История развития ипотеки

Введение

Я выбрала в качестве своей курсовой работы тему «Кредитование ЮСБ на покупку и строительство жилья. Принципы, технологии предоставления и способы погашения долга», потому что эта тема наиболее актуальна на данный момент. Для абсолютного большинства рядовых граждан ипотечное кредитование представляется единственно возможным источником решения извечного для россиян жилищного вопроса.

В своей курсовой работе я бы хотела раскрыть тему "Ипотечный кредит" наиболее полно. Ипотечный кредит - это быстрый и наиболее эффективный способ получения денег на покупку жилья. За последние несколько лет эта возможность приобрела колоссальную популярность. Цель работы состоит в том, чтобы на основе анализа нормативных актов, регулирующих ипотеку выявить недостатки и пробелы в российском законодательстве, правовые нормы, непосредственно регулирующие ипотечные правоотношения в Российской Федерации.

Важным принципом формирования системы ипотечного кредитования является принцип адекватного правового обеспечения. Деятельность всех элементов системы нуждается в подробной правовой регламентации. Решающее значение имеет полнота законодательной базы, ее адекватность реальным экономическим процессам, взаимосвязанность, внутренняя непротиворечивость и своевременность разработки.

В настоящее время слова "ипотека", "ипотечное кредитование" присутствуют в многочисленных публикациях, выступлениях на радио и телевидении. Но самую возможность ипотечного кредитования любое кредитное учреждение неразрывно увязывает с проблемой рефинансирования денежных средств, выданных в виде ипотечных кредитов, с использованием в качестве основы для привлечения долгосрочного ссудного капитала активов, возникающих у них после выдачи кредитов под залог недвижимости. В результате этого финансовые и кредитные институты рассматривают ипотечное кредитование как системное образование, способное обеспечить устойчивое, прибыльное ведение дел. В свою очередь ипотечное кредитование рассматривается государством в качестве механизма, способного решить задачи огромной социальной важности в масштабах страны: жилищную проблему, проблему финансирования капитального строительства и др.

При рассмотрении ипотеки как элемента экономической системы необходимо выделить три наиболее характерные ее черты:

1. Залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития производства.

2. Ипотека способна обеспечить реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы (например, купля-продажа) в данных конкретных условиях нецелесообразны.

3. Создание с помощью ипотеки фиктивного капитала на базе ценной бумаги (при эмитировании собственником объекта недвижимости первичных, вторичных и т.д. закладных оборотные средства увеличиваются на величину образующегося фиктивного капитала).

 

Сущность ипотечного жилищного кредита:

Экономическая сущность ипотечного кредитования заключается в двух аспектах. В широком смысле ипотечное кредитование — это многоуровневая экономическая система, где объектом является предоставление денежных средств и других материальных активов на условиях срочности, возвратности и платности под залог недвижимого имущества, а субъектами выступают стороны, принимающие участие в процессе передачи, использования и возврата кредитных ресурсов: заемщик, инвестор, финансовый посредник, застройщик, подрядчик, кредитная организация, страховая компания, строй-сберкасса, специализированная государственная организация, органы законодательной и исполнительной власти.

В узком смысле ипотечное кредитование — разновидность кредита, выданного для достижения различных целей: на строительство, приобретение, модернизацию недвижимости, пополнение оборотных средств хозяйствующих субъектов, выполнение различных инвестиционных бизнес-проектов, на потребительские цели, где обеспечением возвратности выданного кредита выступает залог недвижимости.

 

Основные определения

Дифференцированная процентная ставка – ставка, размер которой снижается по заявлению Заемщика/Созаемщиков после выполнения им/ими условий Банка, определенных в Кредитном договоре. Дифференцированная процентная ставка может устанавливаться исключительно по Жилищному кредиту, относящемуся по составу обеспечения к Ипотечному кредиту.

 

Договор уступки права требования – договор, заключенный между Заемщиком/Созаемщиками и Инвестором, по которому Инвестор передает Заемщику/Созаемщикам права требования по Договору финансирования строительства Объектов недвижимости (либо другому виду договора), заключенному между Инвестором и Застройщиком, в соответствии с которым при надлежащем исполнении Застройщиком и Инвестором своих обязательств по договору у Инвестора возникает право собственности на Объекты недвижимости. В Договоре уступки права требования должны быть указаны стоимость Объекта недвижимости, порядок оформления Объекта недвижимости в собственность Заемщику/Созаемщикам.

