Публичные торги и аукцион как способы реализации предмета ипотеки

Способ реализации заложенного имущества - материальное условие, определяемое судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество, а также существенное условие соглашения об обращении взыскания на ипотеку во внесудебном порядке. Вместе с тем ни Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ни Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (ред. от 17 июня 2010 г.) (далее - Закон об ипотеке) содержание этого термина не раскрывают, но положения ст. ст. 56 и 59 Закона об ипотеке позволяют сделать вывод, что под способом реализации предмета ипотеки в целях взыскания следует понимать его продажу по общему правилу с публичных торгов или, если это установлено соглашением сторон, с открытого аукциона.[6]

При этом аукцион допустим при соблюдении двух условий:

предмет ипотеки не отнесен законодателем к числу недвижимых вещей, взыскание на которые может быть обращено исключительно по решению суда (п. 2 ст. 55 Закона об ипотеке);

аукцион как способ реализации установлен соглашением об обращении взыскания на предмет ипотеки во внесудебном порядке либо решением суда с согласия залогодателя и залогодержателя.

В остальных случаях продажа заложенного имущества осуществляется с публичных торгов (п. п. 1, 2 ст. 56 Закона об ипотеке).

Таким образом, законодатель эти два способа реализации объекта взыскания противопоставил друг другу. В юридической литературе существуют неоднозначные подходы к оценке такого противопоставления. Очевидно, решение вопроса о соотношении публичных торгов и аукциона, организуемого залогодержателем, имеет не только сугубо теоретический характер, но и прикладное значение.

Следует разделять позицию тех ученых, которые рассматривают публичные торги в качестве особого порядка реализации заложенного имущества, характеризующегося тем, что предметом продажи является имущество, на которое взыскание обращается по решению суда и реализация которого проводится в рамках исполнительного производства, а под публичностью торгов понимают публично-правовой характер складывающихся отношений .

Однако точка зрения о целесообразности выделения публичных торгов как особой разновидности торгов поддерживается не всеми авторами ввиду различной интерпретации используемой законодателем применительно к торгам характеристики "публичность" (п. 6 ст. 447 ГК РФ). Так, ряд специалистов [2 - 4] публичность торгов понимают в смысле их открытости по составу участников, рассматривая понятие "публичные торги" в качестве синонима используемого в п. 1 ст. 448 ГК РФ термина "открытые торги".

Такой подход представляется спорным, поскольку при отождествлении публичных торгов с открытыми торгами неизбежен вывод о невозможности ограничения круга участников публичных торгов.

Согласно п. 2.2 Порядка организации и проведения торгов по продаже арестованного и изъятого имущества, а также конфискованного и иного имущества, обращенного в собственность Российской Федерации, такие торги, проводимые в ходе исполнительного производства (публичные торги), являются открытыми по составу участников и проводятся в форме аукциона, а в случаях, предусмотренных федеральным законодательством и иными нормативными правовыми актами, - в форме конкурса; в предусмотренных федеральным законодательством и иными нормативными правовыми актами случаях торги могут быть закрытыми по составу участников. Следовательно, публичные торги не всегда могут иметь открытый характер, при наличии специального указания в законе круг участников публичных торгов заранее будет определяться организатором торгов. По этой же причине не может быть принята точка зрения, предполагающая двойственное понимание публичности не только как означающей наличие публичного интереса в организации и проведении торгов, но и как открытости торгов для заранее неопределенного круга лиц .

Вряд ли можно также признать обоснованной позицию, предполагающую любые торги понимать как публичные, даже если они являются закрытыми по составу участников. Предлагаемая в этом случае широкая трактовка публичности как гарантии объективности процедур реализации и приобретения имущества, на наш взгляд, выражает свойство права в целом как регулятора общественных отношений, а поэтому не может являться определяющей для характеристики всех без исключения торгов в качестве публичных. Все же термин "публичные торги", упомянутый законодателем в п. 6 ст. 447 ГК РФ, а равно используемый в Законе об ипотеке, имеет более узкое, специально-юридическое значение.

