Жилищного кодекса Российской Федерации»

ПОЯСНИТЕЛЬНАЯ ЗАПИСКА

К проекту федерального закона «О внесении изменения в статью 179

Жилищного кодекса Российской Федерации»

Федеральный закон от 25.12.2012 N 271-ФЗ (далее - Закон N 271-ФЗ) дополнил Жилищный кодекс РФ (далее – ЖК РФ) разделом, который регулирует правоотношения, возникающие при организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах. Закон среди прочего регламентирует создание и деятельность регионального оператора (юридического лица, созданного субъектом РФ в организационно-правовой форме фонда) по финансированию капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома. Создание и функционирование новой структуры всегда сопровождается рядом трудностей и проблем, которые намного легче предусмотреть и «безболезненно» устранить заранее, до начала работы, нежели уже в процессе функционирования. Именно поэтомупредлагается исключить пункт, по которому формирование имущества регионального оператора осуществляется за счет платежей собственников.

Региональный оператор обеспечивает проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, собственники которых формируют фонд капитального ремонта на его счете, счетах. ЖК РФ обязывает собственников уплачивать ежемесячные взносы (ст. 169 ЖК РФ), и эти средства являются основным источником формирования фонда капитального ремонта. Ч. 1 ст. 179 вносит некоторую неясность в вопрос принадлежности средств собственников помещений в многоквартирных домах. Получается, что эти средства являются имуществомрегионального оператора, но тогда непонятно, почему это имущество формируется за счет платежей собственников, а не взносов.

Таким образом, в разделе IX Жилищного Кодекса РФ устанавливается 2 различных понятия – плата/платеж и взнос, которые не соотносятся друг с другом. Принципиальное различие их в том, что платежи «тратятся» на оказанные услуги и ресурсы (обычно в том же месяце, в котором были начислены). Взносы же аккумулируются некоторое время, и только после накопления определенного количества средств, расходуются на установленные цели, что дает возможность региональному оператору ежемесячно получать средства собственников помещений вмногоквартирных домах, а услугу при этом оказать через некоторое время, которое может исчисляться десятками лет.

Как мы видим, имущество регионального оператора формируется за счет платежей собственников, хотя собственники уплачивают на счет оператора взносы. Таким образом, понятие «платеж» в п.2 ч.1 ст. 179 не соотносится с понятием «взнос», употребляемым в разделе IXЖК РФ повсеместно.

Также возникает и другой вопрос: на каких основаниях региональный оператор получает имущественные права на средства собственников? Как мы знаем, под «имуществом» признаются материальные и нематериальные объекты, которые могут быть предметами владения, пользования и распоряжения.

Управление имуществом – это право распоряжения имуществом, переданное собственником другому лицу.

Распоряжение имуществом – это полномочие собственника, заключающееся в возможности передачи, продажи, сдачи в аренду, самостоятельного использования имущества.

Под термином «оператор» обычно понимаются организации (или физические лица), которым передаются в управлениеопределенные ресурсы на различные цели. В нашем случае, следуя логике рассуждения, мы должны понимать, что региональный оператор создается именно для управления средствами собственников, чтобы проводить капитальный ремонт многоквартирных домов, но никак не для распоряжения этими средствами.

В ч. 3 ст. 179 указывается, что средства, полученные региональным оператором от собственников помещений в многоквартирных домах, формирующих фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора, могут использоваться только для финансирования расходов на капитальный ремонт общего имущества в этих многоквартирных домах. Использование указанных средств на иные цели, в том числе на оплату административно-хозяйственных расходов регионального оператора, не допускается. Благодаря этой части закона считаются защищенными финансовые средства собственников, но не их имущественные отношения.

Из положений Жилищного Кодекса РФ следует, что региональный оператор должен осуществить финансирование капитального ремонта за счет средств, являющихся по факту его имуществом, а не имуществом собственников помещений в МКД, которые платили взносы. Таким образом, если региональный оператор провел капитальный ремонт в доме, т.е. произвел неотделимые изменения и улучшения, приобрел материальные ресурсы, то все эти материальные ресурсы становятся собственностью регионального оператора, а не собственников помещений в многоквартирном доме, в котором был осуществлен капитальный ремонт. Соответственно, именно региональный оператор сможет законно осуществлять владение, пользование и распоряжение таким имуществом.

С учетом вышесказанного считаем необходимымисключить из ч.1 ст. 179 пункт 2, согласно которому имущество регионального оператора формируется за счет платежей собственников помещенийв многоквартирных домах, формирующих фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора

·

·

·

·

·

·

· 2