Управление жилыми домами через ТСЖ

С принятием нового Жилищного кодекса РФ получил дальнейшее развитие институт товарищества собственников жилья.

До сих пор такая форма организации, как товарищество собственников жилья, не пользовалась популярностью у непосредственных собственников и во многом была недооценена ими. Об этом свидетельствует статистика распространения опыта по созданию товариществ собственников жилья в Российской Федерации[29]:

■ к концу 1996 г. число зарегистрированных товариществ собственников жилья составляло более 600 (приказ Госстроя России от 11.12.1997 № 17-132 «Об утверждении нормативно-методических материалов по реализации концепции реформы жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации»);

■ 1999 г. — насчитывалось 3180 товариществ собственников жилья; процесс создания товариществ собственников жилья в большинстве регионов и городов Российской Федерации идет медленными темпами (письмо Госстроя России от 28.10.1999 № ЛЧ-3735/13 «Об информационно-пропаган­дистской работе и освещении в СМИ деятельности ТСЖ»);

■ 2003 г. — функционировало порядка 5800 товариществ собственников жилья (государственный доклад МАП России «Защита прав потребителей в Российской Федерации в 2002 году» от 03.10.2003).

На сегодняшний день количество товариществ значительно возросло, однако не достигает показателей европейских стран и США[30].

Причин нераспространенности данной формы самоорганизации граждан в жилищной сфере несколько:

— монополизм коммунальных предприятий;

— недофинансирование коммунальной сферы;

— неразвитость гражданско-правовых механизмов ответственности за качество и количество оказываемых услуг в коммунальной сфере;

— недостаточная информированность населения обо всех положительных примерах работы жилищных товариществ и преимуществах самоуправления;

— непонимание экономического интереса в создании товариществ собственников жилья[31].

За рамками данного перечня остается и еще одна немаловажная причина — государство признает свое бессилие в реформировании всего жилищно-коммунального хозяйства без помощи граждан. Но такую помощь оно может получить только от наиболее активной части населения — собственников жилья. Вот почему оно готово на любое стимулирование создания товариществ собственников жилья. И чем быстрее собственники жилья осознают это, тем с большей выгодой для себя они смогут воспользоваться предоставленными им правами. Ведь в конечном счете, самоуправление в жилищной сфере является одним из наиболее эффективных способов защиты прав собственников жилья, контроля со стороны населения за объемом и качеством жилищно-коммунальных услуг, влияния на стоимость и качество предоставляемых услуг и позволяет создавать условия для привлечения дополнительных источников финансирования работ по обслуживанию и ремонту жилья[32].

Никто не рождается с готовым представлением о том, как успешно содержать свое жилье. Однако такое знание, равно как и необходимое умение и навыки, приходят вместе с опытом и в результате изучения.

На сегодняшний день одним из перспективным направлением развития реформы ЖКХ является управление жилыми зданиями с помощью ТСЖ. ТСЖ позволяют улучшить качество работы ЖКХ, повернув его лицом к непосредственным потребителям услуг, и предоставляют большое количество новых возможностей и выгод собственникам квартир. Тем не менее, сегодня они остаются неразвитой сферой ЖКХ[33].

В соответствии со ст. 161 ЖК РФ[34] управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

В то же время накопленный опыт показывает, что коммунальные проблемы, которые поставила перед нами жизнь, наиболее эффективно с организационно-финансовой точки зрения можно решать, используя механизм объединения жильцов в товарищества собственников жилья.

Создание товарищества собственников жилья преследует следующие цели[35]:

1. Согласование порядка реализации своих прав (прав домовладельцев) по владению, пользованию и в установленных законодательством пределах распоряжению общим имуществом в многоквартирном доме;

2. Осуществление деятельности по содержанию, сохранению и приращению недвижимости в многоквартирном доме;

3. Распределение между домовладельцами обязанностей по возмещению соответствующих издержек, для обеспечения надлежащего санитарного и технического состояния общего имущества.

Если вас не устраивает, как убираются ваши подъезды и дворы, если вам надоели разбитые почтовые ящики, текущие крыши и «дурно пахнущие» подвалы - не стоит изнурять себя в борьбе с коммунальными и прочими службами. Если вы уверены в своих силах, знаете, как лучше распорядиться деньгами и навести в своем доме образцовый порядок - вам предоставляется прекрасная возможность от слов перейти к делу.

