СТРУКТУРА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ (лекции) РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ. ФУНКЦИИ И ОСОБЕННОСТИ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ. Рынок недвижимости – это система правовых, экономических, организационных и культурных отношений между субъектами рынка по поводу создания, формирования, распределения, обмена, потребления полезных свойств, а также прав и обязанностей вытекающих из обладания объектом недвижимости. Рынок недвижимости как сектор экономики имеет большое значение и подтверждается: 1. колоссальной стоимостью национального богатства материализованного в недвижимости, которая может быть включена в рыночный оборот и приносить ренту (доход); 2. достигнутой уже сегодня высокой доли рынка недвижимости в ВНП – валовом национальном продукте; 3. достигнутым в ряде регионов и городов высоким уровнем дохода в бюджетах от первичной продажи, сдачи в аренду, государственной и муниципальной недвижимости; 4. высоким уровнем сборов в бюджет от налогов на недвижимость и сделок с ней; 5. большим количеством рабочих мест, созданных в ходе становления и развития рынка недвижимости; Рынок недвижимости в национальной экономике выполняет следующие функции: 1. эффективное решение социальных задач, связанных с созданием и использованием полезных свойств в недвижимости; 2. отчуждение полезных или частичных прав собственности на объект недвижимости от первого экономического субъекта к другому и защиту его прав; 3. свободное регулирование цен на объекты и услуги; 4. перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими видами объектов недвижимости; 5. перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими способами использования земель. Рынок недвижимости имеет ряд специальных особенностей: 1. локализация рынка проявляется в том, что товары неподвижны и ценность в значительной мере зависит от внешней окружающей среды; 2. значительно меньшее количество сделок купли-продажи; 3. владение недвижимостью и сделки с ней, обычно предполагают четыре вида затрат: 3.1 единовременные сравнительно-крупные инвестиции; 3.2 на поддержание объекта в функциональном состоянии (затраты на регион и эксплуатационные расходы); 3.3 налог на недвижимое имущество; 3.4 государственная пошлина и другие сборы за сделку; 4. сравнительно-высокая степень государственного регулирования рынка законодательными нормами и зонированием территории; 5. рынок недвижимости несовершенен. Совершенный рынок предполагает: 1. покупатели и продавцы должны иметь точную информацию о ценах; 2. продукт на рынке должен быть однородным. На рынке должна существовать совершенная мобильность: 1. покупатели и продавцы должны иметь возможность и быть готовы к перемещению для совершения покупки точно так же, как и товары должны быть перемещаемы; 2. продавцов и покупателей должно быть так много, что ни один из них не может повлиять на рыночную цену; 3. спрос и предложение должны быть эластичны по цене (точка пересечения кривых спроса и предложения показывают реальную рыночную цену); 4. издержки сделок низки по сравнению со стоимостью товаров; Любые отклонения от выше перечисленных условий снижают эффективность распределения ресурсов через ценовой механизм, то есть влияют на цены и рынок становится несовершенен. СТРУКТУРА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ. Рынок недвижимости представляет собой совокупность четырех структурных элементов: 1. объекты недвижимости; 2. экономических субъектов оперирующих на рынке: 2.1 продавцы (арендодатели), в качестве продавца или арендодателя может выступать любое юридическое или физическое лицо, имеющие право собственности на объект, в том числе и государство в лице своих специализированных органов управления недвижимостью; 2.2 покупатели (арендаторы), в качестве покупателя и арендатора может выступать юридическое или физическое лицо, а также орган государственного управления, имеющий право на данную операцию по закону; 2.3.профессиональные участники рынка недвижимости – состав профессиональных участников рынка определяется перечнем процессов протекающих на рынке с участием государства и перечнем видов деятельности коммерческих структур. Выделяют две группы участников рынка недвижимости: 1. институциональные участники рынка недвижимости– субъекты представляющие интересы государства и действующие от его имени, сюда относят: 1.1 организации, регулирующие градостроительное развитие землеустройства и землепользования; 1.2 федеральные, территориальные, земельные органы, занимающиеся инвентаризацией земель, созданием земельного кадастра, зонированием территории, оформлением землеотводов; 1.3 федеральные, территориальные органы архитектуры и градостроительства, занимающиеся утверждением и согласованием градостроительных планов застройки территорий и населенных пунктов, созданием градостроительного кадастра, выдача разрешения на строительство; 1.4 органы экспертизы градостроительной и проектной документации, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных и строительных документов; 1.5 органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений; 1.6 органы технической, пожарной и иных инспекций, занимающихся надзором за строительство и эксплуатацией зданий, строений и сооружений; 1.7 проектировщики, строители, специалисты, по технической эксплуатации, финансируемые из бюджета; 1.8 органы регистраторы прав на недвижимость и сделок с ней; 1.9 государственные нотариусы. 