Следует согласиться с утверждением, что "под публичностью понимается нечто большее, чем участие в торгах неограниченного круга лиц... Помимо частных интересов как должника, так и его кредиторов в ходе проведения публичных торгов преследуются также и публичные интересы - интерес государства в осуществлении процесса реализации имущества должника на законных началах в ходе обращения взыскания на имущество".

Гражданский кодекс РФ под публичными понимает торги, проводимые в порядке исполнения решений суда (п. 6 ст. 447 ГК РФ). При сопоставлении норм Гражданского кодекса РФ, где употребляется термин "публичные торги", был сделан вывод, что понятие "публичные торги" используется в Гражданском кодексе РФ, как правило, для определения особого порядка реализации имущества должника, на которое по решению суда обращено взыскание либо которое подлежит принудительной реализации на основании решения суда .

Очевидно, к публичным следует относить торги, имеющие особую сферу применения (исполнительное производство), проводимые субъектами, наделенными властными (публичными) полномочиями на отчуждение чужого имущества в предусмотренном процессуальным законодательством порядке, характеризующиеся обязательностью и принудительностью, направленные на реализацию имущества и удовлетворение требований взыскателя.

Таким образом, публичные торги предполагают наличие не столько публичного интереса в их проведении (такой интерес, в частности, можно усматривать при организации закупок для государственных нужд), сколько интереса, направленного на исполнение решения суда, а поэтому в Гражданском кодексе РФ должны найти закрепление само понятие публичных торгов, сфера их применения, особые правила проведения и признания результатов недействительными. Именно на этом основано имеющееся в Законе об ипотеке противопоставление публичных торгов, проводимых при судебном порядке обращения взыскания, и аукциона, организуемого залогодержателем по соглашению сторон, суть различий между которыми не может быть сведена лишь к признанию того, что аукцион может применяться только при наличии волеизъявления сторон - залогодателя и залогодержателя. Выше было отмечено, что публичные торги, в том числе по реализации предмета ипотеки, могут проводиться как в форме конкурса, так и в форме аукциона. Этот вывод вытекает из п. 4 ст. 447 ГК РФ. Более того, конкурсная форма торгов предусмотрена и Законом об ипотеке при реализации жилых помещений (п. 2 ст. 78) и земельных участков (п. 1 ст. 68); целесообразность введения конкурсной формы публичных торгов при продаже заложенного предприятия обосновывается в специальной литературе. Поэтому предложения о замене в Законе об ипотеке термина "публичные торги" на термин "публичный аукцион" либо на термин "аукционные торги" вряд ли обоснованны.

Разделяя позицию авторов о целесообразности выделения публичных торгов в качестве самостоятельного вида торгов (Н.И. Клейн, М.И. Кукла, Л.А. Новоселова), следует указать на признаки, позволяющие разграничить публичные торги, проводимые в ходе исполнительного производства (ст. 56 Закона об ипотеке), и аукцион, организуемый залогодержателем (ст. 59 Закона об ипотеке):

по сфере применения - по общему правилу заложенное имущество, на которое взыскание обращено по решению суда, реализуется с публичных торгов (п. 1 ст. 56 Закона об ипотеке); аукцион допустим при обеих формах взыскания (судебной или внесудебной), если обращаемое ко взысканию заложенное имущество не входит в установленный п. 2 ст. 55 Закона об ипотеке перечень случаев обязательного судебного порядка обращения взыскания на ипотеку и имеется соответствующее соглашение сторон ипотеки об этом (п. 2 ст. 56 Закона об ипотеке);

по основанию - публичные торги проводятся во исполнение и на основании решения суда; аукцион - на основании соглашения сторон ипотеки, а если условия соглашения в добровольном порядке не выполняются - на основании исполнительной надписи нотариуса (п. 6 ст. 55 Закона об ипотеке);

