Работы подготовительного этапа

Слово кадастр происходит от латинского caput - податный предмет. И возникло это слово во времена римского императора Августа, в этот период была уставлена единица учета сбора дани за землю caputigum. Далее с установлением более точного размера поземельной дани с учетом переписи населения - caputigum registrum.

Для создания кадастра земель населенных пунктов необходимо развитие ряда научных дисциплин: городского землеустройства, земельного права, экономики недвижимости, мониторинга городских земель, градостроительства и планировки населенных мест, управления городскими территориями и т. д.
Кадастр земель населенных пунктов предъявляет очень жесткие требования к точности, достоверности и актуальности информации об объектах недвижимости (земельных участках), в отличие от других служб города. Основные свойства городских земель при их использовании проявляются в следующем: земля — это пространственно-территориальный базис для размещения всего городского строительства; ограниченность городских земель в их освоении; взаимосвязь с другими объектами природно-техногенного комплекса.

 

 

По определению, кадастровое дело содержит топографо-геодезические, технические, экономические и юридические характеристики объекта недвижимости (земельный участок). Чтобы получить экономические характеристики, необходимо учитывать, что земельные участки в населенных пунктах неодинаковы по плодородию, несущей способности грунтов, местоположению, экспозиции склонов, плотности застройки и т.д. Оценка земельных участков в городе или ином населенном пункте состоит из качественной оценки земель и экономической оценки. В городах качественную оценку земель производят для определения пригодности земель для выращивания сельскохозяйственных культур на приусадебных участках, многолетних насаждений, размещения застройки, зон отдыха, озеленения территории и установления градостроительной ценности каждого земельного участка в пределах городской (поселковой) черты.

Земля в городах, как правило, дорогая, поэтому кадастр земель населенных пунктов отличается повышенным требованием к планово-картографическому материалу в отношении масштаба, точности, детальности, полноты отображения кадастровых данных. Для точного определения площади земельных участков требуется реконструкция городской (поселковой) геодезической сети, если существующая сеть не обеспечивает необходимой точности. К особенностям разработки кадастра земель населенных пунктов следует отнести необходимость получения данных по объектам недвижимости, неразрывно связанным с территориями (здания, сооружения, инженерные коммуникации), сведения о населении.

Таким образом, требованиям кадастра земель населенных пунктов должны удовлетворять:

• состояние топографо-геодезической изученности населенного пункта; состояние информации о подземных сооружениях;

• достоверность, полнота и точность информации городского бюро технической инвентаризации и городской статистики;

• состояние общегородских справочников и классификаторов;

• упорядоченная система адресации объектов недвижимости;

• существующие методики оценки недвижимости;

 

• состояние правовых норм по обмену информацией;

• научно-методическое обоснование размеров арендных платежей, ставок земельного налога и т.д.

Особенности и связанные с этим трудности создания кадастра земель населенных пунктов весьма объективны и обусловлены тем, что по своему смыслу эта информация должна отражать, а точнее моделировать характеристики объектов недвижимости на текущий день с высокой точностью и достоверностью. Для этого необходимо, чтобы все службы и отделы органов муниципальной власти работали как терминалы кадастра земель населенных пунктов.

Во всех странах мира земельный кадастр на застроенных территориях развивается как информационное обеспечение рынка недвижимости. Понятие «земельный участок», как правило, включает в себя объекты недвижимости на данном земельном участке. В развитых странах кадастр земель населенных пунктов является основой налоговой системы, информационным обеспечением рынка недвижимости, основой геоинформационных систем для управления и развития территорий.

С точки зрения практического землеустройства, земельный кадастр — это прежде всего баланс земель по всем административно-территориальным единицам города. Для реализации этого необходимо:

• введение мониторинга административного, территориального и кадастрового деления города;

• математическое определение границ кварталов и создание векторной карты деления города с земельными участками;

• разработка классификатора земель.

Существующие градостроительные классификаторы земель ориентированы на градостроительные задачи планирования территорий и разработаны по функциональному признаку использования земель. Однако все возможные варианты функционального использования земель указать невозможно.

 

Особенность классификатора земель населенных пунктов состоит в многоаспектности и отражении различных точек зрения на земельный участок как объект недвижимости.

Первый аспект классификатора земель — категория землепользователя: федеральные земли, земли субъекта Федерации, муниципальные земли, земли промышленности и т.д., с указанием ведомства соответствующего подчинения: аппарат президента, министерство обороны, городская (поселковая) администрация и т.д.

Второй аспект — источник доходов, бюджетная или коммерческая организация является землепользователем.

