Сделки, удостоверяемые в нотариальном порядке. Общие условия нотариального удостоверения сделок

Введение

В современный период в случаях предусмотренных нормами гражданского законодательства, нотариальные действия выступают в качестве юридических фактов гражданского права и имеют конститутивное значение для имущественных правоотношений, и, прежде, всего отношений собственности.

В соответствии с действующим законодательством нотариусы совершают различные действия, являющиеся юридическими фактами в гражданском праве: удостоверяют сделки (договоры, доверенности, завещания), совершают протесты векселей, предъявляют чеки к платежу и удостоверяют неоплату чеков, ведут наследственные дела, удостоверяют другие бесспорные юридические факты и права, совершают и иные действия, позволяющие гражданам и юридическим лицам реализовывать свои права и законные интересы, гарантированные Конституцией Российской Федерации.

Актуальность данной темы обусловлена тем, что несмотря на то, что нотариат в РФ имеет достаточно длительную историю и в нашей стране значительно повысилось внимание к правовому регулированию нотариальной деятельности, в правоприменительной практике зачастую возникают трудности, связанные с регламентацией нотариальных действий. Хотя эти проблемы организационного характера, но они отрицательно сказываются на процедуре совершения нотариальных действий, влекущих гражданско-правовые последствия. Созрела необходимость обновления законодательства о нотариате в части закрепления единой организационно-правовой основы нотариата и усиления контроля со стороны государства за деятельностью нотариусов в целях безукоризненного обеспечения законности при совершении нотариальных действий. Объектом исследования являются отдельные виды нотариальных действий. Предметом исследования стали правовые нормы, закрепляющие осуществление нотариальной деятельности и совершение отдельных нотариальных действий, направленных на защиту прав и свобод в сфере гражданских отношений. Настоящее исследование с учетом специфики нотариальных действий как юридических фактов в гражданском праве выполнено на стыке разных правовых наук, но доминирует, конечно же, гражданско-правовой аспект. Для определения понятия и классификации отдельных нотариальных действий как юридических фактов в гражданском праве требуются глубокие теоретические обоснования значения нотариальных действий в движении гражданских правоотношений. Нормативную базу исследования составляют Конституция РФ, федеральные законы, законы субъектов РФ, подзаконные правовые акты.

Данная работа написана на основе изучения и обобщения нормативно-правовых актов в сфере конституционного, гражданского, административного, гражданского права и нотариата. Целью работы является анализ эффективности осуществления институтом нотариата отдельных нотариальных действий. Достижение этой цели требует решения следующих конкретных задач: проанализировать удостоверение сделок в нотариальной практике; определить место нотариальных действий в системе наследственного права; рассмотреть особенности нотариального свидетельствования документов; исследовать нотариальные действия по удостоверению бесспорных фактов и направленные на придание исполнительной силы долговым и платежным документам.

Осмысление дискуссионных теоретических вопросов, критическая оценка нотариальной практики позволили прийти к ряду самостоятельных выводов, новых положений и рекомендаций, направленных на совершенствование законодательства в области нотариата и практики его применения с целью усиления значения этого института в имущественном обороте.

Удостоверение сделок

Сделки, удостоверяемые в нотариальном порядке. Общие условия нотариального удостоверения сделок

В соответствии со ст.53 Основ законодательства о нотариате нотариусы удостоверяют сделки, для которых законодательством Российской Федерации и республик в составе Российской Федерации установлена обязательная нотариальная форма. По желанию сторон нотариус может удостоверить и другие сделки. [1]

Сделками являются действия граждан и юридических лиц, направленные на возникновение, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей. [2] Сделки могут быть двухсторонними, многосторонними (договоры) и односторонними. Статья 163 Гражданский кодек закрепляет, что нотариальное удостоверение сделки осуществляется путем совершения на документе, соответствующем требованиям ст.160 ГК, удостоверительной надписи нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие. [3] Нотариальное удостоверение сделок обязательно:

в случаях, указанных в законе;

в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

Соблюдение требований закона или условий договора об обязательном нотариальном удостоверении сделок трудно переоценить, поскольку в соответствии с п.1 ст.165 ГК несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее недействительность - такая сделка считается ничтожной.