Объединение собственников жилья в ТСЖ является одним из наиболее приемлемых способов защиты их прав, влияния на стоимость и качество предоставляемых услуг. ТСЖ получает реальную возможность самостоятельно решать вопросы организации обслуживания и эксплуатации жилья, а, следовательно, и определять порядок расходования средств, направляемых на эти цели. Создание ТСЖ – это не просто техническая операция по оформлению документов, а шаг к изменению сознания жителей, их отношения к собственности.

Задачи ТСЖ закреплены в Законе[36]. К ним относится:

1. содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений, не являющимися членами товарищества;

2. обеспечение надлежащего санитарного и технического состояния общего имущества в многоквартирном доме;

3. обеспечение выполнения всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество;

4. обеспечение соблюдения прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме приустановлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;

5. принятие мер, необходимых для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;

6. представление законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.

Имеющийся опыт работы ТСЖ позволяет утверждать, что в домах, где жители чувствуют себя собственниками не только своей квартиры, но и подъезда, и подвала, и двора, обслуживание обходится намного дешевле и содержится дом намного качественнее.

Основная цель объединения жителей - сделать свой дом лучше, чем он был и по возможности сократить расходы жильцов на эксплуатацию, а также за свои деньги получать должное качество жилищных и коммунальных услуг, что означает[37]:

1) Возможность контролировать предоставление жилищно-коммунальных услуг;

2) Самостоятельно выбирать обслуживающую организацию (многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией);

3) Определять набор необходимых услуг;

4) Оплачивать выполненные работы в соответствии с их объемом и качеством;

5) Самостоятельно определять размер платежей за обслуживание дома.

Выбрав способ управления своим домом, собственники жилых помещений получат возможность реально контролировать расходование средств, поступающих от квартирной платы и платы за техническое обслуживание из бюджета города. Причем не только контролировать, но и самостоятельно планировать приоритетные направления работы по содержанию своего дома. Выбор такого способа управления по закону является не столько правом, сколько обязанностью домовладельцев. Первый шаг в этом направлении - создание единого комплекса недвижимого имущества, в составе которого находится жилой дом, земельный участок, на котором стоит этот дом и прилегающая к нему территория. Следующим шагом является создание товарищества собственников жилья (ТСЖ), которое и будет управлять комплексом недвижимого имущества или, по желанию большинства, передаст функции управления сторонней организации - управляющей компании.

Совершенно определенно, что ни о каких качественных переменах в области ЖКХ не может быть и речи до тех пор, пока жители не начнут относиться к своим дворам, домам и подъездам так, как они относятся к собственным жилищам. Все-таки, большинство из нас в своей квартире не расписывают стены нецензурными словами, не плюют на пол, не разбрасывают окурки, где попало, и не выставляют оконные рамы, чтобы отвезти их под покровом ночи на дачный участок. Вполне возможно, что, объединившись в товарищества собственников жилья, мы и ко всему окружающему начнем относиться как к своей собственности. Однако стоит предостеречь, ТСЖ - это не сборище неких активистов, которым вдруг захотелось безответственно пораспоряжаться деньгами товарищества. ТСЖ - это некоммерческая организация, юридическое лицо со своим уставом, печатью, сметой доходов и расходов, счетом в банке и прочими реквизитами. У товарищества есть установленные законом права и обязанности. Вся ответственность за надлежащее содержание, эксплуатацию, ремонт, санитарное и техническое состояние вверенного недвижимого имущества ляжет на плечи этой некоммерческой организации. Высшим органом управления товарищества является общее собрание его членов, а руководство текущей деятельностью осуществляет правление.

Успех ТСЖ зависит как от властей, так и от инициативы самих граждан. ТСЖ может быть создано на базе любого жилого дома.

Преимущества приносит жителям ТСЖ.

Во-первых, свой отдельный расчетный счет. Во-вторых, смета доходов и расходов на год утверждается жителями дома. В-третьих, контролирует расходование средств профессиональным управляющим правление ТСЖ[38]. Средства, не израсходованные в течение года, сохраняются на расчетном счете и могут быть потрачены на текущий и капитальный ремонт, благоустройство территории дома.

