим ипотечное покрытие. При доработке планируется рассмотреть возможность наделения полномочиями осуществлять такой контроль специализированные депозитарии, на которые при эмиссии ипотечных бумаг могла бы быть возложена функция ведения реестра ипотечного покрытия и контроля за соответствием общих обязательств эмитентов по закладным листам и размеру этого ипотечного покрытия.

Несколько слов о налогообложении. С принятием закона на российском финансовом рынке появятся новые ценные бумаги - долгосрочные финансовые инструменты, используемые инвесторами (в том числе физическими лицами) для накоплений и сбережений. Наша налоговая система пока не учитывает особенности налогообложения операций с подобными инструментами. Между тем существует мировой опыт введения в законодательство особых режимов налогообложения операций с закладными, ипотечными кредитами и ипотечными ценными бумагами (в том числе, по НДС, налогам на доход от капитала и на имущество). Однако подробный анализ проблемы в рамках российской налоговой системы до настоящего времени не проводился. А как показывает наш опыт, налоговая проблема обостряется именно тогда, когда на рынок выводятся новые финансовые инструменты.

Непросто решается вопрос и о праве на эмиссию. Например, отдельные положения ГК РФ и Закона "О банках и банковской деятельности" блокируют оборот закладных ипотечных кредитов, что в будущем наверняка затруднит формирование ипотечных пулов и скажется на ликвидности ипотечных бумаг.

Некоторый положительный эффект достигнут в связи с принятием поправок в Закон "Об ипотеке", касающихся закладной. Но этого недостаточно. Вопрос, видимо, надо ставить более широко - целесообразно готовить правовые условия для создания в России специализированных ипотечных банков. Таким статусом может быть наделен специализированный эмитент ипотечных ценных бумаг. К числу подобных кредитных организаций можно отнести строительные сберегательные кассы, закон о которых (на основе опыта Германии) сейчас готовится в Думе.

Думается, без изменения действующего банковского законодательства запустить полноценный ипотечный рынок вряд ли удастся. Но вот что характерно: связанные с этим вопросы возникают и ставятся не изнутри самой банковской системы, а извне-  в процессе развития смежных финансовых рынков.

Пока проект, принятый в первом чтении, вводит два вида эмитентов: специализированные и неспециализированные. Неспециализированными эмитентами являются те же банки, специализированными - ипотечные финансовые агентства и иные организации, в соответствии с федеральными законами.

Объем эмиссии ипотечных бумаг неспециализированной организации не должен превышать величину уставного капитала эмитента. Законопроект устанавливает требования к ипотечным агентствам, особенности реорганизации и ликвидации эмитента ипотечных бумаг, ответственность эмитентов и их органов управления за нарушение требований закона. Деятельность специализированных эмитентов может быть поддержана за счет средств бюджета. Особое место среди них должно занять, естественно, федеральное Агентство ипотечного кредитования.

Таким образом, в недалеком будущем следует ожидать появления как минимум двух новых институтов в сфере ипотечных ценных бумаг и их эмитентов: агентств и строительных сберкасс. Каждый из них, по-своему используя рыночные механизмы, будет решать проблему привлечения средств в сферу жилищного строительства. Задача в том, чтобы правильно воспользоваться возникающими возможностями.

 

Взятый курс в России на проведение реформы жилищно-коммунального хозяйства, конечным результатом ко­торой должна стать 100-процентная оплата жилищно-коммунальных услуг самим населением, ставит под вопрос выполнение Концепции на практике, поскольку данное обстоятельство весьма суще­ственно и негативно повлияет на саму доступность ипотеч­ного кредитования.

За годы реформ российские граждане после всех известных финансовых пирамид, а также после банкротства прежде считавшихся системообразующими кредитных учреждений потеряли доверие не только к частным, но и к государственным банкам. Более того, темпы инфляции не снижаются, и обес­ценение российского рубля за годы реформ произошло почти в 120 раз и, в ближайшем будущем обесценение национальной валюты в России будет про­должаться. Центральный банк страны до сих пор не устанавливает верхние пределы такого обесценения. Указанные выше обстоятельства, помноженные на об­щую экономическую нестабильность и высокий уровень безработицы, в совокупности негативно оказывают вли­яние на развитие ипотеки в стране.

Изначально в Российской Феде­рации недостаточно была продумана сама модель ипо­течного кредитования — либо американская, либо не­мецкая, которые в 90-х годах стали апробироваться в Московском регионе.

