Понятие и сущность оценки недвижимости

Курсовая работа

По дисциплине

«Определение стоимости недвижимого имущества»

На тему: «Основные цели и функции оценки недвижимости»

Выполнила: студентка 3 курса,

33 группы

Проверила: Евстратова А. В.

Оценка ___ _______ А.В. Евстратова

Дата защиты____________

 

Советск 2015

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ…………………………………………………………………………..3

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ………………4

1.1. Понятие и сущность оценки недвижимости…………………………4

1.2. Регулирование оценочной деятельности в Российской Федерации…………

2. ОСНОВНЫЕ ЦЕЛИ И ФУНКЦИИ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ...…

2.1. Основные цели оценки недвижимости………………

2.2. Функции оценки недвижимости…………………………..

3. ОСОБЕННОСТИ ОЦЕНКИ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В ЦЕЛЯХ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ ……..

ЗАКЛЮЧЕНИЕ…………………………………………………………………

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК………………………………………….

ВВЕДЕНИЕ

 

В современных условиях субъекты различных форм собственности, физические и юридические лица имеют право на проведение оценки принадлежащих им объектов недвижимости. Целью оценки на сегодняшний день может являться вовлечение объекта недвижимости в торговый оборот, выступление его в качестве объекта залога, страхование и т.д.

Оценка недвижимости как вид профессиональной деятельности представляет собой одну из наиболее востребованных сфер рыночной экономики, а также важным аспектом имущественных отношений.

На сегодняшний день существует необходимость в комплексной и объективной оценке стоимости недвижимости. Одной из наиболее распространенных целей оценки недвижимости является определение ее рыночной стоимости. При этом одним из наиболее важных и определяющих этапов оценки объекта недвижимости является установление целей и функций оценки. От выявленных целей и функций зависит выбор методологии определения стоимости объекта недвижимости, что в целом определяет результативность всего процесса оценки. В этом заключается актуальность выбранной темы исследования.

Цель данной курсовой работы - рассмотреть основные цели оценки недвижимости, изучить её функции.

В соответствии с поставленной целью предстоит решить следующие задачи:

1) изучить сущность оценки недвижимости;

2) рассмотреть нормативно-правовые аспекты оценки недвижимости;

3) выделить основные цели оценки недвижимости;

4) изучить функции оценки недвижимости;

5) выявить особенности оценки жилой недвижимости в целях ипотечного кредитования.

Объектом исследования является процесс оценки недвижимости, предметом исследования - цели и функции оценки недвижимости.

Методы исследования: библиографический, метод анализа и синтеза.

Теоретической базой исследования выступили труды отечественных авторов, периодическая литература, Интернет-ресурсы.

Структурно работа состоит из введения, основной части, заключения и библиографического списка.

 

 

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

Понятие и сущность оценки недвижимости

Под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установлениев отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости [ссылка].

Оценочная деятельность осуществляется в соответствии с международными договорами Российской Федерации, Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ (ред. от 21.07.2014) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также другими нормативно-правовыми актами Российской Федерации, которые регулируют отношения, складывающиеся при осуществлении оценочной деятельности.

Становление оценочной деятельности связано с развитием рыночной экономики, в первую очередь, с развитием института частной собственности. Так как частная собственность предполагает свободное обращение имущества, то при осуществлении сделок с нею появилась необходимость в определении реальной стоимости того или иного объекта [ссылка].

Сущность оценки недвижимости заключается в определении стоимости оцениваемого объекта с учетом всех факторов, которые в той или иной степени влияют на повышение или снижение цены объекта оценки.

Согласно статье 5 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ (ред. от 21.07.2014) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» к объектам оценки относятся:

-отдельные материальные объекты (вещи);

-совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);

-право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;

-права требования, обязательства (долги);

-работы, услуги, информация;

-иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями ФЗ №135 [ссылка].

Оценочная деятельность является неотъемлемой частью рынка финансовых услуг, поэтому важным вопросом развития оценочной деятельности является как унификация понятийного аппарата, так и взаимодействие оценщиков (субъектов оценочной деятельности), аудиторов и финансовых консультантов. Кроме того, оценочная деятельность представляет собой составную часть общего процесса реформирования экономики.

Оценка недвижимости бывает массовая и индивидуальная.

Массовая оценка недвижимости – это оценка большого числа объектов недвижимости на конкретную дату с использованием стандартных методик и статистического анализа. При этом унифицируется процедура оценки большого числа объектов. При массовой оценке на заключительном этапе проверяется используемая для расчетов модель и контролируется качество получаемых результатов. При этом результаты, полученные с помощью модели массовой оценки, сравниваются с реальными ценами продаж и оцениваются отклонения уровня оценки по каждой группе аналогичных объектов.

Индивидуальная оценка недвижимости – это оценка конкретного объекта на определенную дату. Индивидуальная оценка проводится в несколько этапов, объединенных в понятие «процесс оценки», на заключительном этапе которого осуществляется согласование результатов, полученных с использованием различных подходов к оценке недвижимости [ссылка].

В соответствии с Законом РФ «Об оценочной деятельности» право на проведение оценки объекта недвижимости является безусловным и не зависит от установленного законодательством РФ порядка осуществления государственного статистического и бухгалтерского учёта и отчетности.

Весь процесс оценки принято разделять на пять этапов, которые, в свою очередь, можно разбить на подэтапы [ссылка].

1) заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку:

-выбор оценщика;

-составление технического здания;

-составление и подписание договора;

2) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки:

-осмотр объекта в натуре;

-сбор информации об объекте;

-сбор и анализ информации о сегменте рынка недвижимости;

-анализ лучшего и наиболее эффективного использования объекта;

3) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчётов:

-расчёт стоимости объекта недвижимости доходным подходом;

-расчёт стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом;

-расчёт стоимости объекта недвижимости затратным подходом;

4) согласование результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки:

-выделение факторов согласования;

-расчёт весовых коэффициентов достоверности;

-определение итоговой величины стоимости;

5) составление отчёта об оценке:

-составление отчёта об оценке;

-защита его перед заказчиком;

-подписание акта сдачи-приёмки работ.

Существует множество различных методов, применяемых к оценке недвижимости. Выбор того или иного метода оценки недвижимости зависит от ряда факторов (характер объекта, функции и цели оценки). Рекомендуется выбирать наибольшее количество используемых методов, чтобы при согласовании данных оценки получить наиболее точный результат. Выделяют три подхода к оценке недвижимости – это сравнительный, доходный и затратный. Каждый из этих подходов включает в себя различные методы оценки.

Таким образом, оценочная деятельность представляет собой сложный и уникальный процесс, направленный на получение итоговой величины стоимости объекта оценки, то есть наиболее вероятной величины стоимости объекта оценки, полученной как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости оцениваемой недвижимости при использовании различных подходов и методов оценки.