Как уже отмечалось, требование об обязательном нотариальном удостоверении сделки может содержаться в законе. Анализ действующего гражданского законодательства позволяет составить перечень сделок, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению, причем следует отметить, что этот перечень достаточно невелик.

Итак, к сделкам, для которых установлена обязательная нотариальная форма относятся следующие односторонние и двусторонние сделки:

1) завещание (ст.1124 ГК РФ), за исключение случаев составления завещания в условиях чрезвычайных обстоятельств (ст.1129 ГК РФ);

2) доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы (п.2 ст.185 ГК);

3) доверенность, выдаваемая в порядке передоверия,[4] за исключением случаев, предусмотренных п.4 ст.185 ГК (доверенности, выданные в порядке передоверия, на получение заработной платы и иных платежей, связанных с трудовыми отношениями, на получение вознаграждений авторов и изобретателей, пенсий, пособий, стипендий, вкладов граждан в банках и на получение корреспонденции, в том числе, денежной и посылочной, могут нотариально не удостоверяться);

4) доверенность на получение повторного свидетельства о государственной регистрации акта гражданского состояния, выданная лицом, имеющим право на получение соответствующего повторного свидетельства[5];

5) уступка требования, основанного на сделке, совершенной в нотариальной форме, причем как на основании требований закона, так и по желанию сторон[6];

6) перевод долга, основанного на сделке, совершенной в нотариальной форме как по требованию закона, так и по желанию сторон[7];

7) договор ренты и договор пожизненного содержания с иждивением[8];

8) брачный договор[9];

9) соглашение об уплате алиментов[10];

10) согласие супруга на совершение сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) государственной регистрации[11].

Иных случаев законодательного установления обязательной нотариальной формы сделок на сегодняшний день нет. Действующее законодательство не содержит требований относительно обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимым имуществом, однако многие сделки с недвижимостью, в частности по ее отчуждению, аренде с правом выкупа и др., удостоверяются в нотариальном порядке по соглашению сторон сделки.

Кроме того, на практике значительное количество доверенностей на право пользования и распоряжения автомототранспортными средствами по просьбе граждан удостоверяются нотариально.

Независимо от вида и содержания представленной нотариусу для удостоверения сделки совершение нотариального действия по удостоверению сделки должно отвечать ряду установленных законодательством правил, направленных на снижение в будущем количества споров, вытекающих из этой сделки, и способствующих стабильности и устойчивости возникших на основании сделки прав и обязанностей ее сторон.

Текст будущей сделки по просьбе лиц, обращающихся с просьбой о ее удостоверении, может быть составлен нотариусом или представлен ему уже готовым. В последнем случае представленный гражданами для нотариального удостоверения текст сделки должен отвечать определенным требованиям, вытекающим из содержания Гражданского кодекса и Основ законодательства Российской Федерации о нотариате.

Содержание сделки должно быть изложено в письменной форме путем составления соответствующего документа, который будет подписан лицом (или лицами), совершающим сделку, или должным образом уполномоченным им представителем.

В соответствии с п.1 ст.160 ГК, законом и иными правовыми актами и соглашением сторон могут устанавливаться дополнительные требования, которым должна соответствовать форма сделки (совершение на бланке определенной формы, скрепление печатью и т.п.), и предусматриваться последствия несоблюдения этих требований.

Например, в соответствии с п.5 ст.185 ГК доверенности от имени юридических лиц оформляются с учетом некоторых дополнительных правил:

доверенность от имени юридического лица выдается за подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного на это его учредительными документами, с приложением печати организации;

доверенность от имени юридического лица, основанного на государственной или муниципальной собственности, на получение или выдачу денег и других имущественных ценностей должна быть также подписана главным (старшим) бухгалтером организации.

