договоры направленные на предоставление имущества в пользование

понятие договора аренды

заключение договора аренды

обязанности арендодателя и последствия их нарушения

обязанности арендатора и последствия их нарушения длящийся характер отношений аренды

договор проката

договор аренды недвижимости

договор аренды транспорт. средств

договор лизинга

договор ссуды (безвозмездного пользования)

 

договорами направленными на пользование имуществом являются предусмотренные ч. 2 ГК договор аренды с разновидностями (прокат лизинг) договор ссуды и договор найма жилого помещения. предоставление права пользования имуществом возможно и в рамках других договоров (договоров простого товарищества, учредительного договора, договора об установлении сервитута). относительно к пользования жилым помещением система договоров является следующей:

1. договор коммерческого найма заключается между гражданином (нанимателем) или собственником (наймодателем) для проживания нанимателя и членов его семьи. он урегулирован гл. 35 ГК.

2. договор социального найма заключается в том случае если жилое помещение находится в государственной муниципальной собственности. проживание в неприватизированных квартирах. отношения по социальному найму регулируются ЖК РФ.

3. договор аренды жилого помещения заключается в том случае если право владения и пользования помещением предоставляется юр. лицу. оно может использовать жилое помещение только для проживания граждан. отношения сторон регулируются гл. 34 ГК.

 

 

договор аренды.

 

договор аренды и договор имущественного найма рассматриваются как синонимы. договор аренды это договор в силу которого одна сторона арендодотель обязуется предоставить другой стороне имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а другая сторона обязуется вносить плату за такое владение и пользование. (арендная плата)

 

договор аренды это обязательственный, взаимный (синолагматический), возмездный, консенсуальный договор.

 

предметом договора аренды (объектом аренды) может быть только вещь притом не потребляемая. та вещь которая не теряет своих натуральных свойств в процессе ее использования. точнее она их теряет но постепенно не в результате одноразового использования.

ст. 670 ГК. это объясняется тем что арендатор обязан вернуть арендодателю ту вещь, которую он взял в аренду. арендованная вещь может быть как движимой так и недвижимой особенности аренды зем. участков установлены ЗК РФ.

 

 

в принципе объектом аренды могут выступать и частои вещи, если возможно их обособленное использование для каких то целей (аренда части помещений на складе или в магазане, или аренда части стены здания для размещения рекламы) однако в судебной арбитражной практике такие договоры принято считать непоименованными в ГК.

 

обычно вещь передается во владение и пользование. но можно предоставить только право пользования вещью (аренда оборудования на часы).

поскольку арендатор преобретает вещно правовые возможности владения и пользования то право аренды следует отнести к числу вещных прав. при этом сам договор аренды является обязательственным договорм у арендатора возникает и обязательственное и вещное право.

 

право аренды обременяет право собственности арендатора и следует за ним. по общему правилу переход права собственности на сданное в аренду имущества не является основанием для прекращения договора аренды.

п.1 ст 617 ГК РФ

 

 

при переходе права собственности к другому лицу право аренды сохраняется и действует против нового собственника.

 

нередко сдача имущества в аренду сопровождается установлением дополнительных правоотношений между сторонами так арендодатор помещения может обязаться проводить уборку этого помещения или обеспечить арендатору коммунальных услуг. в этом случае имеет место смешанный договор если стороны заключили единое соглашение по этим отношениям (все предусмотрели в одном договоре) в этих случаях возможно и заключение отдельных договоров. (отдельно на уборку итд).

 

случается так что имущество передается во владение и пользование с условием оплачивать лишь коммуналььные платежи. ВАС РФ рассматривает такие договоры как безвозмездное пользование т.к. здесь за само пользование имуществом плата не взимается.

 

заключение дог аренды.

 

условия договора аренды

 

единственным существенным условием договора аренды служит условие о предмете договора арендатор и арендодатор должны договориться о передаче определенной вещи во временное возмездное пользование. в договоре должны быть указаны данные позволяющие определенно установить имущество подлежащее передаче арендатору иначе договор считается не заключенным.

 

цена, т.е. размер арендной платы может не устанавливаться при ее отсутствии в договоре применяется п 3 ст 424 ГК РФ. здесь таже проблематика что и в к-п.

 

срок аренды также не является существенным условием договора если он не установлен договором, то считается что договор аренды заключен на неопределенный срок.

 

Субъекты договора

Сторонами договора аренды могут быть любые субъекты гражданского права. Ст. 608 ГК устанавливает, что арендодателем должен быть собственник вещи или лицо, управомоченное законом или собственником (например, при аренде земельных участков, находящихся в муниципальной собственности г. Ярославля арендодетелем выступает агентство по аренде земельных участков), сдавать имущество в аренду.

Ст. 608 ГК не совсем корректна, т.к. в принципе, договор аренды является обязательственной сделкой и арендодетелем может быть и лицо, пока еще не являющееся собственником вещи, например, при лизинге.

Форма договора

Любой договор аренды на срок более года д.б. заключен в простой письменной форме. Если стороной является юр.лицо, то простая письменная форма требуется независимо от срока аренды. Несоблюдение такой формы влечет общее последствие(ст. 162 ГК РФ).

Договор аренды зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства заключается в простой письменной форме путем составления одного документа (в нескольких экземплярах) под страхом его недействительности. Если срок аренды такого имущества составляет 1 год и более, то договор требует государственной регистрации. На практике, это требование закона часто обходится: стороны заключают договор аренды на срок менее года (например, на 11 месяцев), а затем перезаключают договор или пролонгируют его действие на неопределенный срок. Если договор заключен на неопределенный срок, то он не подлежит государственной регистрации.

Договор аренды м.б. заключен с условием о выкупе арендатором арендованного имущества. В этом случае право собственности перейдет к арендатору по истечению срока аренды или раньше этого, при условия внесения арендодателю обусловленной договором покупной цены. Договор аренды с правом выкупа заключается в той форме, которая установлена для договора купли-продажи соответствующего имущества.

(3) Обязанности арендодателя и последствия их нарушения (по гражданскому кодексу)

(4) Арендатор (ГК)

(5) Длящийся характер отношения аренды

Аренда всегда предполагает промежуток (период) времени, в течение которого арендатору принадлежит право владеть и пользоваться имуществом. Этот период именуют сроком аренды. Его течение начинается со дня получения арендатором имущества. Конечный момент определяется по условиям договора. Если в договоре не указан срок, то договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая сторона вправе в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону за 1 месяц, а при аренде недвижимости – за 3 месяца. Законом и договором может быть установлен иной срок предупреждения.

Если срок аренды указан в договоре, то досрочное прекращение аренды по инициативе одной стороны, как правило, производится вследствие одностороннего отказа от договора или вследствие расторжения договора в судебном порядке.

По требованию арендодателя договор может быть расторгнут судом в случаях, если арендатор:

1. Пользуется имуществом с существенными нарушениями

2. Существенно ухудшает имущество

3. Более 2-х раз подряд нарушил срок уплаты арендного платежа

4. Не производит капитального ремонта, если на нем лежит такая обязанность.

По требованию арендатора договор аренды может быть расторгнут судом в случаях, если арендодатель:

1. Не предоставил имущество арендатору или препятствует пользованию имуществом

2. Передал имущество с недостатками, препятствующими или затрудняющими пользование имуществом

3. Не производит капитальный ремонт, если на нем лежит обязанность его произвести

4. Арендованное имущество оказалось непригодным для пользования по причинам, за которые арендатор не отвечает.

Договором могут быть установлены и другие основания для его расторжения. До предъявления иска в суд о расторжении надо предъявить другой стороне претензию и ждать ответа в разумный срок (ориентировочно 1 мес.).

Односторонний отказ от договора аренды нормами главы 34 гк об аренде не предусмотрен, за искл.на неопред. срок. Но его допустимость обусловлена предписаниями общей части обязательственного права (Ст.310 гк и п.3 ст. 450 гк).

По истечении срока аренды, арендатор обязан вернуть имущество арендодателю в том состоянии, в каком он его получил с учетом нормального износа. Стороны могут оговорить иное.

В случае просрочки возврата, продолжает начисляться арендная плата, возникает право на возмещение убытков и договорную неустойку.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока аренды при отсутствии возражений арендодателя, то договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

У арендатора есть преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, если он добросовестно исполнял свои обязанности. В случае заключения арендодателем в нарушение преимущественного права договора с другим лицом, в течение одного года прежний арендатор может потребовать перевода прав и обязанностей арендатора по договору на себя с возмещением убытков, либо только возмещение убытков.

В связи с прекращением договора аренды может встать вопрос о судьбе улучшений арендованного имущества. Под такими улучшениями понимаются изменения арендованного имущества, которые увеличивают его потребительские св-ва и стоимость. Они делятся на отделимые (могут быть отделены от вещи без вреда для нее(светильники в помещении)и неотделимые. Отделение от вещи неотделимых улучшений ухудшает состояние вещи, вследствие чего она приобретает недостатки, т.е. ей причиняется вред, например, паркет в помещении или краска на автомобиле. Судьба улучшений определяется договором аренды и диспозитивными правилами ст.623 ГК. Отделимые улучшения являются собственностью арендатора. Неотделимые улучшения, произведенные арендатором за свой счет и с согласия арендодателя, поступают в собственность арендодателя, но арендатор имеет право на компенсацию стоимости этих улучшений. Если неотделимые улучшения произведены без согласия арендодателя, то их стоимость арендатору не компенсируется.

