Суть ипотечного кризиса

История появления современной системы ипотечного кредитования

Ипотека, как направление кредитовая, зародилась в Америке в 20-30-е годы 20 века во времена Рузвельта. Именно тогда «бумом» в экономическом развитии страны стало приобретение в собственность индивидуального жилья частными лицами. Проблемы развития ипотечного рынка жилья по-настоящему привлекли к себе внимание американского правительства лишь во время Великой депрессии. На протяжении периода с 1900 по 1934 годы в Соединенных Штатах не наблюдалось участия государства.

Когда в 1933 г. Франклин Рузвельт вступил в должность президента, экономика США находилась в глубоком и затяжном экономическом кризисе. Банки выдавали кредиты только на срок от одного до трех лет и отказывались продлевать их в связи с отсутствием капитала. Они вынуждены были очень часто забирать у граждан их имущество в качестве залога. Положение в жилищном секторе было особенно тяжелым: половина всех домовладельцев оказалась неспособной выполнять свои ипотечные обязательства, их дома переходили в собственность залогодержателей. Значительная часть населения оказалась перед реальной угрозой потери своего дома. Вслед за периодом Великой депрессии были введены необходимые законодательные и регулирующие нормативные акты для исправления экономического положения страны: было признано, что ипотечные вклады в недвижимость должны представлять собой инвестиции невысокого риска; стало ясно, что недвижимость и, в особенности недвижимость, связанная с жильем, представляет собой очень эффективное средство возрождения экономики.

Федеральная Жилищная Администрация стандартизировала условия предоставления ипотек. Для покупателей это означало меньший размер первого взноса и отсутствие необходимости прибегать к дорогостоящим кредитам. Стандартизация также обеспечила развитие и еще одного аспекта рынка: банки, выступавшие в роли первоначальных кредиторов, получили возможность «упаковывать» и продавать ипотеки в форме ценных бумаг для конечных инвесторов, которые, в свою очередь, могли осуществлять с ними торговые операции или продавать их на рынке. Это означало, что кредитное учреждение, предоставляющее ипотечную ссуду, и инвестор, вкладывающий свои средства в ипотеку, уже не являлись одним и тем же лицом. Было положено начало формированию вторичного рынка ипотек. Федеральная Жилищная Администрация гарантировала кредитору выплаты денежных сумм в случае нарушения заемщиком обязательств по внесению платежей по жилищной ипотеке.

Главным звеном в развитии политики системы ипотечного кредитования в Соединенных Штатах было создание в 1938 г. Конгрессом США Федеральной национальной ассоциации ипотечного кредитования - FNMA (сокращенно – «Фэнни Мэй»).

C 1938 по 1968 годы вторичный рынок ипотечных займов был монополизирован государственной компанией Fannie Mae. В 1968 году в целях помощи федеральному бюджету, Fannie Mae была преобразована в частную компанию. Чтобы создать конкуренцию на вторичном рынке ипотечных займов, была также организована частная компания Freddie Mac.

Основной целью «Фэнни Мэй» и «Фрэдди Мак» было привлечение новых ресурсов инвестиционного капитала к жилищному рынку путем повышения обращаемости всех ипотечных кредитов и выработки единообразных стандартов. Таким образом, самым значительным результатом поддержки правительства была организация сильного вторичного ипотечного рынка. Выпуск ценных бумаг, обеспеченных ипотечным залогом, позволил перевести риск от вкладчика, кредитора к самому инвестору. В современных условиях обязательства «Фэнни Мэй» и «Фрэдди Мак» не являются обязательствами Правительства, и они не гарантируются Казначейством США. Корпорации также не принадлежат государству. На январь 2008 года в облигации трёх американских ипотечных агентств — Fannie Mae, Freddie Mac и Federal Home Loan Banks — был вложен 21 % золотовалютных резервов Банка России, или 2,48 трлн руб. ($100,8 млрд) из $476,4 млрд.

