Основные положения договора подряда

Тема 3: Особенности организации строительного производства у подрядчика.

Основные положения договора подряда.

Проведение тендера.

Выполнение строительно-монтажных работ подрядными организациями.

Взаимоотношения генерального подрядчика и субподрядчика

Основные положения договора подряда.

Взаимоотношения между заказчиком и строительной организацией-подрядчиком регулируется параграфом 3 «Строительный подряд» главы 37 «Подряд» ГК РФ и ПБУ 2/2008. «Учет договоров строительного подряда».

По договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену. Как правило, заказчик заключает договор с одним подрядчиком, именуемым генеральным, который может при необходимости привлекать для выполнения специализированных работ субподрядчиков. Заказчик предает подрядчику до начала строительства объекта договорную документацию.

Договорная документация состоит из договора подряда и приложений, являющихся его неотъемлемой частью. К приложениям относятся: графики передачи проектной и технической документации, оборудования, материалов и изделий; расчеты возможного увеличения или уменьшения стоимости строительства.

Договор подряда содержит ряд обязательных разделов и статей. Перечень основных статей договора подряда может быть следующим:

- полное название сторон договора с указанием их реквизитов, наименование предмета договора;

- стоимость предмета договора;

- сроки начала и завершения работ;

- порядок и условия платежей и расчетов;

- обязательства сторон по договору:

- производство работ;

- приемка работ;

- поручительства и гарантии по договору;

- меры ответственности сторон за неисполнение обязательств;

- условия и порядок расторжения договора.

Если заинтересованная в строительстве сторона не желает выступать в роли заказчика объекта и заключать прямой договор, она может нанять исполнителя и оформить сделку как посредническую договорами поручения, комиссии или агентским договором.

Договоры поручения регламентируются главой 49 ГК РФ. По такому договору поверенный (исполнитель по договору) обязуется выполнять функции заказчика по строительству объекта от имени и за счет доверителя (заказчика по договору).

Договоры комиссии регламентируются гл.51 ГК РФ. В соответствии с ними комиссионер (исполнитель по договору) обязуется по поручению комитента совершать определенные сделки от своего имени, но за счет комитента (заказчика по договору).

Агентские договоры регламентируются гл. 52 ГК РФ. По агентскому договору, заключенному в связи со строительством объекта, агент (исполнитель) обязуется по поручению и за счет принципала (заказчика по договору) выполнять функции заказчика и совершать сделки, связанные со строительством объекта, от своего имени или от имени принципала.

Все перечисленные сделки совершаются на коммерческой основе. Во всех случаях выполнением обязательств, дающим право исполнителю получить вознаграждение, является акт приема-сдачи выполненных работ, подписанный обеими сторонами.

При заключении договора подряда исполнитель принимает все расходы на себя, а затем компенсирует их из выручки, получаемой от заказчика. При заключении посреднических договоров выручкой признается только вознаграждение посредника, указанное в договоре, за работу по организации строительства и контролю за ним.

Для начала строительства на определенной территории, необходимо получить разрешение от местной администрации. Также необходимо получить разрешение на выполнение строительно-монтажных работ в органах Госархстройнадзора России. Разрешения бывают двух видов:

- на выполнение всех строительно-монтажных работ по объекту;

- на выполнение отдельных видов работ.

Срок действия разрешения устанавливается исходя из нормативного времени строительства объекта и его можно продлить при необходимости.

За строительство без разрешения статья 9.5 КоАП РФ предусматривает штраф в размере от 5 до 10 МРОТ с должностных лиц и от 50 до 100 МРОТ - с организации. Копию разрешения необходимо хранить на стройплощадке для предъявления по требованию госнадзора.

В бухгалтерском и налоговом учете плата за получение разрешения на выполнение строительно-монтажных работ включается в стоимость строящегося объекта и отражается на счете 08.3 «Строительство объектов основных средств».

Дебет 76 - Кредит 51 - оплачено полученное разрешение.

Дебет 08.3 - Кредит 76 - отражена плата за получение разрешения

Важным этапом в строительстве является составление проектно- сметной документации. Смета представляет собой документы, в которых определяются этапы и стоимость строительных работ. В сметную документацию могут входить объектные сметы и расчеты, сводные сметные расчеты и т.д. Организация может самостоятельно разработать смету или поручить это специализированной фирме.

Стоимость строительства может определяться различными методами: ресурсным, базисно-индексным, ресурсно-индексным, базисно-компенсационным и другими.

Договорная стоимость объекта строительства базируется на сметных, расчетах, составляемых при проектировании объекта строительства в соответствии с Методическими указаниями по определению стоимости строительной продукции на территории РФ, введенными в действие Постановлением Госстроя России от 26.04.99 г. №31.