2. неинституциональные участники рынка недвижимости – работают субъекты на коммерческой основе, сюда относятся: 2.1 брокеры, которые оказывают услуги продавцам и покупателям при совершении сделок с недвижимостью; 2.2 оценщики недвижимости, оказывающие услуги по независимой оценке стоимости объекта; 2.3 финансисты (банкиры), которые занимаются операциями на рынке недвижимости, в том числе ипотечным кредитованием; 2.4 девелоферы – развитие территории, занимающиеся созданием и развитием объектов недвижимости, в том числе организацией и финансированием инвестиционного проекта, проектированием и строительством, продажей объекта полностью или по частям либо сдачей в аренду; 2.5 редевелоферы – занимающиеся развитием и преобразованием территории (вторичной застройки); 2.6 управляющие недвижимостью, которые занимаются финансовым управлением и технической эксплуатацией объекта; 2.7 проектировщики и строители, работающие на коммерческой основе; 2.8 юристы, занимающиеся юридическим сопровождением операции на рынке недвижимости; 2.9 страховщики, занимающиеся страхованием объектов, сделок, профессиональную ответственность; 2.10 участники фондового рынка недвижимости, занимающиеся созданием и оборотом ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью; 2.11 аналитики, занимающиеся исследованием рынка недвижимости и подготовкой информации для принятия стратегических решений по его развитию; 2.12 финансовые аналитики, занимающиеся финансовым анализом инвестиционных проектов; 2.13 маркетологи – специалисты по связям с общественностью и рекламой, занимающиеся продвижением услуг и объектов на рынке, информационно-аналитические издания и средства массовой информации специализируются на тематике рынка недвижимости; 2.14 специалисты по информационным технологиям обслуживающий рынок недвижимости; 2.15 специалисты в области повышения и обучения персонала и его квалификации; 2.16 любые специалисты, сотрудники и члены национальных и международных профессиональных объединений рынка недвижимости. 3. процессов функционирования рынка – процесс создания, использования и обмена объекта недвижимости и управление рынком, различают следующие основные процессы: 3.1 создание системы развития объекта недвижимости; 3.2 организация системы развития недвижимости; 3.3 развитие территорий; 3.4 создание (развитие) объекта недвижимости; 3.5 использование (эксплуатация) объекта недвижимости; 3.6 организация эксплуатации и управление недвижимости; 3.7 управление объектом; 3.8 товарооборот объекта недвижимости; 3.9 организация системы товарного оборота недвижимости; 3.10 передача прав (правомочий) собственности на объект недвижимости и регистрация сделки; 3.11 финансирование товарного оборота недвижимости; 3.12 управлением рынком; 3.13 исследование рынка; 3.14 формирование и развитие рынка; 3.15 контроль и регулирование. 4. инфраструктуры рынка – совокупность механизмов обеспечивающих функционирование рынка. Условно выделяют четыре таких механизма: 4.1 социальный механизм, который включает в себя: 4.1.1 законодательную и нормативную базу рынка; 4.1.2 систему общественного контроля над соблюдением правовых и этических норм всеми участниками рынка, защиты их прав и интересов. Основными участниками рынка, реализующими этот механизм, является законодательные и представительные органы власти и управления федерального и регионального уровней. Профильные подразделения исполнительных органов, общественные объединения неинституциональных участников рынка в лице их юридических подразделений. 4.2 методологический механизм или макрорыночный механизм, включает в себя: 4.2.1 систему мониторинга и исследование процесс функционирования рынка недвижимости, способов и средств реформирования и развития рынка (исследовательские подразделения общественных объединений, исследовательские организации при участии практиков, оценщиков, маркетологов и др.); 4.2.2 специальные государственные общественные и коммерческие институты управления и развитие рынка объектов недвижимости. 4.3 инженерно-технологический механизм, включает в себя: 4.3.1 эталонные технологии профессиональной деятельности на рынке недвижимости при проведении операций всех категорий (однотипный порядок действий); 4.3.2 стандарты описания объектов недвижимости всех видов в интересах операции с ними; 4.3.3 единое информационное пространство рынка недвижимости и обеспечение информационной открытости рынка; 4.3.4 законодательно-закрепленные эталонные требования к недвижимому имуществу и профессиональной деятельности на рынке недвижимости; 4.3.5 нормативный, инструктивный и регистрационные документы, регламентирующие операции на рынке недвижимости; 4.3.6 банки данные эталонных (модельных) технологий деятельности на рынке недвижимости. 4.4. психолого-поведенческий механизм, включает в себя профессиональные нормы и стандарт взаимоотношений участников рынка, сводящих к минимуму издержки проведения операций (транзакций) на этапах поиска информации ведения переговоров, принятия решений, правового закрепления сделок, мотивации участников, координации усилий всех участников, контроля и восстановления нарушенных прав и применение санкций к нарушителям.
Популярное: Как вы ведете себя при стрессе?: Вы можете самостоятельно управлять стрессом! Каждый из нас имеет право и возможность уменьшить его воздействие на нас... Как построить свою речь (словесное оформление):
При подготовке публичного выступления перед оратором возникает вопрос, как лучше словесно оформить свою... ©2015-2024 megaobuchalka.ru Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав. (610)
|
Почему 1285321 студент выбрали МегаОбучалку... Система поиска информации Мобильная версия сайта Удобная навигация Нет шокирующей рекламы |