по порядку правового регулирования - порядок проведения публичных торгов регламентируется процессуальным законодательством, если Законом об ипотеке не установлены иные правила (п. 1 ст. 56 Закона об ипотеке), особые условия проведения публичных торгов по продаже земельных участков могут быть указаны в решении суда (п. 2 ст. 62.1 Закона об ипотеке); правовое регулирование аукциона осуществляется ст. ст. 447 - 449 ГК РФ, Законом об ипотеке, а в том, что ими не предусмотрено, определяется соглашением о внесудебном порядке удовлетворения требований залогодержателя (п. 2 ст. 56 Закона об ипотеке);

по фигуре продавца и организатора торгов - публичные торги организуются, а имущество реализуется от имени государства специально уполномоченными органами <4>, на которые законом возложена функция исполнения судебных решений (п. 1 ст. 57 Закона об ипотеке), на аукционе реализация имущества осуществляется организатором торгов, который действует на основании договора с залогодержателем и выступает от его или своего имени (п. 1 ст. 59 Закона об ипотеке);

по признаку принудительности - реализация имущества на публичных торгах имеет для залогодателя принудительный характер, его воля на продажу не предполагается; при аукционной форме продажи, хотя имущество реализуется не от имени собственника, элемент добровольности присутствует и находит отражение в соглашении сторон ипотеки об обращении взыскания на ипотеку во внесудебном порядке;

по признаку обязательности - продажа предмета ипотеки на публичных тогах является обязательной в силу специального указания закона (п. 6 ст. 447 ГК РФ, п. 1 ст. 56 Закона об ипотеке); при внесудебном порядке удовлетворения требований залогодержателя в качестве альтернативы аукциону закон предусматривает возможность приобретения заложенного имущества залогодержателем для себя или третьих лиц (п. 3 ст. 55 Закона об ипотеке);

по характеру складывающихся отношений - в ходе реализации публичных торгов имеют место две группы общественных отношений: между судебным приставом и должником, характеризуемые как публично-правовые, и между судебным приставом и приобретателем имущества, регулируемые преимущественно нормами гражданского (частного) права; для аукциона, организуемого залогодержателем, публичность складывающихся отношений не свойственна.

С этих позиций нельзя признать верной точку зрения, что употребление в Законе об ипотеке различной терминологии (публичные торги и аукцион) позволяет лишь продемонстрировать разные основания обращения взыскания на предмет ипотеки - решение суда или соглашение сторон, - а иные различия между ними являются в определенной степени произвольными (фигура организатора торгов, максимальный размер задатка и пр.) .

Конечно, публичные торги и аукцион, несмотря на существующее многообразие подходов к пониманию их природы: как односторонней сделки, совокупности сделок (договоров) либо особого юридического факта, не являющегося сделкой , - преследуют единую цель - привлечение наибольшего количества заинтересованных лиц для выявления того, кто предложит в условиях состязательности наилучшие условия приобретения имущества, - в этом и заключается их существо. Вместе с тем указанный признак не дает основания для отождествления публичных торгов с аукционом, ведь аукцион - форма торгов. Логика здесь такова: понятия "торги" и "публичные торги" соотносятся как род и вид, т.е. торги как родовое понятие включают торги, не отягченные публичным интересом, и публичные торги. [7] По-видимому, употребление в судебной практике наряду с термином "публичные торги" термина "аукцион" как раз и подчеркивает то обстоятельство, что публичные торги в рассматриваемом судом споре проводились в форме аукциона. Кроме того, на разграничение форм торгов по продаже заложенной недвижимости, организуемых в рамках исполнительного производства и являющихся по своей природе публичными, указывает п. 3 ст. 87 Федерального закона от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" (ред. от 27 июля 2010 г.), где подчеркивается особенность публичных торгов по принудительной реализации заложенного имущества по требованиям незалоговых кредиторов, осуществляемых в форме открытого аукциона.

С целью исключения возможных ошибок на практике при выборе формы проведения публичных торгов целесообразно дополнить п. 1 ст. 56 Закона об ипотеке абзацем вторым следующего содержания:

Публичные торги по реализации заложенного недвижимого имущества организуются в форме открытого аукциона, а в предусмотренных настоящим Федеральным законом случаях - в форме открытого конкурса. В силу прямого указания закона публичные торги могут быть закрытыми по составу участников.

