Анализ состояния и тенденции рынка недвижимости Украины

Рынок недвижимости Украины формировался и развивался сложным и противоречивым путем, копируя ситуацию в политике и экономике. Анализируя сегодняшнее его состояние, можно отметить несколько узловых пунктов:

Во-первых, - до сих пор нет стратегического направления развития рынка недвижимости ни среди государственных структур управления, ни среди общественных организаций, действующих в этой области.

Во-вторых, - операторы рынка недвижимости приобрели громадный опыт приспособления к существующей неустойчивой системе взаимоотношений между всеми участниками рынка.

В-третьих, - сложились основные закономерности развития рынка недвижимости, позволяющие в определенной степени прогнозировать его поведение в зависимости от ситуации.

В настоящее время рынок недвижимости — один из наиболее динамично развивающихся рынков в Украине. Только за прошлый год в Киеве было построено и введено в эксплуатацию около 1 млн кв.м жилья. А в Украине — более 6 млн кв.м. Количество застройщиков увеличивается из года в год. Сегодня на столичном рынке, по оценкам операторов, работают более 40 строительных и строительно-инвестиционных компаний. По данным Госстроя — 135. Конкуренция становится жестче, и, чтобы не потерять своего клиента, строители вынуждены чутко реагировать на изменения спроса. Наиболее же ярко проявляющиеся сейчас тенденции — рост спроса на квартиры небольшого метража и увеличение объема отделочных работ, проводимых застройщиками.

В конце 90-х годов компании делали ставку на строительство больших квартир площадью 100-300 кв.м. С тех пор в дорогом ценовом сегменте произошло насыщение. Сейчас на рынке наметилась другая тенденция: около года назад стал расти спрос на небольшие квартиры площадью 40-100 кв.м. А наиболее покупаемыми стали 1- и 2-комнатные квартиры в домах улучшенной планировки с просторной кухней и холлом. Их основные покупатели — молодые семьи. Как следствие, многие застройщики начали уменьшать в новых домах метраж квартир. В первую очередь это касается компаний, специализирующихся на возведении массового жилья, и вновь открывающихся малоизвестных небольших фирм. Как утверждают строители, оптимальная площадь 1-комнатной квартиры составляет 40-60 кв.м, а 2-комнатной — в среднем 80-100 "квадратов”.

Увеличение спроса на небольшие квартиры обусловлено несколькими причинами. Во-первых, стабилизация и улучшение экономической ситуации в стране способствовали росту реальных доходов населения. Во-вторых, подорожал квадратный метр жилой площади, и, по прогнозам строителей, его стоимость будет расти. До конца года удорожание может составить 5%. Чтобы заплатить подешевле за квартиру, покупатели вынуждены довольствоваться меньшими "квадратами". По мнению бизнеса, это также может свидетельствовать о снижении платежеспособного спроса на рынке жилья. Соответственно, прогнозы строительных компаний относительно повышения цен на жилье могут и не оправдаться. Более того, в следующем году возможно даже их снижение

Вследствие этого на данный момент около 70% продаж на первичном рынке обеспечивают квартиры площадью менее 100 кв.м. Конечно, и сейчас строят дома, где площадь квартир составляет 250 кв.м и больше. Но спрос на них невелик (рис. 2.1). Многие компании при планировке дома будут отдавать предпочтение 1-комнатным квартирам, предусматривая возможность объединения таких квартир в "больший метраж".

Комитет по анализу рынка недвижимости Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины обобщил данные о ценах на жилую недвижимость, предоставленные крупными операторами рынка областных центров Украины за 2005-2006 годы. На основании проведенного анализа составлен рейтинг средней стоимости квадратного метра жилья, который приведен в Приложении 4. Города в таблице рейтированы по цене предложения квадратного метра жилья на вторичном рынке на начало 2007 года. Первые пять мест заняли города Киев, Одесса, Днепропетровск, Севастополь и Харьков.

Рис. 2.1. Структура спроса на квартиры различной площади на рынке первичного жилья в Крыму, 2007 г.

Как убеждают показатели, разница цен по предложениям весьма существенна: киевские цены выше харьковских в 2,2 раза. Значительно меньше по ценам отличаются города, расположенные в таблице с 6 по 12 место (Донецк, Симферополь, Львов, Николаев, Ужгород, Черновцы, Хмельницкий). Разница в ценах на квадратный метр жилья между Симферополем (7-е место) и Хмельницким (12-е место) составляет 7%.

Наиболее низкие цены предложений - в Сумах (760 $/кв.м), Херсоне (750 $/кв.м) и Кировограде (645 $/кв.м).

Отметим, что только в двух городах - Киеве и Одессе - стоимость предложений выше средневзвешенного показателя. В остальных городах - цены ниже его.

Как видно, традиционно высокие цены в Одессе, что обусловлено рядом факторов: портовый город с обширными зарубежными связями, развитыми промышленностью и инфраструктурой, курортная зона. Поэтому второе место в этом рейтинге - вполне объяснимо и закономерно.

Не менее оправданной представляется и третья позиция Днепропетровска, где не только развита промышленность, но и высокое сосредоточение денежных потоков.

Ситуация внутри рынка недвижимости на данный момент можно охарактеризовать как динамическое равновесие, готовое мгновенно среагировать на любые колебания спроса и предложения, особенно учитывая стабилизацию цен с ноября прошлого года.

Большинство аналитиков, анализируя динамику цен на недвижимость, признают три периода их изменения, не равнозначных по величине подъема и падения, но четко выраженных во времени. Первый: с 1992 по 1997 годы - медленный рост, второй: с 1998 по 2001 годы - медленное падение, третий: с 2002 по 2006 годы - резкий и неравномерный рост. В настоящий момент можно говорить о стабилизации цен. Дальнейшее снижение покажет устойчивую цикличность процессов как на самом рынке, так и его зависимость от политических и экономических факторов внутри и вне страны. В случае роста нового витка цен уже можно будет говорить о возникновении экономического явления, так называемого пузыря, известного во многих странах на протяжении 20 - го столетия, поразившего фондовые рынки и рынки недвижимости. Опасность такого явления заключается в том, что после длительного периода подъема цен наступает резкий обвал, т.е. рынок застывает, нарушая не только нормальный ритм функционирования системы операций с недвижимостью, но и поражает банковскую, налоговую системы, строительную индустрию и другие отрасли, снижает деловую активность и создает кризисную ситуацию на финансовом рынке. Опасность этого явления для Украины обусловлено еще и тем, что отсутствие реально действующего фондового рынка спровоцирует усиленный и неконтролируемый взлет цен, а затем и неизбежное резкое падение, влекущее за собой ухудшение общей ситуации в экономике.

Характерной особенностью прошедшего периода является становление всей системы операций с недвижимостью, причем отсутствие опыта, учитывающего последствия принятых решений в области недвижимости, сдерживало, а иногда и мешало нормальному взаимодействию всех участников рынка недвижимости. По-прежнему имеются много проблем, некоторые из которых являются следствием ошибочных решений в прошлые годы либо принятые ранее решения уже устарели и не отвечают изменившимся условиям. В любом случае, богатый опыт преодоления сложностей на пути становления рынка недвижимости позволяет уже риелторам взять на себя ответственность за качество оказываемых услуг и контроль за профессиональным выполнением своих обязательств.