Третий аспект — функциональное использование земель или градостроительная категория территории. Здесь выделяются земли жилой застройки, промышленные зоны, городских коммуникаций, земли лесного и водного фондов и т.д.

В ходе рассмотрения особенностей разработки кадастра застроенных территорий можно выделить такие основные задачи создания ГКН как:

· Обеспечение гарантий прав собственников;

· Обеспечение эффективного сбора налогов на недвижимость;

· Эффективное и рациональное использование недвижимости.

 

 

Первоначальной задачей курсового проекта является составление плана структуризации на кадастровые кварталы ПГТ "Гнилое" Воронежской области Острогожского района.

Для решения этой задачи нужно понимать, что такое кадастровое деление территории.

Кадастровое деление - это закрепление прохождения границ кадастровых округов, кадастровых районов и кадастровых кварталов, осуществляемое компетентным органом в установленном порядке с целью присвоения кадастровых номеров единицам кадастрового деления.

В процессе кадастрового деления территории РФ можно выделить следующие задачи, которые при этом решаются:

· Кадастровое деление обеспечивает возможность присвоения объекту недвижимости в соответствии с его местоположением на местности уникального кадастрового номера, который не повторяется во времени и на территории РФ.

· Кадастровое деление регламентирует полномочия должностных лиц, которые осуществляют ведение ГКН на определенной территории.

Эта задача решается в результате установления границ единиц кадастрового деления территории РФ (кадастровые округа, кадастровые районы).

Кадастровое деление локализует место поиска земельного участка или иного объекта недвижимости до пределов кадастрового квартала, указанного в его кадастровом номере.

Кадастровый округ – это часть территории РФ, границы которой приближены к границам административно-территориальных образований.

Территория кадастрового округа делится на кадастровые районы. Кадастровый район - это часть территории кадастрового округа, границы кадастровых районов приближены к границам муниципальных образований и иных поселений.

 

	У

Территория кадастрового района делится на кадастровые кварталы. Кадастровый квартал– это наименьшая единица кадастрового деления территории кадастрового района и представляет собой совокупность земельных участков, образующих компактный земельный массив.

Первым делом при разработке плана структуризации мы обозначили городскую (поселковую) черту, затем произвели деление ПГТ "Гнилое" на кадастровые кварталы, то есть структурировали территорию и присвоили каждому кадастровому кварталу идентификационный кадастровый номер.

Городская черта(черта поселков и сельских поселений) - это внешняя граница земель города (поселка, сельского поселения), которая отделяет их от иных категорий земель.

Структуризация - это разделение территории города или иного населенного пункта на основные кадастровые учетные единицы, в качестве которых могут приниматься административные районы, городские кварталы, улицы и т.д.

Кадастровый номер - это уникальный, не повторяющийся во времени и на территории РФ номер объекта недвижимости, который присваивается ему при осуществлении кадастрового учета в соответствии с процедурой, установленной законодательством РФ, и сохраняется, пока данный объект недвижимости существует как единый объект зарегистрированного права.

 

Для выполнения кадастровых работ был определен кадастровый квартал № 36:19:0010101 и составлен кадастровый план территории (Приложение А).

Кадастровый план территории - это план кадастрового квартала, который составляется на картографической основе с указанием границ и сведений о всех земельных участках, находящихся в пределах такого кадастрового квартала. Кадастровый план территории предоставляется в графической и текстовой форме.

Кадастровый план состоит из форм КПТ.1-КПТ.5, содержащих в себе графические и текстовые данные обо всех земельных участках, находящихся в границах запрашиваемого кадастрового квартала.

Текстовая часть кадастрового плана территории земельного участка содержит сведения о кадастровых номерах, площадях, разрешенном использовании, адресах и кадастровой стоимости земельных участков, расположенных внутри квартала.

Графическая часть кадастрового плана территории земельного участка содержит чертеж с отображением границ всех земельных участков, расположенных на территории запрашиваемого кадастрового квартала.

Кадастровый план территории с содержащейся в нем информацией необходим для проведения различных кадастровых работ.

При разработке кадастрового плана квартала в границах квартала выделяются земельные участки уже оформленные и поставленные на кадастровый учет. Это не только участки под жилыми домами и различными предприятиями, но и участки, занятые дорогами, парками, скверами, газонами и т.д. Так как кадастровый план на квартал - это графическое отображение юридических прав на земельные участки. Уже образованные и поставленные на кадастровый учет земельные участки обязательно идентифицируются кадастровым номером (например, 36:19:0010101:0001). Каждому объекту капитального строительства, находящемуся на земельном участке, так же присваивается номер.

