Инвестиции в недвижимость

План работы:

1. Понятие инвестиционного проекта.

2. Оценка привлекательности инвестиций.

3. Особенности инвестиций в недвижимость.

4. Инструменты инвестирования в недвижимость.

5. Способы финансирования инвестиций в недвижимость.

6. Методы оценки инвестиционных проектов.

Вопрос № 1

Инвестиции тесно связаны с понятием инвестиционных проектов.

Инвестиционный проект – система целей, создаваемых или модернизируемых для их реализации физических объектов, технологических процессов, технической и организационной документации для них, материальных, финансовых, трудовых и других ресурсов, управленческих решений и мероприятий для их выполнения.

Причины, побуждающие субъекты к инвестиционному проектированию:

· Обновление материально-технической базы производства;

· Расширение базы;

· Освоение новых видов продукции.

Инвестиционные цели:

· Прибыльность инвестиционного проекта (получение заданного размера прибыли с учётом срока окупаемости);

· Рост фирмы путём ежегодного увеличения торгового оборота и доли на рынке;

· Поддержание высокой репутации фирмы среди потребителей;

· Достижение высокой производительности труда;

· Выпуск новой продукции.

· Каждый проект имеет определённый период (инвестиционный цикл) – это временной период, охватывающий время от идеи до её реального воплощения.

Инвестиционный цикл имеет 3 фазы:

· Пред инвестиционную (предварительное исследование до принятия инвестиционного решения);

· Инвестиционную (проектирование, заключение договора, строительство);

· Производственную (эксплуатация объекта).

При выборе вида инвестиционного проекта необходимо учитывать факторы:

· Масштаб проекта;

· Сроки реализации проекта;

· Качество;

· Ограниченность ресурсов.

 

Вопрос № 2.

Необходимость применения в оценочной практике показателей экономической эффективности инвестиционных проектов обусловлено причинами:

· Инвестиционный проект (Если является самостоятельным объектом оценки) предполагает частичное или полное финансирование за счёт банковского кредита. Расчёт и сравнение рассчитанных показателей с необходимыми критериями позволяет оценить возможность своевременного погашения кредита , определить устойчивость проекта к изменению рыночной среды;

· Требуется знание приёмов оценки экономической эффективности при оценке рыночной стоимости капитальных вложений (если инвестиционный проект оценивается как один из элементов собственности наряду с недвижимостью, машинами, оборудованием и другими активами);

· Приёмы расчёта инвестиционной привлекательности объекта используются для принятия важнейших оценочных решений (расчёт ставки дисконтирования, корректировка без рисковой ставки доходности).

Привлекательность инвестиционного проекта (в частности недвижимости) оценивается по ряду факторов и критериев:

· Ситуация на рынке инвестиций;

· Состояние финансового рынка;

· Профессиональные интересы и навыки инвестора;

· Финансовая состоятельность проекта;

· И другие…

• Необходимо оценить, насколько предполагаемый результат отвечает требованиям инвестора по уровню доходности и сроку окупаемости.
• Для принятия инвестиционного решения необходимо располагать информацией о размере первоначальных инвестиций, характере возмещения затрат за счёт доходов от проекта, соответствии уровня дохода, степени риска.

Необходимо оценить, насколько предполагаемый результат отвечает требованиям инвестора по уровню доходности и сроку окупаемости.

Для принятия инвестиционного решения необходимо располагать информацией о размере первоначальных инвестиций, характере возмещения затрат за счёт доходов от проекта, соответствии уровня дохода, степени риска.

Вопрос № 3

Инвестиции в недвижимость имеют преимущества перед другими видами долгосрочных вложений:

· Обладают перспективой развития, т.к. дают большую отдачу со временем;

· Выступают надёжным способом борьбы с инфляцией;

· Являются одним из эффективных инструментов обеспечения высоких темпов развития и диверсификации деятельности вновь создаваемых предприятий;

· Способствуют созданию достаточно ёмкого рынка жилья.

Особенности недвижимости как объекта инвестиций:

· Недвижимость имеет фиксированное местоположение, поэтому процесс её использования осуществляется на месте её создания или преобразования;

· Длительный период старения;

· Капиталоёмкость;

· Длительная экономическая жизнь;

· Право на недвижимость подлежит обязательной регистрации в ЕГРП;

· Низкий риск обесценения вложенных капиталов из-за положительной динамики стоимости недвижимости;

· Для решения вопроса об инвестициях в недвижимость проводят оценку её рыночной стоимости;

· Объекты недвижимости неликвидны;

· Необходимость управления инвестициями в недвижимость.

 

Вопрос №4.
Инструменты инвестирования в недвижимость:

· Собственный капитал;

· Заёмный капитал;

· Закладные;

· Договоры аренды земли;

· Опцион.

Инвестирование в собственный капитал (владение недвижимостью) является одной из распространённых форм инвестирования в недвижимость.

