Жилищные права иностранных граждан

Частью 3 ст. 4 ЖК РФ установлено, что положения Кодекса применяются к жилищным отношениям с участием иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц, если иное не установлено данным Кодексом или другим федеральным законом. Определенные ограничения установлены. Так, ч. 5 ст. 49 ЖК РФ предусматривает, что жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором РФ не предусмотрено иное.

Субсидии на оплату жилых помещений и коммунальных услуг не предоставляются иностранным гражданам, если международными договорами РФ не предусмотрено иное (ч. 12 ст. 159 ЖК РФ); Законом РФ от 04.07.91 N 1541-I "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" право на приватизацию жилья предоставлено только гражданам РФ; на определенных территориях (закрытые, пограничные и проч.) могут быть предусмотрены ограничения для проживания иностранных граждан.

Согласно ст. 1194 ГК РФ Правительством РФ могут быть установлены ответные ограничения (реторсии) в отношении имущественных и личных неимущественных прав граждан и юридических лиц тех государств, в которых имеются специальные ограничения имущественных и личных неимущественных прав российских граждан и юридических лиц.

Жилищный кооператив

См. Кооперативы жилищные, жилищно-строительные

Жилищный фонд

Для жилищного фонда характерна множественность субъектов - собственников; каждый из них владеет определенной частью жилищного фонда.

В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на:

частный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и юридических лиц;

государственный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд РФ), и ее субъектам (жилищный фонд субъектов РФ);

муниципальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.

Следует упомянуть, что ЖК РСФСР предусматривал регламентацию вопросов социального найма жилых помещений государственного и общественного жилищных фондов, что не соответствовало положениям ГК РФ. Общественный фонд не может признаваться самостоятельным видом, поскольку относится к частному жилищному фонду.

Значительному увеличению частного жилья способствовало принятие Закона РФ от 04.07.91 N 1541-I "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации". В ГК РФ гл. 18 посвящена праву собственности на жилое помещение.

Снят целый ряд ограничений на приобретение жилья в собственность, на пользование и распоряжение таким жильем. Ранее граждане, совместно проживающие супруги и дети, могли иметь на праве собственности дом, квартиру под угрозой принудительной продажи жилья "сверх одного" (ст. 106 и 107 ГК РСФСР). В настоящее время таких ограничений не существует (ст. 213 ГК РФ).

В состав частного жилищного фонда включаются жилые помещения, принадлежащие на праве собственности гражданам и юридическим лицам.

В собственности граждан находятся построенные и приобретенные по предусмотренным основаниям: жилые дома и квартиры; квартиры в жилищных и жилищно-строительных кооперативах в случае выплаты пая; жилые помещения в товариществах собственников жилья и проч.

В собственности юридических лиц - построенные или приобретенные по предусмотренным основаниям жилые дома, квартиры (в том числе в порядке долевого участия). Собственностью жилищного кооператива и жилищно-строительного кооператива (как юридических лиц - см. ч. 5 ст. 112 ЖК РФ) являются кооперативные дома с не полностью выплаченным паем (п. 4 ст. 218 ГК РФ).

Гражданин, являясь собственником жилого помещения, использует его для личного проживания и проживания членов его семьи, а также может предоставить в пользование иным лицам на основании соответствующего договора (найма, безвозмездного пользования). Юридическое лицо использует жилье, в частности, сдавая его гражданам на основании договора найма или безвозмездного пользования.

Государственный жилищный фонд до 1992 г. принадлежал государству, затем он был разграничен на федеральный фонд, фонд субъектов РФ и муниципальный (Закон РФ от 24.12.92 N 4218-I "Об основах федеральной жилищной политики". Признан утратившим силу Федеральным законом от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"*(16)).

Государственный жилищный фонд может быть передан госпредприятиям в хозяйственное ведение; госучреждениям и казенным предприятиям - в оперативное управление (см. гл. 19 ГК РФ "Право хозяйственного ведения, право оперативного управления").

Муниципальный жилищный фонд - самостоятельный вид жилищного фонда России. Статья 130 Конституции РФ устанавливает, что органы местного самоуправления самостоятельно решают вопросы владения, пользования и распоряжения муниципальной собственностью; согласно ст. 132 Конституции РФ органы местного самоуправления самостоятельно управляют муниципальной собственностью.

Жилые помещения этого фонда могут быть закреплены за муниципальными предприятиями и учреждениями (см. гл. 19 ГК РФ).

Помещения в многоквартирных жилых домах относятся (в основном) к разным формам собственности, а общее имущество дома принадлежит собственникам этих помещений на праве общей долевой собственности (см. гл. 6 ЖК РФ). Кодекс допускает наличие многоквартирных домов, все помещения в которых находятся в государственной или муниципальной собственности, предусматривая порядок управления такими домами (ст. 163 ЖК РФ).

В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на:

жилищный фонд социального использования - совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

специализированный жилищный фонд - совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам разд. IV Кодекса жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

индивидуальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами - собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами - собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;

жилищный фонд коммерческого использования - совокупность жилых помещений, которые: используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования; предоставлены гражданам по иным договорам; предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) пользование.

Жилищный фонд социального использования предназначен только для предоставления жилья гражданам по договорам социального найма (разд. III ЖК РФ), специализированный - для предоставления жилья отдельным категориям граждан на определенных условиях, предусмотренных положениями разд. IV ЖК РФ.

Индивидуальный жилищный фонд используется для проживания собственников жилых помещений и членов их семей (ст. 31 ЖК РФ), а также для проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, что отражено в ст. 30 ЖК РФ. К индивидуальному жилищному фонду относятся жилые помещения, используемые физическими и юридическими лицами - собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях безвозмездного пользования.

Жилые помещения фонда коммерческого использования прежде всего подлежат предоставлению по договору найма, регламентация которого осуществляется нормами гл. 35 ГК РФ. В состав этого фонда входят жилые помещения государственного, муниципального и частного жилищных фондов.

Договор "коммерческого" найма жилого помещения являет собой правовую форму использования жилищных фондов всех форм собственности: государственной, муниципальной, частной. Глава 35 ГК РФ не содержит каких-либо изъятий для публичных форм собственности. В соответствии со ст. 673 ГК РФ объектом договора "коммерческого" найма является изолированное жилое помещение, пригодное для проживания; нанимателем по такому договору может быть только гражданин (ст. 677 ГК РФ); жилое помещение предоставляется на срок, не превышающий 5 лет (ст. 683 ГК РФ). К этому договору применим ряд норм жилищного законодательства.

Жилищный фонд подлежит государственному учету. Учет производится на основе Положения, утв. постановлением Правительства РФ от 13.10.97 N 1301.

Основная задача государственного учета - информация о количественном и качественном составе жилья, его местоположении, техническом состоянии, уровне благоустройства и т.д. Госучету подлежат все жилые дома, жилые помещения независимо от форм собственности.

Технический учет (путем проведения технической инвентаризации) составляет основу государственного учета жилищного фонда.

Правительством РФ было принято постановление от 04.12.2000 N 921 "О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства". Этим постановлением было утверждено Положение об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства.