Определение премии за инвестиционный менеджмент

Это поправка на дополнительный риск, связанный с неэффективным управлением инвестициями - чем более рискованные инвестиции, тем более компетентного управления они требуют.

Нормализованное линейное отклонение цен за один квадратный метр аналогичных зданий по данным исследований http://www.realtymarket.ru составляет 3-5%, т.е. инвестирование в данные объекты характеризуется достаточно низким риском. По мнению оценщиков, с учетом специфики (Магазин-павильон) оцениваемого объекта поправка на инвестиционный менеджмент составит 5%.

Таблица 1. Расчет ставки дисконтирования

Ставка дисконтирования равна 19,60 %.

Учет возврата капитала может определяться с помощью метода Инвуда, метода Хоскольда и метода Ринга (см.теорию оценки доходным методом).

В некоторых расчетах используется не ставка дисконтирования, а коэффициент капитализации. Коэффициент капитализации – это показатель, являющийся оцененным уровнем риска инвестирования в конкретный объект оценки и используемый для перевода в единую текущую стоимость величины будущих денежных потоков, генерируемых объектом оценки, изменяющихся с одинаковым темпом g.

При снижении стоимости вложенного капитала (регулярный возврат доли инвестированной суммы и процентов за использование денежных средств), а значит при g < 0. используются модели Ринга, Инвуда, Хоскольда.

Норма возврата капитала - это та ставка, которая компенсирует возврат всей суммы вложенных инвестиций при перепродаже объекта недвижимости. Норма возврата капитала определяется различными методами:

· методом Ринга (прямолинейный возврат капитала);

· аннуитетным методом или методом Инвуда (сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиций);

· методом формирования фондовозмещения по безрисковой ставке или методом Хоскольда (используется когда ставка дохода первоначальных инвестиций настолько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Получение дохода по безрисковой стакве).

Метод Ринга является наиболее простым. Он формализуется в следующем виде:

норма возврата капитала = 100% / срок финансирования инвестиций

Этот метод дает наивысшую норму возврата капитала, так как инвестиции возвращаются за указанный срок полностью. Причем возврат всей суммы инвестиций осуществляется постепенно в течение всего указанного периода. (деление 100% стоимости актива на оставшийся срок полезной жизни объекта)

Метод Инвуда построен так, что норма возврата капитала определяется как величина фактора фондовозмещения по ставке дохода на инвестиции. При этом величина нормы возврата капитала получается меньше величины, определенной методом Ринга. Это более точный метод расчет нормы возврата капитала.

Метод Хоскольда является самым точным методом. Тем не менее метод Инвуда получил наибольшее распространение. По методу Хоскольда норма возврата капитала определяется как величина фактора фондовозмещения по безрисковой ставке, так как существует риск невозврата средств.

Однако чаще всего, учитывая неизбежную инфляцию, темп роста денежного потока g имеет положительное значеие. В этом случае для расчета коэффициента капитализации используют модель Гордона

где g – темп изменения денежного потока

Темп денежного потока g может быть

· приравнен к средней величине инфляционных ожиданий

· рассчитан на основе значений денежных потоков горизонта прогноза

В рамках данной оценки учет возврата капитала в ставке капитализации производится по методу Ринга, т.е. по норме отдачи и линейному фонду возмещения, что предполагает возврат капитала равными частями в течение всего срока владения активом, который совпадает с оставшимся сроком экономической жизни объекта оценки. Исходя из вышеизложенного, ставка капитализации рассчитывается по формуле:

К = СД + 100/n,

где СД – ставка дисконтирования;

n – оставшийся срок экономической жизни объекта.

Суть метода остатка для земли выражается в следующем положении: доход от единого объекта недвижимости формируется как сумма дохода от здания и дохода от земельного участка, т.е.;

ЧДеон = ЧДзд +Чдз, или ЧДеон=Сзд*Кзд + Сз*Кз,

где: ЧДеон – чистый доход от единого объекта недвижимости;

ЧДз – чистый доход от земли;

Сзд – стоимость (улучшений) здания;

Сз – стоимость земли;

Кзд – коэффициент капитализации для улучшений (здания);

Кз – коэффициент капитализации для земли.

Следовательно, стоимость земельного участка определяется по формуле:

ЧДеон – Сзд*Кзд

Сз = ────────────

Кз