ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ МЕТОДОМ СРАВНИТЕЛЬНОГО АНАЛИЗА ПРОДАЖ (рыночный подход)
САП - это метод оценки объекта недвижимости путем сравнения недавних продаж сопоставимых объектов после внесения корректировок, учитывающих различия между объектами. Метод основан на принципе замещения. В настоящее время в России применение метода возможно в отношении квартир. Алгоритм метода: 1. Выявляются недавние продажи сопоставимых объектов на соответствующем рынке. Источниками информации могут быть: публикации в прессе, собственное досье оценщика, информация риэлтерских фирм, нотариусов, страховых компаний, строительных компаний, территориального управления Госкомимущества. 2. Проверяется информация о сделках - сделка должна быть подтверждена одним из участников (покупателем или продавцом) или агентом (риэлтерской компанией). Выявляются условия продажи. Сделки между взаимозависимыми лицами, сделки, связанные с банкротством, в расчет не принимаются. 3.Производится корректировка сопоставимого объекта на основе принципа вклада. Правило корректировки: если сопоставимый объект в чем-либо превосходит оцениваемый, то фактическая цена его продажи уменьшается на величину вклада и наоборот. Корректировка может осуществляться в двух основных формах: · Поправки в денежном выражении - это сумма, которая прибавляется или вычитается из стоимости сопоставимого объекта. Размер поправок определяется оценщиком, исходя из его опыта и знаний. Задача: Оценить стоимость квартиры
Оценщик определил вклад местоположения в 50 тыс. руб., вклад этажности в 1500 руб., вклад наличия подземного гаража – в 3 тыс. руб.
· Процентные поправки используются, если сложно определить абсолютное значение вклада, но рыночные данные свидетельствуют, что существуют процентные отличия. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего применяется повышающий коэффициент, если хуже - понижающий. Существуют 2 формы учета процентных поправок: > независимая - каждая отличительная характеристика учитывается сама по себе, независимо от других характеристик. При расчете общей суммы поправки независимые поправки суммируются. > поправки на кумулятивной основе - каждая отличительная характеристика учитывается учетом наличия других отличительных характеристик. При расчете общей суммы поправки кумулятивные поправки перемножаются. Порядок внесения поправок: 1. Поправки, учитывающие разницу в наборе прав, передаваемых в сделке. 2. Поправки на финансовые условия сделки. 3. Поправки на условия продажи, учитывающие взаимосвязь между продавцом и покупателем. 4. Поправки на время. Первые 4 поправки вносятся в строго указанной очередности. После каждой корректировки цена продажи сравнимого объекта пересчитывается заново (до перехода к последующим поправкам). Последующие поправки выполняются в любом порядке. 5. Поправки, учитывающие местоположение. 6. Поправки на физические характеристики объекта. 4. Определяются единицы сравнения, поскольку сравниваемые объекты отличаются по размеру и числу входящих в них единиц. На различных сегментах рынка недвижимости используются различные единицы сравнения. На рынке продажи земельных участков это: v цена за 1 сотку — под строительство индивидуального дома, коттеджа, дачи; v цена за 1 га - для больших массивов сельскохозяйственного, промышленного назначения или жилищного строительства; v цена за 1 м2 - в деловых центрах городов, для магазинов и офисов, гаражей, торговых киосков; При анализе застроенных участков в качестве единицы сравнения могут применяться: v цена за 1 м2 общей или полезной площади здания, коттеджа, дачи, квартиры и т.д. Если рассматривается доходная недвижимость (офисное или торговое здание), то полезной площадью считается площадь, сдаваемая в аренду (не учитывается площадь лифтов, коридоров и т.п.); v цена за 1 м3 - для складов, элеваторов и др.; v цена за комнату, квартиру или объект недвижимости; v цена за единицу, приносящую доход - место в гараже, место парковки. Установление итоговой стоимости объекта оценки путем согласования скорректированных цен его аналогов. При наличии информации о большом количестве похожих продаж применяются статистические методы: 1. среднеарифметическое значение скорректированных цен 2. мода – наиболее часто встречающееся значение в числовом ряду 3. медиана – середина ранжированного числового ряда 4. скорректированная цена самого похожего на оцениваемый объект аналога. Методы расчета и внесения поправок:
Метод общей группировки - если разброс цен невелик (1 - 3%), то стоимость объекта является величиной, средней по отношению к наибольшему и наименьшему значению в рассматриваемой группе сравнительных продаж. Пример: Выявлено 3 сопоставимых продажи квартир. Требуется оценить квартиру на основе информации об их продаже:
Разброс между ценами 930 тыс. руб. - 900 тыс. руб. = 26 тыс. руб. (<3%). тыс. руб.
Метод парных продаж. Под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением одного параметра, наличием которого является разница в цене этих объектов. Пример: Оценить поправку на наличие гаража:
Основу экспертных методов расчета и внесения поправок (обычно %) составляет субъективное мнение эксперта о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога. Пусть Х – это стоимость оцениваемого объекта, у – стоимость сопоставимого объекта. Тогда возможны следующие варианты: 1. Оценщик считает, что сопоставимый и оцениваемый объекты имеют абсолютно одинаковые характеристики. В этом случае корректировки не производятся, т.е стоимость оцениваемого объекта = цене сопоставимого. 2. Оценщик считает, что оцениваемый объект лучше сопоставимого на 15% Х = у + 0,5у = 1,5 у 3. Оцениваемый объект хуже сопоставимого на 15%. Х = у – 0,15 у = 0,85у 4. Сопоставимый объект лучше оцениваемого на 15%. У = х + 0,15х = 1,15х х = = 0,87 у 5. Сопоставимый объект хуже оцениваемого на 15%. У = х – 0,15 = 0,85 х х = = 1,18 у Метод корреляционно-регрессионного анализа - основывается на допущении, что существует взаимосвязь между изменением цены объекта недвижимости и изменением каких-либо его характеристик.
Популярное: Личность ребенка как объект и субъект в образовательной технологии: В настоящее время в России идет становление новой системы образования, ориентированного на вхождение... Почему двоичная система счисления так распространена?: Каждая цифра должна быть как-то представлена на физическом носителе... Как построить свою речь (словесное оформление):
При подготовке публичного выступления перед оратором возникает вопрос, как лучше словесно оформить свою... ©2015-2024 megaobuchalka.ru Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав. (420)
|
Почему 1285321 студент выбрали МегаОбучалку... Система поиска информации Мобильная версия сайта Удобная навигация Нет шокирующей рекламы |