К сожалению, на современном этапе публичная продажа заложенной недвижимости демонстрирует низкую эффективность в силу комплекса причин экономического, организационно-технического и правового свойства. Неразвитость рынка заложенной недвижимости, недостаточная информированность круга потенциальных покупателей, отсутствие спроса ввиду завышенной начальной продажной цены, сбои во взаимодействии службы судебных приставов со структурными подразделениями Росимущества в условиях примата судебного порядка обращения взыскания снижают привлекательность ипотеки как способа обеспечения обязательств. С принятием Федерального закона от 30 декабря 2008 г. N 306-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка обращения взыскания на заложенное имущество" (далее - Закон N 306-ФЗ), допустившего реализацию заложенного имущества по соглашению сторон ипотеки, заключенному до возникновения оснований для обращения взыскания, получил импульс к развитию рынок внесудебной реализации ипотеки.

Исследуя правовые проблемы торгов как способа реализации обремененного ипотекой имущества, следует указать минимум на три момента в правилах их организации и проведения, нуждающиеся в совершенствовании.

1. Закон об ипотеке закрепляет обязанность организатора публичных торгов извещать о предстоящих публичных торгах в официальном периодическом издании органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации по месту нахождения недвижимого имущества, а также в сети Интернет; при этом в извещении указываются дата, время и место проведения публичных торгов, характер продаваемого имущества и его начальная продажная цена (п. 3 ст. 57), а также размер задатка, порядок и сроки его внесения (п. 4 ст. 57). Анализ размещаемой на официальном сайте Федеральной службы судебных приставов информации о торгах арестованным имуществом свидетельствует о ее недостаточности с точки зрения возможности принятия в них участия (нет, в частности, сведений о сроках и порядке внесения задатка, о порядке определения лица, выигравшего торги, отсутствуют сведения об организаторе торгов, в некоторых случаях нет указания на размер задатка, начальную продажную цену, характер продаваемого имущества). При таких обстоятельствах единственным источником полной информации о предстоящих публичных торгах служит публикация в печатном издании, доступном лишь по месту нахождения недвижимого имущества, что не может удовлетворить потребность в информировании широкого круга потенциальных покупателей. И, хотя п. 2 ст. 448 ГК РФ достаточно подробно закрепляет состав сведений, включаемых в извещение, все же положения ст. 57 Закона об ипотеке как специальные по отношению к нормам Гражданского кодекса РФ в этой части нуждаются в уточнении. С целью получения потенциальными участниками полной информации о предстоящих торгах по продаже заложенной недвижимости предлагаю п. 3 ст. 57 Закона об ипотеке изложить в следующей редакции:

В извещении указываются дата, время, место и форма публичных торгов, порядок оформления участия в торгах, включая размер, срок и порядок внесения задатка, порядок определения лица, выигравшего торги, наименование и характеристика продаваемого имущества, его начальная продажная цена, организатор торгов и его контактная информация. Те же сведения должно содержать извещение, размещаемое в сети Интернет.

По-видимому, установленный п. 3 ст. 57 Закона об ипотеке срок опубликования извещения в СМИ (не позднее чем за 10 дней до даты проведения публичных торгов) является недостаточным для совершения действий по ознакомлению с содержанием извещения, принятию решения об участии в торгах и внесению задатка. Например, в германском праве извещение о принудительном аукционе публикуется в официальном бюллетене суда не позднее чем за шесть недель (42 дня) до даты его проведения . Поскольку на результативность торгов влияет фактор времени, а верхний предел установленного в законе срока (не ранее чем за 30 дней до даты проведения публичных торгов) не имеет решающего значения, норму п. 3 ст. 57 Закона об ипотеке в части срока размещения публикации о торгах в СМИ целесообразно скорректировать следующим образом:

Организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее чем за 30 дней до даты их проведения...

