Жилищный фонд и механизмы реформирования жилищно-коммунального хозяйства муниципального образования г. Рязань

В соответствии с нормами жилищного законодательства Российской Федерации «жилищный фонд – совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации». В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на следующие виды: частный жилищный фонд, государственный жилищный фонд, муниципальный жилищный фонд.

Кроме того, жилищный фонд подразделяется на виды в зависимости от целей использования: жилищный фонд социального использования, специализированный фонд, индивидуальный жилищный фонд и фонд коммерческого использования.

Жилищный фонд, как один из основных объектов жилищно-коммунального комплекса, является первичным, определяющим фактором развития городов в целом и городского хозяйства в частности, поскольку именно он определяет масштаб города и уровень развития городского хозяйства. Именно поэтому, учитывая нормы действующего законодательства, при разработки концепции реформирования жилищного хозяйства, следует уделять особое внимание вопросам развития, управления и функционирования жилищного фонда.

Анализ опыта регионов России, позволяет сформулировать ряд позиций, которые должны быть чётко определены в концепции реформирования системы управления жилищным фондом:

- мероприятия реформы ЖКХ должны планироваться и проводиться только в форме комплексной стратегии управления жилищным фондом всех форм собственности в рамках единой системы городского хозяйства;

- управляющие и обслуживающие организации любых организационно-правовых форм должны действовать по единому финансово-хозяйственному плану, согласованному с администрацией, органами местного самоуправления и жилищными объединениями граждан данной территории;

- должна быть разработана унифицированная гибкая система формирования ставок и тарифов на услуги управления эксплуатацией жилья с учётом успешно действующих и хорошо зарекомендовавших себя вариантов;

- все управляющие организации должны работать только в равных правовых и экономических условиях, обеспечение которых с указанием конкретных субъектов административной ответственности должно быть закреплено законодательно.

Для нормального функционирования жилищного фонда в целом, он должен снабжаться водой, теплом и иными необходимыми ресурсами. Эти ресурсы поставляются коммунальными предприятиями, образующими другую, не менее важную часть жилищно-коммунального комплекса – коммунальное хозяйство.

Коммунальное хозяйство является инфраструктурной основой функционирования того или иного региона: по различным экспертным оценкам ученых и специалистов доля коммунальной собственности варьирует от 50 до 70% в общей структуре региональной и муниципальной собственности, что позволяет сделать вывод о значимости коммунальной инфраструктуры как элементы материально-технической базы региона.

Коммунальная инфраструктура представляет собой совокупность предприятий, служб и организаций по обслуживанию населения и предоставления им коммунальных услуг, необходимых для нормального функционирования и жизнедеятельности населения. Данная инфраструктура оказывает значительное экономическое и социально-бюджетное влияние на развитие города.

Первостепенными задачами реформирования системы ЖКХ являются следующие:

1) развитие городской инфраструктуры, обеспечивающей бесперебойную работу и улучшение качества предоставляемых коммунальных услуг горожанам; 2) добиваться экономического развития территории через формирование точек экономического роста и привлечения инвестиций; 3) участвовать в федеральных целевых программах; 4) уделять внимание вопросу застройки города; 5) разрабатывать программы ипотечного кредитования для населения, с учетом поддержки малоимущих граждан проживающих на территории муниципального образования; 6) разрабатывать и принимать региональные нормативно-правовые акты способствующие формированию благоприятных условий развития инициативы собственников жилья; 7) способствовать развитию конкурентных отношений в сфере управления и обслуживания жилищного фонда; 8) на территории муниципального образования координировать развитие коммунальной сферы на основе государственно-частного партнерства, при повышении эффективности государственной бюджетной политики.

К примеру, в муниципальном образовании – городской округ город Рязань соответствующим постановлением администрации города от 04.06.2008г. № 3044 был утвержден план мероприятий по реформированию жилищно-коммунального хозяйства.