Договором могут быть предусмотрены следующие цены:

- твердая цена, рассчитанная на основе проектно- сметной документации, с учетом оговорок о порядке ее изменения;

- открытая цена, рассчитываемая на основе принятых заказчиком фактических затрат подрядчика плюс согласованная договором прибыль подрядчика, устанавливаемая в процентах к стоимости выполненных работ.

Особое внимание стоит уделить договорам, составляемым в связи с долевым строительством объектов. Если долевое строительство организуется по принципу совместной деятельности участников для создания объектов недвижимости, в котором каждый из них после завершения строительства получит свою долю имущества на праве собственности, лучше заключить договор простого товарищества (регулируется гл. 55 ГК РФ). По этому договору стороны обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для строительства объекта недвижимости. При долевом строительстве жилья прибыль как результат деятельности простого товарищества не предусматривается. По завершении строительства каждая из сторон вправе оформить права собственности на свою долю объекта и принять ее к учету как объект основных средств или распорядиться своей долей завершенного строительства иным способом, например, уступить права на нее третьим лицам.

Другой формой долевого участия в строительстве объекта недвижимости может быть инвестиционный договор в виде смешанной сделки. По такому договору заказчик - застройщик, строящий объект по собственной инициативе, привлекает по ходу строительства средства инвесторов и обязуется предоставить в собственность инвестора определенную долю построенного объекта.

С 01 января 2009 г. вступило в силу Положение по бухгалтерскому учету «Учет договоров строительного подряда» (ПБУ 2/2008), утвержденное Приказом Минфина РФ от 24.10.2008г. № 116н. Данное положение устанавливает особенности порядка формирования в бухгалтерском учете и раскрытия в бухгалтерской отчетности информации о доходах, расходах и финансовых результатов подрядными и субподрядными организациями в договорах строительного подряда, длительность выполнения которых составляет более одного отчетного года или сроки начала и окончания которых приходятся на разные отчетные годы.

В соответствии с данным ПБУ бухгалтерский учет доходов, расходов и финансовых результатов ведется отдельно по каждому исполняемому договору. Требования к ведению учета, содержащиеся в ПБУ 2/2008, приближены к требованиям международных стандартов финансовой отчетности (МСФО), что обусловлено специфическим характером деятельности строительных организаций. Одна из главных особенностей этой деятельности состоит в том, что сроки завершения работ по договору строительства обычно относятся к разным отчетным периодам, работы по контрактам могут осуществляться несколько лет. Поэтому главным вопросом в учете является распределение доходов и затрат по договору строительства по отчетным периодам строительных работ по каждому договору подряда.

2. Проведение тендера.

В последнее время все чаще для выявления наилучшей строительной организации, предлагающей наиболее выгодные условия и качество выполнения строительных работ по возведению объекта, заказчик строительства организует тендер, проводимый специальным тендерным комитетом. Комитет разрабатывает всю необходимую документацию для проведения тендера.

Подрядные организации, желающие участвовать в проведении тендера, приобретают эту документацию, заполняют ее сведениями о своих возможностях, вносят задаток на расчетный счет заказчика и направляют оферту (предложение заключить контракт) комитету на рассмотрение.

Пока результаты торгов не известны, подрядчик не может уменьшить свой доход на расходы по тендеру и НДС к вычету не принимается. Подрядчик может отозвать оферту, но тогда задаток ему не возвращается и не уменьшает налогооблагаемую прибыль, так как не связан с производственной деятельностью.

Если организация выигрывает тендер, то после получения уведомления вносит второй задаток, и заказчик заключает с победителем договор подряда. После подписания договора расходы по тендеру считаются производственными и в налоговом учете включаются в прочие расходы. НДС по ним подлежит возмещению из бюджета. Заказчик обязан в сроки по договору вернуть задатки.

Если подрядчик не вносит второй задаток, он лишается заказа и первый задаток ему не возвращается. В случае отказа подрядчика от подписания контракта с заказчиком задатки ему также не возвращаются. В обоих случаях все расходы подрядчика не уменьшают налогооблагаемую прибыль, являются его убытками, НДС по ним не возмещается, так как договор на строительство не заключен. Если от подписания договора отказывается заказчик, то он отдает подрядчику задаток в двойном размере и возмещает сумму превышения расходов подрядчика на участие в тендере.

Если организации проиграла тендер или торги не состоялись, то задаток возвращается подрядчику, но расходы по тендеру не уменьшают налогооблагаемую прибыль и считаются убытками подрядчика.