Порядок заключения договора социального найма

Договор социального найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда заключается на основании решения (постановления) о предоставлении жилого помещения.

Договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме. Форма данной сделки относится к простой письменной форме, так как в Жилищном и Гражданском кодексах прямо не сказано, что несоблюдение письменной формы договора социального найма влечет его недействительность.

Жилищным кодексом Российской Федерации установлено, что договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока действия. Это значит, что в договоре отсутствует период, на который он заключается, то есть договор социального найма жилого помещения является бессрочным и действует с момента его заключения до момента его расторжения на основаниях, предусмотренных законом или договором.

В договоре социального найма жилого помещения определяются права и обязанности сторон по пользованию жилым помещением.

Гражданский и Жилищный кодексы Российской Федерации содержат основные положения, определяющие права и обязанности наймодателя и нанимателя по договору социального найма жилого помещения. Помимо их, к документам, регулирующим взаимоотношения сторон по договору социального найма, следует отнести Правила пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР, утвержденные Постановлением Совета Министров РСФСР от 25.09.85 N415 “Правила предоставления коммунальных услуг, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 26 сентября 1994 г. N1099”.

В домах государственного и муниципального жилищного фонда социального использования, где в основании возникновения жилищных правоотношений лежит индивидуальный административный акт – решение (постановление), которому стороны на практике придают значение акта, заменяющего письменную форму договора, как правило, и происходит нарушение простой письменной формы несмотря на то, что законодатель предложил типовую форму договора социального найма жилого помещения (Приложение №1).

Нарушение простой письменной формы не влечет в данном случае недействительность договора , но лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, не лишая их права приводить и другие доказательства .

В соответствии с договором социального найма жилого помещения жилые помещения находятся у граждан в бессрочном пользовании (а не на определенный срок). Поэтому одной из особенностей отношений пользования жилищем по договору социального найма является то, что они носят, по общему правилу, длящийся, стабильный характер, даже не смотря на то, что рано или поздно наступают обстоятельства, с которыми закон связывает их прекращение.

Договор социального найма возмездный. Возмездность договора предполагает обязанность внесения платы за пользование жилым помещением и коммунальными услугами. Наниматель обязан вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги ежемесячно до 10 числа месяца, следующего за истекшим месяцем.

По договору найма жилого помещения одна сторона-собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нём.[38]

Приведённое определение договора найма жилого помещения является универсальным и охватывает три разновидности такого договора.

Первая-договор коммерческого найма, предметом которого являются объекты жилищного фонда, находящиеся в частной, государственной и муниципальной собственности относящиеся к жилищному фонду коммерческого использования.

Вторая- договор найма специализированного жилого помещения статья 100 чего????, согласно которому собственник специализированного жилого помещения (действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нём. К специализированным жилым помещениям относятся…..

Третья разновидность договора жилого помещения-договор социального найма, заключаемый в отношении только тех объектов, которые входят в состав государственного или муниципального жилищного фонда и относятся к жилищному фонду социального использования. Статья 19

Предметом договора социального найма могут быть только те жилые помещения, которые относятся к государственному или муниципальному жилищному фонду. При этом в собственности государства (Российской Федерации и её субъектов) а также муниципальных образовании находятся жилые помещения различного целевого назначения – жилищный фонд социального использования, специализированный жилищный фонд, индивидуальный жилищный фонд, жилищный фонд коммерческого использования. В соответствии с целями использования по договору социального найма предоставляются жилые помещения из жилищного фонда социального использования.

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам). Порядок признания помещения жилым помещением и требованиям, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливается Правительством Российской Федерации в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами. !!!!!

Малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилье, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату в соответствии с установленными законом нормами.[39]

Разъясняя выше указанную норму Конституции Российской Федерации, специалисты отмечают, что она закрепляет новую роль государства и органов местного самоуправления на рынке жилья. В новой системе государство и муниципальные органы тотально не аккумулируют средства населения для последующего жилищного строительства и распределения квартир. Теперь каждый должен самостоятельно вкладывать средства в покупку или строительство жилья, не рассчитывая на решение своей жилищной проблемы за счёт государственного и муниципального жилищных фондов. Время новоселья будет определяться не многими ожиданиями в очереди на получение жилья, не решением органов управления и профкомов, как было ранее, а доходами гражданина, материальной возможностью купить, построить или нанять жильё. Так будет решаться жилищная проблема для большинства. Меньшинство, то есть малоимущие, будут обеспечиваться жильём исходя из традиционных для отечественного законодательства принципов: сохраняется режим предоставления им жилых помещении в соответствии с установленными нормами из государственного или муниципального жилищного фонда.

Эмоциональная оценка приведённых рассуждении может быть различной, однако необходимо признать, что они объективно отражают существующую в современной России экономико-правовую реальность.

В соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации нуждающимся в жилом помещении могут быть признаны:

1) малоимущие граждане;

2) иные категории граждан, определённые федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.[40]

Малоимущими являются граждане, если они признаны таковыми органом местного самоуправления с учётом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации.

Установление порядка определения размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договору социального найма жилых помещении муниципального жилищного фонда относится к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации.[41]

Ориентиром здесь могут служить, например, положения Федерального Закона от 05.04.2003 года “О порядке учёта доходов и расчёта среднедушевого дохода семьи и дохода одиноко проживающего гражданина для признания их малоимущими и оказания им государственной социальной помощи”. Перечень видов доходов, учитываемых при расчёте среднедушевого дохода семьи и дохода одиноко проживающего гражданина для оказания им государственной социальной помощи был утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от 20.08.2003 года № 512.

При признании гражданина малоимущим должны учитываться не только размер дохода, приходящегося на каждого члена семьи, но и стоимость имущества, принадлежащего на праве собственности членам его семьи и подлежащего налогообложению. Ведение такого критерия, как стоимость семейного имущества, направлено на обеспечение более объективного подхода при решении вопроса о признании лица малоимущим.

По общему правилу, участниками жилищных отношении могут быть как российские, так и иностранные граждане, а также лица без гражданства. Статья 4 кодекса Однако применительно к социальному найму введено исключение из этого правила: по договорам социального найма жилые помещения предоставляются только гражданам Российской Федерации, если международным договором не предусмотрено иное (нормы международного права приоритетны по отношению к национальному законодательству). Следует полагать, что эта норма имеет целью обеспечить бесплатным или предоставляемым за более или менее доступную плату жильём прежде всего российских граждан.

Приказом Министерства России от 25.02.2005 года №17 были утверждены Методические рекомендации для органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления по установлению порядка признания граждан малоимущими в целях постановки на учёт и предоставления малоимущим граждан, признанными нуждающимся в жилых помещениях, жилых помещении муниципального жилищного фонда по договорам социального найма. Они носят рекомендательный характер и разработаны с целью единообразного применения положении Жилищного кодекса Российской Федерации органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления и оказания им методологической и методической помощи при определении прав граждан на получение жилых помещении муниципального жилищного фонда по договорам социального найма на основе учёта доходов граждан и стоимости принадлежащего им имущества.