Определение прибыли инвестора

При определении суммы затрат на создание улучшений земельного участка следует учитывать прибыль предпринимателя (инвестора) – величину наиболее вероятного вознаграждения за инвестирование капитала и создание улучшений. Прибыль инвестора может рассчитываться как отдача на капитал при его наиболее вероятном аналогичном по уровню рисков инвестировании.

Вкладывая средства в создание определенного объекта, инвестор ориентируется на величину доходности по вложениям на финансовом рынке, при этом, эта ставка дохода (ставка дисконтирования, применяемая к потоку будущих доходов от данного объекта строительства) должна быть увеличена на дополнительный риск периода строительства.

При этом указанный риск вызван тем фактом, что реализация готового объекта при строительстве в отличие от покупки готового объекта, возможна только после окончания строительства. С точки зрения расчетов, указанный фактор риска должен быть учтен при помощи поправочного коэффициента:

,

При этом расчет производится на период равный сроку строительства, а так как возможность реализовать готовый объект возникает после завершения строительства то вероятность продажи в этот период (х) принимается равной 0 и период не делится на 2, то есть:

,

где:

k – годовая номинальная ставка дохода при ежемесячном начислении;

k / 12 – ежемесячная ставка;

t_стр – срок строительства объекта (3 года)[9].

Ставка дохода k отражает требуемую норму прибыли на капиталовложения со сравнимым риском.

,

где:

i – годовая ставка доходности (при ежегодном начислении).

Таким образом, ставка дохода, используемая для расчета предпринимательской прибыли:

Для расчета предпринимательской прибыли в рамках данного отчета оценщики использовали эффективную доходность на 08.09.2005 г. по облигациям федерального займа серии 46003 со сроком погашения 14.07.2021 г., 6,8%[10].

С учетом поправки на риск «отсроченной реализации» норма предпринимательской прибыли при сроке возведения объекта оценки за 36 месяцев составит с учетом округления 9%. Следовательно, К_ПР ≈ 1,09%.

Таблица 23. Определение восстановительной стоимости оцениваемых объектов