 

	У

Объект капитального строительства — здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (объекты незавершённого строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек .

Границы участка обозначаются черным цветом с указанием всех характерных (поворотных) точек и квартала, и земельных участков.

Характерная точка - это место, где граница меняет свое направление.

 

 

4.1 Общие сведения о проведении кадастровых работ на территории

Кадастрового квартала

Земельно-кадастровые работы обеспечивают подготовку документов, содержащих сведения о недвижимости – земельном участке, которые необходимы для осуществления государственного кадастрового учёта (ГКУ). К таким сведениям, прежде всего, относят:

- местоположение

- границы

- площадь

- стоимость

- целевое назначение

- вид разрешённого использования

- адрес

В комплекс кадастровых работ, которые устанавливают и описывают индивидуальные признаки земельного участка входят:

- разработка и согласование границ земельного участка

- установление собственников и землепользователей земельных участков

- контурная или кадастровая съёмка местности

- вынос в натуру границ землеотвода, восстановление утерянных границ участков, закрепление границ земельных участков, определение местоположения и площади

- составление и оформление межевого плана на земельный участок

Земельно-кадастровые работы проводятся в несколько этапов:

1 Заключение договора с заказчиком

2 Подготовительные работы

3 Полевые работы

4 Камеральные работы

 

	У

Для проведения кадастровых работ всегда требуется юридическое обоснование - кадастровый план.

После проведения кадастровых работ объект недвижимости проходит государственный кадастровый учет, вносится в ГКН и получает свой индивидуальный кадастровый номер.

Работы подготовительного этапа

Подготовительные работы – это важный период в технологии кадастровых работ. Их качественное проведение позволяет правильно оценить объём предстоящих затрат и составить график выполнения работ. Просчёты в этой работе приводят к удорожанию конечной продукции и увеличению сроков на выполнение работ. Подготовительные работы – это сбор информации об объекте недвижимости.

На подготовительном этапе работ кадастровый инженер запрашивает и собирает необходимую документацию:

- Генеральный план центрального округа ПГТ Гнилое (М 1:2000)

- Кадастровый план центрального ПГТ Гнилое (М: 1:2000)

- Каталоги координат пунктов МСК

- Сведения о правообладателях смежных земельных участков

- и другие графические и текстовые материалы

Все собранные данные впоследствии будут обработаны, уточнены и исследованы.

Особое внимание при проведении подготовительных работ должно быть уделено изучению документов и материалов, в том числе и проектных, которые содержат информацию по всем видам отводов земельных участков населённого пункта. Изучаются сведения о землепользователях (землевладельцах), акты выбора и планы отводов, сведения о закреплении границ участков знаками, их характеристики, результаты проведённых измерений по границам землепользований, их исполнители и время производства.

 

4.3 Положение кадастрового квартала в системе поселковой застройки

Воронежская область расположена в центральной полосе европейской части России. Площадь территории области — 52,2 тыс. км², что составляет около трети площади всего Черноземья. Протяжённость области с севера на юг — 277,5 км и с запада на восток — 352 км.

Климат на территории области — умеренно-континентальный с средней температурой января −7° −8° C, июля +20° +21° C и со среднегодовой температурой от +5,0 °C на севере области до +6,5 °C на юге. Осадков выпадает от 600 мм на северо-западе до 450 мм на юго-востоке. Большая часть области представляет собой лесостепь, но на юго-востоке имеется степная зона. Среди почв преобладают чернозёмы. На территории области расположено 738 озёр и 2408 прудов, протекает 1343 реки длиной более 10 км. Главная река — Дон, 530 из своих 1870 км протекает по территории области, образуя бассейн площадью 422 000 км².

ПГТ Гнилое с уникальным номером № 36:19:0010101 является административным центром Острогожского района. Район расположен в юго-восточной части Среднерусской возвышенности на правобережье Дона. Площадь района — 1730 км².

Несмотря на то, что квартал № 36:19:0010101 располагается ближе остальных к промышленной зоне, экологическая обстановка в нём оптимальна для постоянного проживания людей. Это обусловлено достаточной удалённостью от промышленной зоны, направленностью промышленных предприятий и благоприятным воздействием многочисленных зелёных насаждений и широкой санитарно-защитной зоны.

Квартал достаточно озеленён, что способствует нормализации инсоляции помещений, а также приводит к улучшению его эстетического восприятия.

В квартале хорошо развита улично-дорожная сеть. Каждый дом имеет доступ к дороге. Расстояния между улицами не превышают 140 метров, что одинаково удобно как для автомобилистов, так и для пешеходов. Квартал обустроен такими улицами как: ул. Орехово, ул. Лесная, ул. Вышка и ул. Победы.