До кризиса Fannie Mae финансировало более 20 % всех ипотечных кредитов в США. Fannie Mae занимается поддержкой вторичного рынка ипотеки (скупая ипотечные кредиты у банков, консолидируя их в пулы и выпуская под их обеспечение ипотечные ценные бумаги, продаваемые на открытом рынке). Таким образом обеспечивается финансирование для выдачи новых кредитов. 22 апреля 2009 года покончил жизнь самоубийством исполняющий обязанности финансового директора Freddie Mac. 41-летний Дэвид Келлерман находился в эпицентре «бонусного скандала»: топ-менеджеры крупнейших правительственных компаний, получавших вливания от правительства США, выплачивали себе огромные бонусы по итогам убыточного 2008 года. В частности, Келлерман получил бонус в размере $800 тыс.

Суть ипотечного кризиса

Ипотечный кризис — рост невозвратов жилищных кредитов неблагонадежными заемщиками. В США кризис начался еще в 2006, однако катастрофические последствия выявились лишь в 2007 году. Ипотечный кризис стал началом общемирового экономического кризиса 2008 года. Мировой финансовый кризис 2008-го года (иногда называют «великая рецессия») — это финансово-экономический кризис, проявившийся в сентябре — октябре 2008 года в форме очень сильного ухудшения основных экономических показателей в большинстве развитых стран, и последовавшая в конце того же года глобальная рецессия.

Предшественником финансового кризиса 2008 года был ипотечный кризис в США, первые признаки которого появились в 2006 году в форме снижения числа продаж домов и в начале 2007 года переросли в кризис высокорисковых ипотечных кредитов(англ. subprime). Довольно быстро проблемы с кредитованием ощутили и надёжные заёмщики. Летом 2007 года постепенно кризис из ипотечного начал трансформироваться в финансовый и затронул не только США. Начались банкротства крупных банков, спасение банков со стороны национальных правительств. Котировки на фондовых рынках резко снизились в течение 2008 года и в начале 2009 года. Для компаний существенно сократились возможности получения капиталов при размещении ценных бумаг. В 2008 году кризис приобрёл мировой характер и постепенно начал проявляться в повсеместном снижении объёмов производства, снижении спроса и цен на сырьё, росте безработицы.

Нестандартное кредитование («subprime market») – это, как правило, процесс выдачи ипотечных кредитов заемщикам, которые не могут получить стандартные ипотечные кредиты, т.е. кредиты, выдаваемые по стандартам Фэнни Мэй и других агентств, поддерживаемых Правительством США.

Такие заемщики в недавнем прошлом имели просрочки по кредитам, в отношении данных заемщиков выносились судебные решения или осуществлялась процедура обращения взыскания на заложенное имущество, они проходили через процедуру банкротства. Зачастую такие заемщики не в состоянии предоставить подтверждение своих доходов. Большинство кредиторов, работающих на нестандартном рынке, осуществляют кредитование с последующей продажей кредитов инвесторам, практически не имея собственных средств, а привлекая краткосрочные банковские кредиты.

Традиционно в США доля ипотечных кредитов с высокой долей риска находилась на низком уровне в 8%; в 2004‒2006 гг. она выросла до приблизительно 20% от общего числа выданных ипотечных кредитов (и даже выше в некоторых регионах США). Значительную часть (в 2006 г. более 90%) составляли кредиты с плавающей процентной ставкой. Увеличение доли субстандартных кредитов было одним из проявлений более общей тенденции снижения стандартов кредитования, а также вывода на рынок более рискованных ипотечных продуктов.

Цены на жилую недвижимость в США активно росли до середины 2006 г., после чего они начали стремительно падать; из-за этого заёмщикам стало стало значительно сложнее добиться рефинансирования кредита. В то же время процентные ставки по ипотечным кредитам с плавающей ставкой начали повышаться, что повлекло за собой повышение размера ежемесячных выплат и привело к резкому росту количества случаев невыполнения обязательств по кредитам. Широко распространённые на финансовом рынке производные ценные бумаги, обеспеченные в том числе субстандартными ипотечными закладными, почти полностью обесценились. Сомнения в устойчивости кредитного и финансового рынков США привели к ужесточению условий кредитования по всему миру и замедлению экономческого роста как в США, так и в Европе.