Все договоры о жилищно-коммунальных услугах ТСЖ заключает на конкретный дом. Стоимость услуг по каждому договору есть фактическая стоимость оказанных услуг за месяц, год. Не оказаны услуги в оговоренном объеме или качестве - меньше оплата; а то еще и неустойку заплатит поставщик услуг. Например, за простой лифта или не вывезенный мусор.

Бухгалтерия ТСЖ рассчитывает жителям оплату за ЖКУ по факту предоставленных услуг. ТСЖ, являясь некоммерческой организацией, не имеет права получать прибыль, фонд оплаты труда работников ТСЖ фиксированный, так как утвержден в смете общим собранием. Поэтому для ТСЖ характерно стремление к снижению стоимости оплаты ЖКУ в расчете на 1 квадратный метр - поскольку показывает жителям уровень профессионализма управляющего ТСЖ: работает он в интересах жителей дома или его деятельность противоречит этим интересам. С созданием ТСЖ есть возможность оплачивать тепло, горячую и холодную воду так же, как электричество - по счетчикам.

Главная задача, поставленная перед ТСЖ, - контроль над деятельностью наемного профессионального управляющего, работающего здесь по контракту. Это подразумевает и контроль над бухгалтерией. Обоснованную смету доходов и расходов на год представляет управляющий (с бухгалтером), а утверждает общее собрание членов ТСЖ. В рамках утвержденной сметы управляющий работает самостоятельно. Фонд оплаты труда работников (размер зарплат) входит в смету и также утверждается общим собранием. То же - с отчетом управляющего по итогам года.

Зарплата управляющего рассчитывается исходя из жилой площади. Аналогично устанавливается зарплата главному бухгалтеру и главному инженеру.

Функция управляющего ТСЖ - быть заказчиком. Управляющий от имени ТСЖ заключает с организациями, оказывающими жилищно-коммунальные услуги жителям дома, юридически грамотные профессиональные договоры на тепло, горячую, холодную воду и водоотведение, на антенны ТВ, вывоз мусора, лифты, радио, домофон, техническое обслуживание, охрану. Следит за их исполнением, защищая интересы жителей своих домов. Одновременно управляющий заключает договоры на управление с каждым домовладельцем или нанимателем в каждом отдельном ТСЖ где прописаны как обязанности жителя, так и его права. В результате каждый дом имеет пакет договоров, которые показывают фактическую стоимость услуг, получаемых каждым жителем в доме в течение месяца, года. Все показатели в ТСЖ вычисляются по счетчикам (энергоснабжение), по времени работы (лифты, антенна ТВ, радио, домофон), периодичности работ (вывоз мусора), ведомостей учета работ (планово-профилактический ремонт) и актов приемки работ (по аварийным работам). Таким образом, жители платят за фактически полученный ими объем услуг, который значительно меньше взимаемого ДЕЗами «жилищного оброка».

Подсчитано, что при обслуживании одного дома в 3500 квадратных метров услуги ремонтно-эксплуатационной организации (РЭО) стоят столько же, сколько стоят услуги и при обслуживании 45000 квадратных метров! Точнее, они стоят почти столько же - придется прибавить лишь зарплату на дополнительное количество дворников и уборщиц.

Но один управляющий не на один дом площадью 3500 кв. метров, а на 25 домов. Аналогично: один главный бухгалтер, один главный инженер, электрики, слесари (для круглосуточного дежурства), плотники. При этом электрики, слесари, плотник только выигрывают при большем объеме обслуживания - появляются заказы на выполнение дополнительных работ в квартирах обслуживаемых домов. Выходит, что себестоимость работ на 1 кв. метр для жителей домов, входящих в « ТСЖ», уменьшается в несколько раз! Это безусловный прорыв в технологии. Здесь уже по силам рассматривать вопрос о приобретении уборочной техники для уборки снега, листьев, мусора. Тогда достаточно одного или двух дворников и для обслуживания своей территории, и для оказания помощи соседям. За отдельную оплату[39].

Расчетный счет дома - это не расчетный счет ДЕЗа. Все деньги сохраняются и могут быть потрачены на восстановительный (капитальный) и текущий ремонты, благоустройство территории и замену коммуникаций, ремонт протекающих крыш и благоустройство подъездов, покраску фасадов - да мало ли что можно сделать для дома, когда есть деньги!

Теперь рассмотрим энергоснабжение - тепло, горячую и холодную воду. И снова убедительные цифры.