Ипотечное кредитование охватывает различные типы недвижимости (жилищную, коммерческую, земельную).

Ипотека - финансовый инструмент, заключающийся в предоставлении кредита на приобретение или строительство объекта недвижимости под залог недвижимости.

Согласно договору об ипотеке залогодержатель (кредитор) имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику из стоимости заложенного недвижимого имущества залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.

Опцион - право кредитора купить недвижимость в определённый период по фиксированной цене.

Опцион на покупку (продажу) недвижимости – это право, но не обязательство купить (продать) объект недвижимости.

Если стоимость недвижимости не превысила цену исполнения опциона до истечения его строка, опцион считается ничего не стоящим; если превысила, то он стоит определённую долю стоимости недвижимости, определяемую условиями договора.

Держатель опциона может продать его (в случае роста цен на недвижимость).

Договор аренды – передача права пользования объектом на определённый срок и на определённых условиях (Например, без права реконструкции, модернизации).

Право пользования может быть передано в пожизненное владение или на более короткий срок.

Право аренды с пожизненным владением получило распространение на землях сельскохозяйственного назначения.

Договор аренды – передача права пользования объектом на определённый срок и на определённых условиях (Например, без права реконструкции, модернизации).

Право пользования может быть передано в пожизненное владение или на более короткий срок.

Право аренды с пожизненным владением получило распространение на землях сельскохозяйственного назначения.

Использование различных инструментов инвестирования в недвижимость направлено на диверсификацию и получение максимальных доходов при стабильном уровне риска.

 

Вопрос № 5.
Возможно 3 варианта финансирования инвестиций в недвижимость:

· Краткосрочное (коммерческими банками);

· Долгосрочное (как правило, прямыми инвесторами - пенсионным фондом, страховыми компаниями, банками);

· Сочетание краткосрочного и долгосрочного финансирования.

Долгосрочное и краткосрочное финансирования различаются следующими моментами:

· Обеспечение кредита;

· Технология выдачи кредита и механизм возврата;

· Рисками, связанными с кредитованием и механизмы управления ими.

Краткосрочные кредиты банка под строительство принимают формы:

· «Корпоративного» кредитования (банк интересует устойчивость компании, её активы, прибыль, потоки денежных средств).

· Кредитование под проект (проект выступает в качестве обеспечения кредита).

Долгосрочное кредитование предоставляется в основном под надёжное обеспечение – недвижимость.

Механизмы кредитования строительства, возврат кредита, оплата процента по нему отличаются от механизмов долгосрочного (ипотечного) кредитования.

v При долгосрочном кредитовании все средства предоставляются единовременно в момент выдачи кредита, а погашение происходит по частям в течение всего кредитного периода.

v При кредитовании под строительство предоставление кредита происходит по частям по мере выполнения отдельных этапов работ, а погашение происходит единовременно всей суммой после завершения срока кредита.

При кредитовании под строительство учитываются следующие риски:

· Превышение себестоимости строительства над рыночной стоимостью созданного объекта;

· Инфляция;

· Задержки с вводом объекта в эксплуатацию;

· Несоответствие созданного объекта требованиям качества, экологическим нормативам и др.

В связи с высоким риском кредитования строительства ставки процента в данном случае выше, чем по долгосрочному кредиту.

 

Основные формы привлечения финансовых ресурсов в недвижимость:

· Долевое участие;

· Выпуск жилищных сертификатов;

· Краткосрочное банковское кредитование;

· Ипотечное кредитование.

Долевое участие.

Застройщик привлекает покупателей жилья (дольщики). Они заключают договор о долевом участии в строительстве жилого дома, либо договор инвестирования.

Фирма, привлекающая денежные средства в жилищное строительство – первоначальный инвестор.

Первоначальный инвестор берет на себя ответственность осуществлять инвестирование строительства объекта до полного его завершения за счёт собственных и привлеченных средств, а так же в течение определённого срока с момента подписания акта приёмочной комиссией передать дольщику квартиру определённой площади.

Дольщик обязуется производить инвестирование строительства путём внесения денежных средств.

Преимущества долевого строительства:

· Уменьшение затрат на приобретение жилья ;

· Возможность поэтапной оплаты.

Основным недостатком долевого строительства является его правовое обеспечение.

Жилищные сертификаты.

Примером жилищных сертификатов (жилищных облигаций) являются муниципальные жилищные облигации.

Происходит постепенное накапливание средств на приобретение квартиры путём покупки облигаций, каждая из которых даёт право на получение определённой площади жилья.

Накопив определённый пакет облигаций, гражданин, может обменять имеющееся право на получение соответственной площади жилья в муниципальных домах.

Срок действия облигаций - до 10 лет.

Краткосрочное кредитование.

Гражданин заключает с банком договор, в соответствии с которым он берёт на себя обязательство за определённый срок накопить определённую сумму денег, которая явится первоначальным взносом для получения кредита.

Банк обязуется предоставить клиенту ипотечный кредит на приобретение ипотечного жилья в случае выполнения заёмщиком условий накопления.