 

Договор купли-продажи и ипотеки – договор, заключенный между Заемщиком/Созаемщиками, Продавцом и Банком, по которому Продавец обязуется передать Объект недвижимости в собственность Заемщика/Созаемщиков на определенных условиях после оплаты Заемщиком/Созаемщиками его стоимости, а Заемщик/Созаемщики обязуется(ются) передать этот Объект недвижимости в залог Банку в обеспечение исполнения обязательств по Кредитному договору.

 

Договор инвестирования строительства:

· договор участия в долевом строительстве, заключенный между Застройщиком и Заемщиком/Созаемщиками, по которому Застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и(или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и(или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства Заемщику/Созаемщикам (участникам долевого строительства), а Заемщик/Созаемщики обязуются уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и(или) иного объекта недвижимости.

· договор, заключенный между Заемщиком/Созаемщиками и Застройщиком об инвестировании Заемщиком/Созаемщиками строительства Объекта недвижимости, а также другие договоры, подтверждающие факт участия Заемщика/Созаемщиков в долевом строительстве Объекта недвижимости, в котором определены порядок оплаты Заемщиком/Созаемщиками стоимости Объекта недвижимости, порядок вступления Заемщика/Созаемщиков в права собственности на Объект недвижимости, а также срок передачи Объекта недвижимости Заемщику/Созаемщикам.

·

Закладная – именная ценная бумага, удостоверяющая следующие права ее законного владельца:

· право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства;

· право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Обязанными по закладной лицами являются должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель.

 

Застройщик –юридическое лицо, независимо от его организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающие денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке Объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство.

В целях настоящего Порядка Застройщик не является собственником построенных им Объектов недвижимости.

 

Инвестор– юридическое лицо, независимо от его организационно-правовой формы, индивидуальный предприниматель, физическое лицо, финансирующие строительство Объектов недвижимости на условиях возникновения у них после завершения строительства права собственности на Объекты недвижимости.

Ипотека в силу закона – залог Объекта недвижимости, возникающий на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств. Ипотека в силу закона регистрируется в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, одновременно с регистрацией прав Заемщика/Созаемщиков на Объект недвижимости.

Ипотека в силу закона применительно к Объектам недвижимости, указанным в настоящем Порядке, возникает при предоставлении Заемщикам/Созаемщикам кредитов:

· на приобретение земельного участка, жилого дома или квартиры;

· на индивидуальное строительство жилого дома;

· на инвестирование строительства квартир в многоквартирном доме.

Ипотека в силу договора – залог Объекта недвижимости, возникающий на основании Договора ипотеки/Договора купли-продажи и ипотеки, по которому одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного Объекта недвижимости другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.

 

Ипотечный кредит – кредит, предоставляемый Банком физическому лицу на приобретение, строительство, реконструкцию Объекта недвижимости под залог кредитуемого Объекта недвижимости (либо под совокупное обеспечение, в состав которого входит залог кредитуемого Объекта недвижимости).

 

Объект недвижимости – земельный участок; квартира; жилой дом; часть квартиры или жилого дома, состоящая из одной или нескольких изолированных комнат; дача; садовый дом; гараж; другие строения потребительского назначения; незавершенные строительством вышеуказанные объекты (кроме земельного участка). Объект недвижимости должен быть расположен на территории Российской Федерации.

 

Предварительный договор ипотеки– договор, заключенный между Банком и Заемщиком/Созаемщиками, в соответствии с которым Заемщик/Созаемщики берет(ут) на себя обязательства передать в залог кредитуемый Объект недвижимости одновременно или после оформления его в собственность и оформить Договор ипотеки этого Объекта недвижимости.

Предварительный договор ипотеки должен содержать все существенные условия Договора ипотеки и не подлежит бухгалтерскому учету.

Предварительный договор ипотеки заключается при возникновении ипотеки в силу договора и составляется на основании соответствующей рекомендуемой формы Договора ипотеки.

 

Предварительный договор инвестирования строительства – договор, заключенный между Заемщиком/Созаемщиками и Застройщиком, в соответствии с которым стороны берут на себя обязательства о заключении и регистрации в дальнейшем Договора инвестирования строительства (основного договора). Предварительный договор инвестирования строительства должен содержать все существенные условия Договора инвестирования строительства.

 

Риэлтор – юридическое лицо, осуществляющее реализацию Объекта недвижимости по поручению Застройщика/Инвестора/Продавца в соответствии с заключенным договором об оказании услуг либо другим договором, предметом которого является оказание услуг.

 

Созаемщики – супруги, оформляющие Объект недвижимости в общую собственность и заключившие с Банком Кредитный договор (или предоставившие в Банк документы для получения Жилищного кредита).

История развития ипотеки