Сегодня стандартная семья из трех человек платит за воду 800 рублей в месяц. Расчет берется из предпосылки, что человек расходует 84 литра воды в сутки. Стало быть, семья расходует в месяц порядка 34 тонн воды. Но, как показали исследования, проведенные в рамках проекта ТАСИС (Европейская комиссия) на домах существующей застройки – 10 процентов жителей расходуют воду в очень небольшом количестве (одинокие старики) – по 3-5 литров в день; 10 процентов превышают норму едва ли не в два раза (в квартирах, сдаваемых внаем иностранным и иногородним рабочим, где без прописки живут по десять человек, стирают, моются, но за воду платят только за прописанного хозяина) – по 450 литров в день; 80 процентов жителей расходуют воды на 40-50 процентов меньше нормы.

Оплата по счетчикам, которую вводит ТСЖ, даст прямую экономию 90 процентам жителей домов[40].

Мы рассмотрели лишь те моменты, которые не известны широкому кругу жителей. Между тем ТСЖ могут использовать на нужды дома арендные платежи от нежилых помещений, придомового земельного участка, который передается домовладельцам в собственность бесплатно.

В чём состоят преимущества управления домом силами самого товарищества? Вот лишь некоторые из них. Во-первых, ТСЖ может выбирать обслуживающую компанию. Поэтому в том случае, если качество предоставляемых услуг не соответствует требованиям жильцов (например, несвоевременно или не качественно убирают территорию), ТСЖ может расторгнуть договор и заключить его с другой организацией или отдельными лицами. Во-вторых, ТСЖ самостоятельно планирует ремонтные работы в своём доме, определяет их очерёдность. А поскольку план этих работ и смета расходов на год утверждаются на общем собрании членов ТСЖ, не надо просить городскую администрацию выделить деньги и потом годами ждать прихода ремонтников.

В современной законодательной практике имеется понятие «жилищно-строительный кооператив».

Разница между ЖСК и ТСЖ состоит в том, что ЖСК создают на период строительства дома, а после того, как он построен, организуют ТСЖ. Надо отметить, что существующие сейчас жилищно-строительные кооперативы должны быть со временем преобразованы в ТСЖ.

Средства ТСЖ формируются из следующих источников:

1. обязательные платежи, вступительные и иные взносы членов товарищества;

2. бюджетные субсидии на обеспечение эксплуатации и ремонта дома, компенсация городскими властями оплаты отдельных видов коммунальных услуг для льготных категорий жильцов (чтобы получать субсидии, московским ТСЖ необходимо зарегистрироваться в Едином реестре управления многоквартирными домами, который ведётся с октября 2007 г.);

3. доходы от хозяйственной (предпринимательской) деятельности товарищества, направленной на осуществление задач и выполнение обязанностей ТСЖ.

Жилищный кодекс РФ не запрещает ТСЖ получать доходы, необходимые для достижения уставных целей. Для этого товариществу разрешено осуществлять хозяйственную деятельность. Правда, надо отметить, что перечень её видов для ТСЖ обычно ограничен обслуживанием, эксплуатацией и ремонтом недвижимого имущества в многоквартирном доме, строительством дополнительных помещений и объектов общего имущества в таком доме, а также сдачей в аренду части общего имущества.

Очень важно, что ТСЖ получает возможность использовать и придомовую территорию. Оформить участок можно на любом этапе деятельности ТСЖ - это совсем не обязательно делать тогда, когда создаётся товарищество, или в момент его регистрации. Решение об оформлении земельного участка в общую долевую собственность принимают товарищи - собственники помещений в доме на общем собрании. По их поручению все необходимые документы может подготовить председатель ТСЖ. После этого следует обратиться в орган местного самоуправления, который и вынесет окончательный вердикт, определяющий судьбу придомовой территории. Передача такого участка в собственность владельцам помещений осуществляется бесплатно.

О плюсах.