 

Вопрос № 6.

Различают две группы методов оценки инвестиционных проектов:

1) простые или статические методы;

2) методы дисконтирования.

1. К простым относят расчет:

а) срока окупаемости;

Б) нормы прибыли.

ž 1. Срок окупаемости инвестиций (PP)

Окупаемость – количество лет, необходимое для полного возмещения первоначальных затрат.

Алгоритм расчета срока окупаемости зависит от равномерности распределения прогнозируемых доходов от инвестиции.

При равной ежегодной прибыли:

И

СО = -------

Пр

I – инвестиции

Ina – годовая прибыль

 

При неравномерно распределенной прибыли срок окупаемости определяется прямым подсчетом числа лет, в течение которых инвестиция будет погашена накопленным доходом:

 

PP = min n ∑ Inn≥ I

∑ Inn – суммарная прибыль за n лет

n – Число периодов

I– инвестиции

ž 2. Норма прибыли показывает, какая часть инвестиционных затрат возмещается в виде прибыли. Она рассчитывается как отношение чистой прибыли к инвестиционным затратам.

2. Дисконтированные методыоценки эффективности инвестиционного проекта характеризуются тем, что они учитывают временную стоимость денег.

Показатели методов дисконтирования:

 

1.приведенная стоимость (PV);

2.чистая приведенная стоимость (NPV);

3.индекс рентабельности (прибыльности) инвестиций (PI);

4.внутренняя норма доходности (IRR);

1. Приведенная стоимость (PV).Задача любого инвестора состоит в том, чтобы найти такое реальное средство, которое принесло бы в конечном итоге доход, превосходящий расходы на его приобретение. При этом возникает сложная проблема: деньги на приобретение реального средства необходимо расходовать сегодня (в момент t=0), отдачу же инвестиция обычно дает не сразу, а по прошествию какого-то промежутка времени (в момент t=1). Следовательно, для решения поставленной задачи необходимо определить стоимость реального средства с учетом отдаленности во времени будущих поступлений (доходов) от его использования.

Приведенная стоимость PV любого средства (реального или финансового), используемого в течение определенного холдингового (инвестиционного) периода, определяют по формуле:

PV = C ×-----------

(1 + r )

 

С – величина ожидаемого потока дохода от данного средства

r – норма (ставка) дисконтирования (доходность наилучшего альтернативного финансового средства с таким же холдинговым периодом и аналогичным уровнем риска).

Кд = ----------

(1 + r)

Кд – коэффициент дисконтирования

 

если PV > C , проект прибылен;

если PV < C , неприбылен;

если PV = C - с экономической точки зрения инвестирование в проект не имеет никакого преимущества в сравнении с другими проектами.

ž Если инвестиционный проект рассчитан на несколько лет (tn), то для нахождения приведенной стоимости будущих доходов по проекту необходимо дисконтировать все суммы Сt, которые должен обеспечить проект:

PV= ∑ Ct / (1+r)^t .

Например, для инвестиционного проекта, рассчитанного на три года, приведенная стоимость оценивается следующим образом:

PV=∑C₁/ (1+r) +C₂/ (1+r)²+C_3/ (1+r)³

2. Чистая приведенная стоимость (NPV);

Метод расчета чистой приведенной стоимости основан на сопоставлении величины исходных инвестиций с общей суммой дисконтированных чистых денежных поступлений, генерируемых ею в течение прогнозируемого срока реализации проекта.

Rn – Cn

NPV = ∑ ----------- n – I

(1 + r)ⁿ

 

Rn – доходы периода (выручка от реализации)

Cn – расходыпериода

n – число периодов

3. Индекс рентабельности (PI)

Индекс показывает, сколько получает инвестор на вложенный рубль стоимости инвестиций:

PV

PI = ----или

I

Inn

PI = ∑ ----------- : I

(1 + r)ⁿ

 

если PI > 1 , проект прибылен;

если PI < 1 , неприбылен;

если PI = 1, ни прибылен, ни убыточен.

4. Внутренняя норма доходности (IRR) (норма рентабельности инвестиций).

Под внутренней нормой доходности понимают расчетную ставку дисконтирования, при которой чистая приведенная стоимость проекта равна нулю, т.е. проект полностью окупается.

IRR показывает максимальную ставку по ссудам, которую можно платить за финансирование, работая безубыточно. Чем больше ее значение, тем больше запас прочности у фирмы, т.к. она может привлекать ресурсы под более высокие проценты, оставаясь безубыточной.

IRR показывает максимально допустимый относительный уровень расходов, связанных с данным проектом.

IRR = 1, при которой NPV(IRR) = 0

Inn

NPV (IRR) =∑----------- n – I = 0

(1 + IRR)ⁿ

 

Правило внутренней нормы доходности: принимать необходимо те проекты, у которых ставка дисконта меньше внутренней нормы доходности проекта (r < IRR).