 

?

Разновидности договора аренды

Договор проката – самостоятельно

Договор аренды недвижимости – самостоятельно

Нужно ли регистрировать соглашение об изменении арендной платы. Арбитраж сказал, что такое соглашение тоже подлежит регистрации, если договор аренды зарегистрирован.

Аренда транспортных средств – самостоятельно.

Под транспортным средством понимаются не только автомобили, но также морские и речные суда и самолеты.

Спорным является вопрос о консенсуальности или реальности договора. В.В. считает, что консенсуальный.

Договор лизинга (ФИНАНСОВОЙ АРЕНДЫ)

Является разновидностью договора аренды. Его особенность состоит в том, что лизингодатель обязуется перед лизингополучателем приобрести в свою собственность определенное имущество у конкретного продавца и затем предоставить это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей.

Правовое регулирование лизинговых отношений осуществляется параграфом 6 главы 34 гк и фз «О финансовой аренде(лизинге)» №64-ФЗ.

Сторонами договора являются лизингодатель и лизингополучатель, в качестве которых выступают лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность (ИП, предприниматели, коммерческие предприятия и предприятия, которым можно осуществлять предпринимательскую деятельность).

Продавец имущества не является стороной договора, но лизинговые отношения влияют на его правовое положение.

Признаки договора лизинга те же, что и договора аренды в целом.

Существенные условия: предмет, срок, цена.

Предмет договора – любые непотребляемые вещи, включая недвижимые, кроме земельных участков и иных природных объектов.

Срок и цена устанавливаются по соглашению сторон.

Под сроком понимается срок владения и пользования имуществом лизингополучателем, под ценой – общая сумма (совокупность) лизинговых платежей за весь срок.

Часто договор лизинга предусматривает условие о переходе права собственности от лизингодателя к лизингополучателю. В этом случае в состав лизинговых платежей включается и выкупная стоимость имущества, хотя отдельной строкой она может и не выделяться.

Фигура продавца определяется лизингополучателем, если стороны не оговорили иное. Лизингодатель при приобретении имущества у продавца должен сообщить ему, что имущество предназначено для передачи в лизинг лизингополучателю. Как правило, имущество передается продавцом непосредственно лизингополучателем, хотя оно и становится собственностью лизингодателя. Риск случайной гибели переходит к лизингополучателю в момент передачи вещи. В отношениях с продавцом лизингодатель и лизингополучатель выступают как солидарные кредиторы. Например, любой из них может заявить продавцу требование, вытекающее из ненадлежащего исполнения договора купли-продажи.

Если продавец был выбран лизингодателем, то последний отвечает вместе с продавцом как солидарный должник перед лизингополучателем, например, в связи с просрочкой передачи имущества.

Между лизингополуч. И прод.-дог. К/П, между лизингодат. И пок. – лизинг.

 

 

Договор безвозмездного пользования (ссуды)

Безвозмездное пользование имуществом.

Договор ссуды - это договор, по которому одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь ссудодателю.

Признаки:

• Обязательственный. Из него возникают обязательства.

• Безвозмездным, а потому он не относится к разновидностям договора аренды.

• Законодатель конструирует договор ссуды и как реальный, и как консенсуальный договор. Даже в самом определении сказано «обязуется передать или передает». Это определяется соглашением сторон. Если договор ссуды построен по консенсуальной модели, то он является двусторонним (ссудодатель обязуется предоставить вещь, ссудополучатель обязуется вернуть эту вещь), но не взаимным (нет встречности предоставления и эквивалентности) договором.

Стороны: ссудодатель (его фигура аналогична арендодателю) и ссудополучатель (его фигура в целом аналогична арендатору).

Условия: единственное условие – предмет. Он определяется аналогично предмету в договоре аренды.

Срок пользования указывается в договоре. Если срок не указан, то договор считается заключенным на неопределенный срок пользования. В этом случае любая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 1 месяц. Если договор заключен с указанием срока, то ссудополучатель может также отказаться в любое время от договора, предупредив ссудодателя за 1 месяц. Напротив, ссудодатель может требовать расторжения такого договора в судебном порядке. Односторонний отказ ссудодателя от срочного договора возможен только если право на отказ предусмотрено договором и такой отказ не противоречит закону.