Для облегчения текущей хозяйственной деятельности по управлению и обслуживанию многоквартирных домов администрацией города Рязани были разработаны и утверждены примерные формы следующих договоров:

- управления многоквартирным домом;

- о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме и предоставлении коммунальных услуг, заключаемого между ТСЖ и представителем собственника муниципальных помещений в многоквартирном доме;

- на оказание услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества многоквартирного дома, заключаемого между собственниками жилых и нежилых помещений и обслуживающей организацией.

Внедрение прогрессивных форм управления жилищным фондом предполагает создание конкурентной среды в жилищной сфере. Это ключевым образом зависит от эффективного разделения функций и формирования договорных отношений между собственниками жилищного фонда, управляющими компаниями и подрядными жилищными организациями.

Отделение функций собственника жилищного фонда от хозяйственной деятельности по его управлению и обслуживанию особенно важно для муниципального жилищного фонда.

В целях повышения качества управления жилищным фондом предусмотрен переход на профессиональное управление на конкурсной основе:

- развитие ТСЖ (товариществ собственников жилья)

По смыслу реформы, управление, как существующим, так и вновь создаваемым жилищным фондом должно осуществляться специализированными организациями – управляющими компаниями, заинтересованными в получении прибыли от данного вида деятельности. Коммерческий подход к управлению жилищным фондом позволит привести к снижению расходов на содержание и эксплуатацию жилья и стоимости предоставляемых услуг при поддержании достаточного уровня качества предоставляемых населению услуг.

Таким образом, развитие различных форм профессионального управления жилищным фондом позволит обеспечить в среднесрочной перспективе улучшение состояния жилищного фонда г. Рязани, в долгосрочной – уменьшить стоимость жилищно-коммунальных услуг. Импульсом для развития конкуренции в данных направлениях должно служить формирование многообразия объединений собственников жилья.

В целях создания безопасных и благоприятных условий проживания граждан, повышения качества реформирования жилищно-коммунального хозяйства, формирования эффективных механизмов управления жилищным фондом и внедрения ресурсосберегающих технологий на федеральном уровне был принят и одобрен Советом Федерации закон «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» от 21.07.2007г. № 185-ФЗ, устанавливающий правовые и организационные основы предоставления финансовой поддержки субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям на проведение капитального ремонта многоквартирных домов путем создания некоммерческой организации, осуществляющей функции по предоставлению такой финансовой поддержки, а именно была создана государственная корпорация - Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства (далее - Фонд).

Одним из условий при котором Фонд предоставляет финансовую поддержку за счет своих средств является:

1) наличия нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации и муниципальных правовых актов, предусматривающих формирование благоприятных условий для образования и деятельности товариществ собственников жилья, и наличия товариществ собственников жилья в многоквартирных домах, расположенных на территории муниципального образования (территориях субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга), претендующего на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда, в:

а) не менее чем пяти процентах многоквартирных домов при условии увеличения количества таких товариществ до 1 января 2010 года не менее чем в десяти процентах многоквартирных домов и до 1 января 2011 года не менее чем в двадцати процентах таких домов, - в случае подачи заявки на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда до 1 января 2009 года;

б) не менее чем десяти процентах многоквартирных домов при условии увеличения количества таких товариществ до 1 января 2011 года не менее чем в двадцати процентах многоквартирных домов, - в случае подачи заявки на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда в период с 1 января 2009 года до 1 января 2011 года;

в) не менее чем двадцати процентах многоквартирных домов, - в случае подачи заявки на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда с 1 января 2011 года;

2) наличия региональной адресной программы по проведению капитального ремонта многоквартирных домов, утвержденной в соответствии со статьей 15 настоящего Федерального закона, - в случае подачи заявки на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда на проведение капитального ремонта многоквартирных домов.