Соглашением сторон сделки может быть предусмотрено, что текст сделки между двумя юридическими лицами должен быть закреплен на официальном бланке одного из юридических лиц, надлежащим образом защищенном от возможности подделки. В этом случае такое условие обязательно для сторон сделки.

Документ, выражающий содержание сделки, должен быть подписан лицом, совершающим сделку, либо его надлежащим образом уполномоченным представителем. Пункт 3 ст.160 ГК содержит исключение из этого общего правила. Если гражданин вследствие физического недостатка, болезни или неграмотности не может собственноручно подписаться, то по его просьбе сделку может подписать другой гражданин. Подпись последнего должна быть засвидетельствована нотариусом либо другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, с указанием причин, в силу которых лицо, совершающее сделку, не могло подписать ее собственноручно. При этом, недостаточно, например, слов "по болезни", необходимо указать, что конкретно не позволяет гражданину лично подписать документ: отсутствие зрения, травма, паралич руки и т.д.

После составления текста сделки (или изучения представленного сторонами документа, содержащего ее текст) нотариус в соответствии со ст.54 Основ разъясняет сторонам смысл и значение сделки, проверяет, соответствует ли ее содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли она требованиям закона.

При разъяснении сторонам смысла и значения проекта будущей сделки нотариус должен руководствоваться не только требованиями законности, но и принципами разумности и добросовестности, действовать без предпочтения интересов той или иной стороны сделки, быть беспристрастным и максимально объективным.

Проект сделки, составленный нотариусом, стороны должны сами прочесть и высказать по нему свои предложения и замечания. При необходимости или по просьбе сторон текст должен зачитать нотариус, отразив данное обстоятельство в договоре.

Действительные намерения сторон проявляются применительно к заключению сделки в точном и полном соответствии их воли и волеизъявления. Психологические категории воли и волеизъявления находят юридическое отражение в понятиях правоспособности и дееспособности граждан. Поэтому одним из этапов работы нотариуса по удостоверению сделки является проверка необходимых для заключения сделки качеств ее участников - правоспособности и дееспособности.

Исходя из требований нотариальной практики в содержание правоспособности в качестве одного из составляющих исследователи включают место жительства гражданина. [12] Правильно установить место жительства гражданина бывает необходимо для выполнения большого количества действий по реализации его субъективных прав. Например, по месту жительства гражданина определяется место открытия наследства, место исполнения обязательств и т.п.

Наиболее доступный способ определения дееспособности - проверка нотариусом соответствующих документов, удостоверяющих личность участников сделки, в которых указан их возраст, в сочетании с наглядно-визуальной оценкой адекватности поведения субъекта и понимания им значения своих действий путем личной беседы с ним нотариуса.

При возникновении у нотариуса оснований предполагать, что кто-либо из участников сделки вследствие душевной болезни или слабоумия не может понимать значения своих действий или руководить ими, и при этом не имеется сведений о признании такого лица недееспособным, совершение сделки откладывается и нотариус выяснит, не выносилось ли судом решение о признании этого лица недееспособным.

Нотариус не вправе самостоятельно назначать психиатрическую экспертизу для проверки способности гражданина понимать характер совершаемых им действий, руководить ими и осознавать их правовые последствия, а также не может запросить необходимые данные из медицинских учреждений, так как эти сведения являются врачебной тайной и не могут предоставляться без согласия самого гражданина или его законного представителя. Однако при наличии достаточно веских причин сомневаться в полной дееспособности лица нотариус может обратиться в органы прокуратуры, которые вправе истребовать сведения, составляющие врачебную тайну, без согласия гражданина.

При нотариальном удостоверении сделок, стороной которых являются юридические лица, нотариусу необходимо проверить их правоспособность и дееспособность.