Поскольку консенсуальный договор ссуды не является возмездным и взаимным, в случае отказа ссудодателя передать вещь в пользование, ссудополучатель не вправе требовать отобрания вещи у ссудодателя; он может лишь требовать расторжения договора и возмещения убытков в виде реального ущерба.

При отчуждении вещи ссудодателем обременение в виде права ссудополучателя сохраняется. Если ссудополучатель умер или ликвидирован, то договор по общему правилу прекращается. Ссудодатель отвечает за неоговоренные скрытые недостатки вещи, если он действовал умышленно или по грубой неосторожности (передал автомобиль с неисправной системой тормозов). Ссудополучатель может потребовать безвозмездного устранения недостатков, возмещения своих расходов на исправление либо досрочного расторжения договора с возмещением реального ущерба. Ссудополучатель обязан нести расходы по содержанию вещи и поддерживать вещь в исправном состоянии, включая текущий и капитальный ремонт, если иное не предусмотрено договором.

Форма договора ссуды: ?????????

 

?

Договоры о выполнении работ

1. Понятие договора подряда

Договор подряда – договор, в силу которого одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результаты работы и оплатить его.

Понятие договора подряда тесно связано с понятием работы и ее результатом.

Работа – действия, имеющие овеществленный (материальный) и способный к передаче результат данного действия.

Работа может заключаться в:

? Изготовлении вещи, т.е. создании новой вещи из материала подрядчика;

? Переработки вещи, т.е. создания новой вещи из материала заказчика;

? Обработки вещи, т.е. изменении свойств вещи, принадлежащей заказчику;

? Выполнение другой работы (например, разработке технической документации).

Признаки договора подряда:

• Обязательственный договор, по которому подрядчик обязуется к совершению реального акта, а заказчик обязуется к уплате цены за работу;

• Консенсуальный договор;

• Двусторонний и взаимный договор;

• Возмездный договор (если стороны договорились о безвозмездном выполнении работ, то это не договор подряда, а договор, не поименованный в ГК).

Отграничения от смежных договоров:

От договора к/п отличается предметом;

От договора об оказании услуг подрядный договор также отличается предметом. В отличие от работы, услуга не имеет овеществленного результата, который можно рассматривать отдельно от совершенного действия, следовательно, при оказании услуг нет приема-передачи результата. Полезность услуги состоит в самом действии, но не в результате. Результат услуги может быть, но он или является нематериальным, или неотделим от самого действия;

В договоре подряда важна не деятельность как таковая, а ее результат, в трудовом же договоре оплачивается сама работа, а не достижение результата. Работнику поручается выполнение определенной трудовой функции. Он включается в коллектив и подчиняется правилам внутреннего трудового распорядка. По трудовому договору оплачивается процесс выполнения работы, работник имеет право на различные льготы, например, отпуск, если же в договоре указан конкретный результат, которого следует достичь, то данный договор является договором подряда.

2. Заключение договора подряда

Условия договора о подряде: бесспорно существенным условием договора подряда выступает его предмет. Относительно иных существенных условий единства мнений в литературе и практике нет.

Предмет: та работа, которую должен выполнить подрядчик. Она должна быть определена с достаточной степенью точности так, чтобы было ясно, каким должен быть результат работы. Нельзя, например, указывать «строительно-монтажные работы». Часто перечень работ согласовывается в приложении к договору, в т.ч. и в сметах. Если предметом договора выступает изготовление новой вещи из материала подрядчика, то возникает вопрос: как заказчик приобретает право собственности на данную вещь. Или он является первоначальным собственником, или же он выступает правопреемником подрядчика, т.е. сначала право собственности возникает у подрядчика, а затем он передает право собственности заказчику. Правильный 1 вариант. На это указывает абз. 1 П.1 ст.218 ГК.

Цена по общему правилу не является существенным условием договора подряда. Если стороны не согласовывали цену, то применяется п.3 ст.424 гк рф. Цена договора подряда состит из 2-х частей: компенсация расходов подрядчика + его вознаграждение. Часто определяется в соответствии со сметой. Ее обычно разрабатывает подрядчик и согласовывает с заказчиком. Цена может быть твердой или приблизительной. Если не установлено, что цена приблизительная, то она считается твердой.

3. Обязанности подрядчика и последствия их нарушения

4. Обязанности заказчика по договору подряда и последствия их нарушения

5. Договор бытового подряда

6. Договор строительного подряда

7. Договор о выполнении научно-исследовательских и опытно-конструкторских работ (НИОКР)