 

 

4.4 Состав земель кадастрового квартала

На территории кадастрового квартала № 36:19:0010101 расположены 73 земельных участка, общие данные о которых представлены в таблице 3.

Таблица 3 - Состав земель кадастрового квартала

Номер по перечню	Наименование земель	Номер земельного участка	Номер ОКС	Номера характерных точек	Координаты точек	Площадь (P), м2
X	Y
	Земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки	:0001
	Земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки	:0002
	Земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки	:0003	01-1
	Земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки	:0004	01-2
	Земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки	:0005
	Земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки	:0006
	Земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки	:0007	01-1

 

Продолжение таблицы 3

	Земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки	:0008	01-2
	Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания	:0009
	Земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок	:0010
	Земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки	:0011
	Земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки	:0012	01-1
	Земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки	:0013	01-2
	Земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки	:0014	01-1
	Земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки	:0015	01-1
	Земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки	:0016	01-1
	Земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки	:0017	01-2

 

Продолжение таблицы 3

	Земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки	:0018
	Земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки	:0019	01-1
	Земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки	:0020	01-2
	Земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки	:0021	01-1
	Земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки	:0022	01-2
	Земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки	:0023	01-1
	Земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки	:0024	01-2
	Земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки	:0025	01-1
	Земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки	:0026	01-2
	Земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки	:0027
	Земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки	:0028

 

 

Продолжение таблицы 3

	Земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки	:0029	01-1
	Земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки	:0030	01-2
	Земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки	:0031
	Земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки	:0032
	Земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки	:0033	01-1
	Земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки	:0034	01-2
	Земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки	:0035
	Земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки	:0036
	Земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки	:0037	01-1
	Земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки	:0038	01-2
	Земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки	:0039
	Земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки	:0040

 

 

Продолжение таблицы 3

	Земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки	:0041
	Земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки	:0042
	Земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки	:0043	01-1
	Земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки	:0044	01-2
	Земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки	:0045
	Земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки	:0046
	Земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки	:0047	01-1
	Земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки	:0048	01-2
	Земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки	:0049
	Земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки	:0050
	Земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки	:0051	01-1
	Земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки	:0052	01-2

 

 

Продолжение таблицы 3

	Земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки	:0053
	Земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки	:0054
	Земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки	:0055
	Земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки	:0056	01-1
	Земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки	:0057	01-2
	Земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки	:0058
	Земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки	:0059	01-1
	Земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки	:0060	01-2
	Земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки	:0061
	Земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки	:0062	01-1
	Земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки	:0063	01-2

 

 

Продолжение таблицы 3

	Земельные участки, предназначенные для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии	:0064
	Земельные участки, предназначенные для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии	:0065
	Земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки	:0066
	Земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки	:0067
	Земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки	:0068
	Земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки	:0069
	Земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки	:0070
	Земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки	:0071
	Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания	:0072

 

Продолжение таблицы 3

	Земельные участки, предназначенные для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии	:0073

 

По результатам данных о составе земель в кадастровом квартале можно определить площадь земель общего пользования:

S_{общ. польз} = S_кв – S_уч,

где S_{общ. польз} – площадь земель общего пользования

S_кв – площадь квартала 135361 м²

S_уч – площадь земельных участков 68416 м²

S_{общ. польз} = 135361 - 68416 = 66945 м²

 

 

Межевой план - документ, который составлен на основе кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке .

В межевом плане воспроизведены определённые сведения, внесённые в государственный кадастр недвижимости, и указаны сведения об образуемых земельном участке или земельных участках, либо о части или частях земельного участка, либо новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках.

В межевом плане указываются сведения об образуемых земельном участке или земельных участках в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов:

- для представления в орган кадастрового учёта заявления о постановке на учёт земельного участка или земельных участков;

- для представления в орган кадастрового учёта заявления об учёте части или частей земельного участка;

- для представления в орган кадастрового учёта заявления об учёте изменений земельного участка или земельных участков.

В межевой план включаются сведения о:

- земельных участках, образуемых при разделе, объединении, перераспределении земель