 

 

Выводы и предложения

В настоящее время ипотека вызывает много разноречивых мнений. Одни утверждают, что при нынешнем уровне жизни этот способ решения жилищной проблемы еще долго останется непопулярным. Другие — что ипотека пришла в нашу страну как раз вовремя. А между тем существующие в стране программы развития ипотеки «работают», как-то половинчато(во всех регионах по-разному и на разных стадиях), да и доверия у населения эти программы вызывают не много.

Развитие ипотечного кредитования в нашей стране способствовало бы оживлению в инвестици­онной сфере, повышению социальной стабильности в обществе, преодолению глубоко­го социально-экономического кризиса в це­лом. С другой стороны этот финансово-экономический кризис затрудняет создание в России национальной системы ипотечного кредитования. Но если условия ипотечного кредитования будут приспособлены к платежеспособному спросу населения, а источником финансирования ипотечных кредитов станут дополнительные доходы бюджета, возникающие в результате подъема жилищного строительства, то развитие и становление системы ипотечного кредитования возможно и в условиях экономической нестабильности.

Во-первых, ипотечное кредитование в условиях переходной экономики нужно ориентировать в первую очередь на те категории населения, которые нуждаются в небольшом ипотечном кредите. Это позволит при ограниченных ресур­сах обеспечить кредитами максимальное число заемщиков. Доля населения, нуждающегося в небольших ипотечных кредитах, — значительная и составляет не менее половины желающих улучшить свои жилищные условия.

Во-вторых, для тех граждан, у которых нет достаточных собственных сбережений в денежной форме, это ограниче­ние преодолевается за счет оплаты ими части нового жилья старым жильем. Граждане, получающие в установленном порядке жилищные субсидии и жилищные сертификаты, могут использовать их для оплаты части стоимости жилья в дополнение к собственным средствам и ипотечному кредиту.

В-третьих, условия ипотечного кредитования должны соответствовать доходам основной части населения, номинироваться в рублях, выдаваться на срок до 10 — 15 лет, иметь низкую процентную ставку (7 — 10% годовых). Такие условия, как показал опыт, даже при весьма малой доле кредита (10 — 20%) становятся сильным стимулом для приня­тия населением решения о покупке жилья, обеспечивая мобилизацию собственных средств. По мере роста доходов населения и улучшения финансово-экономической ситуации условия кредитования постепенно будут приближаться к условиям финансового рынка.

В-четвертых, практический опыт подтверждает, что даже при 10 — 20% ипотечного кредитования в покупке жилья значительно увеличивается спрос на жилье. Это приводит, в конечном итоге, к эффекту мультипликации налогов. Воз­никающие дополнительные налоги превышают объем кредитования, вызвавший такой доход бюджета.

В-пятых, поскольку ипотечное кредитование создает дополнительные доходы бюджета, то они могут служить од­ним из источников финансирования ипотечного кредитования вместе с внебюджетными источниками финансирова­ния жилья, которые имеются в каждом регионе и городе. Далее система становится самодостаточной и может расши­ряться за счет других источников финансирования, в том числе заемных средств финансовых институтов.

 

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

 

1. Конституция РФ – М, 1993 г. – 79 с.

2. Гражданский кодекс РФ ч. 1, 2 Принят Государственной думой 22.12.1995 г.: по состоянию на 1.02.2000 г – М, 2000 г.

3. ФЗ РФ Об ипотеке (залоге недвижимости) № 102 ФЗ от 16.07.98 г. (в ред. Федеральных законов от 09.11.2001 N 143-ФЗ, от 11.02.2002 N 18-ФЗ, от 24.12.2002 N 179-ФЗ, от 05.02.2004 N 1-ФЗ, от 29.06.2004 N 58-ФЗ,от 02.11.2004 N 127-ФЗ, от 30.12.2004 N 214-ФЗ, от 30.12.2004 N 216-ФЗ)

4. ФЗ РФ Об ипотечных ценных бумагах от 11 ноября 2003 г. N 152-ФЗ (в ред. Федерального закона от 29.12.2004 г. № 193-ФЗ

5. ФЗ РФ О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих № 117 ФЗ от 20.08.2004 г. (в ред. Федерального закона от 02.02.2006 N 19-ФЗ)

6. Закон РФ О залоге № 2872-1 от 29.05.1992 г.

7. Великосмыслов Ю.Я. Гражданско-правовой режим недвижимости. Ипотека недвижимого имущества. Жилые помещения как объекты сделок. http://www.allpravo.ru/library/doc99p0/instrum5063/print5069.html

8. Информационное письмо Президиума Высшего арбитражного суда РФ № 90 от 28.01.2005 г.

9. Информационно-аналитический портал, посвященный ипотечному кредитованию и секъюризации в России www.rusipoteka.ru.

10. Официальный сайт Российской газеты http://www.rg.ru.

11. Информационно-правовая система Консультант плюс