Таким образом, учитывая, что к 2007 году на территории муниципального образования городской округ город Рязань Рязанской области на многоквартирных домах создано порядка 9% товариществ собственников жилья от общего числа многоквартирных домов возведенных и введенных в эксплуатацию в городе, в 2007 году муниципальное образование стало заниматься разработкой программы по капитальному ремонту, руководствуясь рекомендациями Фонда и нормативными актами Правительства Рязанской области. Соответствующим постановлением администрации от 06.06.2008г. № 3092 была утверждена ведомственная целевая адресная программа развития «Проведение капитального ремонта многоквартирных домов в 2008-2010 годах» и в дальнейшем направлена в Правительство Рязанской области, для формирования единой программы по капитальному ремонту подаваемой от субъекта РФ в Фонд реформирования ЖКХ.

В целях оптимизации реализации реформы ЖКХ, органы местного самоуправления муниципального образования – городской округ город Рязань проводят тематические опросы, ведут информационно-разъяснительную работу среди населения, побуждающую собственников многоквартирных домов, к выбору способа управления им и оказывают содействие при его реализации; проводят работу по созданию равных условий управления жильем любыми лицами независимо от формы собственности, разрабатывают программы ипотечного кредитования и др.[43]

Заключение

Многообразие и сложность социально-экономических процессов, протекающих в объектах жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ), настоятельно требуют структурных изменений и, как следствие, реформирования всей отрасли.

На сегодняшний день, в соответствии со ст. 161 ЖК жильцы должны выбрать одну из трех форм управления общим имуществом и придомовой территорией:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Товарищество собственников жилья – это оптимальное решение всех проблем на уровне муниципального образования.

Жители сами выбирают Председателя ТСЖ, все финансовые отчеты, принятые решения, разработанные Положения и изменения в организационно-правовой базе также принимаются Общем собранием.

Предложен следующий путь развития, когда ТСЖ - заказчик всех услуг. Проверить ТСЖ гораздо проще - собственники имеют на это право, а объем документов гораздо меньше. Переговоры с конкурирующими подряд­чиками осуществляются на равных, т.к. со стороны собственников их представляет лицо, от которого зависит заключение договора и оплата услуг подрядчика (в отличие от бесправного гражданина в варианте с управляющей компанией).

В домах, где создано ТСЖ наблюдается суммарное годовое снижение квартплаты. Это снижение происходит за счет более эффективного управления - расчетов за фактически оказанные услуги, заключения договоров на наиболее выгодных условиях. Это не предел: дополнительная экономия может быть достигнута, например, вне­дрением энергосберегающих технологий. Общее имущество начинает прино­сить доход его собственникам (сдача в аренду подвалов, крыш, чердаков, стен для рекламы). Собственники начинают сами инвестировать средства в свой дом и при­легающую территорию - менять инженерные системы, экономить энергоре­сурсы.

Имеющийся опыт работы ТСЖ позволяет утверждать, что в домах, где жители чувствуют себя собственниками не только своей квартиры, но и подъезда, и подвала, и двора, обслуживание обходится намного дешевле и содержится дом намного качественнее.

Объединение собственников жилья в ТСЖ является одним из наиболее приемлемых способов защиты их прав, влияния на стоимость и качество предоставляемых услуг. ТСЖ получает реальную возможность самостоятельно решать вопросы организации обслуживания и эксплуатации жилья, а, следовательно, и определять порядок расходования средств, направляемых на эти цели. Создание ТСЖ – это не просто техническая операция по оформлению документов, а шаг к изменению сознания жителей, их отношения к собственности.

Но на сегодняшний день все не так легко и просто и на пути ТСЖ встречаются множество препятствий. Вот только некоторые из них:

– Недостаток знаний и практического опыта

– Инертность, фобии, боязнь и нежелание каких-либо перемен

– Противодействие со стороны структур ЖКХ и администрации

– Сложность получения бюджетных дотаций, недофинансирование

– Неоформление земельных участков

ТСЖ сегодня в значительной степени зависят от той системы управления жилищным фондом, которая существует в муниципальных образованиях. Поэтому основное внимание надо уделять также и организации местного самоуправления.

Таким образом, по средствам ТСЖ, можно улучшить жизнь в своем районе, сформировать комфортную среду жизнедеятельности человека, тем самым произвести реформу ЖКХ.

Список использованной литературы