В соответствии со ст.49 ГК юридическое лицо может иметь гражданские права, соответствующие целям деятельности, предусмотренным в его учредительных документах, и нести связанные с этой деятельностью обязанности.

Коммерческие организации, за исключением унитарных предприятий и иных видов организаций, предусмотренных законом, могут иметь гражданские права и нести гражданские обязанности, необходимые для осуществления любых видов деятельности, не запрещенных законом, т.е. обладают общей правоспособностью.

Специальная правоспособность, дающая право заниматься отдельными видами деятельности, перечень которых определяется законом, возникает у юридического лица на основании специального разрешения - лицензии.

Общая правоспособность юридического лица возникает в момент его создания (государственной регистрации) и прекращается в момент завершения ликвидации юридического лица (после внесения об этом записи в единый государственный реестр юридических лиц).

Специальная правоспособность юридического лица возникает с момента получения соответствующей лицензии или в указанный в ней срок и прекращается по истечении срока ее действия, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

нотариальная сделка свидетельствование документ

Нотариус проверяет правоспособность юридических лиц, участвующих в сделке, на основании представленных ими документов, подтверждающих факт государственной регистрации юридического лица.

Кроме того, для установления соответствия содержания сделки правоспособности юридического лица нотариус должен ознакомиться с его учредительными документами, а также исследовать полномочия его представителей.

Представление учредительных документов юридического лица обязательно для нотариального удостоверения сделки. Учредительными документами юридического лица, являются устав, либо учредительный договор.

Правоспособность юридического лица, полномочия его органов и (или) представителей должны проверяться нотариусом с учетом установленных законом особенностей той или иной организационно-правовой формы юридического лица.

После выяснения вопроса о правоспособности и дееспособности сторон будущей сделки нотариус истребует у них необходимые документы, касающиеся предмета и содержания сделки.

Нотариусы удостоверяют настолько разнообразные сделки, что перечислить все документы, которые могут потребоваться для проверки содержания сделки на соответствие требованиям закона, не представляется возможным. Отметим лишь основные моменты, касающиеся сделок с недвижимым имуществом, как одних из наиболее часто встречающихся в нотариальной практике.

В соответствии со ст.55 Основ законодательства о нотариате договоры отчуждения и залога имущества, подлежащие регистрации, могут быть удостоверены при условии представления документов, подтверждающих право собственности на отчуждаемое или закладываемое имущество.

Право собственности на недвижимое имущество может быть подтверждено одним из следующих документов:

свидетельство о праве собственности и договор передачи, заключенный гражданином с уполномоченными на то органами;

свидетельство о праве собственности на землю, выданное земельным комитетом;

соответствующим образом заверенный договор купли-продажи квартиры, дома, земли и иной недвижимости, дарения, мены;

соответствующим образом заверенный договор о возведении индивидуального жилого дома на праве частной собственности на отведенном земельном участке, а также договор о строительстве коллективом индивидуальных застройщиков многоквартирного жилого дома;

копия акта о приобретении жилого дома с публичных торгов;

свидетельство о праве на наследства;

свидетельство о праве собственности на долю в общем имуществе супругов;

копия вступившего в законную силу решения суда, подтверждающего право собственности на недвижимость;

иные документы.

При удостоверении сделок с недвижимым имуществом нотариусом должны быть также истребованы документы о государственной регистрации объекта сделки и выписка из Единого государственного реестра регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в которой наряду с прочими сведениями отражается информация о наличии возможных арестов, ограничений и обременении права собственности. Нотариусу должна также быть представлена техническая документация в отношении недвижимого имущества, являющегося объектом отчуждения, ипотеки и т.п. Это могут быть соответствующая справка бюро технической инвентаризации, технический паспорт объекта и др.

Нотариус должен также истребовать документы, подтверждающие согласие соответствующих лиц и органов на заключение сделки, если такое согласие необходимо в соответствии с законом.