1) собственники помещений, объединившиеся в ТСЖ, действительно в состоянии влиять на политику управляющей компании. Никто не вправе заставить жильцов собирать деньги на установку в общих холлах кожаной мебели, но вот решить, что надо оборудовать дополнительные парковочные машина - места, и найти для этого деньги и площадь члены товарищества могут;

2) товарищество даёт возможность выбирать эксплуатирующую компанию. На практике это означает, что собственники сами контролируют качество предоставляемых им коммунальных услуг. Такую «ревизию» осуществляют, например, работники ТСЖ (инженер-диспетчер), председатель или члены правления. Если обнаружат какое-то нарушение, проверяющий уведомит правление, этот факт будет уточнён и может стать основанием для разрыва контракта с данной управляющей компанией. А акт, в котором зафиксировано ненадлежащее качество жилищно-коммунальных услуг, является основанием для перерасчёта платежей за предоставленные коммунальные услуги;

3) хотя капитальный ремонт дома члены ТСЖ обязаны делать за счёт собственных средств, государство выделяет на это субсидию из бюджета;

4) общее имущество ТСЖ может приносить значительную прибыль его членам. Право вести предпринимательскую деятельность, предоставленное товариществам, позволяет заработать на сдаче внаём нежилых помещений или даже стен здания (например, под размещение рекламных полотнищ либо технического оборудования);

5) члены ТСЖ могут насладиться простыми радостями жизни - благоустроенным подъездом, собственной автостоянкой, ухоженным двориком, детской площадкой[41].

К тому же надо сказать, что наличие ТСЖ повышает рыночную стоимость жилья в доме. Ведь всем хочется, чтобы клумбы перед подъездом были аккуратными, лестницы чистыми, консьержи - приветливыми, а домофоны работали (этот список можно пополнять бесконечно).

О минусах.

Однако не всё так безоблачно есть у ТСЖ и свои недостатки:

1) часто инициативы собственников не находят поддержки у органов местного самоуправления. К сожалению, механизм взаимодействия товариществ и органов власти, столь необходимого для решения множества связанных с жильём вопросов, недостаточно подробно закреплён в законе. Типичный пример: если кто-то из жильцов дома, в котором есть ТСЖ, не хочет платить взносы и вносить обязательные коммунальные платежи, взыскать с него долги удастся только через суд. Пока судебная инстанция не примет решение, может пройти немало времени, а коммунальные услуги в этот период будут оплачивать законопослушные члены ТСЖ;

2) льготники не очень хотят вступать в ТСЖ. И хотя по закону городские власти обязаны возвращать товариществу разницу между платежами льготников (а они меньше обычных, поскольку эта категория граждан пользуется дотациями на оплату коммунальных услуг) и остальных собственников жилья, однако на практике такое возмещение происходит крайне редко;

3) плата за эксплуатацию в ТСЖ выше, чем в обычном доме. Но надо понимать, что размер обязательных коммунальных платежей абсолютно одинаков и для членов ТСЖ, и для жителей тех домов, в которых товарищества не созданы. А вот решение о дополнительных расходах (например, на оборудование автоматизированного гаража, облицовку подъезда мраморной плиткой, художественное оформление вестибюля, оплату услуг ландшафтного дизайнера) принимает общее собрание жильцов или правление ТСЖ. Расчёт и начисление платы за жилое помещение, и коммунальные услуги могут осуществлять главный бухгалтер, бухгалтер или председатель товарищества. Причём необходимо учитывать случаи не предоставления услуг или предоставления обслуживающими организациями коммунальных услуг ненадлежащего качества (например, после летних профилактических работ вовремя не включили горячую воду);

4) успешность и эффективность деятельности ТСЖ во многом зависят от его председателя и правления. Поэтому выбирать управленцев надо сообща и с умом. Но даже это не может быть гарантией того, что уважаемый сосед с пятого этажа не захочет присвоить часть общественных денег, а боевая соседка из второго подъезда станет хорошим управдомом;

5) Наконец, председатели ТСЖ не редко сетуют на безынициативность жильцов и проявляемое ими непонимание. Конечно, членство в ТСЖ предполагает некие дополнительные расходы, но они окупаются сторицей. Например, какой матери не хотелось бы отпускать своего ребёнка на прогулку в закрытый и безопасный двор? Такую проблему может решить именно ТСЖ, однако это потребует некоторых усилий и денежных затрат[42].

Создание стройной и эффективной системы управления жилыми зданиями является актуальной задачей развития ЖКХ. Сегодня в России на этом направлении встречается значительно больше трудностей и проблем, нежели положительного опыта.

Глава 3. Практика применения реформы жилищно-коммунального хозяйства в Рязани