2. Закон об ипотеке предусматривает возможность снижения начальной продажной цены на повторных публичных торгах на 15%, а в случае объявления их несостоявшимися залогодержатель вправе оставить предмет ипотеки за собой по цене не более чем на 25% ниже его начальной продажной цены на первых торгах (п. п. 3, 4 ст. 58). В литературе уже была дана отрицательная оценка этих норм как создающих почву для злоупотребления залогодержателем своими правами на торгах. Данная оценка справедлива не только в связи с тем, что позволяет залогодержателю получить "прибыль" от данной "операции", но и потому, что засчитываемая в счет уплаты долга цена кредитора может не покрывать сумму долга и издержки по обращению взыскания и реализации заложенного имущества, а согласия залогодателя в указанных случаях не требуется. Допускаемое снижение цены на повторных торгах закон не увязывает с суммой заявленных ко взысканию требований ипотечного кредитора, из чего можно заключить, что такое снижение, по сути, имеет произвольный характер и на какие-либо критерии не опирается, - вот основной недостаток анализируемых норм. В зарубежном праве, в частности германском законодательстве, при продаже на принудительном аукционе обремененного ипотекой земельного участка выдвигается в качестве основного принцип покрытия предложенной ценой всех претензий лиц, управомоченных на получение с имущества определенных сумм (Deckungsprinzip). В русском дореволюционном праве залогодержатель приобретал преимущественное перед другими взыскателями право оставить имущество за собой в счет погашения долга в случае, если никто на публичном торге не предложил цены, превышающей долг по закладной (ст. 1171 Устава гражданского судопроизводства). Полагаю, что для защиты интересов залогодателя в ст. 58 Закона об ипотеке следует ввести правило, предусматривающее при снижении цены объекта взыскания учитывать критерий покрытия ценой продажи суммы долга и расходов по обращению взыскания и реализации предмета ипотеки.

3. Закон об ипотеке устанавливает основания признания публичных торгов несостоявшимися, среди них - случай, когда на публичные торги явилось менее двух покупателей (подп. 1 п. 1 ст. 58), сущность которого в теории права объясняется отсутствием состязательности на торгах. В условиях, когда более половины публичных торгов признаются несостоявшимися ввиду отсутствия заявок либо наличия лишь одной заявки, такое правовое регулирование нельзя признать удовлетворительным. Еще в русском дореволюционном праве было установлено правило, что торг признается несостоявшимся, если не явилось желающих торговаться или явился только один, не сделавший надбавки против оценочной суммы (ст. 1170 Устава гражданского судопроизводства). В ряде специальных законов, например Законе о несостоятельности (п. 17 ст. 110) , Законе о размещении заказов для государственных нужд (п. 12 ст. 25, п. 12 ст. 35), ситуация решена в пользу заключения договора с единственным участником торгов. По аналогии с нормами указанных законов в ст. 58 Закона об ипотеке следует включить правило, что если на торги явился один участник и они были признаны несостоявшимися, то организатор торгов вправе заключить договор купли-продажи с единственным участником по начальной продажной цене. Введение такого правила по меньшей мере будет способствовать скорейшей реализации объекта взыскания и стимулировать ипотечного кредитора к участию в торгах, тем более что запрета на приобретение залога ипотечным кредитором в ходе торгов современное российское законодательство не содержит. Следует также ввести правило, что при приобретении ипотечным кредитором заложенного имущества на торгах он вправе зачесть в счет покупной цены обеспеченные ипотекой требования, поскольку Гражданский кодекс РФ и Закон об ипотеке такого правила не устанавливают, а п. 7 ст. 57 Закона об ипотеке обязывает победителя торгов внести покупную цену за вычетом ранее внесенного задатка в течение пяти дней после их окончания.

Предлагаемые поправки в части правил организации и проведения публичных торгов в полной мере относятся и к аукциону, организуемому залогодержателем, тем более что законодатель распространил на аукцион действие ряда правил о публичных торгах (п. п. 12, 13 ст. 59 Закона об ипотеке).

Таким образом, из изложенного выше следуют два главных вывода:

имеющееся в Законе об ипотеке противопоставление публичных торгов, организуемых в рамках исполнительного производства, аукциону обусловлено не только самостоятельностью публичных торгов как особой разновидности торгов, но и рядом существенных различий между ними (по сфере применения, основаниям проведения, порядку правового регулирования, фигуре продавца и организатора торгов, признаку принудительности, признаку обязательности, характеру складывающихся отношений). Поэтому с целью исключения ошибок при выборе формы публичных торгов целесообразно дополнить п. 1 ст. 56 Закона об ипотеке указанием на то, что а) публичные торги по реализации заложенного недвижимого имущества организуются в форме открытого аукциона, а в предусмотренных федеральным законом случаях - в форме открытого конкурса; б) в силу прямого указания закона публичные торги могут быть закрытыми по составу участников;

для повышения эффективности процедур обращения взыскания и реализации заложенного имущества в установленных ст. ст. 58, 59 Закона об ипотеке правилах организации и проведения торгов необходимо: а) уточнить состав информации, включаемой в извещение о торгах; б) увеличить минимальный срок опубликования извещения в СМИ и размещения в сети Интернет до 30 дней; в) при снижении начальной продажной цены на повторных торгах учитывать критерий покрытия ценой продажи суммы долга и расходов по взысканию; г) предоставить организатору торгов право заключить договор купли-продажи предмета ипотеки с единственным участником торгов; д) предоставить залогодержателю, купившему залог на торгах, право зачесть свои требования в счет покупной цены.

Заключение

Актуальностью работы является то, что ипотека разработана не до конца и в ней существует множество не устраненных проблем и недостатков, поэтому пока она обладает низкой эффективностью. Поэтому целью этой работы было выработать и обосновать предложения по улучшению правового регулирования проблемных общественных отношений в области ипотечного кредитования.

По моему мнению в результате выполнения данной работы цель была достигнута.

Для достижения цели я исследовала учебные и научные источники, в которых рассмотрена история развития данных отношений, их состояние в настоящее время, основные сложности, противоречия и конфликты, урегулирование которых требует правых инструментов.

Также были исследованы все основные нормативно-правовые документы, имеющие отношение к ипотеке. В первую очередь: Конституция РФ и научный комментарий к ней; Гражданский кодекс РФ и научный комментарий. Была исследована судебная практика в области ипотечного кредитования.

В результате проведения комплексного анализа результатов исследования были установлены следующие основные недостатки действующего законодательства: проблемы государственной регистрации договора об ипотеке, ипотечное кредитование военнослужащих, публичные торги и аукцион, как способы реализации предмета ипотеки.

В целях повышения эффективности общественных отношений в области ипотечного кредитования, уменьшения уровня их конфликтности я предлагаю следующие основные меры по устранению выявленных недостатков в действующем законодательстве:

- пересмотреть Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 01.07.2011) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" опубликованный в "Российская газета"( N 137, 22.07.1998) с целью повышения эффективности ипотечного кредитования;

- принять новый закон о ипотечном кредитовании военнослужащих, с целью улучшения их жилищных условий.

- с целью исключения ошибок при выборе формы публичных торгов целесообразно дополнить п. 1 ст. 56 «Закона об ипотеке» указанием на то, что: а) публичные торги по реализации заложенного недвижимого имущества организуются в форме открытого аукциона, а в предусмотренных федеральным законом случаях - в форме открытого конкурса; б) в силу прямого указания закона публичные торги могут быть закрытыми по составу участников;

для повышения эффективности процедур обращения взыскания и реализации заложенного имущества в установленных ст. ст. 58, 59 Закона об ипотеке правилах организации и проведения торгов необходимо: а) уточнить состав информации, включаемой в извещение о торгах; б) увеличить минимальный срок опубликования извещения в СМИ и размещения в сети Интернет до 30 дней; в) при снижении начальной продажной цены на повторных торгах учитывать критерий покрытия ценой продажи суммы долга и расходов по взысканию; г) предоставить организатору торгов право заключить договор купли-продажи предмета ипотеки с единственным участником торгов; д) предоставить залогодержателю, купившему залог на торгах, право зачесть свои требования в счет покупной цены.

Список литературы